Der Terreta Spain Führer zum Immobilienkauf in Spanien

1- Der Prozess des Immobilienkaufs in Spanien 

Erster Schritt: die administrative Seite vor dem Kauf 

Bereiten Sie sich sorgfältig vor, bevor Sie mit der Besichtigung von Immobilien beginnen, um Ihre Vorgehensweise zu optimieren. 

Das Wichtigste für einen Kauf in Spanien

1. 1. Die NIE

Jeder Ausländer, der in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, benötigt eine NIE-Nummer, die Identifikationsnummer für Ausländer, unabhängig davon, ob er in Spanien steuerlich ansässig ist oder nicht. Sie ist erforderlich, um finanzielle Transaktionen im Land nachzuvollziehen und um sich für grundlegende Dienstleistungen wie Strom, Gas, Internet usw. anzumelden. 

Lesen Sie unseren Artikel über die Erlangung der NIE.

2. 2. Ein Bankkonto eröffnen

Dies ist nicht zwingend erforderlich, wird aber dringend empfohlen. Es wird Ihnen die Dinge erleichtern und Ihnen Zeit sparen. Es erleichtert Ihnen die Begleichung von Rechnungen und ermöglicht Ihnen auch die Zahlung per "BIZUM", einem spanischen Sofortzahlungssystem, das z.B. für die Bezahlung einer Haushaltshilfe verwendet wird. Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind (oder sein wollen), müssen Sie einen gültigen Reisepass oder Personalausweis und Ihre NIE-Nummer vorlegen. 

Als steuerlich in Spanien ansässig gilt eine Person, die mehr als 183 (kumulative) Tage pro Jahr in Spanien lebt und/oder deren berufliche und/oder familiäre Interessen in Spanien konzentriert sind.  

Zweiter Schritt: Finanzierung

Ein großer Teil der Immobilienkäufe in Spanien wird ohne Kreditaufnahme getätigt. Wenn Sie sich jedoch für einen Immobilienkredit entscheiden, um Ihren Kauf zu finanzieren, sollten Sie Folgendes über die Finanzierung beachten: 

• • Bei Nichtansässigen deckt er in der Regel 60% bis 70% des Immobilienpreises ab, so dass Sie einen erheblichen persönlichen Beitrag leisten müssen, um ein Darlehen zu erhalten. Rechnen Sie mit unserem Online-Simulator.

• • Steuerresidenten können 90% des Immobilien preises erhalten, wenn es sich um einen Hauptwohnsitz handelt, etwas weniger, wenn sie bereits gekauft haben und es sich um einen Zweitwohnsitz handelt (60% bis 80% des Immobilienpreises). 

• • In Spanien werden Kaufangebote (fast immer) ohne die aufschiebende Klausel eines Darlehens gemacht. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, eine Vorabgenehmigung einzuholen, bevor Sie mit der Suche beginnen.

Lesen Sie unseren Artikel über Immobilienkredite in Spanien, der dieses Thema ausführlich behandelt und Ihnen die genaue Vorgehensweise erläutert.

Dritter Schritt: Suche nach Eigentum

Sie haben stundenlang auf der Website von Idéalista, Spaniens Immobilienportal Nr. 1, gescrollt, aber jeder Besuch ist eine Enttäuschung. Am einfachsten ist es, wenn Sie Ihre Suche den spanischen Immobilienprofis anvertrauen. Sie sind vor Ort ansässig, mit dem lokalen Markt vertraut, zweisprachig und erfahren und können Ihnen am besten helfen, das zu finden, was Sie wirklich suchen und Sie davor bewahren, in die (allzu oft) von skrupellosen Eigentümern gestellten Fallen zu tappen. 

Terreta Spain verpflichtet sich, die Immobilie zu finden, die Ihren Kriterien entspricht, sie zu überprüfen und den Kaufpreis in Ihrem Namen auszuhandeln. Selbstverständlich können unsere Experten die Besichtigung für Sie übernehmen und Ihnen nach jeder Besichtigung Videos und detaillierte Berichte zusenden. Diese Methode hat sich insbesondere bei internationalen Investitionen bewährt. Die meisten unserer Kunden sind Ausländer, die außerhalb Spaniens leben und die Sprache nicht sprechen.  

Vierter Schritt: die Buchung der Immobilie 

Dies ist ein Schlüsselmoment, der alsdie "Reserva" bezeichnet wird. Reserva oder der Reserva. Señal. Er besteht darin, eine Anzahlung zu leisten, um den Verkauf zu blockieren und die Immobilie vom Markt zu nehmen. Die Anzahlung ist mit der Unterzeichnung eines Vertrags verbunden.

La Señal spielt eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf in Spanien 

1. • Verpflichtung: Sie ist ein greifbarer Beweis für die Verpflichtung des Käufers und seine Ernsthaftigkeit bei der Transaktion.

1. • Sicherheit: Sie bietet dem Verkäufer Schutz im Falle eines Rücktritts des Käufers.

1. • Ausschließlichkeit: gewährleistet, dass die Immobilie vom Markt genommen wird, wodurch der Verkäufer daran gehindert wird, sie während des vereinbarten Zeitraums anderen potenziellen Käufern anzubieten.

1. • Übergangsstadium: die Señal markiert den Übergang vom Interesse zur konkreten Handlung im Erwerbsprozess.

Es ist üblich, dass einige Eigentümer oder Makler die Immobilie nicht vom Markt nehmen, solange der Señal nicht gezahlt wurde.  

Hauptmerkmale von Señal

• • Betrag: normalerweise zwischen 2.000 und 10.000 €.

• • Zeitpunkt der Überweisung: Zum Zeitpunkt des Kaufangebots, um dieses zu begleiten und zu zeigen, dass das Angebot ernst gemeint ist. Wer erhält die Überweisung? In der Regel die Immobilienagentur des Verkäufers.

• • Funktion: nimmt die Immobilie vom Markt und verpflichtet beide Parteien zu einer Transaktion.

Rechtliche Auswirkungen - wenn das Angebot angenommen wird

• • Wenn der Käufer den Kaufvertrag widerruft, kann er den Señalbetrag verlieren.

• • Im Falle eines Rücktritts des Verkäufers ist dieser verpflichtet, Señal das Geld zurückzuerstatten.

Fünfter Schritt: Die Arrays

In Spanien ist derArras-Vertrag eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, um die Immobilientransaktion abzusichern. Er beinhaltet die Zahlung einer Anzahlung durch den Käufer, die in der Regel 10% des Immobilienpreises beträgt. Dies sind die "Arras". Sie ergänzen also die bereits geleistete Anzahlung (Reserva, Señal).

Arten vonArrondierungsverträgen in Spanien

1. • Arras confirmatorias : Diese Art vonArras stellt eine feste Verpflichtung beider Parteien dar, ohne die Möglichkeit eines einseitigen Rücktritts.

1. • Arras penitenciales Dieses Modell ist am häufigsten anzutreffen. Es ermöglicht einen Rücktritt mit Entschädigung. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die geleistete Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte der erhaltenen Anzahlung zurückzahlen.

1. • Arras penales: Diese Art von Vertrag sieht eine Entschädigung bei Nichteinhaltung vor, verpflichtet die Parteien jedoch zum Abschluss der Vereinbarung.

Informationen im Verkaufskompromiss 

• • Identität des Verkäufers und der Käufer

• • Die genaue Lage der Immobilie

• • Der Betrag der Immobilientransaktion

• • Stichtag für die Unterzeichnung der Urkunde beim Notar

• • die Adresse des Notars, der den Verkauf abschließen wird

• • Die vereinbarten Zahlungsmodalitäten

• • Eventuelle Schulden, die mit der Immobilie verbunden sind

• • Die Verteilung der Notarkosten zwischen den Parteien

• • Strafen für den Fall, dass eine der beiden Parteien zurücktritt

Terreta-Tipp: Unterzeichnen Sie den Kompromiss mit der Hilfe eines vertrauenswürdigen Partners.Ein vertrauenswürdiger Partner, der Ihre Interessen vertritt und die Arras mit einem Zusatz versehen kann. Klauseln zum Schutz des Käufers hinzuzufügen. Wir führen diese Arbeit systematisch durch, um Sie durch Klauseln zu schützen, die speziell Ihre Interessen vertreten.

Sechster Schritt: Überwachung der Finanzierung und die "Tasación".

Zwei Dinge an dieser Stelle:

• • Senden Sie den Kaufvertrag (contrato de Arras) an die Bank.

• • Führen Sie eine Bewertung des Wertes der Immobilie durch, die als "Tasación" bezeichnet wird. Normalerweise schickt die Bank ihren eigenen "Tasador" (Sachverständigen für die Bewertung der Immobilie), aber es ist auch möglich, um Zeit zu sparen, selbst einen Sachverständigen zu schicken, vorausgesetzt, es handelt sich um eine von allen Banken anerkannte Firma. Hierzu gehören Tinsa, Sociedad de Tasación und Gloval. Kosten, wenn Sie dies selbst tun und nicht darauf warten, dass die Bank einen Sachverständigen schickt: ca. 300 EUR.

• • FEIN: "Ficha Europea de Información Normalizada". Dies ist ein Pflichtdokument, das Ihnen die Bank oder der Kreditgeber vor der Unterzeichnung eines Immobilienkredits aushändigen muss. Es wurde von der EU-Richtlinie über Immobilienkredite eingeführt, um Transparenz und Vergleichbarkeit der Angebote zu gewährleisten.

FEIN: "Ficha Europea de Información Normalizada". Dies ist ein Pflichtdokument, das Ihnen die Bank oder der Kreditgeber vor der Unterzeichnung eines Immobilienkredits aushändigen muss. Es wurde von der EU-Richtlinie über Immobilienkredite eingeführt, um Transparenz und Vergleichbarkeit der Angebote zu gewährleisten.

Was ist in FEIN enthalten?

Sie enthält in klarer und standardisierter Weise Einzelheiten :

• • Höhe des Darlehens

• • Zinssatz (fest oder variabel)

• • Laufzeit des Darlehens

• • Die zu zahlenden Raten

• • Der effektive Jahreszins (Equivalent Annual Tasa)

• • Nebenkosten (Notar, Akteneinreichung usw.).

• • Die Folgen einer Nichtzahlung

• • Die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung

Wichtig: Die Bank muss Ihnen das FEIN mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung beim Notar aushändigen, damit Sie Zeit haben, es zu lesen, zu vergleichen und ggf. Fragen zu stellen.

Siebter Schritt: Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde

Die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde(escritura de compraventa) ist der letzte Schritt im Prozess des Immobilienkaufs in Spanien. 

Praktische Informationen

• • Die Unterzeichnung findet bei einem spanischen Notar statt.

• • Der Käufer und der Verkäufer müssen anwesend sein.

• • Wenn der Käufer nicht anwesend sein kann, kann ein Immobilienjäger mit einer notariell beglaubigten Vollmacht an seiner Stelle unterschreiben.

Inhalt der öffentlichen Urkunde 

• • Identität des Verkäufers und des Käufers

• • Die detaillierte Beschreibung der Immobilie

• • Das Vorhandensein von Lasten, die auf der Immobilie lasten

• • Der Verkaufspreis und die Zahlungsmodalitäten

Verfahren

1. 1. Der Notar überprüft die Identität der Parteien und prüft die erforderlichen Bescheinigungen.
   2. Der Käufer muss den Rest des Kaufpreises bezahlen.
   3. Der Notar verliest die Urkunde und die Parteien unterzeichnen sie.

Zahlung

• • Der Käufer muss Bankschecks mitbringen oder eine Überweisung auf das Konto des Notars tätigen. Aus diesem Grund haben wir Ihnen am Anfang dieses Handbuchs empfohlen, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen.

2 - Wissenswertes über den Immobilienkauf in Spanien 

Die Rolle des Notars

Im spanischen Immobilienökosystem ist die Rolle des Notars sehr gering. Die Rolle des Notars beschränkt sich darauf, die Übereinstimmung des Kaufvertrags mit dem Gesetz zu gewährleisten. 

• • Der Notar bestätigt die Identität der an der Transaktion beteiligten Parteien. 

• • Registriert den neuen Eigentümer im Eigentumsregister(Registro de la Propiedad).

• • Sammelt die mit dem Verkauf verbundenen Gebühren und Steuern ein.

Die Rolle eines guten Immobilienjägers ist zentral

Im Gegensatz dazu spielt Ihr Immobilienjäger eine zentrale Rolle im Prozess des Immobilienkaufs in Spanien. Er kümmert sich um die rechtliche Prüfung, Analyse und Erstellung der Schlüsseldokumente, unterstützt den Käufer und kümmert sich um die mit dem Verkauf verbundenen administrativen Schritte. 

Er wird Folgendes für Sie tun: 

• • Überprüfen, ob es keine Schulden, Belastungen oder versteckten Mängel gibt

• • Überprüfen Sie das Eigentum (Zustand, Struktur usw.) und die Identität des Verkäufers.

• • Überprüfung der Belastungen, Schulden und Hypotheken auf die Immobilie

• • Überprüfung der Übereinstimmung der Immobilie mit dem Kataster und den städtebaulichen Normen

• • Überprüfung der Konformität von Energiediagnosen

• • Register überprüfen (Hypotheken, betreutes Wohnen usw.).

• • Eine von der Stadtverwaltung ausgestellte Anmeldebescheinigung erhalten

• • Aufsetzen der Reservierungsvereinbarung und des Kaufvertrags

• • Analyse und Verwaltung aller juristischen Dokumente im Zusammenhang mit der Transaktion (Reserva, Arras, Escritura) in Zusammenarbeit mit dem Notar und der Verkäuferpartei.

• • Überprüfen Sie den Entwurf der öffentlichen Urkunde

• • Übersetzen und Verdeutlichen von Dokumenten für nicht spanischsprachige Käufer

• • Vertretung des Käufers während des gesamten Prozesses, einschließlich des Notars

• • Aushandlung der Vertragsbedingungen im Namen des Käufers

• • Bereitstellung von Rechts- und Steuerberatung

• • Erledigung der Verwaltungsformalitäten

• • Verfolgung der Zahlung von Steuern und Gebühren

• • Sicherstellung der Eintragung der Immobilie beim Grundbuchamt über eine Gestoría.

Eine Vollmacht ausstellen (poder notarial) bei einem Notar in Spanien

Was kann eine Vollmacht konkret für Ihre Immobilieninvestition in Spanien bedeuten? 

1. 1. Beantragen Sie eine NIE.
   2. Ein Bankkonto eröffnen.
   3. Unterzeichnung des Vorvertrags oder des Kaufvertrags in Ihrer Abwesenheit sowie des Immobiliendarlehensvertrags.

Praktische Informationen : 

• • Es wird in Spanien direkt bei einem Notar beantragt.

• • In Ihrem Land über das Konsulat oder einen örtlichen Notar (mit Apostille und Übersetzung)

• • Sie können das Programm auch direkt bei Terreta Spain einrichten. Ihr Berater wird sich um alle Formalitäten kümmern.

3 - Die finanzielle Komponente beim Immobilienkauf in Spanien 

Kosten beim Kauf

Mit welchen Kosten und Steuern muss ich rechnen, wenn ich in eine Immobilie in Spanien investiere? Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten für den Erwerb einer Immobilie auf ca. 11% des Wertes der Immobilie, ohne Beratungskosten. Diese Kosten können jedoch je nach Region variieren. 

Es gibt drei Hauptkategorien von Gebühren: 

1. 1. Notargebühren 

Die Notargebühren betragen nur etwa1 % des Kaufpreises. In den meisten Fällen liegen sie zwischen 1.500 und 2.500 €. Die "Notarkosten", wie sie z.B. in Frankreich verstanden werden, entsprechen jedoch den Steuern, siehe unten (ITP oder MwSt.).

2. 2. Kosten für Immobilienmakler 

Das Honorar des Immobilienjägers muss in die Berechnungen einbezogen werden. Die meisten Immobilienmakler berechnen ihren Kunden einen Prozentsatz des Wertes der erworbenen Immobilie (zwischen 4 und 5 % ohne Mehrwertsteuer).

3. 3. Steuern

Sie hängen von der Art des Gutes ab 

• • Der Markt für Altbauten: ITP

Bei älteren Immobilien wird die ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) angewendet. 

Der Satz variiert von einer Autonomen Gemeinschaft zur anderen. Die ITP hängt von der Region ab, in der sich die Immobilie befindet. Sie liegt zwischen 6 und 11% des Immobilienpreises. In València beispielsweise beträgt die ITP 10 %.

• • Markt für Neubauten: Mehrwertsteuer und AJD

Die Mehrwertsteuer gilt für neue Immobilien und beträgt 10 %. Die AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte) ist je nach Autonomer Gemeinschaft unterschiedlich, liegt aber in der Regel zwischen 0,5% und 1,5% des Kaufpreises der Immobilie. 

4 - Immobilienbesteuerung über den Kauf hinaus

Der Ort, an dem Sie Ihre Steuern erklären müssen, hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab. Wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten oder wenn sich dort das Zentrum Ihrer wirtschaftlichen und/oder familiären Aktivitäten befindet, müssen Sie Ihre Steuererklärung dort abgeben.

Auf spanischem Staatsgebiet unterliegt jeder Eigentümer drei Arten von Steuern: 

1. 1. Grundsteuer - Immobiliensteuer (IBI) : L'Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (Steuer auf unbewegliche Güter)

Es handelt sich um eine jährliche lokale Steuer, die auf dem Katasterwert der Immobilie basiert. Sie gilt für alle Immobilien (Wohnungen, Garagen, Räume usw.). Der Steuersatz variiert zwischen 0,4 % und 1,3 % des Katasterwertes.

2. 2. Steuern auf Mieteinnahmen von Nichtansässigen

Der IRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes) ist die Einkommenssteuer für Nichtansässige in Spanien. Sie gilt für :

• • Personen, die weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen ; 

• • An diejenigen, die ihre wichtigsten wirtschaftlichen Interessen außerhalb Spaniens haben;

• • Eigentümer von Immobilien in Spanien, die nicht im Land wohnen.

Die Steuersätze variieren je nach Land, in dem der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz hat:

• • Einwohner der Europäischen Union: 19%.
  • Einwohner außerhalb der Europäischen Union: 24 %.

Sonderfall: Für Eigentümer von Immobilien in Spanien :

• • Fiktive" Besteuerung der Nutzung der Immobilie für die Tage, an denen sie nicht vermietet wird;

• • Steuerbemessungsgrundlage: 1,1% oder 2% des Katasterwertes der Immobilie. 

3. 3. Steuern auf Mieteinnahmen von Ansässigen

Bei Gebietsansässigen werden die Mieteinnahmen in die Berechnung der Einkommensteuer (IRPF) einbezogen, die progressiv ist und je nach Steuerklasse von 19% bis 45% steigt. 

• • Progressive Steuer, deren Steuersatz sich mit dem zu versteuernden Einkommen ändert.  

• • Berücksichtigt die persönlichen und familiären Umstände des Steuerpflichtigen

• • Gilt in ganz Spanien mit besonderen Bestimmungen für die Kanarischen Inseln, Ceuta und Melilla. 

4. 4. Vermögenssteuer, IP (Impuestos sobre el Patrimonio).)

Er gilt nur für Vermögen über 700.000 € in Spanien (500.000 € in Katalonien) und wurde in vielen Autonomen Gemeinschaften abgeschafft.  

5. 5. Der Wertzuwachs oder die Wertsteigerung gancia patrimonial

Die Ganancia Patrimonial wird gezahlt, wenn beim Verkauf einer Immobilie ein Gewinn erzielt wird. 

Praktische Informationen 

• • Der Verkäufer zahlt sie in den meisten Fällen.

• • Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, muss der Käufer 3% des Veräußerungsgewinns an die spanische Steuerbehörde abführen (zur Bekämpfung von Steuerhinterziehung). Der Verkäufer zahlt die restlichen 16% innerhalb von 3 Monaten nach dem Verkauf. 

• • Der Steuersatz variiert je nach Steuerwohnsitz (19 oder 24% für Nichtansässige) und je nach Höhe der Gewinne für Ansässige (zwischen 19 und 30% ab 2025).