(17/06/2025)
" Al final, España es más liberal que Francia en materia inmobiliaria" Geoffroy Reiser.
El 17 de junio, nuestro equipo fue invitado a aparecer en el programa "Experts de l'Immo" de BFM para responder a una pregunta que se han hecho repetidamente los inversores desde la crisis del COVID: ¿comprar en Francia o en España ?
En conversación con Marie Coeurderoy, Geoffroy Reiser se enzarzó en un acalorado debate con Thierry Vignal, ex presidente de Masteos (¡y, por tanto, ex colega!), que ahora se ha embarcado en la aventura de Atom, la nueva proptech parisina especializada en microvivienda.
La repetición está aquí.
Entonces, ¿repetiremos el clásico? Spoiler alert: España juega en casa.
El premio: 1-0 para España
Es la savia del negocio inmobiliario, y en este punto, España gana por goleada.
| FRANCIA | ESPAÑA |
| París: 9.500 euros/m². | Madrid, Barcelona: 5.000 - 6.000 euros por metro cuadrado |
| Lyon - Niza - Marsella: 3.500 - 4.000 euros por metro cuadrado | Valence (3ª ciudad): 2.900 euros/m². |
| Media nacional: 3.000 euros/m². | Media nacional: 2.400 euros/m² (+14% en 1 año) |
Leyenda: Precio medio por m² en España - julio 2025
Fuente : Idealista
- Los precios por m² suelen ser la mitad en España que en Francia, con una subida anual del 14% en 2024.
- El mercado sigue siendo accesible, pero bajo presión.
Tensión en el alquiler: 2-0 para España
España combina crecimiento económico (PIB +3,6% en 2024) con auge migratorio.
Es el país europeo que más nuevos habitantes acoge (+500.000 de aquí a 2024), atraídos por su clima, dinamismo y calidad de vida.
- El resultado: una demanda récord de alquiler.
En Madrid, por ejemplo, hay una media de 120 expedientes para un solo piso de alquiler, el triple que en París, según Thierry Vignal.
Además, la oferta va a la zaga y actualmente hay un déficit de 2 millones de viviendas en el país. Esta cifra aumentará a casi 3 millones en 10 años.
- El desequilibrio es estructural y favorece a los propietarios.
Pie de foto: España tendrá un déficit de 2,7 millones de viviendas en los próximos 15 años.
Fuente: La Razón (19/11/24)
3-0 para España
Y... ¡un triplete para España!
En Francia, la rentabilidad se sitúa entre el 4 y el 5,5%. En España, la media nacional supera el 6,7% (Fotocasa). Algunas regiones se acercan al 8%, y los propietarios pueden esperar más si alquilan por temporadas o a estudiantes.
Leyenda: rentabilidad media en España desde 2014
Fuente: Fotocasa.
En todo el país, 8 comunidades autónomas se sitúan por encima de la media. Nada indica, pues, que España mantenga su liderazgo también en este ámbito.
Leyenda: rentabilidad media en España por comunidades autónomas, 2024
Fuente: Fotocasa.
Votos a favor: 4-0
Cuarto gol para España. Un gol improbable porque los tipos españoles siempre han sido más bajos que los franceses. Así que este es el primero.
A principios del verano de 2025, los equipos de Terreta España trabajaron con clientes (residentes) que obtuvieron tipos del 1,90% a 25 años.
Para los no residentes, los tipos rondan el 2,5-3%.
Gracias a la continua bajada del Euribor, los préstamos a tipo variable -la mayoría en España- vuelven a ser muy competitivos.
Leyenda: caída del Euribor en julio de 2025 (el Euribor mensual era del 2,525% en enero de 2025).
Fuente: Expansión.
En Francia, durante el mismo periodo, los inversores pueden esperar un 3,10 - 3,20%.
4-0...
Facilidad de préstamo: una ventaja francesa: 4-1
De acuerdo, este punto es indiscutible: es mucho más fácil pedir un préstamo en Francia que en España.
- En Francia, el nivel de cotización exigido es el más bajo de Europa. Inmejorable.
- En España, el depósito exigido por los bancos debe cubrir el 10% del precio de la vivienda + gastos de compra + obras.
Por término medio, los españoles se convierten en propietarios a los 41 años (frente a los 34 de los franceses).
En España, el comprador francés se enfrenta a dos situaciones:
- Si es residente fiscal en España, tendrá que aportar unos 40.000 euros.
- Si es residente fiscal extranjero, tendrá que poner sobre la mesa 60.000 euros.
En cuanto a las obras, Geoffroy recordó a Marie Coeurderoy que"1 euro invertido en obras representa 2 euros de valor añadido no realizado". ¿Y eso por qué? Porque en la patria de Picasso, el 80% de los hogares son derrochadores de energía (INE), frente al 17% en Francia.
Si renuevas, seguro que consigues una ganga.
El milhojas administrativo juega a favor de España en gran parte del país: 5-1
Ah... Regulación... En Francia, funciona... a veces demasiado bien, en detrimento de algunos propietarios. En España, no funciona tan bien, y eso beneficia a los inversores avispados.
Pongamos por ejemplo los DPI: cuando se ponen a la venta, el 50% de las viviendas españolas no tienen DPI, a pesar de que es obligatorio desde junio de 2013. Y así están las cosas. Todo el mundo sabe que las viviendas están mal aisladas y son ineficientes, pero nadie tiene mucho cuidado, y es el comprador el que debe decidir por sí mismo si quiere comprar o reformar. No cuentes con un descuento en el precio, el argumento no cuenta.
A la UE le gustaría legislar y armonizar, pero esto no ocurre a nivel español.
En Francia, el control de los alquileres limita el margen de maniobra. En España, a pesar de algunos intentos de regulación, pocas ciudades la aplican realmente, y cuando lo hacen, el mercado se paraliza (-20% de plazas libres y +24% de alquileres en Barcelona, por ejemplo).
El resultado es un mercado más libre y estrategias de inversión más flexibles, siempre que se elija bien la zona.
Conclusión: España gana el partido sin prórroga
Resultado final: 5-1 para España. Sin apelación.
En Francia, la inversión suele basarse en el apalancamiento: máximo endeudamiento y acuerdos optimizados. Pero existen controles de los alquileres, así como evaluaciones de impacto ambiental, y los rendimientos de los alquileres son bastante medios.
España: se necesita efectivo... pero merece (con creces) la pena. A cambio, el comprador obtiene una mayor flexibilidad, una fiscalidad menos punitiva y una rentabilidad mucho mayor, sobre todo en zonas en crecimiento como Valencia y alrededores.
El programa Les Experts de l'Immo de BFM TV no hace sino confirmar lo que vemos cada día sobre el terreno: la propiedad inmobiliaria en España está :
- Más rendimiento
- Menos papeleo
- Un entorno jurídico estable
- Fuerte demanda de alquiler, impulsada por el turismo, el teletrabajo y los flujos migratorios europeos
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Nuestro equipo puede ayudarle a enmarcarlo todo:
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Fuentes: Fotocasa, Idealista, La razón, Expansión, BFM
Preguntas frecuentes — Invertir en el sector inmobiliario en España o en Francia
¿Conviene invertir en el sector inmobiliario en España o en Francia en 2025?
La elección depende de los objetivos del inversor. España suele ofrecer precios de compra más asequibles y una rentabilidad por alquiler potencialmente mayor, mientras que Francia se considera generalmente un mercado más regulado y estable.
¿Son los precios inmobiliarios más altos en Francia que en España?
En muchas ciudades, el precio por metro cuadrado es más alto en Francia que en la mayoría de las ciudades españolas. Esto permite, en ocasiones, adquirir una vivienda más grande o mejor situada en España por un presupuesto similar.
¿Es mayor la rentabilidad de los alquileres en España?
En varias ciudades españolas, la rentabilidad bruta del alquiler puede ser superior a la observada en algunas grandes ciudades francesas, sobre todo debido a los precios de compra más bajos y a una demanda de alquiler sostenida.
¿Es la fiscalidad inmobiliaria más ventajosa en España?
Dependiendo de la situación del inversor, la fiscalidad inmobiliaria puede resultar más favorable en España, especialmente en lo que respecta a determinados ingresos por alquiler o a la tributación de las plusvalías. No obstante, la situación depende de la situación fiscal del propietario.
¿Son los impuestos locales más altos en Francia que en España?
En muchos casos, los impuestos locales relacionados con la propiedad son más bajos en España que en algunas ciudades francesas.
¿Es dinámico el mercado inmobiliario español?
Sí. España atrae a numerosos inversores extranjeros gracias a unos precios que siguen siendo competitivos, un mercado activo y un gran atractivo turístico.
¿Es el mercado inmobiliario francés más seguro para un inversor?
Francia cuenta con un marco jurídico muy bien estructurado y un mercado inmobiliario históricamente estable, lo que puede tranquilizar a algunos inversores.
¿Es más sencillo comprar una vivienda en Francia?
Para un inversor francés, los trámites pueden parecer más sencillos en Francia, ya que le resultan más familiares. En España, el proceso es diferente y requiere comprender ciertas particularidades administrativas.
¿Se puede comprar una vivienda en España siendo extranjero?
Sí. Los extranjeros pueden comprar libremente una propiedad inmobiliaria en España, ya sea para vivir en ella, alquilarla o invertir.
¿Es más fácil conseguir financiación en Francia o en España?
Por lo general, los bancos franceses conceden financiación con mayor facilidad a los residentes fiscales franceses. En España, los bancos también financian a los compradores extranjeros, pero suelen exigir una aportación propia más elevada.
¿Es interesante el mercado inmobiliario en España para invertir en alquiler?
Sí. Algunas ciudades españolas ofrecen un gran potencial de alquiler gracias al turismo, a los estudiantes internacionales y a la llegada de expatriados.
¿Qué ciudades españolas son atractivas para invertir?
Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante atraen a numerosos inversores gracias a su dinamismo económico y a su atractivo internacional.
¿Puede revalorizarse el mercado inmobiliario en España?
Sí. En algunas regiones se está produciendo un aumento gradual de los precios inmobiliarios debido a la demanda internacional y al desarrollo económico local.
¿Hay mucha demanda de alquiler en España?
En varias ciudades y regiones turísticas, la demanda de alquileres se ve impulsada por los estudiantes, los trabajadores extranjeros y los visitantes extranjeros.
¿Es la inversión inmobiliaria en España una buena opción para una segunda residencia?
Sí. Muchos compradores extranjeros invierten en España para disponer de una segunda residencia y, al mismo tiempo, tener la posibilidad de alquilar la propiedad durante una parte del año.
¿Sigue siendo interesante invertir en el sector inmobiliario en Francia?
Sí. Francia sigue siendo un mercado inmobiliario sólido, con una importante demanda de alquiler en las grandes ciudades y las zonas urbanas dinámicas.
¿Se puede diversificar el patrimonio invirtiendo en España?
Sí. Invertir en otro país permite diversificar el patrimonio inmobiliario y no depender de un único mercado nacional.
¿Cuáles son los riesgos de invertir en el sector inmobiliario en España?
Como cualquier inversión inmobiliaria, existen riesgos relacionados con las fluctuaciones del mercado, la fiscalidad, la normativa o la gestión de los alquileres.
¿Está atrayendo España a cada vez más inversores extranjeros?
Sí. España atrae a numerosos inversores internacionales gracias a su clima, su atractivo económico y los precios inmobiliarios, que suelen ser más asequibles.
¿Cómo decidir entre invertir en Francia o en España?
La elección depende del presupuesto, de la estrategia patrimonial y de los objetivos del inversor, ya sea obtener una rentabilidad por alquiler, diversificar la cartera o adquirir una segunda vivienda.
