Vous êtes résident fiscal en Espagne et vous avez décidé de vendre votre bien ? Si vous avez réalisé une plus-value entre l’achat et la revente, ce qu’on vous souhaite, Hacienda va taxer ce montant. Les experts Terreta Spain vous expliquent comment sera calculée cette taxe, comment la réduire et comment déclarer votre “ganancia patrimonial”.
Ojo, la plus-value réalisée entre l’achat et la revente de votre appartement s’appelle la ganancia patrimonial et non la “plusvalía” (IIVTNU), qui désigne l’augmentation de la valeur du terrain sur lequel est construit votre bien et sur laquelle vous serez aussi taxé, mais dans une moindre mesure.
Pour une vue d’ensemble de ce qui vous attend si vous avez décidé de vendre votre bien, consultez notre guide complet de la vente en Espagne. Et si vous avez la flemme de tout lire, la fiche pratique “Vendre son bien immobilier en Espagne” reprend l’essentiel.
| En bref – Vous êtes pressé mais vous voulez comprendre ? En tant que résident fiscal, votre plus-value immobilière (“ganancia patrimonial”) est imposée via l’IRPF (l’impôt sur le revenu des résidents fiscaux espagnols), au barème 19–26% selon le montant.Elle se calcule à partir du prix de vente en déduisant prix et frais d’achat, travaux d’amélioration avec factures et frais de vente (notaire, agence, certificats).Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez dans une nouvelle résidence principale dans les délais, vous pouvez obtenir une exonération totale ou partielle.Ne confondez pas la “ganancia patrimonial” avec la “plusvalía municipal”, une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain à payer directement en mairie après la vente. |
Calcul de la plus-value immobilière en Espagne : êtes-vous bien résident fiscal en Espagne ?
C’est le point de départ pour savoir comment votre ganancia patrimonial sera taxée. Vous êtes généralement considéré comme résident fiscal si :
- Vous passez plus de 183 jours par an en Espagne.
- Ou si vos centres d’intérêts économiques et familiaux se situent en Espagne.
Dans ce cas, la plus-value de la vente est imposée dans le cadre de votre déclaration annuelle d’IRPF. L’IRPF, c’est l’Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas. Pour tout savoir sur cet impôt, direction notre fiche pratique : “L’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques”.
Astuce Terreta : Cliquez ici pour accéder à un simulateur d’IRPF, en version originale “simulador de ganancias patrimoniales”, si vous êtes résident fiscal espagnol.
| À faire avant toute chose : Vérifier que vous déclarez déjà vos revenus à Hacienda (IRPF) et que vous êtes bien enregistré comme résident.En cas de doute, nous vous conseillons d’en parler à un conseiller fiscal ou à un avocat avant de mettre le bien en vente. |
Comment se calcule votre ganancia patrimonial : exemple concret
Pour un résident, la plus-value imposable se calcule de la manière suivante :
Plus-value nette = prix de vente – (prix & frais d’achat + travaux/améliorations) – frais de vente.
Vous pouvez intégrer au prix d’acquisition :
- Le prix d’achat figurant dans l’escritura (l’acte authentique).
- Les taxes payées à l’achat : ITP ou TVA + AJD. Pour aller plus loin sur ces taxes, elles sont détaillées dans notre : “Guide Terreta Spain de l’immobilier en Espagne”.
- Les frais de notaire et d’inscription au registre au moment de l’achat.
- Les honoraires d’avocat ou de gestoría directement liés à l’achat.
Vous pouvez déduire, côté frais de vente :
- Les honoraires de l’agence immobilière (souvent 3% HT du prix de vente).
- Les frais de notaire supportés par le vendeur.
- Le certificat énergétique (CEE/CPE) et autres certificats obligatoires. Lisez notre fiche sur le CEE, le certificat énergétique, pour en savoir plus.
Exemple chiffré très concret
Scénario typique pour un résident à Valence :
- 2015 : achat d’un appartement pour 130 000 €.
- Frais et taxes d’achat (ITP, notaire, registre, gestoría) : 11 000 €.
- Travaux de rénovation (cuisine + salle de bains + fenêtres), avec factures : 15 000 €.
Coût d’acquisition retenu :
- 130 000 + 11 000 + 15 000 = 156 000 €.
En 2026, vous vendez :
- Prix de vente : 195 000 €.
- Honoraires d’agence : 8 000 €.
Calcul de la ganancia patrimonial :
- 195 000 – 156 000 – 8 000 = 31 000 € de plus-value taxable.
| À faire :Avant même de publier l’annonce, rassemblez toutes les factures liées à l’achat de votre bien en Espagne. Rassemblez celles des travaux “structurants” (voir section suivante) que vous avez effectués dans le bien. |
Quels sont les travaux et les frais qui comptent vraiment dans le calcul de la plus-value en Espagne (ganancia patrimonial)?
Méfiez-vous et ne vous voilez pas la face, dans la pratique, l’administration publique espagnole distingue les dépenses qui augmentent la valeur et la durée de vie du bien (investissements/améliorations), des simples entretiens/cosmétiques (peinture, petites réparations) qui ne sont pas toujours pris en compte.
Parmi les dépenses souvent retenues comme améliorations :
- Rénovation complète de cuisine et salles de bains.
- Changement complet des fenêtres (double vitrage, meilleure isolation).
- Mise aux normes de l’électricité ou de la plomberie.
- Installation d’un système de chauffage/climatisation centralisé.
Conseil terrain de Terreta Spain : au moment de préparer votre vente, classez vos factures en 2 colonnes :
- Améliorations déductibles (qui augmentent le prix d’acquisition).
- Entretien courant (moins intéressant fiscalement).
Gros bonus : Chez Terreta Spain, nous accompagnons tous les propriétaires dans la rénovation de leur bien immobilier en Espagne, y compris pour le valoriser au moment de la revente et maximiser la plus-value. Découvrez notre guide sur la rénovation immobilière. Et pour en parler avec l’un de nos experts, c’est par ici.
Taux : comment est taxée la plus-value immobilière en Espagne ?
Pour les résidents, la plus-value immobilière est imposée dans le cadre de l’IRPF, nous l’avons dit.
| En 2026, voici les tranches d’imposition en vigueur :Jusqu’à 6 000 € : 19%. De 6 000 à 50 000 € : 21%. De 50 000 à 200 000 € : 23%. Au‑delà de 200 000 € : 26% |
À éviter : signer une offre sans avoir fait au moins une simulation approximative avec un conseiller fiscal, surtout si votre plus-value est importante ou si vous vendez plusieurs biens.
Exonération : vous vendez votre résidence principale pour en acheter une autre
En Espagne, si vous vendez votre résidence principale (vivienda habitual) et que vous réinvestissez le gain de la vente dans une nouvelle résidence principale dans les 2 ans, la plus-value peut être exonérée totalement ou partiellement, sous conditions.
Pour bénéficier de l’exonération de votre taxe sur la plus-value immobilière, vous devez remplir ces conditions.
- Le logement vendu doit être votre résidence principale (occupation effective, généralement pendant au moins 3 ans, sauf cas particuliers).
- Vous devez réinvestir le produit de la vente dans l’achat ou la rénovation d’une autre résidence principale dans un délai déterminé (en pratique, 2 ans avant ou après la vente).
- L’exonération est proportionnelle : si vous ne réinvestissez qu’une partie, seule cette partie de la plus-value est exonérée.
Conseil terrain de Terreta Spain : ce régime est très puissant, mais très formel. Ne partez pas bille en tête, faites les calculs.
- Parlez‑en avec votre conseiller avant de signer la vente, pour caler le calendrier de la nouvelle acquisition.
- Demandez‑lui de vous indiquer quels documents garder pour prouver le réinvestissement (escrituras/ actes authentiques, justificatifs bancaires, factures de travaux).
Les experts Terreta Spain vous accompagnent sur l’ensemble du processus de vente de votre bien immobilier en Espagne.
Ne pas confondre ganancia patrimonial et plusvalía municipal
Nous vous avons alertés au début de ce guide sur la plus-value en Espagne : lorsque vous vendez, deux logiques différentes et 2 impôts s’appliquent :
- La ganancia patrimonial : l’impôt sur votre plus-value réelle, via l’IRPF.
- La plusvalía municipal : une taxe municipale calculée sur la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention.
Vous pouvez parfaitement avoir une ganancia patrimonial faible (ou nulle) tout en devant payer une plusvalía municipale ou vendre quasiment “à l’équilibre”, mais voir la mairie calculer une plusvalía sur une augmentation théorique de valeur du terrain.
Conseil terrain Terreta Spain :
- Demandez toujours une simulation de plusvalía municipale à la mairie ou via votre notaire/gestoría avant de fixer votre prix net vendeur.
- En cas de vente à perte ou de calcul clairement disproportionné, un avocat fiscaliste peut étudier la possibilité de recours.
| En pratique : La ganancia patrimonial se déclare dans le cadre de votre IRPF, via le modelo 100, page 15. La plusvalía, elle, se paie directement en mairie dans les 30 jours suivants la vente de votre bien. Paiement directement en ligne via le site de la mairie de Valence Pour Madrid, c’est par ici. Pour Barcelone, le règlement de la plusvalía peut aussi se faire directement en ligne via ce lien. |
Si le bien a été loué avant la vente
Si votre logement a été loué, l’administration considère que le bien a été amorti fiscalement pendant les années de location. Lors du calcul de la plus-value, vous diminuez votre prix d’acquisition de cet amortissement, ce qui augmente mécaniquement la ganancia patrimonial taxable.
Conseil terrain de Terreta Spain : même si vous n’avez jamais pensé à l’amortissement, il se peut que Hacienda l’applique d’office en se basant sur vos anciennes déclarations de revenus locatifs. Si vous avez loué votre bien (à l’année ou en saisonnier), il est crucial de faire le point avec un conseiller qui maîtrise la fiscalité locative + la vente, pour éviter que la plus-value calculée par l’administration ne soit une mauvaise surprise.
Votre check-list pratique avant d’accepter une offre
Avant de dire oui à un acheteur, vérifiez que vous avez :
- Escritura d’achat + éventuelle escritura de division, d’extension.
- Factures d’ITP ou TVA + AJD, notaire, registre et gestoría de l’époque.
- Factures des travaux importants (cuisine, salles de bains, fenêtres, installation de climatisation/chauffage).
- Facture de l’agence immobilière (ou au moins l’estimation de la commission si le mandat n’est pas encore signé).
- Derniers IBI (taxe foncière) payés et certificat de communauté de propriétaires (absence de dettes).
- Une simulation de plus-value réalisée avec votre conseiller fiscal, incluant l’impact éventuel de la location passée et/ou d’une exonération pour résidence principale.
À éviter :
- Accepter une offre uniquement parce que le prix vous convient, sans avoir mesuré l’impôt qui tombera derrière.
- Venir chez le notaire sans dossier de factures complet. Cela vous empêchera de défendre un calcul de plus-value plus favorable.
Vous êtes résident à Valence, Madrid ou ailleurs en Espagne et vous envisagez de vendre votre bien immobilier ? Découvrez l’accompagnement complet Terreta Spain : dossier de vente, mise en valeur (décoration d’intérieur, rénovation), commercialisation, contrats, signature chez le notaire et conseils fiscaux. Pour vendre sans stress, parlez à un expert.
FAQ – Ganancia patrimonial, comment est taxée la plus-value immobilière des résidents fiscaux en Espagne ?
Comment savoir si je suis résident fiscal en Espagne ?
Vous l’êtes si vous passez plus de 183 jours/an en Espagne ou si vos intérêts économiques/familiaux y sont, et vous serez alors taxé via l’IRPF.
Quels frais et travaux puis-je déduire ?
Prix d’achat, ITP/TVA+AJD, notaire, registre, avocat/gestoría, agence à la vente et travaux d’amélioration avec factures (cuisine, salles de bains, fenêtres, etc.).
Comment est taxée ma plus-value immobilière en 2026 ?
Barème IRPF gains patrimoine : 19% jusqu’à 6 000 €, 21% de 6 000 à 50 000 €, 23% de 50 000 à 200 000 €, 26% au‑delà.
Puis-je être exonéré si je vends ma résidence principale pour en acheter une autre ?
Oui, si le bien est votre résidence principale et que vous réinvestissez le produit dans une nouvelle résidence principale dans les délais, tout ou partie de la plus-value peut être exonérée.
Quelle est la différence entre ganancia patrimonial et plusvalía municipal ?
La ganancia patrimonial se déclare à l’IRPF (modelo 100) sur la plus-value réelle ; la plusvalía municipale est une taxe de la mairie sur la valeur cadastrale du terrain.
Que se passe-t-il si le bien a été loué ?
L’amortissement pratiqué pendant la location réduit le prix d’acquisition et augmente la plus-value imposable, d’où l’intérêt de faire vérifier le calcul par un conseiller.
Quels documents réunir avant d’accepter une offre ?
Escrituras, factures d’ITP/TVA+AJD, notaire, registre, travaux, commission d’agence, derniers IBI, certificat de communauté et simulation de plus-value.
Qui peut m’accompagner pour optimiser ma plus-value ?
Une agence spécialisée, un conseiller fiscal et, si besoin, un avocat. Mais le mieux, c’est de contacter Terreta Spain, on coordonne tout ça pour sécuriser la vente et la fiscalité.
