Vous vendez votre appartement à Valence, une maison à Alicante ou un bien à Madrid, et votre notaire vous dit : « Attention, il y a une différence entre le Cadastre et le Registre de la Propriété. » Vous tremblez, vous vous demandez : « C’est grave ? Lequel est le bon ? Et comment on règle ça ? »
Spoiler alert : en Espagne, ces divergences sont très fréquentes, surtout sur les biens anciens. La bonne nouvelle ? Elles sont presque toujours corrigeables. Mais il faut savoir comment s’y prendre et, surtout, quel registre fait juridiquement foi en cas de conflit.
Ce guide Terreta Spain vous explique tout : différence entre Cadastre et Registre de la Propriété, ce qui se passe en cas de divergence, et comment corriger la situation avant votre vente.
| En bref : Cadastre vs Registre de la PropriétéLe Cadastre et le Registre de la Propriété sont les deux documents clés pour décrire et sécuriser juridiquement un bien immobilier en Espagne. Deux documents, deux rôles : le Cadastre pour la fiscalité, le Registre de la Propriété pour la sécurité juridique de votre bien en Espagne. Quand Cadastre et Registre de la Propriété divergent, la loi est claire : le Registre de la Propriété fait foi. Tolérance de 10% maximum : au-delà, la vente peut être bloquée et nécessite une procédure spéciale avec géomètre et publicité légale. Les divergences sont fréquentes (surtout sur les biens anciens) mais presque toujours réparables : mise à jour cadastrale, acte notarié de rectification, régularisation de travaux. Terreta Spain vérifie systématiquement la cohérence Cadastre/registre avant signature du contrat d’arrhes pour éviter tout blocage de transaction.Vous avez un doute sur les documents à fournir pour la vente d’un bien immobilier en Espagne ? Contactez nos experts. |
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier en Espagne ? Découvrez notre guide complet.
Cadastre et Registre de la Propriété : c’est quoi la différence ?
En Espagne, il existe deux registres publics qui décrivent les biens immobiliers, mais ils n’ont pas du tout le même rôle :
Le Cadastre (Catastro)
Le Cadastre est un registre administratif géré par le Ministère des Finances. Son objectif principal : servir de base au calcul des impôts.
À quoi sert le Cadastre ?
- Calcul de l’IBI (la taxe foncière espagnole)
- Calcul de l’ITP (impôt sur les achats immobiliers)
- Calcul des droits de succession et de donation
- Définition de la valeur de référence (base minimum d’imposition d’un bien depuis 2022)
Ce que contient le Cadastre :
- Description physique du bien (surface construite, surface utile, nombre de pièces)
- Référence cadastrale (identifiant unique du bien)
- Localisation géographique
- Valeur cadastrale (servant de base aux impôts)
L’info Terreta : l’inscription au Cadastre est obligatoire et gratuite. Mais le Cadastre ne prouve PAS juridiquement que vous êtes propriétaire.
Le Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad)
Le Registre de la Propriété est un registre juridique rattaché au système judiciaire espagnol. Son objectif : sécuriser la propriété.
À quoi sert le Registre de la Propriété ?
- Prouver qui est légalement propriétaire
- Indiquer l’année d’acquisition
- Lister les charges qui pèsent sur le bien (hypothèques, saisies, servitudes, usufruits)
- Garantir la sécurité juridique des transactions immobilières
Ce que contient le Registre de la Propriété :
- Identité du ou des propriétaires
- Description officielle du bien (numéro de finca, surface enregistrée, localisation)
- Hypothèques et charges inscrites
- Limitations légales (VPO, servitudes, mentions urbanistiques)
L’info Terreta : l’inscription au Registre de la Propriété est facultative mais fortement recommandée. Elle coûte quelques centaines d’euros, mais c’est ce qui protège juridiquement votre droit de propriété.
En cas de divergence, le Registre de la Propriété fait foi
Imaginons : vous vendez un appartement, le Cadastre indique 90 m², mais le Registre de la Propriété mentionne 105 m². Lequel est le bon ?
La réponse est simple : le Registre de la Propriété l’emporte toujours.
Pourquoi ? Parce que le Cadastre est un outil fiscal, alors que le Registre de la Propriété est un registre juridique qui garantit légalement la propriété.
Concrètement, ça veut dire quoi ?
- Si vous vendez un bien, c’est la surface inscrite au Registre de la Propriété qui compte pour la vente.
- Si vous demandez un crédit immobilier, la banque se base sur le Registre de la Propriété, pas sur le Cadastre.
- Si vous revendez, l’acheteur (et son notaire) vérifiera le Registre de la Propriété en priorité.
Mais attention : même si le Cadastre n’a pas de valeur juridique, une divergence importante peut bloquer votre transaction. On vous explique pourquoi.
La tolérance de 10% : le seuil à connaître absolument
En Espagne, la loi autorise une divergence de surface jusqu’à 10% entre le Cadastre et le Registre de la Propriété. Au-delà de ce seuil, le notaire et le registre peuvent exiger une régularisation avant d’inscrire la vente.
Écart ≤ 10% : pas de gros souci
Si la différence est inférieure à 10%, la rectification se fait directement dans l’acte notarié, sans procédure lourde. Le bien peut être enregistré normalement au Registre de la Propriété.
Exemple :
- Cadastre : 95 m²
- Registre de la Propriété : 100 m²
- Écart : 5% → OK, on peut inscrire la vente sans problème.
Écart > 10% : procédure spéciale obligatoire
Si la différence dépasse 10%, le notaire doit ouvrir un dossier hypothécaire et fournir une représentation graphique géoréférencée du bien (c’est-à-dire un plan technique établi par un géomètre).
Exemple :
- Cadastre : 85 m²
- Registre de la Propriété : 105 m²
- Écart : 23% → Problème. Il faut régulariser avant de pouvoir inscrire la vente.
Pourquoi c’est important pour vous ?
- Si vous vendez un bien avec un écart > 10%, la vente peut être bloquée jusqu’à régularisation.
- Si vous vendez un bien avec un écart > 10%, l’acheteur peut reculer ou exiger une baisse de prix.
- Dans le cas d’un achat, si vous financez avec un crédit, la banque peut refuser le prêt tant que la situation n’est pas clarifiée.
Le conseil Terreta Spain : on vérifie systématiquement la cohérence entre Cadastre et Registre de la Propriété avant de signer le contrat d’arrhes. Comme ça, pas de mauvaise surprise le jour J.
Comment corriger les divergences entre Cadastre et Registre de la Propriété ?
Bonne nouvelle : dans la plupart des cas, les divergences peuvent être corrigées facilement. Il faut juste savoir quel registre est faux et suivre la bonne procédure.
Si c’est le Cadastre qui est faux
Situation : la surface réelle du bien correspond au Registre de la Propriété, mais le Cadastre est erroné.
Solution :
- Demander une mise à jour cadastrale via une “declaración catastral”
- Fournir un rapport technique établi par un architecte ou un géomètre
- Joindre l’acte notarié du bien
Délai : quelques mois après validation par l’administration cadastrale.
Intérêt pour un acheteur : aligner Cadastre et réalité permet d’éviter une fiscalité surévaluée (IBI trop élevé, ITP mal calculé) et de clarifier les surfaces avant une future revente.
Si c’est le Registre de la Propriété qui est faux
Situation : la surface réelle correspond au Cadastre, mais le Registre de la Propriété est erroné.
Solution :
- Obtenir un rapport d’un géomètre ou d’un architecte confirmant la surface correcte
- Faire un acte notarié de rectification auprès d’un notaire espagnol
- Déposer cet acte au Registre de la Propriété pour mise à jour
Délai : quelques semaines à plusieurs mois, selon la complexité du dossier et les éventuelles oppositions.
Intérêt pour un vendeur : sécuriser la vente.
Intérêt pour un acheteur : gérer une hypothèque ou une division de lots sans mauvaise surprise juridique.
Si la différence vient de travaux non déclarés
Situation : le propriétaire a agrandi le bien (extension, surélévation, terrasse fermée) sans mettre à jour le Cadastre ni le Registre de la Propriété.
Solution :
- Vérifier si une licence municipale est nécessaire
- Déposer un projet d’urbanisme auprès de la mairie
- Régulariser la situation avec un acte notarié mis à jour
Attention : certaines constructions non conformes aux règles d’urbanisme peuvent ne pas être légalisables. Il faut vérifier la compatibilité urbanistique avant d’acheter ou de revendre.
Intérêt si vous vendez en Espagne : être en règle et ne pas voir son acheteur fuir en courant.
Intérêt pour un acheteur : éviter d’acheter un bien avec des mètres carrés “illégaux” qui pourraient être contestés ou démolis par la mairie.
Si l’écart dépasse 10% : procédure spéciale
Situation : la différence de surface dépasse 10%, et le notaire exige une procédure de régularisation avant d’inscrire la vente.
Solution :
- Un expert topographe doit confirmer la superficie réelle
- Une publicité légale est effectuée
- Si opposition, la mise à jour doit être validée par un juge
Délai : plusieurs mois, voire plus d’un an si litige.
Intérêt pour un acheteur : ne JAMAIS acheter un bien avec un écart > 10% non régularisé. C’est un risque juridique et financier trop important.
Cas pratique : la vente d’une maison à Valence avec écart Cadastre/registre
Le contexte
Laurent et Marie, un couple de Français propriétaires d’une maison de 150 m² à Valence depuis 15 ans, décident de vendre leur bien pour réinvestir ailleurs.
Ils contactent Terreta Spain pour gérer la vente. Avant de mettre le bien sur le marché, l’équipe Terreta Spain demande la nota simple (extrait du Registre de la Propriété) et la référence cadastrale pour vérifier que le dossier est en ordre.
Le problème détecté
- Cadastre : 170 m² construits
- Registre de la Propriété : 150 m²
- Écart : 13,3% → au-delà de la tolérance de 10%
En creusant, on découvre que Laurent et Marie ont agrandi la cuisine et ajouté une extension pour créer un bureau il y a 8 ans, mais sans déclarer les travaux ni mettre à jour le Registre de la Propriété.
Le risque pour les vendeurs
Sans régularisation, plusieurs scénarios catastrophes pouvaient se produire :
- L’acheteur recule au dernier moment en découvrant l’écart lors de la signature chez le notaire.
- La banque de l’acheteur refuse le crédit car le bien n’est pas conforme entre Cadastre et registre.
- Le notaire bloque l’inscription de la vente tant que la situation n’est pas clarifiée.
- L’acheteur exige une baisse de prix de 20 000 € pour “compenser le risque” des 20 m² non régularisés.
La solution mise en place par Terreta Spain
Terreta Spain coordonne avec un architecte local pour :
- Vérifier la compatibilité urbanistique de l’extension (OK, les travaux respectaient les règles d’urbanisme de l’époque).
- Obtenir un certificat de fin de travaux rétroactif auprès de la mairie.
- Mettre à jour le Registre de la Propriété avec un acte notarié de rectification pour inscrire officiellement les 170 m².
Délai : 3 mois.
Le résultat
Laurent et Marie vendent leur bien avec une surface officiellement enregistrée de 170 m² au Registre de la Propriété, cohérente avec le Cadastre.
Bénéfices concrets :
Vente fluide, sans blocage notarial ni reculade de l’acheteur
Prix de vente optimisé : les 20 m² supplémentaires sont valorisés légalement
Transaction sécurisée pour l’acheteur, qui obtient facilement son crédit immobilier
Aucun risque juridique futur pour Laurent et Marie
Sans cette régularisation en amont ?
Ils auraient pu perdre l’acheteur, subir une baisse de prix forcée, ou pire, être coincés avec un bien invendable pendant des mois, le temps de régulariser en urgence sous la pression.
Le conseil Terreta Spain : on vérifie toujours la cohérence Cadastre/registre avant de mettre un bien en vente. Comme ça, la transaction se fait au bon prix, sans stress, et dans les délais.
Pourquoi Terreta Spain vérifie systématiquement Cadastre + Registre de la Propriété au moment de l’achat ou de la vente d’un bien
Chez Terreta Spain, on ne signe jamais un contrat d’arrhes sans avoir vérifié la cohérence entre Cadastre, Registre de la Propriété et réalité physique du bien. De la même manière, au moment de la vente d’un bien, nos experts vérifient la cohérence des informations.
Notre checklist systématique :
- Demande de la nota simple (Registre de la Propriété)
- Vérification de la référence cadastrale
- Comparaison des surfaces (construite, utile, parcelle)
- Vérification de la description du bien (nombre de pièces, annexes, garage)
- Détection des travaux non déclarés
- Analyse des charges et hypothèques inscrites
Résultat : vous achetez en connaissance de cause, avec un dossier clean et sécurisé.
FAQ : Cadastre (catastro) vs Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) en Espagne : qui fait foi en cas de divergence ?
À quoi servent Cadastre et Registre de la Propriété ?
Le Cadastre sert à localiser le bien, décrire ses caractéristiques et calculer les impôts (IBI, valeur cadastrale, valeur de référence), au service de l’Administration fiscale. Le Registre de la Propriété sert à prouver qui est propriétaire et quelles charges (hypothèque, servitudes…) grèvent le bien, en apportant une sécurité juridique opposable aux tiers.
Qui fait foi en cas de divergence entre le Cadastre et le Registre de la Propriété en Espagne ?
Le Registre de la Propriété prévaut toujours sur le Cadastre pour tout ce qui touche à la propriété, aux droits réels et aux charges. Le Cadastre a une finalité principalement fiscale et n’est pas une preuve de propriété en soi.
Est-ce grave s’il y a une différence entre Cadastre et Registre de la Propieté ?
De petites différences de surface ou de description sont très fréquentes, surtout sur les biens anciens. Un écart important peut empêcher l’inscription au Registre, bloquer la vente ou compliquer le financement bancaire.
Quelle est la règle des 10% concernant le Cadastre et le Registre de la Propieté ?
Si la différence de surface entre réalité/plan, Cadastre et Registre est inférieure ou égale à 10%, une simple rectification sans procédure lourde est généralement possible. Au‑delà de 10%, le notaire doit ouvrir un dossier spécifique (expediente hipotecario) avec plan géoréférencé, ce qui rallonge délais et coûts.
Comment Terreta Spain vous assiste en cas de divergence entre le Cadastre et le Registre de la Propriété ?
Une vente avec un écart supérieur à 10% comporte un risque élevé de refus d’inscription, de blocage de crédit ou de renégociation du prix tant que la situation n’est pas régularisée. D’où l’importance de faire vérifier avant le contrat d’arrhes la cohérence Cadastre + Registre (surfaces, limites, titulaire, charges) et de lancer, si besoin, mise à jour cadastrale, acte de rectification ou régularisation urbanistique.
