Vendre son bien immobilier en Espagne : le guide complet Terreta Spain

Vous êtes propriétaire d’un appartement à Valencia, d’une maison en bord de mer à Alicante ou d’un bien à Madrid, et vous envisagez de vendre ? Que vous soyez résident fiscal en France ou ailleurs, la vente d’un bien immobilier en Espagne obéit à des règles spécifiques : retenue fiscale de 3% pour les non-résidents, documents obligatoires en espagnol, coordination avec un notaire espagnol, gestion de la plus-value locale…

La bonne nouvelle ? Avec la bonne méthode et un accompagnement adapté dans votre langue (français, anglais, espagnol), vendre en Espagne peut être fluide, rapide et rentable. Ce guide vous explique tout : de l’estimation au passage chez le notaire, en passant par la fiscalité et les erreurs classiques à éviter.

« Vendre son bien immobilier en Espagne : le guide complet Terreta Spain » c’est parti. 

En bref : Vendre son bien en Espagne, ce qu’il faut retenir Vendre seul, c’est risqué : estimation approximative, dossier incomplet, fiscalité mal gérée, négociation déséquilibrée. Une agence multilingue comme Terreta Spain sécurise et accélère la vente : estimation réaliste, dossier complet, mise en marché pro, qualification des acheteurs, accompagnement fiscal. En français, en anglais et en espagnol. À vous de choisir.  La fiscalité n’est pas un frein : avec le bon accompagnement, la retenue de 3% et la déclaration de plus-value sont gérées sans stress. Vous pouvez vendre à distance : visites, négociation et signature par procuration, tout est possible depuis la France, les Pays-Bas, la Grande-Bretagne ou ailleurs dans le monde.  Délai moyen de vente : 3 à 6 mois, souvent moins de 3 mois pour les biens bien situés à Valencia ou Madrid. Vous avez un projet de vente en Espagne ? Terreta Spain vous accompagne de A à Z, dans votre langue, avec un seul objectif : vendre au meilleur prix, sans stress. Bouton Estimer mon bien

Vendre seul ou avec une agence francophone : le vrai calcul

La tentation de vendre seul

Beaucoup de propriétaires français ou étrangers se posent la question : « Pourquoi payer des honoraires d’agence alors que je peux vendre mon bien moi-même ? »

Sur le papier, l’idée peut sembler séduisante. Vous économisez 3 à 5% du prix de vente. Mais dans les faits, vendre seul en Espagne quand on ne maîtrise pas parfaitement la langue, le marché local, les codes et les procédures juridiques, c’est prendre des risques importants.

Les risques concrets de la vente en solo :

• Estimation approximative : sans connaissance fine du marché, vous risquez de surestimer (et de ne jamais vendre) ou de sous-estimer (et de perdre des milliers d’euros).
• Dossier incomplet ou non conforme : certificat énergétique périmé, nota simple non actualisée, certificat de la communauté manquant… Un acheteur sérieux (ou sa banque) peut reculer au dernier moment si le dossier n’est pas en ordre.
• Mauvaise gestion de la fiscalité : la retenue de 3%, la déclaration de plus-value (IRNR), les délais de 3 mois pour déclarer… Un oubli ou une erreur peut vous coûter bien plus cher que les honoraires d’agence.
• Négociation déséquilibrée : face à un acheteur bien conseillé (avec agent, avocat, conseil fiscal), vous êtes en position de faiblesse si vous négociez seul sans expertise locale.
• Perte de temps et stress : organiser les visites depuis votre pays de résidence, répondre aux questions en espagnol, gérer les relances, coordonner notaire et acheteur… C’est un job à temps plein. Le nôtre. 

Ce qu’une agence trilingue (français, anglais, espagnol) vous apporte concrètement

Une agence spécialisée comme Terreta Spain ne se contente pas de mettre une annonce en ligne. Elle sécurise votre transaction de A à Z :

• Estimation réaliste et défendable, basée sur une analyse comparative fine du marché (prix au m², demande locative ou d’achat, concurrence directe, tendances du quartier).
• Constitution d’un dossier de vente complet et conforme : nota simple à jour, certificat énergétique valide, certificat de la communauté de propriétaires sans dettes, dernières quittances d’IBI, référence cadastrale cohérente.
• Mise en marché professionnelle : photos HD, visites virtuelles, rédaction d’annonces multilingues (français, espagnol, anglais), diffusion sur les portails espagnols (Idealista, Fotocasa) et auprès de notre réseau d’acheteurs internationaux qualifiés et très réactifs. 
• Qualification des acheteurs : vérification de la solvabilité, filtrage des visites, organisation de visites physiques ou vidéo selon la situation.
• Accompagnement fiscal complet : coordination avec des avocats fiscalistes partenaires pour la déclaration de plus-value, récupération de la retenue de 3% si besoin, optimisation fiscale post-vente.
• Vente à distance facilitée : si vous vivez en France, l’agence gère les visites, la négociation et peut finaliser la signature par procuration notariée. Vous n’avez pas besoin de vous déplacer.
• Résultat : une vente plus rapide (3 à 6 mois en moyenne), au meilleur prix, sans stress ni mauvaise surprise.

La fiscalité de la vente immobilière en Espagne pour les non-résidents

C’est souvent le point qui inquiète le plus les vendeurs étrangers : « Combien vais-je payer d’impôts en Espagne ? Et dans mon pays ? »

La retenue de 3% : qu’est-ce que c’est et comment ça marche ?

Si vous êtes non-résident fiscal en Espagne (c’est-à-dire résident fiscal en France ou ailleurs), l’acheteur est légalement obligé de retenir 3% du prix de vente et de le verser au fisc espagnol lors de la signature chez le notaire.

Exemple concret :
Vous vendez un appartement 200 000 €. L’acheteur retient 6 000 € (3%) et vous verse 194 000 €. Les 6 000 € sont versés au Trésor espagnol comme acompte sur votre impôt sur la plus-value via le modelo 211. 

Cette retenue n’est pas l’impôt final. C’est une garantie pour le fisc espagnol. Vous devez ensuite déclarer votre plus-value réelle dans les 3 mois suivant la vente.

La déclaration de plus-value (IRNR)

Dans les 90 jours suivant la signature, vous devez remplir le modèle 210 pour déclarer votre plus-value immobilière en Espagne.

Comment se calcule la plus-value ?
Plus-value = Prix de vente − (Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux justifiés + frais de vente)

Quel est le taux d’imposition ?
19% de la plus-value pour les non-résidents dont le domicile fiscal est situé en Europe.

Exemple :

• Prix d’achat : 150 000 € (+ 15 000 € de frais d’achat)
• Prix de vente : 200 000 € (− 8 000 € de frais de vente)
• Plus-value nette : 200 000 − (150 000 + 15 000) − 8 000 = 27 000 €
• Impôt dû : 27 000 × 19% = 5 130 €

• Comme l’acheteur a retenu 6 000 € et que vous ne devez réellement que 5 130 €, vous pouvez récupérer 870 € auprès du fisc espagnol.
• À l’inverse, si votre plus-value réelle génère un impôt supérieur à 6 000 €, vous devrez payer la différence.

Et la fiscalité dans votre pays de résidence ?

Si vous êtes résident fiscal en France par exemple, vous devrez aussi déclarer votre plus-value en France. Mais bonne nouvelle : grâce à la convention fiscale franco-espagnole, l’impôt payé en Espagne est déductible de l’impôt français (mécanisme du crédit d’impôt). 

C’est la même chose pour tous les pays ayant signé des conventions similaires, et ils sont nombreux : Allemagne, Belgique, Danemark, Finlande, Etats-Unis, Royaume-Uni, etc. 

Vous ne payez donc pas deux fois, mais vous devez bien déclarer dans les deux pays.

Le conseil Terreta Spain : nous vous mettons en contact avec nos avocats fiscalistes partenaires comme Felix Delaguía Luzón pour gérer toute cette partie. Vous n’avez pas à vous en occuper, on s’assure que tout est déclaré correctement et dans les délais.

Les documents obligatoires pour vendre un bien en Espagne

En Espagne, le vendeur a l’obligation de fournir plusieurs documents avant la signature. Un dossier incomplet peut bloquer la vente ou faire fuir l’acheteur.

La nota simple (extrait du Registre de la Propriété)

C’est une sorte de “carte d’identité” du bien, délivrée par le Registro de la Propiedad. Elle prouve que vous êtes bien le propriétaire, indique si la maison ou l’appartement est libre de charges (hypothèque, saisie, servitudes) et décrit officiellement le bien (surface, référence cadastrale, etc.).

Coût : moins de 10 €
Quand la demander ? Juste avant la vente pour être sûr que les infos sont à jour.

Le certificat énergétique (Certificado de Eficiencia Energética)

Le CEE est désormais obligatoire pour toute vente immobilière en Espagne. Il indique la performance énergétique du bien (de A à G) et doit être réalisé par un technicien agréé.

Coût : 1,50 € par m2
Validité : 10 ans (5 ans pour la catégorie G)

Le certificat de la communauté de propriétaires

Si votre bien fait partie d’une copropriété, vous devez fournir un certificat attestant que vous êtes à jour de vos charges et qu’il n’y a pas de dettes impayées.

Pourquoi c’est important ? Si vous avez des impayés, l’acheteur peut refuser d’acheter, ou exiger que vous régularisiez avant la signature. En Espagne, les dettes peuvent passer de propriétaire à propriétaire. Elles sont rattachées au bien et pas à la personne physique ou morale qui le possède.

Les dernières quittances d’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L’IBI, c’est l’équivalent espagnol de la taxe foncière en France. Comme pour les charges de copro, vous devez prouver que vous êtes à jour de vos paiements au moment de la vente. 

La référence cadastrale

C’est le numéro d’identification unique de votre bien au cadastre espagnol. Elle doit être cohérente avec la description du bien dans la nota simple.

Le rôle de Terreta Spain : nous rassemblons tous ces documents pour vous, vérifions leur validité et les présentons de manière claire à l’acheteur. Zéro stress, zéro oubli.

Les étapes d’une vente immobilière en Espagne avec Terreta Spain

On a effleuré la question, mais voici, de manière claire, comment se déroulera concrètement votre vente immobilière en Espagne avec votre expert Terreta Spain :

1. Premier contact et audit du bien

On commence par un échange pour comprendre votre projet : pourquoi vendez-vous, dans quel délai, quelles sont vos attentes en termes de prix.

On audite ensuite le bien : état général, travaux éventuels à prévoir, points forts à valoriser, documents déjà en votre possession.

2. Estimation et stratégie de pricing

Votre expert Terreta Spain analyse le marché local (prix au m², biens comparables, offre/demande) et on fixe ensemble un prix de vente réaliste et compétitif. Ni trop haut (le bien traîne sur le marché), ni trop bas (vous perdez de l’argent). On trouve le “sweet spot” comme on dit.

3. Préparation du bien (optionnel)

Si besoin, on peut vous conseiller sur des petits travaux ou du home staging pour rendre le bien plus attractif. Chez Terreta Spain, on propose même un service de rénovation clé en main si vous souhaitez booster la valeur avant de vendre. Spoiler, ça peut aller jusqu’à +30%. 

4. Constitution du dossier de vente

On rassemble tous les documents obligatoires (nota simple, certificat énergétique, certificat de la communauté, IBI, etc.) et on vérifie que tout est en ordre.

5. Mise sur le marché

Photos professionnelles, visites virtuelles, rédaction d’annonces multilingues (FR/ES/EN), diffusion sur Idealista, Fotocasa, nos réseaux sociaux et, en priorité, à notre base d’acheteurs qualifiés (et très actifs). 

6. Organisation des visites et qualification des acheteurs

On filtre les demandes, on vérifie la solvabilité des candidats, on organise les visites (physiques ou vidéo).

Vous vivez en France ou ailleurs ? Pas de problème, on gère les visites sur place et on vous fait des comptes rendus détaillés.

7. Négociation

Un acheteur sérieux se manifeste ? Extra. On négocie pour vous : prix, conditions, délais, prise en charge des frais, etc.

8. Signature du contrat d’arrhes (arras)

Une fois l’accord trouvé, on rédige le contrat d’arrhes en espagnol (avec traduction française). L’acheteur verse généralement 10% du prix en acompte.

Ce contrat engage les deux parties : si l’acheteur se rétracte, il perd les arrhes ; si vous vous rétractez, vous devez rendre le double.

Allez plus loin avec notre fiche pratique : “Le contrat d’arras en Espagne”.

9. Coordination avec le notaire

On fixe la date de signature de l’acte authentique chez le notaire espagnol. On s’assure que tous les documents sont prêts, que l’hypothèque (si elle existe) est levée, que les fonds de l’acheteur sont disponibles.

10. Signature chez le notaire et paiement

Le jour J : signature de l’acte de vente, paiement du solde (avec retenue de 3% si vous êtes non-résident), remise des clés.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer, on signe une procuration notariée pour que la vente se fasse sans vous, en toute sécurité.

Vous souhaitez savoir comment se déroule la procuration ? Geoffroy, l’un des fondateurs de Terreta, vous explique ça dans une fiche pratique : “Comment faire une procuration chez le notaire en Espagne ?”. 

11. Déclaration fiscale post-vente

Dans les 3 mois suivant la signature, nos avocats fiscalistes partenaires s’occupent de la déclaration de plus-value (modèle 210) et de la récupération éventuelle du trop-perçu.

Délai moyen de vente : 3 à 6 mois selon la localisation, l’état du bien et le prix. Les biens bien situés à Valencia ou Madrid se vendent souvent en moins de 3 mois.

Les erreurs classiques à éviter quand on vend en Espagne

Erreur n°1 : Surestimer le prix de vente

C’est la première cause d’échec. Un bien trop cher reste des mois sur le marché, devient “suspect” aux yeux des acheteurs, et finalement vous devez baisser drastiquement le prix.

• La solution : faire une estimation réaliste dès le départ, basée sur des comparables récents et les conditions actuelles du marché.

Erreur n°2 : Négliger la présentation du bien

Photos floues prises avec un smartphone, description bâclée, bien mal rangé ou pas nettoyé pour les visites… Résultat : les acheteurs passent leur chemin avant même de visiter.

• La solution : investir dans des photos professionnelles, soigner la description, faire un minimum de home staging (ranger, dépersonnaliser, aérer). Bonus Terreta : on s’en occupe aussi pour vous, cliquez ici. 

Erreur n°3 : Ne pas vérifier le dossier en amont

Vous découvrez le jour de la signature que votre certificat énergétique est périmé, que la communauté réclame 2 000 € d’impayés, ou que la nota simple mentionne une hypothèque non levée. L’acheteur recule, la vente tombe à l’eau.

• La solution : constituer le dossier complet avant de mettre le bien en vente. Terreta Spain s’en charge pour vous.

Erreur n°4 : Oublier la fiscalité

Beaucoup de vendeurs découvrent la retenue de 3% et l’obligation de déclarer la plus-value… le jour de la signature. Trop tard pour optimiser ou anticiper.

• La solution : se faire accompagner par un fiscaliste dès le début pour calculer la plus-value prévisible, anticiper les frais et optimiser la déclaration.

Erreur n°5 : Accepter un acheteur non qualifié

Vous signez un contrat d’arrhes avec un acheteur qui n’a ni apport, ni crédit validé, ni garantie de financement. Il se rétracte 2 mois plus tard, vous perdez du temps et devez remettre le bien sur le marché.

• La solution : toujours vérifier la solvabilité de l’acheteur avant de signer les arrhes. Terreta Spain filtre et qualifie tous les candidats.

Cas pratique : la vente d’un appartement à Valencia

Le contexte

Marie et Julien, un couple de Français résidents fiscaux en France, ont acheté un appartement de 80 m² dans le quartier de Ruzafa à Valencia en 2018 pour 180 000 € (frais d’achat inclus : 15 000 €).

En 2025, ils décident de vendre pour réinvestir ailleurs. Ils contactent Terreta Spain.

L’accompagnement Terreta Spain

1. Estimation : après analyse du marché local, on fixe le prix de vente à 240 000 €.
2. Préparation : on conseille quelques petits travaux de peinture et de rafraîchissement (coût : 2 000 €) pour valoriser le bien.
3. Constitution du dossier : nota simple, certificat énergétique, certificat de la communauté, IBI à jour.
4. Mise en marché : photos HD, visite virtuelle, annonces FR/ES/EN, diffusion sur Idealista, Fotocasa et notre réseau.
5. Visites : 12 visites en 3 jours, 3 offres sérieuses.
6. Négociation : on négocie avec le meilleur acheteur et on accepte une offre à 238 000 €.
7. Signature des arrhes : l’acheteur verse 23 800 € (10%) en acompte.
8. Signature chez le notaire : 2 mois plus tard, signature de l’acte authentique. Retenue de 3% (7 140 €) versée au fisc espagnol.
9. Déclaration fiscale : notre avocat fiscaliste calcule la plus-value réelle :
   • Prix de vente : 238 000 €
   • Prix d’achat : 180 000 € + 15 000 € (frais) = 195 000 €
   • Travaux : 2 000 €
   • Frais de vente : 7 140 € (honoraires agence 3% HT) + 1 500 € (autres frais)
   • Plus-value nette : 238 000 − 195 000 − 2 000 − 8 640 = 32 360 €
   • Impôt dû : 32 360 × 19% = 6 148 €

Comme 7 140 € ont été retenus, Marie et Julien récupèrent 992 € auprès du fisc espagnol.

Résultat final : vente en 3 mois, prix optimal, fiscalité optimisée, zéro stress.

Ils ont vendu avec Terreta Spain

« J’ai vendu 2 appartements, l’un avec une agence espagnole et l’autre avec Terreta Spain. La différence est claire : le suivi client est méthodique et transparent. C’est tout ce qu’un client recherche pour sécuriser sa transaction. Une revente simple et une fiscalité post-achat facilitée avec leurs avocats partenaires, allez-y les yeux fermés. »
— Romain Aldeghi

« Avec mon épouse on ne parle pas bien espagnol et vendre avec Terreta Spain a été très sécurisant pour nous. Tout a été géré de A à Z avec beaucoup de sérieux par Maxime, y compris un souci lié à l’acheteur le jour J. Résultat : on a donné procuration et c’est Terreta qui a signé pour nous. »
— Eric Bernardini

Vous êtes prêts à vendre ? 

FAQ : Vendre son bien immobilier en Espagne

Combien de temps faut-il pour vendre un bien en Espagne ?

En moyenne 3 à 6 mois selon la localisation, l’état du bien et le prix. Les biens bien situés à Valencia ou Madrid se vendent souvent en moins de 3 mois avec un accompagnement pro.

Quels documents faut-il pour vendre en Espagne ?

Nota simple (extrait du Registre de la Propriété), certificat énergétique valide, certificat de la communauté de propriétaires à jour, dernières quittances d’IBI, référence cadastrale. Terreta Spain constitue le dossier pour vous.

Quelle est la fiscalité pour un vendeur non-résident ?

L’acheteur retient 3% du prix de vente pour le fisc espagnol. Vous devez ensuite déclarer votre plus-value (IRNR) dans les 3 mois et payer 19% d’impôt sur la plus-value nette. Si la retenue de 3% dépasse l’impôt dû, vous récupérez le trop-perçu.

Peut-on vendre son bien à distance depuis la France, les Pays-Bas ou ailleurs dans le monde ?

Oui, absolument. Terreta Spain organise les visites sur place, gère la négociation et peut finaliser la signature par procuration notariée. Vous n’avez pas besoin de vous déplacer.

Combien coûtent les honoraires d’agence ?

Les honoraires Terreta Spain pour vendre votre bien s’élèvent à 3% HT du prix net vendeur. Tout est transparent, sans frais cachés.

Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas ?

On ajuste la stratégie : révision du prix, amélioration de la présentation, élargissement de la diffusion, travaux de valorisation. L’objectif est toujours de vendre, pas de laisser traîner.

Faut-il payer des impôts dans le pays de résidence aussi ?

Oui, si vous êtes résident fiscal hors d’Espagne, vous devez déclarer la plus-value. Mais grâce aux conventions fiscales signées avec l’Espagne par de nombreux pays, l’impôt payé en Espagne est déductible. Vous déclarez, mais vous ne payez pas deux fois.