L'immobilier

Où acheter à Madrid ? Les quartiers les moins chers intra et extra M-30

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Porté par une très belle dynamique économique, le marché immobilier de Madrid est aujourd’hui le plus solide d’Espagne. À l’automne 2025, le prix d’achat moyen s’établit à 5 677 €/m² (+19,4 % sur un an, Idealista), c’est plus du double de la moyenne nationale (2 517 €/m²) mais certains districts et quartiers offrent des prix nettement moins chers.

À titre d’exemple, le prix moyen au mètre carré dans le district le plus cher de Madrid, Salamanca (9.706 €/m²), est plus de trois fois supérieur à celui du district le moins cher, Usera (3.177 €/m²) !

Salamanca vs. Usera : le grand écart immobilier à Madrid

Alors, où acheter à un prix raisonnable Madrid ? Quels sont les quartiers et les districts les moins chers à l’intérieur et à l’extérieur de la fameuse M-30, le périphérique madrilène ? Terreta Spain fait le point.

Vous pourrez localiser les zones et visualiser leurs prix grâce à notre carte interactive.

Titre image : Carte interactive des quartiers et districts de Madrid mentionnés dans l’article – permet de visualiser la localisation, le prix au m2 à l’achat, et le prix à la location

En bref – Vous êtes pressé mais vous voulez comprendre ?
Le marché immobilier madrilène est au sommet : 5 677 €/m², soit le double de la moyenne nationale.
La M-30 sépare la capitale en deux : à l’intérieur, les prix sont élevés, la valorisation forte mais les tickets d’entrée élevés ; à l’extérieur, les prix sont moitié moins chers et les rentabilités locatives grimpent.
Quartiers intra M-30 les moins chers : Ventilla-Almenara (Tetuán), Delicias (Arganzuela), Adelfas (Retiro), El Plantio (Moncloa), Lavapiés (Centro).Meilleurs plans extra M-30 : Villaverde, Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel et Latina combinent petit budget, forte demande et progression rapide des prix.
Conseil Terreta Spain : acheter intra M-30, c’est sécuriser son placement ; acheter extra M-30, c’est miser sur la rentabilité et le potentiel de plus-value à moyen terme.

La M-30, qu’est-ce que c’est ?

Wikimedia, Creative comons

La M-30 est le principal axe périphérique de Madrid, une autoroute urbaine de 32,5 km qui encercle le cœur de la capitale espagnole depuis 1974. En immobilier, il s’agit d’une frontière naturelle et stratégique qui conditionne le profil des quartiers, leurs prix et leur attractivité locative.

Les districts et quartiers intra M-30 sont ceux situés à l’intérieur de l’anneau (la almendra central, “l’amande centrale”) : valorisation élevée, forte demande, mais budget conséquent : Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí. La Mairie inclut parfois une partie du quartier de Moncloa-Aravaca et du quartier Ciudad Universitaria.

Prix moyen intra M-30 : 6 000 – 7 000 €/m², avec quelques secteurs nettement plus bas et d’autres nettement plus haut.
Le district le plus cher de Madrid est Salamanca, composé de six quartiers : Castellana, Fuente del Berro, Goya, Guindalera, Lista et Recoletos. Le prix moyen y atteint 9.706 €/m², avec un pic à 10.890 €/m² dans le quartier de Recoletos, le plus exclusif de la zone.
Rentabilité brute intra M-30 : autour de 4 %.

À l’inverse, dans les districts et quartiers extra M-30, le budget moyen est plus bas, mais les rentabilités sont très bonnes. Depuis peu, le potentiel de plus-value est fort. Surtout dans les zones sud et sud-est.

Prix moyen extra M-30 : 2 500 – 3 500 €/m², avec une croissance très marquée.
Le district le plus abordable de Madrid est Usera, composé de sept quartiers : 12 de Octubre-Orcasur, Almendrales, Moscardó, Orcasitas, Pradolongo, San Fermín et Zofío. Le prix moyen y est de 3.177 €/m², avec un minimum à 2.391 €/m² dans le quartier de 12 de Octubre-Orcasur, le moins cher du district d’Usera.
Rentabilité brute extra M-30 : autour de 6,5-7 %.

Titre de l’image: Madrid : le grand écart immobilier entre le quartier 12 de Octubre-Orcasur (Usera) à 2.391 €/m² et le quartier de Recoletos (Salamanca) à 10.890 €/m²

Pour vous faire une idée rapide de la répartition des prix intra M-30 versus extra M-30, jetez un œil à notre carte et à notre tableau ci-dessous.

En rouge, les prix à l’intérieur de la M-30

En noir, ceux à l’extérieur de la M-30

Sources : Idealista, Terreta Spain

District	Price m2 sep 2025	Rent m2 sep 2025	Rentabilidad bruta
Rascanya	2.190 €	14,0 €	7,7%
L’Olivereta	2.458 €	14,3 €	7,0%
Benicalap	2.491 €	14,7 €	7,1%
Patraix	2.667 €	13,3 €	6,0%
Jesús	2.775 €	13,4 €	5,8%
Benimaclet	2.940 €	13,3 €	5,4%
Poblats Marítims	2.997 €	16,5 €	6,6%
València (average)	3.227 €	15,4 €	5,7%
Quatre Carreres	3.249 €	15,3 €	5,7%
Algirós	3.307 €	13,7 €	5,0%
Camins al Grau	3.403 €	15,4 €	5,4%
Campanar	3.408 €	15,3 €	5,4%
Extramurs	3.572 €	15,6 €	5,2%
El Pla del Real	4.073 €	14,9 €	4,4%
Ciutat Vella	4.536 €	19,2 €	5,1%
L’Eixample	4.895 €	18,1 €	4,4%

Le top 5 des districts et quartiers les moins chers de Madrid intra M-30

À l’intérieur de la M-30, c’est un peu comme à l’intérieur du périphérique parisien ou de la M25 à Londres, il est difficile de trouver des secteurs où le budget moyen pour un appartement de 80 m² est sous la barre des 400 000 €. Un seul district intra M-30 propose des valeurs au mètre carré inférieures à la moyenne de la ville.

District de Tetuán

Tetuán est un district en pleine évolution, situé au nord du centre de Madrid. Entre charme des rues traditionnelles et émergence de tours modernes, il change de visage. Vivant, multiculturel et bien desservi, il affiche un bon potentiel de valorisation à moyen-terme. Dans une capitale où les prix sont en hausse constante, Tetuán est un secteur encore accessible à ne pas négliger.

Prix d’achat moyen : 5 643 €/m², +21 % sur l’année (Idealista)
Loyer au mètre carré : 22 €/m², + 10 %
Rendement brut : 4,7 %
Ticket d’entrée moyen pour 80 m² : 451 200 €

Courbe d’évolution des prix, Tetuán depuis 2006

Source : Idealista

Au sein du district, zoom sur le quartier Ventilla-Almenara :

Prix d’achat : 4 992 €/m², + 22 %. C’est le quartier le moins cher dans Madrid intramuros.
Loyer au mètre carré : 22 €/m², + 7,6 %
Rendement brut : 5,3 %
Ticket d’entrée : sous la barre des 400 000, 399 360 € précisément

Conseil Terreta Spain : Ventilla et, plus largement, Tetuán, sont des zones idéales pour un investissement étudiant. Dans ce quartier en mutation, les petites surfaces ou les biens rénovés et adaptés à la colocation partent en priorité. Profitez-en, Terreta Spain est aussi votre partenaire de rénovation et de gestion locative. Contactez notre équipe.

Arganzuela

Arganzuela est un district en pleine montée de gamme au sud de Madrid. Il est à la fois vert, grâce à son accès direct à Madrid Río, le grand parc urbain du sud de la ville, bien connecté au centre-ville et dynamique d’un point de vue culturel. Arganzuela séduit les familles et les jeunes cadres. Son marché immobilier offre des prix encore attractifs, avec une forte demande locative.

Prix d’achat : 5 950 €/m² , +19 % sur l’année
Loyer au mètre carré : 21 €/m² , + 5,4 %.
Rendement brut : 4,2 %
Ticket d’entrée : 476 000 €

Courbe d’évolution des prix, Arganzuela depuis 2007

Source : Idealista

Zoom sur le quartier Delicias, dans lequel le prix d’achat est 200 € moins cher que la moyenne du district.

Prix d’achat : 5 720 €/m², + 14,4 %
Prix moyen à la location : 21,4 €/m², + 0,7 %
Rentabilité brute : 4,5 %
Ticket d’entrée : 457 600 €

💡 Conseil Terreta Spain : Arganzuela, c’est un vrai bon plan (vert, bien fréquenté, demande locative constante, travaux d’amélioration en cours) et un choix stratégique. Miser sur Arganzuela, c’est anticiper la prochaine vague montante du marché immobilier madrilène.

Adelfas, Retiro

Au sein de l’un des districts les plus premium de Madrid, Retiro (7 822 €/m² et 23,7€/m²), le quartier Adelfas fait figure d’OVNI. Il affiche des prix au mètre carré près de 2 000 € moins chers fin 2025.

Prix d’achat : 5 815 €/m², + 13,8 % sur l’année
Prix à la location : 19,5 €/m², + 4 %
Rendements bruts : 4 %
Ticket d’entrée : 465 200 €

Conseil Terreta Spain : Adelfas est moins cher car il se rapproche de la M-30, ne tardez pas si vous avez pour objectif d’acheter dans Madrid intra-muros.

Moncloa-Aracava

La région de Madrid accueille plus de 300 000 étudiants et Moncloa est le district étudiant par excellence. Situé à l’ouest de Madrid, il a deux atouts majeurs : la Ciudad Universitaria et la Casa de Campo, le plus vaste parc de Madrid. La zone est donc parfaite pour un investissement étudiant en colocation.

Prix d’achat : 6 074 €/m², +21 % sur l’année
Prix moyen à la location : 21 €/m², + 8 %
Rendement brut : 4,1 %, jusqu’à +50 % en colocation
Ticket d’entrée : 485 900 €

💡 Conseil Terreta Spain : à Moncloa, pas de vacance locative en vue. Ciblez les biens à proximité des facultés et privilégiez les grandes surfaces, avec plusieurs chambres pour accélérer vos rentabilités grâce à la colocation : + 50 % en moyenne pour un appartement de 80 m² avec 3 chambres !

Courbe d’évolution des prix, Moncloa depuis 2007

Source : Idealista

Dans le district, il existe un ilôt sous la barre des 4 000 €/m², 3 930 €/m² précisément : le quartier El Plantio. Avec 30 % d’augmentation sur l’année tout de même, El Plantio est un endroit calme, proche du Monte del Pilar, une zone forestière située à la limite ouest de la capitale.

Ticket d’entrée pour El Plantio : 314 400 €, très accessible pour Madrid intra-muros.

💡 Conseil Terreta Spain : El Plantio est un bon plan pour Madrid intra-muros. Parfait pour un primo-accédant avec un beau budget ou pour consolider son patrimoine dans la belle espagnole.

Lavapiés, dans le district Centro

Centro, c’est l’un des districts les plus chers de Madrid (7 251 €/m²), mais au cœur de cet ensemble, le mètre carré est 1 000 € moins cher dans le quartier bohème de Lavapiés. Une pépite multiculturelle aux allures de Shoreditch à Londres, qui respire la créativité à chaque coin de rue. Street art, bars alternatifs, ambiance cosmopolite et étudiante, Reina Sofia, etc. Lavapiés c’est notre chouchou.

Prix d’achat : 6 111 €/m², +22,2 % sur l’année
Loyer moyen à la location : 25,7 €/m², + 11,7 %
Rendement brut : 5 %, c’est intéressant pour le centre de Madrid !
Ticket d’entrée : 488 900 €

Courbe d’évolution des prix, district Centro depuis 2007

Source : Idealista

Conseil Terreta Spain : si vous avez le budget, n’hésitez pas. Lavapiès est un quartier en pleine effervescence qui séduit les étudiants Erasmus et les jeunes expatriés. Notre équipe peut trouver le bien qui coche toutes vos cases (ou presque). Contactez-nous.

Madrid se divise en 21 districts et 131 quartiers (barrios), chacun présentant des niveaux de prix très variés selon leur localisation. Ci-dessous, les districts les plus abordables et pour chacun d’eux, les barrios les moins chers. À titre d’exemple, Lavapiés, situé dans le district Centro, figure parmi les quartiers les plus accessibles de Madrid, alors qu’un quartier comme Recoletos (dans le district de Salamanca) atteint un prix moyen d’environ 10 890 €/m² — soit près de 78 % de plus que Lavapiés.

Comparatif des prix les moins chers au m² à Madrid : tons orangés intra M-30 – tons verts extra M-30, 2025

Source : Idealista

Graphique : Terreta Spain

Les districts et quartiers les moins chers en dehors de la M-30

Hors de la M-30, les rentabilités grimpent en flèche grâce à un prix du mètre carré souvent 50  % inférieur à celui de Madrid intra-muros. Ici, la stratégie d’investissement mise davantage sur la rentabilité locative que sur la valorisation immédiate, même si la gentrification commence à produire ses effets.

Pour rappel, vous pouvez visualiser les zones, les prix d’achat et de location au mètre carré sur notre carte interactive.

Villaverde

Quartier ouvrier du sud de Madrid bien desservi par la ligne 3 du métro et par le réseau de Cercanías (les trains de banlieue), Villaverde attire désormais les investisseurs en quête de forts rendements. Nouvel atout : le projet d’aménagement “Madrid Nuevo Sur” (ou Arroyo Butarque) qui vient d’être lancé par la municipalité.

Prix d’achat : 2 637 €/m², +24 % sur l’année
Loyer moyen à la location : 16 €/m², +0,3 %
Rendement brut : 7,3 %
Ticket d’entrée pour 80 m² : 211 000 €

Courbe d’évolution des prix, Villaverde depuis 2007

Source : Idealista

Conseil Terreta Spain : le secteur est encore sous-coté, très intéressant pour la colocation ou les jeunes familles.

Puente de Vallecas

Ancien bastion populaire, Puente de Vallecas est en pleine mutation. Mis en lumière par la série Netflix Entrevías (du nom d’un quartier du district), Puente de Vallecas fait figure de symbole du Madrid authentique : marchés traditionnels, parc Enrique Tierno Galván, très fréquenté par les familles, supermarchés, etc. Gros plus : les lignes 1 et 6 du métro permettent de rejoindre rapidement le centre.

Prix d’achat moyen : 2 971 €/m², +22  % sur l’année.
Prix à la location : 18,7  €/m², +15,7 %.
Rentabilité brute : 7,5 %
Ticket d’entrée : 237 700 €

Conseil Terreta Spain : un petit appartement proche du métro offre rendement et revente facile. Le quartier est en pleine consolidation : certaines rues sont moins prisées, la demande locative plus incertaine et le risque de vacance locative plus grand que dans Madrid intra-muros. La localisation reste essentielle, d’où l’importance d’un accompagnement par des experts locaux. Contactez-nous.

Courbe d’évolution des prix, Puente de Vallecas depuis 2007

Source : Idealista

Zoom sur le désormais célèbre quartier Entrevías, champion du cash-flow.

Prix d’achat : 2 444 €/m², +18,6 % sur l’année
Prix à la location : 16,2 €/m², évolution sur l’année N/A
Rendement brut : 8 %
Ticket : 195 500 € pour 80 m²

Usera

Quartier multiculturel et animé, le “Chinatown” de Madrid combine vie populaire, supermarchés asiatiques, temples et fêtes spectaculaires du Nouvel An chinois. Bonne rentabilité, valorisation à long-terme et forte tension locative. On y accède facilement depuis le centre par la ligne 6 du métro.

Prix d’achat : 3 177 €/m², +22 % sur l’année
Prix à la location : 19 €/m², +8,9 %
Rendement brut : 7,2 %
Ticket pour entrer sur le marché: 254 100 €

Courbe d’évolution des prix, Usera depuis 2007

Source : Idealista

Zoom sur le quartier Orcasur – 12 de octubre

Orcasur est un quartier familial et populaire, bien desservi dans lequel le budget moyen reste très abordable. Par effet de gentrification, la tension locative augmente. La valorisation est intéressante à moyen-long terme.

Prix d’achat : 2 391 €/m², -1 %
Prix à la location : N/A
Ticket pour entrer sur le marché: 191 300 €

💡 Conseil Terreta Spain : attention, face à la rotation élevée et au risque d’impayés, les experts Terreta Spain vous conseillent de privilégier les secteurs proches de Madrid Río pour plus de sécurité. Contactez-nous pour un accompagnement sur-mesure.

Carabanchel

Carabanchel est un quartier populaire situé au sud-ouest de Madrid. Il attire par ses prix abordables et sa vie de quartier animée. Investir ici, c’est profiter d’un fort potentiel de valorisation grâce à une demande locative croissante et des projets de rénovation urbaine, comme la piétonisation de la calle La Laguna et la nouvelle connexion entre Carabanchel et Arganzuela via Madrid Rio. Carabanchel cumule les points forts : une excellente connectivité par la ligne 5 du métro, de grands appartements (idéal pour la colocation), un fort potentiel de rénovation.

Prix d’achat : 3 388 €/m², +21,7 % sur l’année
Prix à la location : 18 €/m², +11 %.
Rendement brut : 6,4 %
Ticket d’entrée pour 80 m² : 271 000 €

Conseil Terreta Spain : viser les zones proches de la ligne 6 et du quartier d’Opañel.

Courbe d’évolution des prix, Carabanchel depuis 2007

Source : Idealista

Zoom sur le quartier Abrantes, sous la barre des 3 000 euros du mètre.

Prix d’achat : 2 990 €/m², +17 % sur l’année
Prix à la location : N/A
Ticket d’entrée pour 80 m² : 239 200  €

La Latina

Le district de la Latina est situé au sud-ouest de Madrid. Très hétérogène, il est à la fois résidentiel et industriel, avec des espaces verts, des salles de sport, des centres commerciaux. Le district est connu pour ses promontoires naturels comme Bermejo ou Cerro de la Piedra qui offrent de beaux panoramas sur la ville et la campagne environnante. La Latina est bien connectée au centre de Madrid par la ligne 5 du métro et le réseau de Cercanías.

Prix d’achat : 3 683 €/m², +26 % sur l’année.
Prix à la location : 18,4 €/m², +10,5 %.
Rendement brut : 6 %
Ticket d’entrée : 294 640 €

Conseil Terreta Spain : La Latina combine plusieurs points forts : un mètre carré abordable, de belles rentabilités, des espaces verts qui séduisent les familles. Le turn-over est peut-être moins problématique ici que dans des zones comme Usera.

Courbe d’évolution des prix, Latina depuis 2007

Source : Idealista

Zoom sur le quartier Lucero

Prix d’achat : 3 413 €/m², +19,7 % sur l’année
Prix à la location : 18,8 €/m², +14 %
Rendement brut : 6,6 %
Ticket d’entrée : 272 200 €

Classement des rentabilités extra M-30 (rosé) et intra M-30 (orangé), Madrid

Sources : Idealista

Graphique, Terreta Spain

Conclusion

En 2025, les quartiers les plus abordables du sud et de l’ouest de Madrid, à l’extérieur de la M-30, offrent des combinaisons gagnantes entre prix d’achat raisonnable, croissance rapide et rendements élevés.
Chez Terreta Spain, nous accompagnons les investisseurs à identifier les zones à fort potentiel de valorisation et à structurer des projets rentables sur le long terme. On s’appelle ?

FAQ – Où acheter à Madrid ? Les quartiers les moins chers à l’intérieur et à l’extérieur de la M-30

Quels sont les quartiers les moins chers à l’intérieur de la M-30 ?

Les quartiers les moins chers intra M-30 sont principalement Ventilla-Almenara (dans Tetuán), Delicias (Arganzuela), Adelfas (Retiro), El Plantio (Moncloa-Aravaca) et Lavapiés (Centro). Ce sont les rares secteurs intra-muros où le ticket d’entrée pour un 80 m² reste (parfois) sous les 400 000 €.

Quels districts choisir pour investir en dehors de la M-30 avec un petit budget ?

À l’extérieur de la M-30, privilégiez Villaverde, San Andrés, Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel et Latina, où le prix au m² démarre autour de 2 400 €/m². La rentabilité brute y atteint 6 à 8  %.

Quelle rentabilité espérer à Madrid aujourd’hui ?

La rentabilité brute est de 4  % à 5  % à l’intérieur de la M-30 et peut dépasser 7 % à l’extérieur de la M-30, notamment dans les districts du sud : Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel.

Que signifie acheter intra ou extra M-30 ?

Acheter “intra M-30” signifie acquérir un bien à l’intérieur de l’anneau périphérique madrilène : c’est la zone la plus centrale et valorisée. “Extra M-30” signifie viser les quartiers situés au-delà de ce ring : prix plus abordables, mais aussi fort potentiel de plus-value.

Quels sont les avantages d’investir dans les quartiers sud de Madrid ?

Le sud de Madrid, notamment Villaverde, Puente de Vallecas, Usera et Carabanchel, offre des prix attractifs, une forte demande locative et des projets urbains en développement.

Est-il plus intéressant d’acheter dans un district extra ou intra M-30 ?

Tout dépend de votre objectif : intra M-30 = sécurité du placement et valorisation, extra M-30 = rendement élevé et plus d’options à budget raisonnable.

Le marché madrilène reste-t-il dynamique en 2025 ?

Oui. La hausse continue des prix (+19  % en un an), la demande locative soutenue et la rareté de l’offre entretenue font de Madrid un marché d’investissement solide.