Le marché immobilier de Valencia est devenu l’un des plus dynamiques d’Espagne et d’Europe. La demande ne faiblit pas, l’attractivité du cadre de vie ne se dément pas, et le profil des acheteurs s’internationalise.
En 2025, la ville a encore vu bondir ses prix (3 227€/m², +19,2 %, Idealista), mais derrière cette hausse globale, il reste des opportunités : au-delà du centre historique, de la plage et des zones qui aimantent les expats, comme Ruzafa, certains quartiers restent très abordables et promettent de belles rentabilités et un bon potentiel de plus-value.
Districts et quartiers les moins chers de Valencia”, les experts Terreta Spain sortent le scanner.
| En bref – Vous êtes pressé mais vous voulez comprendre ? Valencia : marché en mutation, ultra dynamique, prix en forte hausse : 3 227 €/m² à l’achat (+19,2 % sur l’année) et 15,4 €/m² à la location (+7,8 %, Idealista). Rentabilité moyenne : 5,7 %.Quartiers à opportunités dès 2 200 €/m² dans des secteurs plus populaires. Rascanya, L’Olivereta, Benicalap, Patraix, Jesús. Tension locative élevée dans toute la ville y compris dans ces zones désormais. Prix à la location : 14 €/m² en moyenne pour ces quartiers.Rentabilité brute : 6-8 %, plus en colocation.Potentiel de valorisation : croissance annuelle des prix jusqu’à +40 % pour Jesús et +52 % pour la Fontsanta (L’Olivereta). Conseil Terreta Spain : miser sur les quartiers “populaires” en transformation permet de combiner prix d’entrée bas + rendement élevé + bonnes perspectives de plus-value. |
Tour d’horizon et tendances générales du marché de Valencia
Pour bien comprendre, faisons d’abord le point sur les grandes tendances du marché valencien en 2025.
- Prix moyens à Valencia : 3 227 €/m² tous quartiers confondus (Idealista) et 15,4 €/m² à la location.
- Progression annuelle en septembre 2025 : +19,2% pour l’achat et +7,8% pour la location.
- Quartiers premium (Ciutat Vella, Pla del Real, Eixample dont Ruzafa) : plus de 4 500 €/m² et 18-19 €/m2 à la location. Certains biens de prestige frôlent ou dépassent 6 000 €/m².
- Tension locative : la demande locative est explosive pour la location longue durée et pour la location étudiante. Ralentissement sur le segment touristique compte tenu de la nouvelle législation ; pression accrue sur les loyers, avec une croissance supérieure à l’inflation (autour de 3 % depuis janvier).
Courbe d’évolution des prix d’achat, Valencia capital, janvier 2016 – septembre 2025
Données Idéalista, graphique Terreta Spain
Le top 5 des quartiers les moins chers de Valencia
Déplacez-vous sur notre carte interactive pour localiser les zones les moins chères de la troisième ville du pays.
Investir à Rascanya, le district le moins cher de Valencia
Rascanya est situé au nord-est de la ville. Traditionnellement populaire, il est aujourd’hui très hétérogène. On y trouve des immeubles anciens encore “dans leur jus”, des constructions des années 60 plus standardisées et quelques résidences modernes avec piscine communautaires, notamment dans la zone Sant Llorenç.
Sur le plan des services, Rascanya ne manque de rien : marchés, supermarchés, centre commercial ultra-moderne (Arena), salles de sport, écoles, transports, etc.
- Prix moyen : 2 190 €/m² (+22,3 % sur 1 an),
- Quartier Orriols à 1 963 €/m² (+38,7 %).
- Quartier Torrefiel à 2 304 €/m² (+17 %).
- Prix à la location : loyers à 14 €/m² en moyenne (+10,3%).
- Rentabilité locative brute : 7,6 %.
- Atouts pour investisseurs :
- Ticket d’entrée ultra-accessible pour Valencia.
- Fortes perspectives de valorisation avec l’afflux de jeunes actifs, étudiants et clientèle immigrée.
- Evolution historique : +22,3 % annuel, son record historique. Ce quartier montre que la poussée de demande touche aussi les zones autrefois boudées par les investisseurs.
Le conseil Terreta Spain : Contexte social plus fragile pour Orriols. Pour compenser, on mise sur des biens de qualité et on rénove pour cibler les meilleurs profils de locataires. On confie sa gestion locative à des professionnels pour éviter les ennuis.
Ça tombe bien, les travaux et la gestion sont aussi dans nos cordes. Contactez-nous.
Monastère San Miguel de los Reyes, Rascanya
Wikimedia, Creative Commons
Investir à l’Olivereta
L’Olivereta est un district situé à l’ouest de la ville. Il est bien desservi et proche du parc de l’Oeste et de sa piscine, un bon point. L’ambiance est tranquille et les habitants ne manquent de rien. Le quartier Nou Moles est tout près des jardins du Túria, un argument de poids pour les familles, les sportifs et les amoureux de la nature.
- Prix moyen : 2 458 €/m² (+35,4% annuel).
- Quartier La Fontsanta à 2 011 €/m² (+52,7 %).
- Quartier Tres Forques à 2 333 €/m² (+45 %).
- Quartier Nou Moles à 2 680 €/m² (+25,3 %)
- Prix à la location : loyers à 14,3 €/m² en moyenne (+15,8%).
- Rentabilités : 6,9 %.
- Atouts investisseurs :
- Secteur très recherché par les familles.
- Idéal primo-accédants.
- Rentabilité stable sur la location longue durée, risques faibles.
Le conseil Terreta Spain : L’Olivereta, c’est le quartier parfait pour commencer à construire son patrimoine et pour les portefeuilles type “buy & hold”. Sécurité et rendement à la clé.
Olivereta pendant les Fallas, 2025
Wikimedia, Creative Commons
Acheter à Benicalap, le troisième quartier le moins cher de Valencia
Benicalap est un quartier populaire, aux racines agricoles, situé au nord de la ville, proche de Rascanya et du centre commercial Nuevo Centro. Il a profondément changé ces 10 dernières années et il est plutôt tranquille. Benicalap est réputé pour ses espaces verts et sa piscine municipale XXL qui fait le plein en été. De nouvelles constructions modernes contrastent avec certains immeubles délabrés. Curiosité : on peut y croiser des carrioles tirées par des chevaux qui se dirigent vers la Huerta, le potager de la ville, situé à quelques minutes seulement.
- Prix moyen : 2 491 €/m² (+17,4% annuel).
- Prix à la location : 14,7 €/m² aujourd’hui (+15,5% sur l’année).
- Rentabilités : 7% en moyenne.
- Atouts investisseurs :
- Le quartier est en mutation grâce à la rénovation des anciennes friches (projet Grow Green), à l’extension du parc de Benicalap, à la construction du nouveau stade du Valencia CF (Nou Mestalla) qui vient de reprendre et au projet de construction d’hôtel et de bureaux dans le quartier.
- Les loyers ont doublé en 5-6 ans.
Le conseil Terreta Spain : Benicalap est aussi connu pour son climat d’insécurité et ses rues moins entretenues qu’ailleurs. La projection est à faire sur 3–5 ans, le temps de faire bouger les lignes.
Parc de Benicalap
Wikimedia, Creative Commons
Patraix, pour un investissement rentable à Valencia
Notre équipe a un faible pour Patraix, comme beaucoup de locaux. Le quartier, situé au sud-ouest de la ville, profite d’une ambiance de village très conviviale, d’un bon réseau de transport et de la proximité du centre. C’est un quartier peu cher et zéro défaut dans lequel on se sent bien, immergé dans la douceur valencienne.
- Prix moyen à l’achat : 2 667 €/m² (+21,2% annuel).
- Coût à la location : 13,3 €/m² (+11,2%).
- Rentabilités moyennes : 6 %. Plus en fonction du type de location choisi, comme toujours.
- Atouts investisseurs :
- Forte valorisation.
- Belle équation accessibilité + rendements + authenticité.
Le conseil Terreta Spain : Foncez.
Église de Patraix
Wikimedia, Creative Commons
Jesús, rentabilité et valorisation
Jesús se situe dans le secteur sud, proche de la gare Joaquín Sorolla (AVE), du parc Central et de celui de la Rambleta. Ces dernières anénes, les voisins sont témoins de transformations urbaines massives et de l’arrivée de nouveaux projets immobiliers (Crisaldia). Le quartier est résidentiel, avec des commerces de proximité, des bars, des parcs, des écoles et un bon réseau de transports. Parfait pour les jeunes actifs et les familles. Parfait aussi pour les professionnels qui voyagent beaucoup à Madrid.
- Prix moyen : 2 775 €/m² (+40,7% annuel.
- Quartier L’Hort de Senabre à 2 561 €/m² (+34,6 %).
- Quartier de la Raiosa, plus cher : 3 181 €/m2 (+37,3 %).
- Coût à la location : 13,4 €/m² (+8,9%).
- Rentabilité brute : moins importante 5,8 %, notamment parce que le mètre carré est plus cher.
- Atouts investisseurs :
- Quartier “star montante” avec une valorisation record sur l’année écoulée.
- Forte demande.
- Mix de population : jeunes actifs, familles qui cherchent plus de mètres carrés pour moins cher, expatriés.
Le conseil Terreta Spain : + 40,7 % d’augmentation en 1 an, c’est énorme. Les prix d’achat étaient sous la barre des 1 000 euros il y a 10 ans à peine !
Parc de la Rambleta, quartier Jesús
Wikimedia, Creative Commons
Pour aller plus loin et découvrir tous les quartiers de Valencia, lisez notre guide complet.
Comparatif avec le reste de la ville
Les zones abordables de Valencia sont 30 à 50% moins chères à l’achat, mais enregistrent les croissances annuelles les plus puissantes.
Effet de rattrapage + afflux de population = moteur de la rentabilité et de la valorisation.
Pourquoi miser sur les quartiers les moins chers pour investir à Valencia ?
- Plus de biens disponibles que dans les zones déjà valorisées.
- Bonnes rentabilités brute : les prix d’achat de la fourchette basse de Valence permettent d’afficher des rentabilités souvent supérieures à 7 %, au-dessus des quartiers premium.
- Potentiel de croissance : la progression des prix sur 2025 laisse penser que le cycle haussier va se poursuivre encore un petit bout de temps.
- Profil locatif : demande locale et internationale croissante.
- Effet de “gentrification” : les quartiers populaires, longtemps ignorés, voient arriver de nouveaux projets, commerces, équipements, générant une revalorisation collective.
Stratégie d’investissement dans les quartiers les moins chers de Valencia
- House flipping : investir sur du vieux à rénover et revendre dans la foulée.
- Colocation : cibler de grands appartements pour un rendement maximal sur la location étudiante notamment.
- Accompagnement local : travailler avec des chasseurs expérimentés pour trouver les pépites et pour maximiser les performances.
Prêts à investir dans les quartiers les moins chers de Valencia ? Contactez-nous pour discuter de votre projet.
Conclusion
En 2025, investir dans les quartiers les moins chers de Valencia est une stratégie gagnante. Grâce à un prix d’entrée accessible, des croissances annuelles exceptionnelles et une demande locative très solide, on peut conjuguer rendement, sécurité et valorisation patrimoniale. 📞 On s’appelle ?
FAQ – Les quartiers les moins chers de Valencia
Quels sont les quartiers les moins chers de Valencia pour investir?
Rascanya, L’Olivereta, Benicalap, Patraix et Jesús offrent encore des prix d’achat attractifs, dès 2 200–2 800 €/m², tout en présentant un fort potentiel de valorisation.
Quelles sont les rentabilités locatives possibles ?
Les rentabilités brutes dépassent souvent 6 %, et montent à 7–8 % dans certains quartiers et via la colocation.
Y a-t-il un risque de vacance locative dans ces quartiers ?
Le risque est plus prononcé à Rascanya. Choisissez bien l’emplacement, la typologie du bien, optez pour la rénovation et la gestion professionnelle.
Pourquoi ces quartiers attirent-ils les investisseurs ?
Ils bénéficient d’un effet de rattrapage : prix encore bas, croissance rapide, arrivée de nouvelles familles et jeunes actifs, et projets de rénovation qui boostent la demande et la valorisation.
Quels profils de locataires sont concernés ?
Beaucoup d’étudiants, de jeunes actifs, de familles locales, mais aussi une demande internationale en progression.
