Remboursez votre famille, pas les banques espagnoles !
(Ou comment emprunter à Mamie peut booster votre projet immobilier en Espagne)
Et si votre prochain crédit immobilier n’était pas contracté auprès d’une banque… mais auprès de votre propre grand-père ?
L’idée (géniale) en bref
Quand vous empruntez de l’argent à un proche (parents, grands-parents…), vous créez une vraie dette, avec un contrat de prêt en bonne et due forme. Et cette dette, l’administration espagnole la reconnaît comme telle.
➡️ Traduction : pour l’Espagne, vous avez financé votre achat via un crédit, avec des intérêts à payer, comme si c’était une banque.
Pourquoi c’est malin ?
- Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers en Espagne. Donc, votre SCI (ou vous, si vous achetez en direct) paie moins d’impôt.
- La personne qui vous prête l’argent touche des intérêts, sans forcément être imposée dessus. Par exemple, un grand-père résident au Luxembourg ne paiera rien dessus. C’est légal, simple… et rentable.
- Pas de paperasse bancaire, pas de caution, pas de galère. Juste une reconnaissance de dette bien rédigée.
“Remboursez votre famille, pas les banques espagnoles !” – Ce n’est pas juste un slogan, c’est un vrai levier d’optimisation fiscale.
Exemple concret
Vous empruntez 100 000 € à votre grand-père, à 2 % d’intérêt annuel.
Résultat :
- Vous déduisez 2 000 € par an de vos revenus locatifs imposables en Espagne.
- Papy touche 2 000 € tranquilles, en mode rentier.
- Vous gardez la main sur votre projet, sans diluer vos parts, ni faire rentrer de nouveaux associés.
À faire impérativement
- Rédigez un contrat de prêt écrit, daté, signé, avec intérêts fixés et échéancier de remboursement.
- Faites-le enregistrer (facultatif mais recommandé).
- Tenez une comptabilité rigoureuse dans votre SCI ou structure d’acquisition.
- Et bien sûr, respectez les règles fiscales du pays de résidence du prêteur.
Le mot de la fin
Ce montage n’est ni une astuce de hacker ni une bidouille douteuse. C’est de la transmission intelligente, de la fiscalité stratégique, et un bon prétexte pour boire un café avec Papi tout en parlant immobilier.
FAQ : Emprunter auprès de sa famille, pour acheter de l’immobilier
Connaissez-vous quelqu’un qui a déjà emprunté auprès de ses parents, ou de ses grands-parents, pour investir dans l’immobilier?
La réponse est un grand OUI ! Un de nos clients, que nous appellerons Robert (modifié pour l’occasion, mais en gardant le “Ro” qui est bien dans son prénom) a déjà fait ça… et pas qu’une fois. En effet, chacun peut y trouver son compte.
Pourquoi vos parents ou grands-parents accepteraient-ils de vous prêter de l’argent ?
Vos parents ou grands-parents placent en général très mal leur argent. Sécuritaires, ils investissent dans des fonds-euros, des assurances-vies mal rémunérées, ou encore laissent l’argent dormir sur des comptes courants, et des livrets qui rémunèrent moins que l’inflation.
Comment convaincre vos parents ou grands-parents de vous prêter de l’argent ?
Il va falloir sortir un vrai argumentaire, et être préparé comme face à un vrai banquier. Pour cela, le mieux c’est de leur présenter une fiche de bien, c’est-à-dire une fiche d’un projet d’investissement qui présente tous les éléments financiers, l’étude de marché, le revenu locatif estimé (comparables à l’appui).
Que se passe-t-il si vous faites un mauvais investissement et n’arrivez pas à rembourser le crédit ?
Si c’était une banque, elle pourrait saisir le bien, ayant la garantie hypothécaire. Puisque c’est auprès de vos parents, ou de vos grands-parents, vous risquez l’embrouille familiale, mais pas de perdre le bien. Votre grand-père vous donnera plus facilement une extension de délai pour le rembourser, que ne le ferait votre banquier !
Le prêt peut-il être structuré “in fine” (remboursement à la fin seulement) ?
Non. En Espagne (et dans la plupart des juridictions), un prêt entre particuliers doit être amorti progressivement, avec des remboursements réguliers (annuels ou trimestriels). Autrement dit, vous devez rembourser une partie du capital chaque année, pas uniquement les intérêts.
Les autorités fiscales attendent un plan d’amortissement clair, ce qui signifie que les échéances doivent inclure à la fois des intérêts et du capital. Cela renforce la crédibilité du contrat et évite toute requalification (par exemple en donation déguisée).
Peut-on fixer n’importe quel taux d’intérêt ?
Non plus. Même s’il ne s’agit pas d’un prêt bancaire, le taux d’intérêt doit rester “dans le marché”, c’est-à-dire raisonnable et justifiable.
En pratique, les taux entre particuliers sont plafonnés autour de 5 à 6 % maximum, selon les contextes.
Un taux excessif pourrait être rejeté par l’administration fiscale, voire requalifié en donation partielle.
💡 Conseil : Pour éviter tout problème, basez-vous sur un taux d’intérêt équivalent à celui pratiqué par les banques sur des prêts personnels de même durée, ou utilisez les taux d’intérêt de référence publiés dans le pays de résidence du prêteur.
Faut-il faire appel à un avocat en Espagne pour rédiger ou enregistrer le contrat de prêt familial ?
Oui, absolument.
Même si le prêt familial peut sembler simple (c’est “juste” de l’argent entre proches), il s’agit d’un véritable acte juridique, avec des conséquences fiscales et comptables. Pour être bien cadré, il est fortement recommandé de passer par un avocat. Cela coûte en général moins de 500€. Contactez par exemple Delaguía y Luzón de la part de Terreta, ils ont déjà fait cela pour plusieurs de nos clients.
Vous préférez prendre un crédit immobilier auprès d’une banque pour éviter les embrouilles familiales ?
Dommage, je trouvais ça sympa le crédit familial. Mais si vous avez peur de vous brouiller avec la famille, alors consultez notre article sur le crédit immobilier en Espagne (auprès des banques, cette fois).
FAQ — Prêt familial pour acheter un bien immobilier en Espagne
Qu’est-ce qu’un prêt familial immobilier ?
Un prêt familial est un prêt d’argent accordé par un membre de la famille à un autre pour financer un projet, comme l’achat d’un bien immobilier. Il fonctionne comme un prêt classique mais entre particuliers, sans passer par une banque.
Peut-on financer un achat immobilier en Espagne avec un prêt familial ?
Oui. Un prêt familial peut être utilisé pour financer tout ou partie de l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Il peut remplacer un crédit bancaire ou compléter un apport personnel.
Pourquoi utiliser un prêt familial pour acheter un bien immobilier ?
Le prêt familial peut permettre d’éviter les contraintes bancaires, de réduire le coût du financement et d’obtenir des conditions plus souples que celles proposées par une banque.
Le prêt familial est-il légal en Espagne ?
Oui. Les prêts entre membres d’une même famille sont autorisés en Espagne à condition d’être formalisés correctement et déclarés lorsque la loi l’exige.
Faut-il rédiger un contrat pour un prêt familial ?
Oui. Il est fortement recommandé de formaliser le prêt par un contrat écrit qui précise les conditions du prêt et les obligations de chaque partie.
Que doit contenir un contrat de prêt familial ?
Le contrat doit généralement indiquer l’identité des parties, le montant prêté, la durée du prêt, les modalités de remboursement, le taux d’intérêt éventuel et les conditions en cas de non-remboursement.
Un prêt familial peut-il être sans intérêts ?
Oui. Un prêt familial peut être accordé avec un taux d’intérêt de 0 %, à condition que cela soit clairement indiqué dans le contrat.
Comment éviter qu’un prêt familial soit considéré comme une donation ?
Pour éviter une requalification en donation, il est important de formaliser un contrat de prêt et de prévoir un remboursement réel du capital prêté.
Faut-il déclarer un prêt familial en Espagne ?
Oui. Même lorsqu’il est sans intérêts, un prêt familial doit généralement être déclaré auprès de l’administration fiscale afin d’éviter toute requalification en donation.
Le prêt familial est-il imposé en Espagne ?
Un prêt familial n’est généralement pas imposé lorsqu’il est correctement déclaré et qu’il n’inclut pas d’intérêts. En revanche, une donation peut être soumise à une fiscalité spécifique.
Quelle différence entre un prêt familial et une donation ?
Un prêt familial implique un remboursement du capital prêté. Une donation correspond à un transfert d’argent sans obligation de remboursement.
Peut-on utiliser un prêt familial comme apport pour un crédit immobilier ?
Oui. L’argent prêté par un membre de la famille peut servir d’apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier accordé par une banque.
Peut-on financer la totalité d’un achat immobilier avec un prêt familial ?
Oui. Si un membre de la famille dispose des fonds nécessaires, il est possible de financer l’intégralité de l’achat immobilier avec un prêt familial.
Faut-il passer devant un notaire pour un prêt familial ?
Ce n’est pas obligatoire, mais cela peut être recommandé pour sécuriser juridiquement l’accord entre les parties.
Peut-on garantir un prêt familial avec un bien immobilier ?
Oui. Il est possible de prévoir une garantie sur le bien immobilier financé afin de sécuriser le prêteur.
Que se passe-t-il si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt familial ?
Les conséquences dépendent des conditions prévues dans le contrat. En cas de défaut de remboursement, le prêteur peut engager une procédure judiciaire pour récupérer les sommes dues.
Peut-on fixer librement les modalités de remboursement ?
Oui. Les parties peuvent librement définir les modalités de remboursement : mensualités, remboursement différé ou remboursement en une seule fois.
Peut-on rembourser un prêt familial par anticipation ?
Oui. Les modalités de remboursement anticipé peuvent être prévues librement dans le contrat de prêt.
Un prêt familial peut-il financer un investissement locatif en Espagne ?
Oui. Un prêt familial peut être utilisé pour financer un bien destiné à la location ou à un investissement immobilier.
Pourquoi le prêt familial est-il souvent utilisé dans les projets immobiliers ?
Le prêt familial permet d’aider un proche à accéder à la propriété, d’augmenter l’apport personnel ou de simplifier le financement lorsque l’accès au crédit bancaire est plus difficile.
