Zahlen Sie Ihre Familie zurück, nicht die spanischen Banken!
(Oder wie ein Kredit von Oma Ihr Immobilienprojekt in Spanien ankurbeln kann)
Was wäre, wenn Sie Ihre nächste Hypothek nicht bei einer Bank, sondern bei Ihrem eigenen Großvater aufnehmen würden?
Die (geniale) Idee in Kürze
Wenn Sie sich Geld von einem Verwandten (Eltern, Großeltern...) leihen, begründen Sie eine echte Schuld mit einem ordnungsgemäßen Darlehensvertrag. Und diese Schuld wird von der spanischen Verwaltung als solche anerkannt.
➡️ Übersetzung: Für Spanien haben Sie Ihren Kauf über einen Kredit finanziert, für den Sie Zinsen zahlen müssen, als ob es sich um eine Bank handeln würde.
Warum ist es schlau?
- Die Zinsen sind in Spanien von den Einkünften aus Immobilien absetzbar. Daher zahlt Ihr SCI (oder Sie, wenn Sie direkt kaufen) weniger Steuern.
- Die Person, die Ihnen das Geld leiht, erhält Zinsen, ohne dass sie darauf Steuern zahlen muss. Ein Großvater mit Wohnsitz in Luxemburg zahlt beispielsweise keine Steuern. Es ist legal, einfach... und rentabel.
- Kein Bankpapier, keine Kaution, kein Ärger. Nur ein gut formulierter Schuldschein.
"Zahlen Sie Ihre Familie zurück, nicht die spanischen Banken!" - Dies ist nicht nur ein Slogan, sondern ein echter Hebel zur Steueroptimierung.
Konkretes Beispiel
Sie leihen sich 100.000 € von Ihrem Großvater zu 2% Zinsen pro Jahr.
Ergebnis :
- Sie ziehen 2.000 € pro Jahr von Ihren steuerpflichtigen Mieteinnahmen in Spanien ab.
- Opa erhält ruhige 2.000 € im Rentenmodus.
- Sie behalten die Kontrolle über Ihr Projekt, ohne Ihre Anteile zu verwässern oder neue Partner aufzunehmen.
Unbedingt zu tun
- Setzen Sie einen schriftlichen, datierten und unterschriebenen Darlehensvertrag mit Zinsfestsetzung und Rückzahlungsplan auf.
- Lassen Sie ihn registrieren (optional, aber empfohlen).
- Führen Sie in Ihrer SCI oder Erwerbsstruktur eine strenge Buchhaltung.
- Und natürlich sollten Sie die Steuervorschriften des Landes beachten, in dem der Kreditgeber seinen Sitz hat.
Das letzte Wort
Diese Konstruktion ist weder ein Hacker-Trick noch eine fragwürdige Spielerei. Es ist eine intelligente Übertragung, eine strategische Besteuerung und ein guter Vorwand, um mit Opa einen Kaffee zu trinken und dabei über Immobilien zu sprechen.
FAQ: Kreditaufnahme bei der Familie, um Immobilien zu kaufen
Kennen Sie jemanden, der bereits einen Kredit bei seinen Eltern oder Großeltern aufgenommen hat, um in Immobilien zu investieren?
Die Antwort ist ein großes JA! Einer unserer Kunden, den wir Robert nennen (der Name wurde geändert, aber das "Ro" in seinem Vornamen wurde beibehalten), hat dies bereits getan... und das nicht nur einmal. In der Tat kann jeder etwas für sich selbst finden.
Warum sollten Ihre Eltern oder Großeltern bereit sein, Ihnen Geld zu leihen?
Ihre Eltern oder Großeltern legen ihr Geld in der Regel sehr schlecht an. Sie investieren aus Sicherheitsgründen in Euro-Fonds, schlecht verzinste Lebensversicherungen oder lassen das Geld auf Girokonten und Sparbüchern ruhen, die weniger als die Inflation verzinsen.
Wie können Sie Ihre Eltern oder Großeltern davon überzeugen, Ihnen Geld zu leihen?
Sie müssen eine gute Argumentation vorlegen und vorbereitet sein, wie vor einem echten Bankier. Am besten legen Sie eine Objektbeschreibung vor, d.h. eine Beschreibung des Investitionsvorhabens, die alle finanziellen Elemente, die Marktstudie und die geschätzten Mieteinnahmen (mit Vergleichszahlen) enthält.
Was passiert, wenn Sie eine schlechte Investition tätigen und den Kredit nicht zurückzahlen können?
Wenn es sich um eine Bank handelt, könnte diese die Immobilie pfänden, da sie hypothekarisch gesichert ist. Da es bei Ihren Eltern oder Großeltern liegt, riskieren Sie einen Familienstreit, aber nicht den Verlust der Immobilie. Ihr Großvater wird Ihnen eher eine Fristverlängerung zur Rückzahlung geben als Ihre Bank.
Kann das Darlehen als "in fine" strukturiert werden (Rückzahlung nur am Ende)?
Nein, in Spanien (und in den meisten anderen Ländern) muss ein Darlehen zwischen Privatpersonen progressiv getilgt werden, mit regelmäßigen Rückzahlungen (jährlich oder vierteljährlich). Das bedeutet, dass Sie jedes Jahr einen Teil des Kapitals und nicht nur die Zinsen zurückzahlen müssen.
Die Steuerbehörden erwarten einen klaren Tilgungsplan, was bedeutet, dass die Raten sowohl Zinsen als auch Kapital enthalten müssen. Dies erhöht die Glaubwürdigkeit des Vertrages und verhindert eine Umqualifizierung (z.B. als verdeckte Schenkung).
Kann ein beliebiger Zinssatz festgelegt werden?
Auch das ist nicht der Fall. Auch wenn es sich nicht um ein Bankdarlehen handelt, muss der Zinssatz "marktüblich", d.h. angemessen und vertretbar sein.
In der Praxis sind die Zinssätze zwischen Privatpersonen je nach Kontext auf 5-6% begrenzt.
Ein überhöhter Zinssatz könnte von den Steuerbehörden zurückgewiesen oder sogar als Teilschenkung umqualifiziert werden.
💡 Tipp: Um Probleme zu vermeiden, orientieren Sie sich an einem Zinssatz, der dem entspricht, den Banken für Privatkredite mit gleicher Laufzeit berechnen, oder verwenden Sie die Referenzzinssätze, die im Land des Wohnsitzes des Kreditgebers veröffentlicht werden.
Braucht man in Spanien einen Anwalt, um den Familiendarlehensvertrag aufzusetzen oder zu registrieren?
Ja, absolut.
Auch wenn das Familiendarlehen einfach erscheinen mag (es ist "nur" Geld zwischen Verwandten), handelt es sich um einen echten Rechtsakt mit steuerlichen und buchhalterischen Folgen. Um einen guten Rahmen zu schaffen, wird dringend empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen. Dies kostet in der Regel weniger als 500€. Kontaktieren Sie z.B. Delaguía y Luzón von Terreta, sie haben dies bereits für mehrere unserer Kunden getan.
Möchten Sie lieber einen Immobilienkredit bei einer Bank aufnehmen, um Familienstreitigkeiten zu vermeiden?
Schade, ich fand Familienkredite ganz nett. Aber wenn Sie Angst haben, sich mit der Familie zu zerstreiten, dann lesen Sie unseren Artikel über Immobilienkredite in Spanien (diesmal bei Banken).
