¡Paga a tu familia, no a los bancos españoles!

(O cómo pedir prestado a la abuela puede impulsar tu proyecto inmobiliario en España)

¿Y si tu próxima hipoteca no fuera con un banco... sino con tu propio abuelo?

La (brillante) idea en pocas palabras

Cuando usted pide dinero prestado a un familiar (padres, abuelos, etc.), está creando una deuda real, con un contrato de préstamo en debida forma. Y esta deuda es reconocida como tal por las autoridades españolas.

➡️ Traducción: para España, financió su compra mediante un préstamo, con intereses a pagar, como si fuera un banco.

¿Por qué es inteligente?

• Los intereses son deducibles de los ingresos inmobiliarios en España. Así que su SCI (o usted, si compra directamente) paga menos impuestos.
• La persona que le presta el dinero gana intereses, sin que necesariamente tenga que pagar impuestos por ello. Por ejemplo, un abuelo que viva en Luxemburgo no pagará nada por ello. Es legal, sencillo... y rentable.
• Sin papeleo bancario, sin depósitos, sin complicaciones. Sólo un pagaré bien escrito.

"¡Paga a tu familia, no a los bancos españoles! - No es sólo un eslogan, es una auténtica palanca de optimización fiscal.

Un ejemplo concreto

Pides prestados 100.000 euros a tu abuelo al 2% de interés anual.
Resultado:

• Puede deducir 2.000 euros al año de sus ingresos imponibles por alquiler en España.
• El abuelo recibe 2.000 euros a gusto, en forma de renta vitalicia.
• Usted conserva el control de su proyecto, sin diluir sus acciones ni incorporar nuevos socios.

Debe hacerse

• Redacta un contrato de préstamo por escrito, fechado y firmado, con un interés fijo y un calendario de amortización.
• Regístralo (opcional pero recomendable).
• Mantenga unas cuentas rigurosas en su SCI o estructura de adquisición.
• Y, por supuesto, cumplir las normas fiscales del país de residencia del prestamista.

La última palabra

Este acuerdo no es ni un truco de piratas informáticos ni un truco dudoso. Es una transferencia inteligente, una fiscalidad estratégica y una buena excusa para tomarse un café con el abuelo mientras hablamos de propiedades.

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FAQ : Pedir un préstamo a la familia para comprar un inmueble

¿Conoces a alguien que haya pedido prestado a sus padres o abuelos para invertir en propiedades?

La respuesta es un SÍ rotundo. Uno de nuestros clientes, al que llamaremos Robert (modificado para la ocasión, pero manteniendo el "Ro" de su nombre de pila) ya lo ha hecho... y no sólo una vez. Hay para todos los gustos.

¿Por qué tus padres o abuelos aceptarían prestarte dinero?

Tus padres o abuelos suelen invertir muy mal su dinero. Invierten en fondos en euros y seguros de vida a bajo interés, o dejan su dinero en cuentas corrientes y libretas de ahorro que pagan menos que la inflación.

¿Cómo convences a tus padres o abuelos para que te presten dinero?

Tendrás que presentar un verdadero argumento de venta, y estar tan preparado como lo estarías ante un banquero de verdad. La mejor manera de hacerlo es presentarles una ficha del inmueble, es decir, una ficha del proyecto de inversión en la que figuren todos los detalles financieros, el estudio de mercado y la estimación de los ingresos por alquiler (con comparables de apoyo).

¿Qué pasa si haces una mala inversión y no puedes devolver el préstamo?

Si fuera un banco, podría embargar la propiedad, ya que tiene una garantía hipotecaria. Como la propiedad es de tus padres o abuelos, corres el riesgo de una riña familiar, pero no de perder la propiedad. Es más probable que tu abuelo te conceda una prórroga para pagar la hipoteca que tu banquero.

¿Se puede estructurar el préstamo "in fine" (reembolso sólo al final)?

No. En España (y en la mayoría de las jurisdicciones), un préstamo entre particulares debe amortizarse gradualmente, con reembolsos regulares (anuales o trimestrales). En otras palabras, debe devolver parte del capital cada año, no sólo los intereses.

Las autoridades fiscales esperan un calendario de amortización claro, lo que significa que los plazos deben incluir tanto los intereses como el capital. Esto refuerza la credibilidad del contrato y evita cualquier reclasificación (como donación encubierta, por ejemplo).

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¿Se puede fijar cualquier tipo de interés?

Usted tampoco debería. Aunque no se trate de un préstamo bancario, el tipo de interés debe mantenerse "dentro del mercado", es decir, razonable y justificable.
En la práctica, los tipos entre particulares están limitados a un máximo de entre el 5 y el 6%, según el contexto.
Un tipo excesivo podría ser rechazado por las autoridades fiscales, o incluso recalificado como donación parcial.

💡 Consejo: Para evitar problemas, básate en un tipo de interés equivalente al que cobran los bancos por los préstamos personales del mismo plazo, o utiliza los tipos de interés de referencia publicados en el país de residencia del prestamista.

¿Necesito un abogado en España para redactar o registrar el contrato de préstamo familiar?

Sí, por supuesto.

Aunque un préstamo familiar pueda parecer sencillo (es "sólo" dinero entre amigos), se trata de un auténtico acto jurídico, con consecuencias fiscales y contables. Si quieres ir sobre seguro, te recomendamos encarecidamente que acudas a un abogado. Suele costar menos de 500 euros. Póngase en contacto con Delaguía y Luzón en nombre de Terreta, por ejemplo; ya lo han hecho para varios de nuestros clientes.

¿Prefieres hipotecarte con un banco para evitar problemas familiares?

Es una pena, pensaba que el crédito familiar era divertido. Pero si te preocupa quedar mal con la familia, echa un vistazo a nuestro artículo sobre hipotecas en España (esta vez con bancos).

Preguntas frecuentes — Préstamo familiar para comprar una vivienda en España

¿Qué es un préstamo hipotecario familiar?

Un préstamo familiar es un préstamo de dinero que concede un miembro de la familia a otro para financiar un proyecto, como la compra de una vivienda. Funciona como un préstamo convencional, pero entre particulares, sin pasar por un banco.

¿Se puede financiar la compra de una vivienda en España con un préstamo familiar?

Sí. Un préstamo familiar puede utilizarse para financiar la totalidad o parte de la compra de una vivienda en España. Puede sustituir a un crédito bancario o complementar la aportación propia.

¿Por qué recurrir a un préstamo familiar para comprar una vivienda?

Un préstamo familiar puede permitir evitar las restricciones bancarias, reducir el coste de la financiación y obtener condiciones más flexibles que las que ofrece un banco.

¿Es legal el préstamo familiar en España?

Sí. En España se permiten los préstamos entre miembros de una misma familia, siempre que se formalicen correctamente y se declaren cuando así lo exija la ley.

¿Es necesario redactar un contrato para un préstamo familiar?

Sí. Se recomienda encarecidamente formalizar el préstamo mediante un contrato escrito en el que se especifiquen las condiciones del préstamo y las obligaciones de cada parte.

¿Qué debe incluir un contrato de préstamo familiar?

Por lo general, el contrato debe indicar la identidad de las partes, el importe prestado, la duración del préstamo, las condiciones de reembolso, el tipo de interés aplicable y las condiciones en caso de impago.

¿Puede un préstamo familiar ser sin intereses?

Sí. Se puede conceder un préstamo familiar con un tipo de interés del 0 %, siempre que así se indique claramente en el contrato.

¿Cómo evitar que un préstamo familiar se considere una donación?

Para evitar que se considere una donación, es importante formalizar un contrato de préstamo y prever un reembolso efectivo del capital prestado.

¿Hay que declarar un préstamo familiar en España?

Sí. Aunque sea sin intereses, un préstamo familiar suele tener que declararse ante la administración tributaria para evitar que se considere una donación.

¿Se grava fiscalmente el préstamo familiar en España?

Por lo general, un préstamo familiar no está sujeto a impuestos cuando se declara correctamente y no incluye intereses. En cambio, una donación puede estar sujeta a una fiscalidad específica.

¿En qué se diferencia un préstamo familiar de una donación?

Un préstamo familiar implica el reembolso del capital prestado. Una donación consiste en una transferencia de dinero sin obligación de reembolso.

¿Se puede utilizar un préstamo familiar como aportación inicial para un crédito hipotecario?

Sí. El dinero prestado por un familiar puede servir como aportación propia en el marco de un crédito hipotecario concedido por un banco.

¿Se puede financiar la totalidad de la compra de una vivienda con un préstamo familiar?

Sí. Si un miembro de la familia dispone de los fondos necesarios, es posible financiar la totalidad de la compra de la vivienda mediante un préstamo familiar.

¿Es necesario acudir a un notario para solicitar un préstamo familiar?

No es obligatorio, pero puede ser recomendable para dar validez jurídica al acuerdo entre las partes.

¿Se puede garantizar un préstamo familiar con un inmueble?

Sí. Es posible constituir una garantía sobre el inmueble financiado para dar seguridad al prestamista.

¿Qué ocurre si el prestatario no devuelve el préstamo familiar?

Las consecuencias dependen de las condiciones establecidas en el contrato. En caso de impago, el prestamista puede iniciar un procedimiento judicial para recuperar las cantidades adeudadas.

¿Se pueden establecer libremente las condiciones de reembolso?

Sí. Las partes pueden establecer libremente las condiciones de reembolso: cuotas mensuales, reembolso aplazado o reembolso único.

¿Se puede amortizar anticipadamente un préstamo familiar?

Sí. Las condiciones de amortización anticipada pueden establecerse libremente en el contrato de préstamo.

¿Se puede financiar una inversión inmobiliaria para alquiler en España con un préstamo familiar?

Sí. Un préstamo familiar puede utilizarse para financiar una propiedad destinada al alquiler o a una inversión inmobiliaria.

¿Por qué se recurre a menudo al préstamo familiar en los proyectos inmobiliarios?

El préstamo familiar permite ayudar a un familiar a comprar una vivienda, aumentar la aportación propia o simplificar la financiación cuando resulta más difícil acceder a un crédito bancario.