¡Paga a tu familia, no a los bancos españoles!

(O cómo pedir prestado a la abuela puede impulsar tu proyecto inmobiliario en España)

¿Y si tu próxima hipoteca no fuera con un banco... sino con tu propio abuelo?

La (brillante) idea en pocas palabras

Cuando usted pide dinero prestado a un familiar (padres, abuelos, etc.), está creando una deuda real, con un contrato de préstamo en debida forma. Y esta deuda es reconocida como tal por las autoridades españolas.

➡️ Traducción: para España, financió su compra mediante un préstamo, con intereses a pagar, como si fuera un banco.

¿Por qué es inteligente?

• Los intereses son deducibles de los ingresos inmobiliarios en España. Así que su SCI (o usted, si compra directamente) paga menos impuestos.
• La persona que le presta el dinero gana intereses, sin que necesariamente tenga que pagar impuestos por ello. Por ejemplo, un abuelo que viva en Luxemburgo no pagará nada por ello. Es legal, sencillo... y rentable.
• Sin papeleo bancario, sin depósitos, sin complicaciones. Sólo un pagaré bien escrito.

"¡Paga a tu familia, no a los bancos españoles! - No es sólo un eslogan, es una auténtica palanca de optimización fiscal.

Un ejemplo concreto

Pides prestados 100.000 euros a tu abuelo al 2% de interés anual.
Resultado:

• Puede deducir 2.000 euros al año de sus ingresos imponibles por alquiler en España.
• El abuelo recibe 2.000 euros a gusto, en forma de renta vitalicia.
• Usted conserva el control de su proyecto, sin diluir sus acciones ni incorporar nuevos socios.

Debe hacerse

• Redacta un contrato de préstamo por escrito, fechado y firmado, con un interés fijo y un calendario de amortización.
• Regístralo (opcional pero recomendable).
• Mantenga unas cuentas rigurosas en su SCI o estructura de adquisición.
• Y, por supuesto, cumplir las normas fiscales del país de residencia del prestamista.

La última palabra

Este acuerdo no es ni un truco de piratas informáticos ni un truco dudoso. Es una transferencia inteligente, una fiscalidad estratégica y una buena excusa para tomarse un café con el abuelo mientras hablamos de propiedades.

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FAQ : Pedir un préstamo a la familia para comprar un inmueble

¿Conoces a alguien que haya pedido prestado a sus padres o abuelos para invertir en propiedades?

La respuesta es un SÍ rotundo. Uno de nuestros clientes, al que llamaremos Robert (modificado para la ocasión, pero manteniendo el "Ro" de su nombre de pila) ya lo ha hecho... y no sólo una vez. Hay para todos los gustos.

¿Por qué tus padres o abuelos aceptarían prestarte dinero?

Tus padres o abuelos suelen invertir muy mal su dinero. Invierten en fondos en euros y seguros de vida a bajo interés, o dejan su dinero en cuentas corrientes y libretas de ahorro que pagan menos que la inflación.

¿Cómo convences a tus padres o abuelos para que te presten dinero?

Tendrás que presentar un verdadero argumento de venta, y estar tan preparado como lo estarías ante un banquero de verdad. La mejor manera de hacerlo es presentarles una ficha del inmueble, es decir, una ficha del proyecto de inversión en la que figuren todos los detalles financieros, el estudio de mercado y la estimación de los ingresos por alquiler (con comparables de apoyo).

¿Qué pasa si haces una mala inversión y no puedes devolver el préstamo?

Si fuera un banco, podría embargar la propiedad, ya que tiene una garantía hipotecaria. Como la propiedad es de tus padres o abuelos, corres el riesgo de una riña familiar, pero no de perder la propiedad. Es más probable que tu abuelo te conceda una prórroga para pagar la hipoteca que tu banquero.

¿Se puede estructurar el préstamo "in fine" (reembolso sólo al final)?

No. En España (y en la mayoría de las jurisdicciones), un préstamo entre particulares debe amortizarse gradualmente, con reembolsos regulares (anuales o trimestrales). En otras palabras, debe devolver parte del capital cada año, no sólo los intereses.

Las autoridades fiscales esperan un calendario de amortización claro, lo que significa que los plazos deben incluir tanto los intereses como el capital. Esto refuerza la credibilidad del contrato y evita cualquier reclasificación (como donación encubierta, por ejemplo).

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¿Se puede fijar cualquier tipo de interés?

Usted tampoco debería. Aunque no se trate de un préstamo bancario, el tipo de interés debe mantenerse "dentro del mercado", es decir, razonable y justificable.
En la práctica, los tipos entre particulares están limitados a un máximo de entre el 5 y el 6%, según el contexto.
Un tipo excesivo podría ser rechazado por las autoridades fiscales, o incluso recalificado como donación parcial.

💡 Consejo: Para evitar problemas, básate en un tipo de interés equivalente al que cobran los bancos por los préstamos personales del mismo plazo, o utiliza los tipos de interés de referencia publicados en el país de residencia del prestamista.

¿Necesito un abogado en España para redactar o registrar el contrato de préstamo familiar?

Sí, por supuesto.

Aunque un préstamo familiar pueda parecer sencillo (es "sólo" dinero entre amigos), se trata de un auténtico acto jurídico, con consecuencias fiscales y contables. Si quieres ir sobre seguro, te recomendamos encarecidamente que acudas a un abogado. Suele costar menos de 500 euros. Póngase en contacto con Delaguía y Luzón en nombre de Terreta, por ejemplo; ya lo han hecho para varios de nuestros clientes.

¿Prefieres hipotecarte con un banco para evitar problemas familiares?

Es una pena, pensaba que el crédito familiar era divertido. Pero si te preocupa quedar mal con la familia, echa un vistazo a nuestro artículo sobre hipotecas en España (esta vez con bancos).