Si vous avez acheté un bien immobilier en Espagne et que vous envisagez de le vendre, sachez que vous serez soumis à la taxe sur les plus-values, el Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio ou la Ganancia patrimonial. Cette taxe s’applique sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente de votre bien.
Les taux d’imposition varient en fonction du statut fiscal du propriétaire (résident fiscal ou non) et de la durée de possession. Il existe des cas d’exonération, notamment si vous réinvestissez votre argent dans une résidence principale sur le territoire espagnol.
Définition
La taxe sur la plus-value immobilière en Espagne comporte deux composantes :
- L’impôt national (IRPF pour résidents/IRNR pour non-résidents) sur le gain patrimonial.
- La plus-value municipale (IIVTNU ou la plusvalia municipal), qui est calculée sur la valorisation du terrain sur lequel est édifiée la propriétée.
Calcul de l’impôt national
Base imposable
Plus-value nette = prix de vente – (prix d’achat + frais d’acquisition + frais de vente + travaux justifiés)
Taux d’imposition
| Statut fiscal | Tranches d’imposition |
| Résidents | Progressives : 19 % (≤6K€), 21 % (6-50K€), 23 % (50-200K€), 26 % (>200K€) |
| Non-résidents | Taux fixe : 19 % (UE/ EEE), 24 % (hors UE) |
Calcul de la plus-value municipale (IIVTNU)
Deux méthodes au choix
- Méthode réelle : 60% x la plus-value nationale.
- Méthode objective : valeur cadastrale × coefficient annuel × taux municipal (généralement 0.9% par an).
Modalités de paiement
Pour les résidents :
- Intégration dans la déclaration annuelle IRPF.
- Paiement avant le 30 juin de l’année suivante.
Pour les non-résidents :
- Précompte de 3% retenu par l’acheteur lors de la vente. Le but est d’éviter l’évasion de capitaux.
- Déclaration obligatoire sous 4 mois via le formulaire 210.
- Régularisation entre précompte et impôt réel.
La plus-value municipale est à la charge du vendeur et le délai de paiement est variable selon la municipalité (généralement 30 jours post-vente).
Exonérations partielles ou totales
| Cas d’exonération | Résidents | Non-résidents |
| Vente de la résidence principale des propriétaires de plus de 65 ans | Oui | Non |
| Réinvestissement dans la RP dans les 2 ans | Oui | Sous conditions |
| Acquisition avant 1995 | Oui | Oui |
| Moins-value | Crédit d’impôt | Remboursement à hauteur de 3 % |
Les conseils pratiques des experts de Terreta Spain pour les investisseurs internationaux
- Négocier le coefficient d’actualisation pour les biens acquis avant 2015.
- Conserver toutes les factures (travaux, frais de notaire, taxes) sur 5 ans.
- Choisir la méthode de calcul optimale pour la plus-value municipale (faites des simulations).
- Envisager un changement de résidence fiscale 2 ans avant la vente pour bénéficier des exonérations.
