Wenn Sie eine Immobilie in Spanien gekauft haben und diese verkaufen möchten, müssen Sie wissen, dass Sie der Kapitalertragssteuer, dem Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio oder der Ganancia Patrimonial, unterliegen. Diese Steuer wird auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wiederverkaufspreis Ihrer Immobilie erhoben.
Die Steuersätze variieren je nach Steuerstatus des Eigentümers (steuerlich ansässig oder nicht) und der Dauer des Besitzes. Es gibt Steuerbefreiungen, insbesondere wenn Sie Ihr Geld in einen Hauptwohnsitz in Spanien reinvestieren.
Definition
Die spanische Kapitalertragssteuer auf Immobilien besteht aus zwei Komponenten:
- Die nationale Steuer(IRPF für Ansässige/IRNR für Nichtansässige) auf den Vermögensgewinn.
- Der städtische Mehrwert (IIVTNU oder Plusvalia Municipal), der auf der Grundlage der Bewertung des Grundstücks, auf dem die Immobilie errichtet wurde, berechnet wird.
Berechnung der nationalen Steuer
Steuerpflichtige Basis
Nettogewinn = Verkaufspreis - (Kaufpreis + Erwerbskosten + Verkaufskosten + nachgewiesene Arbeiten)
Steuersatz
| Steuerlicher Status | Steuerklassen |
| Einwohner | Progressiv: 19% (≤6K€), 21% (6-50K€), 23% (50-200K€), 26% (>200K€) |
| Nichtansässige | Fester Zinssatz: 19 % (EU/EWR), 24 % (Nicht-EU) |
Terreta-Tipp: Klicken Sie hier, um einen PIFR-Simulator (im Original "simulador de ganancias patrimoniales") aufzurufen, wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind.
Berechnung des städtischen Wertzuwachses (IIVTNU)
Zwei Methoden zur Auswahl
- Tatsächliche Methode: 60% x nationaler Mehrwert.
- Objektive Methode: Katasterwert × jährlicher Koeffizient × städtischer Satz (normalerweise 0,9% pro Jahr).
Zahlungsmodalitäten
Für Einwohner :
- Aufnahme in die IRPF-Jahreserklärung.
- Zahlung bis zum 30. Juni des Folgejahres.
Für Nichtansässige :
- 3% Steuervorabzug, der vom Käufer beim Verkauf einbehalten wird. Ziel ist die Vermeidung von Kapitalflucht.
- Obligatorische Meldung innerhalb von 4 Monaten über das Formular 210.
- Abgrenzung zwischen Steuervorabzug und tatsächlicher Steuer.
Der Mehrwert der Gemeinde wird vom Verkäufer getragen und die Zahlungsfrist ist je nach Gemeinde unterschiedlich (in der Regel 30 Tage nach dem Verkauf).
Teilweise oder vollständige Befreiung
| Fälle von Befreiung | Einwohner | Nichtansässige |
| Verkauf des Hauptwohnsitzes von Eigentümern über 65 Jahren | Ja | Nein |
| Reinvestition in RP innerhalb von 2 Jahren | Ja | Unter bestimmten Bedingungen |
| Erwerb vor 1995 | Ja | Ja |
| Minderwert | Steuergutschrift | Rückerstattung in Höhe von 3 %. |
Praktische Ratschläge der Experten von Terreta Spain für internationale Investoren
- Verhandlung des Abzinsungsfaktors für vor 2015 erworbene Immobilien.
- Bewahren Sie alle Rechnungen (Bauarbeiten, Notargebühren, Steuern) über einen Zeitraum von 5 Jahren auf.
- Wählen Sie die optimale Berechnungsmethode für die kommunale Wertsteigerung (führen Sie Simulationen durch).
- Ziehen Sie einen Wechsel des Steuerwohnsitzes zwei Jahre vor dem Verkauf in Betracht, um von den Steuerbefreiungen zu profitieren.
