Investir en Espagne, ce n’est pas seulement signer un acte chez le notaire. C’est un processus structuré, avec des étapes clés et des délais à connaître pour être bien préparé et éviter les mauvaises surprises. 

Vous avez un projet ? Voici le rétroplanning idéal, réaliste et calibré pour les investisseurs internationaux.

J – 90 à J – 75 : Cadrer votre projet

Tout commence par une vision claire. Pour être efficace, il faut définir avec précision votre projet d’investissement. À ce stade, vous devez décider :

• Où vous voulez acheter : la localisation (Valence, Malaga, Madrid, Gandia ou ailleurs ?)
• Ce que vous voulez acheter : le type de bien que vous cherchez, c’est-à-dire une résidence secondaire, une location touristique, un investissement locatif traditionnel ? 
• Combien vous voulez dépenser : votre budget global, en intégrant entre 13% et 15% de frais (taxes à l’achat, frais d’agence ou d’accompagnement, notaire).
• Votre mode de financement : sur fonds propres ou prêt bancaire.

C’est aussi le bon moment pour consulter un expert fiscal ou valider un prêt si vous financez partiellement votre achat.

• En Espagne, les résidents étrangers peuvent prétendre à 60-70% du montant du bien.
• Vous pouvez emprunter dans votre pays d’origine. On vous demandera sûrement d’hypothéquer un bien et vous devrez payer des frais pour rapatrier les fonds.

Temps estimé : 1 à 2 semaines

Vous ne savez pas où acheter en Espagne ? Découvrez l’avis de nos experts. 

J – 75 à J – 60 : Obtenir votre NIE et ouvrir un compte bancaire 

Le Numéro d’Identification des Étrangers.

Sans lui, impossible de signer quoi que ce soit. Le NIE, c’est votre sésame en Espagne. Il s’agit d’un numéro officiel qui permet de tracer toutes les transactions dans le pays. Pour aller plus loin sur ce point, lisez notre fiche pratique. 

Le NIE peut s’obtenir : 

• Directement en Espagne, via un commissariat de police.
• Depuis l’étranger, via le consulat d’Espagne.

Comptez 10/12€ de frais. 

Ouverture d’un compte bancaire espagnol 

Ouvrir un compte en Espagne est indispensable pour : 

• Faire une demande de prêt sur place.
• Payer les taxes et le notaire, simplifier la fiscalité en général. 
• Faciliter toutes les transactions locales, comme les frais courants (eau, électricité, syndicat de copropriété).

Les banques traditionnelles (BBVA, Santander, Sabadell) peuvent être tatillonnes, mais tout est faisable en 1 à 2 semaines avec un dossier complet (document d’identité, NIE, justificatif de domicile, preuve de revenus, certificat de non-résidence pour les étrangers).

Les néobanques en ligne (N26, Revolut, etc.) proposent des délais raccourcis de 24 à 48 heures pour une ouverture digitale, mais il sera difficile d’avoir des contacts poussés avec un service client et vos possibilités de gestion seront limitées.  

Comptez 1 à 4 semaines, parfois un peu plus selon le lieu et les délais administratifs pour mener ces deux actions en parallèle. 

J – 60 à J – 30 : Lancer les recherches 

C’est là que les choses s’accélèrent si vous êtes bien accompagné. Seul, elles peuvent se compliquer. 

1. Visitez (physiquement ou à distance) les biens qui correspondent à votre projet.
2. Comparez les biens, les prix, les quartiers, l’accès aux infrastructures locales. 
3. Négociez le prix. Les vendeurs espagnols ont conscience que l’immobilier local séduit les étrangers et peuvent tirer sur la corde. 

Chez Terreta Spain, on se charge de tout ça pour vous. Contactez-nous pour lancer votre projet. 

Il est fréquent de trouver un bien en 2 à 4 semaines, surtout si le cahier des charges est précis.

J – 30 à J – 10 : Vérifications, réservation, tasación et procuration

À ce stade, plusieurs actions sont à mener en parallèle. 

J-30 à J-20 : Due diligence

Un point très important pour sécuriser votre achat !

En Espagne, le notaire n’est pas chargé de vérifier si le bien est conforme à sa description ou s’il est en conformité avec la loi. C’est VOTRE responsabilité, celle de l’acheteur. 

Quoi vérifier ? 

• Le certificat d’habitabilité.
• Le cadastre. 
• La réglementation urbanistique locale (extensions, rénovations majeures, etc.)
• L’absence de litiges en cours et de dettes du propriétaire actuel en vérifiant la Nota Simple et en demandant un certificat au syndicat de copropriété. 

Prévoir 2 à 3 semaines, selon la complexité du bien.

J-20 à J-10 : La tasación  

Si vous demandez un prêt, la banque vous demandera une tasación : une évaluation officielle du prix du bien. 

• Cette inspection est chargée de vérifier que la valeur du bien est en adéquation avec le marché.
• Que sa valeur couvre le montant du prêt accordé, en cas de défaut de paiement. 
• Il n’est pas utile de faire une demande de tasación avant les vérifications légales. Cela vous évite des frais inutiles pour des biens non-conformes.

En règle générale, la banque se charge de mandater un expert, mais cela peut prendre du temps. Vous pouvez gagner jusqu’à 3 semaines en envoyant vous-même un tasador agréé par la Banque d’Espagne (300€ en moyenne, peut grimper jusqu’à 600€) ou en achetant celle du propriétaire si elle est toujours valide (elle doit dater de moins de 6 mois). 

Une fois toutes les vérifications terminées — due diligence et tasación incluses, idéalement avant J–15 — vous pouvez réserver juridiquement le bien.

J-20 : Demande de procuration

Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas être présent lors de la signature de l’acte authentique, pensez à faire une procuration notariée pour votre agent ou avocat autour de J–20.

Cette procuration peut être réalisée depuis l’Espagne ou votre pays de résidence (avec apostille ou via le consulat espagnol). 

Assurez-vous que le notaire ou votre expert immobilier sur place dispose du document original à temps, surtout si vous l’avez fait à l’étranger avec apostille.

Comptez environ 10 jours ouvrés pour finaliser ce document. Elle doit être prête au plus tard une semaine avant la signature prévue.

J–15 et J–10 : Réserver le bien, verser la señal et signer les arras

Tout est ok ? Le bien est vérifié ? Le prix est négocié en fonction des résultats de la due diligence ? Alors, c’est le moment de le réserver juridiquement.

1. Vous versez entre 3% et 10% du prix pour bloquer la vente. C’est ce qu’on appelle la señal. Plus d’informations disponibles dans notre fiche pratique. 
2. Vous signez le contrato de arras. Un pré-contrat qui définit le délai dans lequel la vente doit s’effectuer (généralement, entre 1 et 2 mois après cette signature). 

Pour aller plus loin sur les spécificités de ce contrat et les risques en cas de non-respect, rendez-vous sur notre fiche pratique. 

Notre conseil : signez les arras devant un notaire et incluez une clause suspensive liée au résultat des vérifications engagées ou de la non-obtention du prêt, si vous avez recours à un financement. 

Prévoir 15 jours à 3 semaines. 

J – 10 : Débloquer les fonds et obtenir la FEIN

Deux choses à savoir ici pour finaliser l’aspect financier de votre investissement : 

• Comptez 48 heures pour le déblocage des fonds, jusqu’à une semaine pour un transfert international. 
• Demandez la FEIN à votre banque. Il s’agit de la Ficha Europea de Información Normalizada, insérer lien fiche pratique un document obligatoire en Europe. Il contient toutes les infos du prêt qui vous a été accordé (montant, taux, durée, etc.). 

Ce processus est rapide : 48h à 1 semaine suffisent une fois les demandes lancées.  

Jour J : Signature de l’acte notarié, la Escritura 

Le grand jour est arrivé : vous signez l’escritura devant notaire, vous payez le solde, et surtout… vous recevez enfin les clés.

Tout se passe en quelques heures. Vous pouvez vous rendre physiquement au rendez-vous ou non, si vous avez demandé une procuration.

J à J + 60 : Enregistrement, fiscalité et services 

Après la signature, il vous reste encore un peu de travail.

• L’acte est enregistré au registre foncier (Registro de la Propiedad), cela prend une quinzaine de jours en général.
• Les taxes sont réglées (ITP, AJD ou TVA selon le cas) dans les 30 jours suivant l’achat.
• Les abonnements eau/électricité/gaz sont mis à votre nom.
• L’immatriculation au cadastre se fait en une dizaine de jours.

Cette phase dure entre 1 et 2 mois et les actions se mènent en parallèle, mais vous êtes déjà propriétaire.

Durée totale estimée : moins de 4 mois si le processus est fluide

Plus si vous :

• Faites les démarches depuis l’étranger ou que vous achetez seul.
• Acheter un bien présentant des particularités juridiques.