Légende : Madrid, deuxième ville européenne la plus attractive pour l’investissement 

Source : Expansion

Introduction

Depuis 2024, Madrid connaît un essor remarquable et, en 2025, elle est sur le podium des meilleures destinations européennes pour l’investissement immobilier. 

Grâce à sa localisation stratégique, son dynamisme économique, sa qualité de vie et ses avantages fiscaux, la capitale espagnole devient une valeur sûre pour les investisseurs, notamment étrangers.

Les experts de Terreta Spain passent la ville sous le scanner et vous expliquent tout. 

Une économie solide 

L’Espagne connaît son meilleur moment

À l’inverse de ce qui se produit en France ou en Grande-Bretagne, où l’économie est morose, l’Espagne profite d’une période de dynamisme remarquable. Le pays tire la croissance européenne avec une hausse du PIB de 3,2 % en 2024, dépassant les prévisions (2,8 %). En 2025, le FMI prévoit une croissance modérée mais stable autour de 2,1 %, confirmant la résilience de l’économie espagnole malgré le climat d’incertitude mondiale depuis l’arrivée au pouvoir de Donald Trump. 

La  performance du pays s’explique par plusieurs facteurs :

• Un secteur touristique qui marche fort, avec près de 95 millions de visiteurs en 2024, soit 10 millions de plus qu’en 2023, et une augmentation de plus de 16% de leurs dépenses.
• Une consommation des ménages vigoureuse, soutenue par un taux d’emploi en hausse continue : le taux de chômage est descendu pour se stabiliser à 10,6%, le chiffre le plus bas en 16 ans.
• Des exportations en hausse selon l’Institut national des statistiques espagnol : 2024 a été la deuxième meilleure année en matière d’exportations dans l’histoire récente du pays (+ 2,4% en un an).
• L’Espagne figure parmi les cinq pays au monde ayant attiré le plus de projets greenfield en 2024 : près de 700 projets, 33 milliards d’euros d’investissement et plus de 60 000 emplois créés (Baromètre ICEX-Invest in Spain du climat des affaires en Espagne).

Légende : L’Espagne termine 2024 avec un taux de chômage de 10,6%, le taux le plus bas en 16 ans

Source : 20 minutos

Madrid, la locomotive du pays

En 2024, la Communauté de Madrid a enregistré une croissance de 3,3 % de son PIB, dépassant légèrement la moyenne nationale. C’est le quatrième exercice consécutif où la région surpasse la moyenne espagnole ! La capitale s’installe comme le moteur économique du pays et représente désormais 19,6 % du PIB national.

• La ville est leader de la création d’emplois dans le pays : une entreprise sur 4 créée en Espagne l’est à Madrid.
• La Communauté de Madrid concentre 43% des profils profesionnels technologiques du pays, d’après le Site officiel de la Communauté de Madrid.
• Madrid capte 72 % des investissements étrangers en Espagne, soit plus de 17 milliards d’euros (Madrid Investment Attraction). 

Tout cela se traduit par un climat de confiance et une image internationale très positive. La capitale espagnole a même récemment dépassé Dubaï et Paris dans le classement des villes préférées des grandes fortunes selon le Barnes City Index.

Alvise Da Mosto, directeur associé Barnes Espagne

Une situation géographique stratégique et une qualité de vie exceptionnelle

Autre avantage, Madrid jouit d’une localisation idéale et d’une excellente connectivité avec le reste du pays et du monde. Il est très facile de se rendre à Paris, à Londres ou à Berlin en avion pour un voyage d’affaires. L’aéroport Adolfo Suarez Madrid-Barajas a vu son nombre de voyageurs augmenter de 10% en 2024 par rapport à 2023 (66 millions). Il est le leader indiscutable en Espagne, y compris en ce qui concerne le trafic international et le transport de marchandises. 

Les infrastructures de la ville sont d’une qualité remarquable. Les Madrilènes bénéficient d’un des meilleurs réseaux de transports, d’hôpitaux, d’écoles (y compris internationales) et d’universités du monde. 

Le climat est agréable, la pollution modérée, le coût de la vie raisonnable, le pouvoir d’achat plutôt bon… En bref, il fait bon vivre à Madrid et sa qualité de vie commence à être  enviée dans le monde entier. En 2024, Madrid figure parmi les 10 grandes villes les plus agréables à vivre, selon Expat Insider. 

Légende : Les 10 meilleures villes pour s’expatrier. 

Sources : Internations

Une ville en profonde transformation : modernisation et écologie

Des projets urbains à la pointe en 2025

En 2025, la Mairie de Madrid investit des centaines de millions d’euros dans près de 600 projets urbains répartis dans tous les districts de la capitale. Ces transformations renforcent incontestablement l’attractivité résidentielle et patrimoniale de nombreux quartiers, ce qui offre de belles perspectives de valorisation immobilière à moyen terme.

Parmi les opérations emblématiques, citons : 

• Le réaménagement de places centrales : Dos de Mayo, Pedro Zerolo, Tirso de Molina, Jacinto Benavente, ou encore les Jardines de Sabatini.
• La valorisation du patrimoine : rénovation du Paseo del Prado, du parc El Capricho ou de la façade du Musée d’Histoire.
• La création de nouveaux équipements collectifs à Carabanchel, San Blas-Canillejas et El Cañaveral, un quartier en expansion.

Le Bosque Metropolitano : Madrid parie sur le vert

Parmi les projets phares de l’année 2025 figure le Bosque Metropolitano, une ceinture verte de 75 km autour de Madrid, destinée à créer une barrière écologique contre l’étalement urbain et à augmenter la qualité de vie des riverains.

Ce projet, dont plusieurs tronçons sont déjà en cours de réalisation, concerne des quartiers comme Villaverde, Usera, Vallecas, San Blas ou Hortaleza, où les perspectives de plus-value immobilière sont réelles à moyen terme.

Investir dans ces secteurs en anticipation de la transformation paysagère pourrait représenter une opportunité stratégique pour les acquéreurs à budget raisonnable.

L’ensemble de ces investissements massifs témoignent d’une volonté claire de moderniser Madrid dans une logique durable, équitable et attractive pour les investisseurs.

Un secteur immobilier en pleine croissance

L’immobilier madrilène bouillonne

Légende : La température du marché madrilène. 

Source : Fotocasa

Dans un contexte post-Covid où les investisseurs privilégient habituellement les marchés sûrs comme Londres et Paris, Madrid a réalisé un véritable exploit. Selon l’étude PricewaterhouseCoopers, elle est passée de la huitième à la deuxième place des villes les plus attractives pour l’immobilier entre 2020 et fin 2024, reléguant Paris à la troisième place. 

Légende : Madrid, deuxième ville européenne la plus attractive pour l’investissement 

Source : PWC

Près de la moitié des biens immobiliers achetés dans la Communauté de Madrid l’ont été dans la capitale, avec 7% d’acquisitions par des étrangers. Mais ce chiffre devrait grimper dans les années à venir. 

Immobilier à Madrid, les chiffres clés 

Légende : Evolution des prix d’achat à Madrid depuis 2006

Source : Idealista

A Madrid, les prix à l’achat augmentent régulièrement depuis la fin de la pandémie. Au printemps 2025, le prix moyen a atteint 5 467€/m², c’est 24% de plus en 1 an. 

Le mètre carré a bondi dans les quartiers prisés de la capitale. 

Le point sur la location

Là aussi la courbe est nettement ascendante. En un an, les loyers ont augmenté de près de 12% dans la ville, pour atteindre 21,4€/m2, soit 10 € de plus qu’au niveau national. 

Légende : Evolution des prix à la location à Madrid depuis 2006

Source : Idealista

Selon les dernières données de Global Property Guide, Madrid figure parmi les capitales européennes les plus attractives pour l’investissement locatif, avec un rendement brut moyen de 4,82 % au premier trimestre 2025 pour les appartements, et des rentabilités allant de 2,76 % à 6,63 % selon les quartiers. 

Les quartiers périphériques et les résidences étudiantes à Madrid peuvent offrir des pics de rendement dépassant les 6 %. Ce niveau de rentabilité place Madrid nettement devant des villes comme Paris ou Londres, où les rendements locatifs oscillent généralement entre 3 % et 4 % (Idealista).

Cette dynamique s’explique par une forte demande locative, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les expatriés, ainsi que par la vitalité économique de la région.

Un marché immobilier dynamique et structuré

Le numérique au service des investisseurs : Portal del Suelo 4.0

La Communauté de Madrid propose depuis quelques années une initiative unique : le Portal del Suelo 4.0, une plateforme digitale gratuite qui répertorie l’ensemble des parcelles publiques disponibles à l’achat ou en concession, dans 47 municipalités de la région. Cet outil permet aux investisseurs d’accéder en temps réel aux informations sur les terrains résidentiels, industriels ou tertiaires disponibles, garantissant une transparence et une sécurité juridique inédites en Espagne.

Légende : Suelo 4.0

Source : Site Officiel Comunidad de Madrid

Madrid s’engage pour les logements abordables avec le Plan Vive

Le Plan Vive, lancé par le gouvernement régional, est un projet public-privé d’envergure visant à construire 13 000 logements en location abordable d’ici la fin de la législature. En mars 2025, 3 300 logements ont déjà été livrés, 5 000 sont en cours de construction, et 4 500 seront spécifiquement réservés aux jeunes de moins de 35 ans.

Ce plan a déjà généré plus de 1 milliard d’euros d’investissements et créé 25 000 emplois directs et indirects. Une nouvelle preuve de l’engagement de la région à dynamiser le marché locatif tout en contenant la hausse des loyers.

Une fiscalité avantageuse

Loi Mbappé : merci le foot…

La Communauté de Madrid a récemment approuvé une baisse de la part régionale de l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques) pour les nouveaux résidents fiscaux venant de l’étranger. L’objectif est clair : attirer les talents et les capitaux. La “Loi Mbappé” est entrée en vigueur en janvier 2024.

• Elle s’applique aux personnes n’ayant pas été résidentes fiscales en Espagne durant les cinq années précédentes et établissant leur résidence dans la Communauté de Madrid
• Elle offre une déduction de 20% de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques pour certains investissements
• Les bénéficiaires doivent maintenir leur investissement et résidence fiscale dans la région pendant au moins six ans.

Une politique fiscale régionale encore renforcée en 2025

D’autres mesures fiscales soutiennent l’investissement immobilier :

• Une réduction de 1000 € d’impôts pour les propriétaires louant un logement vacant pour au moins 3 ans.
• Une déduction pour la location de résidence principale est étendue aux personnes de 40 ans.
• Des aides compensant la hausse des taux d’intérêt pour les résidences principales.
• Des réductions importantes sur les Transmissions patrimoniales pour les biens anciens pour les familles nombreuses, les jeunes d emoins de 35 ans, etc.
• Une réduction des impôts sur donations et successions de 50% au lieu de 25% pour certains héritiers.

Perspectives d’avenir

Madrid est résolument tournée vers l’avenir avec des projets ambitieux, comme le projet “Madrid Nuevo Norte”. Elle est la transformation urbaine la plus ambitieuse d’Europe avec 25 milliards d’euros d’investissements publics-privés engagés et devrait générer plus de 300 000 emplois. 

En 2025, les premiers travaux de réaménagement (routes, accès) ont débuté, préparant le lancement des premiers logements pour 2027.

https://www.youtube.com/watch?v=xV8aoeRVUWA 

Madrid mise aussi sur ses citoyens : 50 millions d’euros d’investissement participatif

Madrid ne se contente pas d’imposer des projets par le haut : elle mise sur la participation citoyenne pour guider son développement. 

En 2025, les résidents madrilènes ont pu voter sur l’allocation de 50 millions d’euros du budget municipal à travers un processus de démocratie participative. Ces projets, intégrés dans les budgets 2026 et 2027, visent à améliorer les équipements de proximité dans les quartiers. Cela crée un lien de confiance avec les habitants, et renforce la stabilité à long terme des zones résidentielles — un nouveau signal positif pour les investisseurs en quête de sécurité et de cohérence urbaine.

Conclusion

L’attractivité indiscutable de Madrid en fait désormais un hub majeur de l’investissement immobilier international. Sa capacité à attirer des capitaux étrangers dans divers secteurs témoigne de sa robustesse économique et de son potentiel à long terme. Pour les investisseurs à la recherche de croissance, de stabilité et de fiscalité attractive en Europe, Madrid coche toutes les cases en 2025 — et probablement au-delà.

FAQ – Investir à Madrid en 2025

Pourquoi Madrid est-elle devenue un centre majeur d’investissement immobilier ?

Madrid attire les investisseurs grâce à une forte croissance économique, une fiscalité avantageuse, une stabilité politique, et une qualité de vie reconnue au niveau mondial.

Quels sont les secteurs immobiliers les plus porteurs à Madrid en 2025 ?

L’immobilier résidentiel dans les quartiers en transformation, l’immobilier de luxe, les bureaux, les logements étudiants et le coliving.

Quel est le rendement locatif moyen à Madrid ?

Le rendement brut moyen est de 4,82 % début 2025, avec des pics allant jusqu’à 6,63 % dans les quartiers périphériques et les résidences étudiantes.

Quels grands projets urbains renforcent l’attractivité de Madrid ?

Madrid Nuevo Norte (25 milliards d’euros, 300 000 emplois), le Bosque Metropolitano (75 km de ceinture verte), le Plan Vive (13 000 logements abordables), et plus de 600 projets urbains en cours en 2025.

Les étrangers peuvent-ils investir facilement ?

Oui. Madrid concentre 72 % des investissements étrangers en Espagne. La ville met à disposition des outils comme le Portal del Suelo 4.0, qui facilite l’accès aux terrains publics à vocation résidentielle ou industrielle.

Quelles sont les mesures fiscales intéressantes en 2025 ?

La Loi Mbappé permet une déduction de 20 % sur l’IRPF pour les nouveaux résidents. D’autres mesures incluent des exonérations sur les transmissions, des déductions pour les loyers longue durée, et des réductions sur les successions et donations.

Quels quartiers ont connu la plus forte hausse de prix ?

Les quartiers de Salamanca et Chamberí affichent des hausses comprises entre 20 et 25 % sur un an, portées par leur attractivité et leur forte demande.

Quelles sont les perspectives de croissance pour les prochaines années ?

Madrid devrait continuer à croître grâce à l’essor économique, à une demande locative solide, à une politique fiscale favorable et à de grands projets urbains en cours de réalisation.

Sources: Idealista, PWC, INE, Expansion, Fotocasa, Comunidad de Madrid