Frankrijk versus Spanje: waar moet je in 2026 in onroerend goed investeren?
Vastgoed 2026 · Vergelijkende analyse
Een onrustige geopolitieke situatie, volatiele financiële markten, rentetarieven die zich stabiliseren… 2026 is het jaar waarin de keuze van de locatie voor vastgoedinvesteringen een strategische beslissing wordt. Twee deskundigen gaan op BFM Business met elkaar in debat om hierover een oordeel te vellen.
Door Geoffroy Reiser, medeoprichter van Terreta Spain · Debat Les Experts de l’Immo — BFM Business · Maart 2026
▶ Het volledige debat
Geoffroy Reiser (Terreta Spain & Terreta France) en Thierry Vignal (Atom) live op BFM Business
01
De achtergrond: waarom Europa zich profileert als veilige haven
In slechts enkele weken tijd zijn de kaarten opnieuw geschud. Door de volatiliteit op de financiële markten en de geopolitieke spanningen heeft de Europese vastgoedmarkt een status teruggekregen die ze misschien nog nooit zozeer heeft verdiend: die van de ultieme veilige haven.
Een duidelijk signaal: bij Terreta Spain zijn er de afgelopen 30 dagen nieuwe profielen bijgekomen — klanten uit Qatar, Koeweit en Dubai (Verenigde Arabische Emiraten), nationaliteiten die tot nu toe vrijwel afwezig waren. Een duidelijke geopolitieke verschuiving die illustreert in hoeverre de stabiliteit van het Europese kader een volwaardig investeringsargument aan het worden is.
„De grens heeft mij nooit belemmerd bij het investeren – ik heb in Zwitserland gewoond en in Lyon gekocht, in Frankrijk gewoond en in Spanje gekocht. Maar ik heb nooit de behoefte gevoeld om buiten Europa te kopen.“
Geoffroy Reiser, medeoprichter van Terreta Spain
02
Het voordeel van Frankrijk: de hefboomwerking van het bankwezen
Het Franse banksysteem biedt iets wat maar weinig Europese landen bieden: toegang tot krediet met een van de laagste eigen inbrengpercentages van Europa en vaste rentetarieven. Dat is het kenmerkende kenmerk van de Franse vastgoedmarkt — en een van de redenen waarom deze markt nog steeds een van de grootste van Europa is.
30 000 €
Gemiddelde inleg in Frankrijk (woning van 300.000 €)
80 000 €
Gemiddelde inleg in Spanje (voor een woning van 300.000 €)
41 jaar
Leeftijd bij de eerste aankoop van een ' ' in Spanje
Maar in Spanje is er een belangrijk onderscheid, afhankelijk van uw fiscale status:
🇪🇸 Fiscaal ingezetene van Spanje
80%
van het door de bank gefinancierde bedrag
Hoofdverblijfplaats ~10% + kosten
Tweede woning ~20% of 30% + kosten
🌍 Niet-inwoner voor de Spaanse belastingdienst
70%
van het door de bank gefinancierde bedrag
Dit geldt voor alle beleggers die niet in Spanje gevestigd zijn: in de Europese Unie of zelfs aan de andere kant van de wereld
💡Ongeveer een derde van de Spaanse leningen heeft een variabele rente (Euribor + bankmarge), terwijl in Frankrijk vrijwel alle leningen een vaste rente hebben. Tegenwoordig geven kredietnemers in Spanje echter de voorkeur aan vaste rentetarieven.
03
De rendementsvergelijking: 5% versus 7%
Hier neemt Spanje weer de leiding. In een ranglijst van de 20 grootste steden in Frankrijk en Spanje samen zijn 9 van de 10 meest winstgevende steden Spaans.
3–5%
Bruto-opbrengst e grote Franse steden
5–7%
Bruto-opbrengst e grote Spaanse steden
9/10
De meest winstgevende steden zijn Spaanse steden
Gemengde ranglijst Frankrijk/Spanje — 20 grote steden
SpanjeFrankrijk
9/10
De 9 meest winstgevende steden liggen in Spanje.
Alleen Marseille (plaats 10) vertegenwoordigt Frankrijk in de top 10 — alle andere Franse steden staan onderaan de ranglijst.
De verrassing op het gebied van de rente: 1,70% vaste rente in Spanje
Tegen alle verwachtingen in hebben sommige klanten van Terreta Spain in maart 2026 een vaste rente van 1,70% voor een looptijd van 25 jaar gekregen — dat is bijna de helft van de beste Franse rentetarieven (3,20–3,60%). Een verschil dat over de gehele looptijd van een lening tienduizenden euro’s vertegenwoordigt.
⚠️Opmerking: ongeveer een derde van de Spaanse hypotheken heeft nog steeds een variabele rente (Euribor + marge van 1–2%). Voor dure woningen biedt een vaste rente aanzienlijk meer zekerheid.
05
De gouden regel: voor wie is elke markt bedoeld?
Deze twee markten richten zich simpelweg niet op hetzelfde type belegger.
De gouden regel van Frans-Spaanse investeringen
🇫🇷 Weinig beschikbare voedingsstoffen
Investeer in Frankrijk
Met een eigen inbreng van 10% krijgt u toegang tot een stabiele markt die fiscaal voordelig is (LMNP) en juridisch uitstekend beschermd. De Franse bankfinanciering blijft onverslaanbaar.
🇪🇸 Er is een groot bedrag beschikbaar
Investeer in Spanje
Met een marktaandeel van 30–40% biedt Spanje hogere rendementen, nog steeds betaalbare prijzen en een aanhoudende marktgroei.
06
Einde van de cyclus in Spanje? De cijfers zeggen van niet
Het argument van het „einde van de cyclus“ moet aan de hand van de gegevens worden getoetst. De cijfers van BBVA Research vertellen een heel ander verhaal.
+10,2%
Verwachte prijsstijging , Spanje, 2026
+6,6%
Verwachte stijging t 2027
+16%
Verwachte totale opbrengst , gespreid over twee jaar
Deze dynamiek is te verklaren door drie structurele factoren:
01
Demografie: Spanjekent al zes jaar een netto-immigratie van 500.000 tot 600.000 mensen per jaar — de sterkste bevolkingsgroei van Europa. Latijns-Amerika richt zijn blik weer op Spanje sinds de Verenigde Staten hun grenzen hebben gesloten.
02
Het structurele tekort: elk jaar komen er 250.000 nieuwe huishoudens bij, terwijl er slechts 80.000 woningen worden gebouwd. De gemiddelde gezinsgrootte is in 30 jaar tijd gedaald van 4,2 naar 2,5 personen: het tekort neemt onvermijdelijk toe.
03
Economische groei: Spanjelaat een bbp-groei van 3% zien, tegenover 0,7–0,8% voor Frankrijk. Het is de economische motor van de eurozone.
07
Rechtszekerheid: Franse notaris versus Spaanse advocaat
Het Franse notariaat – openbare ambtenaren die het kadaster controleren, hypotheken afwikkelen en de eigendomsketen waarborgen – kent geen directe tegenhanger in Spanje, waar deze rol wordt vervuld door gespecialiseerde vastgoedmakelaars zoals Terreta Spain, bijgestaan door een „Gestor“ of „Gestoría“.
Dat betekent niet dat Spanje een risicovol land is: het maakt deel uit van de Europese Unie, beschikt over een modern kadaster en 20% van de kopers is daar buitenlands. Maar een Fransman die in zijn eentje een huis koopt, kan kostbare fouten maken.
⚠️Kritiek punt — de opschortende voorwaarde: hoewel technisch mogelijk, wordt deze door verkopers van aantrekkelijke objecten vrijwel altijd geweigerd. In Spanje moet de financiering worden goedgekeurd voordat de voorlopige koopovereenkomst (arras) wordt ondertekend, op straffe van verlies van de aanbetaling (meestal 10% van de prijs). Terreta begeleidt u ook op dit punt.
✅Buitenlandse kopers vertegenwoordigen 20% van de Spaanse markt. Fransen sluiten daar jaarlijks duizenden transacties af. Met de juiste begeleiding is dit een volkomen veilige markt.
08
Frankrijk vs Spanje: een vergelijking per criterium
Een eerlijke analyse van beide markten op basis van de criteria die voor een Franstalige belegger echt van belang zijn.
Belastingregels voor verhuurders
LMNP: afschrijving, aftrek van kosten en rente — vrijwel geen belasting gedurende 10–15 jaar
Een regeling die sterk lijkt op de LMNP: aftrekbaarheid van kosten, rente en afschrijvingen. Vergelijkbaar nettoresultaat.
Rechtszekerheid
Notarissen — kadastrale controle, doorhaling van hypotheken
10% eigen inbreng is voldoende, overwegend vaste rente, maximale hefboomwerking
30% voor niet-ingezetenen (70% financierbaar), vaste tarieven die gunstiger zijn dan in Frankrijk.
Opschortende voorwaarde voor krediet
Voorwaarde van openbare orde — de koper is altijd beschermd
Technisch gezien mogelijk, maar bij goede kansen vrijwel onbestaande
Bruto-opbrengst
3–5% in de grote steden
5–7% in de grote steden
Prijsstijging
Markt aan het begin van een cyclus, gunstige instapmomenten
+10,2% verwacht in 2026, +6,6% in 2027 (BBVA Research)
Economische dynamiek
0,7–0,8% bbp-groei
3% bbp-groei — de motor van de eurozone
✅Wat de belastingregels betreft: Spanje kent een regeling voor huuraftrek die sterk lijkt op de LMNP — kosten, rente op leningen en afschrijvingen zijn aftrekbaar. Het nettorendement na belastingen is vaak vergelijkbaar, en soms zelfs hoger dankzij hogere brutorendementen.
09
Welke beleggingsstrategie voor 2026?
In Frankrijk: de hoogtijdagen van opbrengstpanden in minder belangrijke steden zijn deels voorbij. De consensus voor 2026 aan Franse kant: de studio in een grote Europese stad.
In Spanje wint het samenwonen aan populariteit — het is niet langer alleen voorbehouden aan studenten, maar wordt ook omarmd door jonge werkenden die geen toegang hebben tot de traditionele huurmarkt.
💡Tip voor woongemeenschappen: de overstap van een klassieke huurwoning naar een woongemeenschap levert in Spanje gemiddeld 2 procentpunten extra rendement op. Voor een appartement met 3 slaapkamers in Valencia kan dit het rendement verhogen van 6,5% naar 8,5%.
De uitslag: en de winnaar is…
Er is geen absolute winnaar. Er is wel een markt die het beste bij uw profiel past. Frankrijk scoort beter op het gebied van veiligheid, hefboomwerking en stabiliteit. Spanje scoort beter op het gebied van brutowinstgevendheid, economische groei en demografische dynamiek.
Wat de cijfers duidelijk laten zien: met een verwachte stijging van +10,2% in 2026 en +6,6% in 2027 is elke maand die je in Spanje wacht, een maand aan gemiste meerwaarde.
🇫🇷 Kies voor Frankrijk als…
Uw eigen inbreng bedraagt minder dan 15%
Wilt u via de LMNP-regeling optimaliseren?
U zoekt vooral stabiliteit
Geeft u de voorkeur aan geografische nabijheid?
U koopt in Parijs bij Terreta France
🇪🇸 Kies voor Spanje als…
U beschikt over een eigen inbreng van 30 tot 40%
U streeft naar een brutorendement van meer dan 6%
U zet in op groei
Bent u klaar om begeleiding te krijgen?
U koopt in Spanje via Terreta Spain
10
Veelgestelde vragen: beleggen in Spanje versus Frankrijk
Wat is het gemiddelde huurrendement in Spanje ten opzichte van Frankrijk?
In Frankrijk liggen de brutorendementen in de grote steden tussen de 3 en 5%, met een nationaal gemiddelde van ongeveer 5%. In Spanje bieden grote steden als Valencia, Sevilla of Murcia rendementen tussen de 5 en 7%, met een gemiddelde van ongeveer 7%. In een gecombineerde ranglijst van de 20 grootste steden zijn 9 van de 10 meest rendabele steden Spaans.
Hoeveel eigen vermogen heb je nodig om in Spanje een huis te kopen als je Fransman bent?
Een Frans staatsburger die in Frankrijk woont, wordt beschouwd als een niet-ingezetene voor de Spaanse belastingdienst. Spaanse banken financieren tot 70% van de prijs. U moet rekening houden met een eigen inbreng van ongeveer 30% + 10 tot 12% aankoopkosten. Voor een woning van € 300.000 komt dit neer op ongeveer € 120.000 tot € 130.000. Raadpleeg onze gids over hypotheken in Spanje.
Is het riskant om in Spanje te kopen als je Fransman bent?
Spanje is een lidstaat van de Europese Unie, met een modern kadaster en een solide rechtsstelsel. 20% van de kopers is daar buitenlands, en Fransen sluiten er jaarlijks duizenden transacties af. Het grootste risico is dat men onvoldoende op de hoogte is van de lokale bijzonderheden — met name het feit dat er in de praktijk geen opschortende voorwaarde inzake kredietverlening bestaat. Door zich te laten bijstaan door een gespecialiseerde makelaar zoals Terreta Spain kunnen deze valkuilen worden vermeden.
Hoe zit het met de belastingregels voor verhuur in Spanje voor een Franse belegger?
Spanje kent een regeling die sterk lijkt op de Franse LMNP: kosten, rente op leningen en afschrijvingen op het onroerend goed zijn aftrekbaar van de huurinkomsten. Het netto belastingresultaat is vaak vergelijkbaar, soms zelfs hoger. Als niet-fiscaal ingezetene van Spanje wordt u in Spanje belast over uw huurinkomsten, waarbij u dubbele belasting kunt vermijden via het Frans-Spaanse belastingverdrag.
Wat zijn de beste hypotheekrentes in Spanje in 2026?
In maart 2026 bedroegen de beste vaste rentetarieven voor klanten van Terreta Spain in Spanje 1,70% voor een looptijd van 25 jaar — dat is ongeveer de helft van de beste Franse tarieven (3,20–3,60%). Bekijk onze uitgebreide gids over financiering in Spanje.
Is het beter om te investeren in Valencia, Madrid of Barcelona?
Valencia biedt de beste prijs-rendementsverhouding: 3.000–3.500 €/m² bij aankoop voor een huurprijs van 15 €/m², wat 40 tot 50% goedkoper is dan in Lyon of Bordeaux voor dezelfde huurprijs. Madrid en Barcelona bieden een grotere liquiditeit, maar lagere rendementen. Bekijk onze gids voor beleggen in Valencia en onze vergelijking van alle Spaanse steden.
Zit Spanje in 2026 aan het einde van een vastgoedcyclus?
Nee, volgens de beschikbare gegevens. BBVA Research voorspelt een stijging van 10,2% in 2026 en 6,6% in 2027 (16% in twee jaar). Drie structurele factoren ondersteunen deze dynamiek: demografie (+500.000 netto inwoners per jaar), woningtekort (250.000 nieuwe huishoudens tegenover 80.000 gebouwde woningen) en een bbp-groei van 3% — de sterkste in de eurozone.
Is het mogelijk om in Spanje een opschortende kredietclausule te krijgen?
Technisch gezien wel, maar in de praktijk wordt dit bij aantrekkelijke woningen vrijwel altijd door verkopers geweigerd. In tegenstelling tot Frankrijk, waar dit een wettelijk voorschrift is, is het in Spanje absoluut noodzakelijk om de financiering rond te hebben voordat de voorlopige koopovereenkomst (arras) wordt ondertekend, op straffe van het verlies van de aanbetaling — doorgaans 10% van de prijs. Begeleiding is onontbeerlijk.
Wat is het verschil tussen een fiscaal ingezetene van Spanje en een niet-ingezetene?
De fiscale woonplaats bepaalt de financieringsvoorwaarden. Een fiscaal ingezetene van Spanje kan tot 80% financiering krijgen. Een niet-ingezetene (iedereen die in Frankrijk, België, Zwitserland of elders woont) krijgt slechts 70%. Fiscaal gezien zijn niet-ingezetenen onderworpen aan de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) voor hun Spaanse huurinkomsten.
