Pourquoi Madrid séduit-elle autant d’étudiants… et d’investisseurs ?
La première ville d’Espagne, qui connaît un boom de son immobilier depuis la pandémie de Covid, affiche des prix d’achat moyens de 5 677 €/m² et de 22,7 €/m² à la location (Idealista), mais l’offre de logement étudiant ne suit plus la demande : les loyers sont chers et les biens très recherchés par les 250 000 étudiants installés dans la ville (chiffres officiels).
Pour un investisseur, cela se traduit par une demande locative durable et des perspectives de valorisation intéressantes. Un bon terrain de jeu lorsqu’on peut payer le ticket d’entrée.
Embarquez avec les experts Terreta dans le Madrid des étudiants.
CARTE QUARTIERS ÉTUDIANTS MADRID
Madrid vs les autres grandes villes espagnoles : pourquoi investir ici ?
Si Valencia et Barcelone séduisent les jeunes par leur cadre méditerranéen, Madrid s’impose comme un choix premium pour l’investissement locatif étudiant.
La capitale espagnole concentre :
- Un parc universitaire de grande qualité : la Complutense, la Politécnica, l’Autónoma, IE Univeristy, Carlos III.
- La plus forte demande étudiante d’Espagne : plus de 250 000 étudiants, dont 20 % d’internationaux. Ils garantisent une occupation quasi permanente des logements et une grande tension locative, évidemment favorable à l’investisseur.
- Une économie solide qui séduit des jeunes prêts à se lancer dans la vie professionnelle.
- Une valorisation immobilière soutenue : Madrid connaît une forte croissance de ses prix depuis la pandémie, portée par son attractivité économique et le dynamisme de la capitale sur la scène européenne.
- Une vie culturelle foisonnante.
Investir à Madrid, c’est donc miser sur la stabilité, la valorisation et le prestige.
Les quartiers à privilégier pour un investissement locatif étudiant à Madrid
Moncloa – Aravaca : l’investissement locatif étudiant par excellence
Situé à l’ouest du centre de Madrid, Moncloa est le quartier emblématique de la vie universitaire. Voisin immédiat de la Cité Universitaire, il attire un grand nombre d’étudiants espagnols et internationaux. Les caractéristiques de la zone : ambiance vivante, commerces de proximité, nombreux campus et excellente connexion en transport. Que rêver de mieux quand on est jeune ?
Pourquoi investir à Moncloa ?
- Ici, pas de faux pas, le secteur est extrêmement recherché pour le logement étudiant classique et la colocation.
- La demande est structurellement forte, la vacance locative rare.
- Le plus gros point fort : la proximité immédiate des principales universités de la ville (la Complutense, la Polítecnica, CEO San Pablo, Nebrija).
- L’accès au centre est, lui aussi, rapide et l’offre de transports en commun complète.
Focus prix et rentabilités des logements étudiants à Moncloa
- Prix d’achat au m² : 6 074 €/m² (+20,8 %).
- Loyer soutenu : 21,3 €/m² (+8,2 %).
- Rentabilité brute : 4,2 %.
| Attention : dans ce quartier à l’ADN étudiant, le bruit peut gêner certains locataires plus “consensuels”. |
Chamberí : un quartier étudiant haut de gamme et central
Quartier central et raffiné, Chamberí séduit les étudiants aisés par son ambiance typiquement madrilène, son architecture de qualité et sa localisation. Bars, terrasses bondées été comme hiver, théâtres, cinémas et qualité de vie élevée : Chamberí a tout pour marquer des points auprès des jeunes, expats ou locaux.
Pourquoi investir à Chamberí ?
- L’adresse est recherchée par un public mixte : étudiants et professionnels, c’est rassurant pour un investisseur.
- La proximité de la Complutense, de la Polítecnica, de la Pontificia de Comillas, de l’ICADE.
- Le secteur est premium et son marché locatif dynamique.
- La valeur patrimoniale est forte et le potentiel de valorisation est clairement bon.
Focus prix et rentabilités des logements étudiants à Chamberí
- Prix d’achat au m² : 8 317 €/m² (+19,2 %).
- Location : 25,5 €/m² (+8,5 %).
- Rentabilité brute de 3,7 %.
| Chamberí, c’est chic ? Oui, mais la colocation reste le plan malin pour booster vos rentas. À tester sans hésiter ! |
Lavapiés – Embajadores : la diversité culturelle et l’effervescence urbaine
Lavapiés est un quartier cosmopolite en pleine transformation. Il brille par son ambiance jeune, alternative, authentique, par son “melting-pot” culturel et par ses prix de l’immobilier encore abordables. Parfait pour les étudiants qui préfèrent vivre au cœur de Madrid plutôt que collés aux amphis.
Pourquoi investir à Lavapiés ?
- Forte demande étudiante grâce à son accès rapide aux principaux pôles universitaires de Madrid et aux écoles de langues (Escuela Oficial de Idioma de Madrid).
- Sa vie nocturne est animée, idéale pour décompresser après une grosse journée à la fac.
- Le marché est porteur pour les investisseurs en quête de rendement et de plus-value à moyen terme.
Focus prix et rentabilités des logements étudiants à Lavapiés
- Prix au m² : 6 111 €/m² (+22,2 %).
- Loyer attractif : 25,7 €/m² (+11,7 %).
- Rentabilité brute de 5 %.
| La rentabilité est vraiment intéressante pour Madrid intramuros. Si vous optez pour la colocation, vous pourriez encore la faire grimper. |
Malasaña – Universidad : l’épicentre hipster à Madrid
Quartier qui ne dort jamais, ambiance trendy et loyers qui grimpent vite : bienvenue à Malasaña. Cafés tendance et vintage, ambiance bohème, culture underground, salles de concert et galeries d’art : cette zone du centre de la capitale rassemble une population jeune et internationale. Elle est plus chère que Lavapiés.
Pourquoi investir à Malasaña ?
- C’est un quartier dynamique et à très forte demande, avec une occupation maximale toute l’année.
- La valorisation est stable, on vise ici des locations meublées/saisonnières centrées étudiants.
- La zone bénéficie d’une bonne connexion en transports.
Focus prix et rentabilités des logements étudiants à Malasaña
- Prix au m² : 7 661 € (+14,5 %).
- Loyers élevés : 27 €/m² (+8,8 %).
- Rentabilité brute de 4,2 %.
Tetuán : le nouveau quartier cosmopolite à fort potentiel de Madrid
Tetuán est un quartier en pleine mutation. En 2025, c’est un bon cocktail entre une ambiance familiale, une population étudiante et un nouveau dynamisme économique. Les prix y sont encore abordables, ce qui met tout le monde d’accord.
Pourquoi investir à Tetuán ?
- À Tetuán, la demande est forte et repose notamment sur une population jeune, sur le développement du coliving – une version premium de la colocation, souvent avec des services supplémentaires comme le ménage, des espaces de coworking, etc. et des durées de séjour flexibles – et sur une vitalité urbaine nouvelle.
- Proximité de la Polítecnica.
- Dans ce quartier, le potentiel de valorisation est important à moyen-terme.
Focus prix et rentabilités des logements étudiants à Tetuán
- Prix au m² en pleine croissance : 5 643 €/m² (+20,8 %).
- Loyers à 22,2 €/m² (+10 %).
- Rentabilité brute : 4,7 %.
Usera : le pari de l’émergence étudiante
Usera est un quartier populaire bien connecté au centre en métro. La zone séduit pour ses prix compétitifs, sa diversité et sa proximité des pôles universitaires.
Pourquoi investir à Usera ?
- À Usera, il existe un segment prisé pour l’investissement locatif étudiant dans certains secteurs en pleine valorisation.
Focus prix et rentabilités des logements étudiants à Usera
- Prix attractifs : 3 177 €/m² (+21,8 %).
- Loyers moyens : 19,1 €/m² (+8,9 %).
- Rentabilité brute remarquable de 7,21 %.
| À Usera, la rentabilité est en mode turbo mais attention à bien sélectionner la localisation car ici, le potentiel varie d’un secteur à l’autre. On vous déconseille fortement de vous lancer sans l’accompagnement d’un expert dans ce type de zones émergentes. Suivez mon regard pour trouver l’expert. |
Booster ses rendements avec la coloc étudiante à Madrid
Bon à savoir, une récente étude de 2024 du cabinet Savills Aguirre Newman, un groupe majeur de l’investissement immobilier fondé au Royaume-Uni, estime que la colocation pourrait augmenter les rentabilités de 20 % à 40 % par rapport à la location résidentielle traditionnelle. C’est colossal.
Dans des villes universitaires où se loger est cher, la colocation est plébiscitée par les étudiants, surtout étrangers, en quête de petits loyers, de grands espaces communs et de rencontres. Un peu comme dans le célébrissime film L’auberge espagnole, avec Romain Duris.
Côté propriétaire, elle permet de maximiser les loyers perçus et de réduire la vacance locative. Mais attention, tout n’est pas rose, ce mode de location implique une gestion accrue : plus de turn-over, de l’investissement dans du mobilier, de l’entretien.
Les conseils Terreta Spain pour investir sereinement dans un logement étudiant à Madrid
- Il vaut mieux cibler les petites surfaces (studios, T2) et éviter la colocation si vous cherchez la tranquillité plutôt que la rentabilité à tout prix
- Il faut toujours opter pour un bien proche des transports. L’isolement est rédhibitoire pour un jeune étudiant.
- Penser à rénover pour offrir de belles prestations et à meubler l’appartement. Il sera plus attractif et mieux valorisé par les locataires solvables. Bonne nouvelle, Terreta Spain s’occupe aussi de vos travaux. Contactez-nous.
- Déléguer la gestion locative pour éviter d’être envahi.
- Choisir la colocation est une super idée si vous avez les reins solides ou que vous êtes bien accompagné (par Terreta).
Prêt à investir dans les quartiers étudiants de Madrid ? Terreta Spain est votre interlocuteur unique pour acheter, rénover et louer. Demandez une étude personnalisée.
Envie d’en savoir plus sur l’immobilier dans la capitale espagnole avant de vous lancer ? Allez plus loin avec notre sélection d’articles :
- Le guide ultime Terreta Spain des quartiers de Madrid
- Madrid 2025 : la nouvelle capitale européenne de l’investissement immobilier.
- Madrid, Barcelone ou Valence : où investir en 2025 ?
Conclusion : Madrid, la capitale de l’investissement étudiant
Madrid consolide chaque année son statut de métropole universitaire de premier plan. Les 250 000 étudiants qui peuplent ses campus garantissent aux investisseurs étrangers des rendements attractifs dans une ville où la qualité de vie rivalise avec les plus grandes capitales européennes.
Que vous misiez sur la sécurité locative de Moncloa, l’effervescence culturelle de Malasaña ou le potentiel émergent d’Usera, une chose est sûre : la demande locative étudiante ne se tarira pas et Madrid poursuit sa valorisation immobilière.
Chez Terreta Spain, nous guidons les investisseurs étrangers dans toutes leurs démarches : identification des secteurs porteurs, sélection de biens, travaux de rénovation et gestion locative complète. Contactez-nous pour concrétiser votre projet d’investissement madrilène.
Et pour celles et ceux qui souhaitent connaître les étapes de l’achat immobilier en Espagne, notre équipe a conçu une fiche pratique dédiée à l’achat immobilier en Espagne.
FAQ : Où investir dans les quartiers étudiants de Madrid : le guide des insiders
Quels quartiers privilégier pour la location étudiante à Madrid ?
Moncloa, Chamberí, Malasaña, Lavapiés, Tetuán et Usera figurent parmi les plus recherchés.
Quel est le prix d’achat moyen au m² et la rentabilité locative dans les quartiers étudiants de Madrid en 2025 ?
En 2025, le prix d’achat moyen dans les quartiers étudiants de Madrid varie entre 3 100 €/m² (Usera) et plus de 8 000 €/m² (Chamberí), avec une moyenne autour de 5 700 €/m². Les loyers vont de 19 €/m² à plus de 27 €/m² selon le secteur. La rentabilité brute locative s’établit entre 3,7 % (quartiers haut de gamme) et plus de 7 % (Usera, Puente de Vallecas). Moncloa, Tetuán ou Lavapiés offrent aussi de bons compromis autour de 4 à 5 % grâce à la demande étudiante et la colocation, très recherchée dans la capitale.
Faut-il investir dans l’ancien ou le neuf à Madrid?
L’ancien offre souvent une meilleure rentabilité à condition d’être rénové, alors que le neuf séduit par sa simplicité de gestion.
Peut-on gérer une colocation à distance ?
Oui, de nombreux professionnels comme Terreta Spain proposent une gestion complète.
Madrid ou Valence pour investir ?
Madrid présente une demande locative plus forte et des loyers supérieurs, tandis que Valence reste plus accessible – le choix dépend de vos objectifs.
