L'immobilier

Attention aux mètres carrés espagnols !

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Mètres carrés en Espagne : pourquoi votre appartement de 120 m² semble faire… 95 m² ?

Si vous êtes français, belge, suisse, italien, allemand, ou étranger de tout autre pays, et que vous cherchez à acheter un bien immobilier en Espagne, vous avez probablement vécu cette scène :

Vous visitez un appartement annoncé à 120 m².
Vous entrez, vous regardez autour de vous… et vous vous dites :

« Attendez… il est où le reste de l’appartement ? »

Rassurez-vous : ce n’est généralement ni une arnaque, ni un problème de vision.
La réalité est beaucoup plus simple : les mètres carrés ne sont pas calculés de la même façon en Espagne qu’en France, Belgique, Italie, Suisse, Allemagne, ou n’importe quel autre pays.

Dans cet article, on vous explique :

la différence entre m² construits et m² utiles en Espagne
l’équivalent le plus proche de la surface habitable, ou de la surface Carrez en France.
et pourquoi un bien de 120 m² en Espagne peut parfois faire seulement 95 m² habitables.

Dans de nombreux pays : la référence est la surface habitable

Dans chaque pays ou presque, les surfaces immobilières sont calculées de manière différente par rapport au pays voisin.

Dans certains pays, on calcule la surface de plancher réellement habitable, c’est-à-dire :

✔ uniquement les surfaces où la hauteur sous plafond dépasse une certaine hauteur
✔ sans les murs et cloisons
✔ sans les escaliers, gaines ou embrasures
✔ sans les balcons, terrasses, caves ou garages

En résumé :

👉 on mesure l’espace dans lequel vous pouvez réellement vivre.

C’est pour cela que la surface “utile” ou “habitable” correspond généralement assez bien à l’impression réelle que donne le logement. Ce n’est pas le cas de la surface “construite”, qui est la surface sur laquelle les espagnols communiquent (annonces immobilières, m2 annoncés, etc.).

En Espagne : la surface la plus utilisée est la “superficie construida”

En Espagne, la majorité des annonces immobilières indiquent une autre mesure : la “superficie construida” (surface construite).

Et c’est là que les choses deviennent… intéressantes.

La “superficie construida” comprend :

✔ la surface intérieure du logement
✔ l’épaisseur des murs et des cloisons
✔ une partie des murs extérieurs
✔ le prorata des parties communes de l’immeuble (couloir, escaliers, hall…)
✔ parfois les terrasses ou balcons

Autrement dit :

En Espagne, on ne mesure pas seulement votre appartement…
on mesure un petit morceau de l’immeuble avec.

Résultat : la surface affichée est souvent 10 à 20 % plus élevée que la surface réellement habitable.

La surface utile : l’équivalent le plus proche de la surface habitable

En Espagne, il existe aussi une autre mesure :

la “superficie útil” (surface utile).

Cette surface correspond davantage à nous appelons souvent la “surface habitable”.

La “superficie útil” inclut :

✔ les surfaces intérieures réellement utilisables
✔ sans les murs
✔ sans les parties communes

Et avec une hauteur minimale :

👉 la hauteur minimale retenue est 1,50 m.

Les terrasses, balcons et porches ne sont pas inclus dans la surface utile.

Dans la plupart des cas, la “surface utile” espagnole est très proche de la “surface habitable”, appelée ainsi dans de nombreux pays.

Exemple concret

Prenons un appartement annoncé en Espagne :

Superficie construida : 120 m²

Dans ces 120 m², on peut avoir :

95 m² de surface intérieure réelle
10 m² de murs et cloisons
10 m² de quote-part des parties communes
5 m² de balcon ou terrasse comptabilisés

👉 Résultat :

Surface utile réelle : environ 95 m²

C’est pour cela que certains acheteurs ont l’impression que les appartements espagnols « rétrécissent » pendant les visites.

Attention aux “faux mètres carrés”

Et maintenant, parlons d’un sujet encore plus important :
les mètres carrés non déclarés.

En Espagne, il est relativement fréquent que certains travaux soient réalisés sans être enregistrés officiellement.

Par exemple :

transformation d’un garage en chambre
fermeture d’une terrasse pour créer une pièce
aménagement d’un grenier
construction d’une dépendance

Le problème :

Ces surfaces n’apparaissent ni au cadastre ni au registre de la propriété.

Officiellement, elles n’existent pas.

Mais dans les annonces immobilières… elles apparaissent parfois quand même.

Pourquoi c’est un problème pour l’acheteur

Ces mètres carrés non déclarés peuvent créer plusieurs complications :

1️⃣ Pour votre financement

Les banques basent leur estimation sur les surfaces officielles.

Si un bien est vendu comme 200 m² mais que 150 m² seulement sont déclarés, la banque calculera la valeur sur 150 m².

Votre prêt peut donc être beaucoup plus faible que prévu.

2️⃣ Pour la revente

Lors de la vente, seules les surfaces officielles pourront apparaître dans l’acte.

Les autres ne pourront pas être mentionnées.

3️⃣ Pour la légalité

Dans certains cas, la mairie peut demander :

la régularisation des travaux
ou même leur démolition

Heureusement, dans certaines régions, les infractions peuvent être prescrites après plusieurs années.

Dans la Communauté Valencienne, par exemple, la prescription peut atteindre 15 ans.

Où vérifier la vraie surface d’un bien ?

Pour connaître les surfaces officielles, il faut consulter :

1️⃣ La nota simple (registre de la propriété)

Elle indique généralement :

la surface utile
la surface construite

2️⃣ Le cadastre

Le cadastre mentionne surtout la surface construite cadastrale, qui sert notamment au calcul de l’IBI (l’équivalent de la taxe foncière).

Il peut parfois exister des différences entre cadastre et registre.

Et oui… même les administrations ne sont pas toujours parfaitement synchronisées.

La règle simple à retenir : 20% de moins

Lorsque vous regardez un bien immobilier en Espagne :

👉 Superficie construida = surface marketing
👉 Superficie útil = surface réelle

Et en moyenne :

la surface utile est souvent 10 à 20 % plus petite que la surface construite.

Le conseil Terreta Spain

Quand vous analysez un bien immobilier en Espagne, ne vous fiez jamais uniquement au chiffre de l’annonce.

Demandez toujours :

la superficie útil
la nota simple
les informations cadastrales

Cela vous permettra de connaître la surface réellement habitable et d’éviter les mauvaises surprises.

Chez Terreta Spain, nous analysons systématiquement ces éléments avant chaque achat afin que nos clients sachent exactement ce qu’ils achètent, et combien de mètres carrés ils auront vraiment sous les pieds.

Parce qu’en immobilier, les mètres carrés ne disparaissent pas…
mais ils peuvent parfois se cacher dans les murs, les escaliers ou les couloirs de l’immeuble.

Si vous souhaitez acheter un bien en Espagne et éviter ce type de pièges, notre équipe peut vous accompagner à chaque étape.

Pour aller plus loin, consultez notre article dédié aux principaux pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Espagne.