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Bitte beachten Sie die spanischen Quadratmeterangaben.

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Quadratmeter in Spanien: Warum erscheint Ihre 120 m² große Wohnung eher wie 95 m²?

Wenn Sie aus Frankreich, Belgien, der Schweiz, Italien, Deutschland oder einem anderen Land stammen und eine Immobilie in Spanien erwerben möchten, haben Sie wahrscheinlich folgende Situation erlebt:

Sie besichtigen eine Wohnung, die mit 120 m² angegeben ist .
Sie treten ein, schauen sich um ... und denken sich:

„Moment bitte… wo befindet sich der Rest der Wohnung?“

Seien Sie unbesorgt: In der Regel handelt es sich weder um einen Betrug noch um ein Sehproblem.
Die Realität ist viel einfacher: Quadratmeter werden in Spanien nicht auf die gleiche Weise berechnet wie in Frankreich, Belgien, Italien, der Schweiz, Deutschland oder anderen Ländern.

In diesem Artikel erfahren Sie:

Der Unterschied zwischen bebauter Fläche und Nutzfläche in Spanien
die am ehesten vergleichbare Wohnfläche oder die Carrez-Fläche in Frankreich.
und warum eine Immobilie mit einer Fläche von 120 m² in Spanien manchmal nur 95 m² Wohnfläche umfasst.

In vielen Ländern gilt die Wohnfläche als Referenzwert.

In fast jedem Land werden Immobilienflächen anders berechnet als im Nachbarland.

In einigen Ländern wird die tatsächlich bewohnbare Grundfläche berechnet, d. h.:

✔ Nur Flächen, deren Deckenhöhe eine bestimmte Höhe überschreitet
✔ Ohne Wände und Trennwände
✔ Ohne Treppen, Schächte oder Leibungen
✔ Ohne Balkone, Terrassen, Keller oder Garagen

Zusammenfassend:

👉 Wir messen den Raum, den Sie tatsächlich nutzen können.

Aus diesem Grund entspricht die „Nutzfläche” oder „Wohnfläche” in der Regel recht gut dem tatsächlichen Eindruck, den die Wohnung vermittelt. Dies ist nicht der Fall bei der „bebauten Fläche”, die die Fläche ist, mit der die Spanier kommunizieren (Immobilienanzeigen, angegebene Quadratmeterzahl usw.).

In Spanien: Die am häufigsten verwendete Fläche ist die„superficie construida”.

In Spanien wird in den meisten Immobilienanzeigen eine andere Maßeinheit angegeben: die „superficie construida“ (bebauter Fläche).

Und hier wird es interessant.

Die „bebauteFläche“ umfasst:

✔ die Innenfläche der Wohnung
✔ die Dicke der Wände und Trennwände
✔ ein Teil der Außenwände
✔ der anteilige Teil der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes (Flur, Treppen, Eingangshalle…)
✔ in manchen Fällen Terrassen oder Balkone

Mit anderen Worten:

In Spanien wird nicht nur Ihre Wohnung vermessen, sondern auch ein kleiner Teil des Gebäudes.

Ergebnis: Die angegebene Fläche ist häufig um 10 bis 20 % größer als die tatsächlich bewohnbare Fläche.

Die Nutzfläche: das Äquivalent, das der Wohnfläche am nächsten kommt

In Spanien gibt es noch eine weitere Maßnahme:

die „superficie útil“ (Nutzfläche).

Diese Fläche entspricht eher dem, was wir häufig als „Wohnfläche” bezeichnen.

Die „Nutzfläche“ umfasst:

✔ Tatsächlich nutzbare Innenflächen
✔ Ohne Mauern
✔ Ohne Gemeinschaftsflächen

Und mit einer Mindesthöhe:

Die Mindesthöhe beträgt 1,50 m.

Terrassen, Balkone und Veranden sind nicht in der Nutzfläche enthalten.

In den meisten Fällen entspricht die spanische „Nutzfläche” weitgehend der „Wohnfläche”, wie sie in vielen Ländern bezeichnet wird.

Konkretes Beispiel

Betrachten wir eine in Spanien ausgeschriebene Wohnung:

Bebaute Fläche: 120 m²

Auf diesen 120 m² kann Folgendes untergebracht werden:

95 m² tatsächliche Innenfläche
10 m² Wände und Trennwände
10 m² Anteil an den Gemeinschaftsflächen
5 m² Balkon oder Terrasse

Ergebnis:

Nutzfläche: ca. 95 m²

Aus diesem Grund haben einige Käufer den Eindruck, dass spanische Wohnungen während der Besichtigungen „schrumpfen“.

Bitte beachten Sie die „falschen Quadratmeter“

Nun lassen Sie uns über ein noch wichtigeres Thema sprechen:
nicht gemeldete Quadratmeter.

In Spanien kommt es relativ häufig vor, dass bestimmte Arbeiten durchgeführt werden, ohne dass sie offiziell registriert werden.

Beispielsweise:

Umbau einer Garage in ein Schlafzimmer
Verschließen einer Terrasse, um einen Raum zu schaffen
Ausbau eines Dachbodens
Bau eines Nebengebäudes

Das Problem:

Diese Flächen sind weder im Kataster noch im Grundbuch eingetragen.

Offiziell existieren sie nicht.

In Immobilienanzeigen jedoch erscheinen sie gelegentlich dennoch.

Warum ist dies ein Problem für den Käufer?

Diese nicht gemeldeten Quadratmeter können zu mehreren Komplikationen führen:

1️⃣ Für Ihre Finanzierung

Die Banken stützen ihre Schätzung auf die offiziellen Flächenangaben.

Wenn eine Immobilie mit 200 m² verkauft wird, jedoch nur 150 m² angegeben sind, berechnet die Bank den Wert auf der Grundlage von 150 m².

Ihr Darlehen kann daher deutlich niedriger ausfallen als erwartet.

2️⃣ Für den Wiederverkauf

Beim Verkauf dürfen nur die offiziellen Flächen in der Urkunde aufgeführt werden.

Die anderen können nicht erwähnt werden.

3️⃣ Zur Rechtmäßigkeit

In bestimmten Fällen kann das Rathaus Folgendes verlangen:

die Regularisierung der Arbeiten
oder sogar deren Abriss

Glücklicherweise können in bestimmten Regionen Verstöße nach mehreren Jahren verjähren.

In der Autonomen Gemeinschaft Valencia beispielsweise beträgt die Verjährungsfrist bis zu 15 Jahre.

Wo kann man die tatsächliche Fläche einer Immobilie überprüfen?

Die offiziellen Flächen sind zu entnehmen aus:

1️⃣ Die Nota Simple (Grundbuchauszug)

Sie gibt in der Regel an:

die Nutzfläche
die bebaute Fläche

2️⃣ Das Katasteramt

Das Kataster erfasst vor allem die bebaute Fläche, die insbesondere zur Berechnung der Grundsteuer (IBI) herangezogen wird.

Es kann gelegentlich zu Abweichungen zwischen Kataster und Register kommen.

Ja, selbst Behörden sind nicht immer perfekt aufeinander abgestimmt.

Die einfache Regel lautet: 20 % weniger.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besichtigen:

👉 Bebaute Fläche = Verkaufsfläche
👉 Nutzfläche = tatsächliche Fläche

Und im Durchschnitt:

Die Nutzfläche ist häufig 10 bis 20 % kleiner als die bebaute Fläche.

Der Rat Terreta Spain

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien analysieren, sollten Sie sich niemals ausschließlich auf die Angaben in der Anzeige verlassen.

Bitte fragen Sie immer:

die Nutzfläche
die einfache Notiz
die Katasterinformationen

Auf diese Weise können Sie die tatsächlich bewohnbare Fläche ermitteln und unangenehme Überraschungen vermeiden.

Bei Terreta Spain analysieren wir diese Faktoren systematisch vor jedem Kauf, damit unsere Kunden genau wissen , was sie erwerben und wie viele Quadratmeter ihnen tatsächlich zur Verfügung stehen.

Denn in der Immobilienbranche verschwinden Quadratmeter nicht einfach...
, sondern können sich manchmal in den Wänden, Treppen oder Fluren des Gebäudes verbergen.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien erwerben und solche Fallstricke vermeiden möchten, steht Ihnen unser Team bei jedem Schritt zur Seite.

Für weitere Informationen empfehlen wir Ihnen unseren Artikel über die wichtigsten Fallstricke, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien vermeiden sollten.