Introduction
En avril 2025, l’Espagne a officiellement abrogé le dispositif du Golden Visa, une mesure qui permettait aux investisseurs étrangers d’obtenir un permis de résidence contre (notamment) un investissement immobilier d’au moins 500 000 €.
Cette décision marque un virage dans la politique migratoire espagnole et suscite de nombreuses interrogations quant à ses effets sur les investissements étrangers.
Terreta Spain décrypte ce changement de cap.
Adieu aux “Golden Visa” : il ne sera plus possible d’obtenir un permis de résidence en investissant dans l’immobilier.
Source : El País
Le Golden Visa espagnol avant 2025
Le programme du Golden Visa est entré en vigueur en Espagne en 2013 (Loi 14/2013), au plus fort de la récession espagnole et vient de prendre fin, un peu plus de 12 ans plus tard, en pleine crise d’accès au logement.
Le PRIE (Programme de Résidence pour les Investisseurs et les Entrepreneurs) permettait à des non‑résidents de l’UE et à leur famille d’obtenir un visa d’un an, puis un permis de résidence de 3 ans renouvelable sous condition de maintenir leur investissement :
- 500 000 € dans l’immobilier (hors emprunt, impôts et taxes).
- Création d’une entreprise générant des emplois.
- Investissement d’un million d’euros en actions ou dépôts bancaires, ou de 2 millions en dette publique.
Les titulaires du “passeport doré” bénéficiaient aussi du droit au travail, à l’éducation, à la santé, à la libre circulation dans l’espace Schengen, ainsi que d’un accès à la résidence permanente, puis à la nationalité après 10 ans sur le territoire. En un mot : le graal pour de nombreux investisseurs.
Pour les autorités espagnoles, le but était simple et honorable : booster l’économie du pays.
Les raisons de l’arrêt du programme en 2025
Ce type de programme, en vigueur dans une soixantaine de pays dans le monde, est de plus en plus critiqué au sein de l’UE. Après le Royaume-Uni et l’Irlande, c’est donc au tour de l’Espagne d’y mettre un terme. Depuis le 3 avril 2025, aucun visa doré n’est délivré dans le pays.
Cette suppression répond à plusieurs préoccupations :
- Une pression immobilière grandissante, notamment à Barcelone et Madrid, où les Golden Visas ont contribué à la flambée des prix de l’immobilier, au détriment des résidents espagnols.
- Une volonté d’alignement avec les directives européennes, visant à limiter la spéculation financière.
- Des risques accrus de blanchiment d’argent et d’évasion fiscale.
- La libre circulation dans Schengen, perçue comme une faille sécuritaire.
- La crainte que le dispositif facilite indirectement le financement d’organisations terroristes.
Les chiffres clés du dispositif jusqu’à sa fin
- 2013–2025 : période durant laquelle le programme Golden Visa a été en vigueur.
- 3 avril 2025 : date officielle de suppression du dispositif.
- En Espagne, 22 430 Golden Visas ont été délivrés jusqu’au début de l’année 2025 (Ministère de l’Inclusion, de la Sécurité sociale et des Migrations).
- 93 % des demandes se sont concentrées dans les principales provinces : Madrid, Barcelone, Malaga, Alicante, les Baléares, Gérone et Valence.
- Les Golden Visas représentent à peine 0,3 % du marché résidentiel total en Espagne (Idealista).
Légende : Évolution du nombre de Golden Visas octroyés depuis sa création
Source : El País / Observatoire permanent de l’immigration du Ministère de l’Inclusion, de la Sécurité sociale et des Migrations.
Légende : Pourcentage de visas dorés par nationalité
Source : El País / Observatoire permanent de l’immigration du Ministère de l’Inclusion, de la Sécurité sociale et des Migrations.
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Effets de la suppression des Golden Visas sur les investisseurs
Nouvelles demandes closes
Depuis le 3 avril 2025, il est impossible de faire une demande de Golden Visa en Espagne.
Maintien des droits pour les bénéficiaires
Les dossiers déposés avant la date limite seront traités normalement et les titulaires actuels peuvent renouveler leur visa sous réserve de respecter les conditions initiales.
Perception du marché
L’annonce de la suppression du Golden Visa n’a pas provoqué de chute immédiate de la demande étrangère. Les acheteurs non-espagnols ont acheté 14,6 % des biens disponibles sur le marché en 2024 (Idealista).
L’Espagne reste très attractive grâce à son climat, son cadre de vie, et une rentabilité locative intéressante (6,5 % au deuxième trimestre 2025 d’après Fotocasa).
Perspectives pour les investisseurs étrangers
La suppression du Golden Visa ne signifie pas la fin de l’investissement immobilier étranger en Espagne. Il reste tout à fait légal pour un non-résident d’acheter un bien immobilier, mais cet achat ne permet plus d’obtenir automatiquement un permis de résidence.
Des alternatives existent, selon les profils :
- Visa non lucratif : sans activité professionnelle, mais avec des ressources suffisantes.
- Visa d’entrepreneur ou visa de travail salarié.
- Regroupement familial, si un proche réside légalement en Espagne.
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FAQ : Golden Visa en Espagne : tout savoir sur le “passeport doré” et sa suppression en 2025
Qu’est-ce que le Golden Visa espagnol ?
Lancé en 2014, le programme du Golden Visa permettait à des non-résidents de l’Union européenne d’obtenir un permis de résidence en Espagne en échange d’un investissement, principalement immobilier, à partir de 500 000 €.
Le Golden Visa est-il toujours en vigueur ?
Non. Le programme a été officiellement supprimé le 3 avril 2025. Depuis cette date, il n’est plus possible de déposer une nouvelle demande.
Que devient un dossier déjà en cours ?
Les demandes déposées avant le 3 avril 2025 seront traitées normalement. Les titulaires actuels peuvent renouveler leur visa, à condition de respecter les critères initiaux.
Qui bénéficiait du Golden Visa ?
Les investisseurs concernés pouvaient faire bénéficier leur famille proche (conjoint, enfants) de la résidence. Le visa ouvrait aussi le droit au travail, à l’éducation, à la santé et à la libre circulation dans l’espace Schengen, avec un accès possible à la résidence permanente puis à la nationalité.
Peut-on encore acheter un bien immobilier en Espagne lorsqu’on est résident étranger ?
Oui, l’achat immobilier reste légal pour les étrangers, mais n’ouvre plus automatiquement de droit à la résidence. Il faudra passer par d’autres voies.
Quelles sont les alternatives actuelles au Golden Visa ?
Selon le profil de l’investisseur, plusieurs options sont possibles :
- Visa non lucratif (pour les personnes disposant de revenus suffisants sans activité professionnelle en Espagne).
- Visa d’entrepreneur ou visa de travail.
- Regroupement familial, si un membre de la famille est résident légal.
Pourquoi l’Espagne a-t-elle supprimé ce programme ?
Plusieurs raisons ont motivé la décision de supprimer ce programme :
- La pression immobilière dans des zones comme Madrid ou Barcelone.
- Une volonté de conformité avec les recommandations de l’UE.
- Des risques de blanchiment d’argent, d’évasion fiscale, et de financement illicite.
- Des critiques croissantes sur l’usage abusif de la libre circulation dans Schengen.
Quel impact sur le marché immobilier espagnol ?
À ce jour, la demande étrangère reste soutenue. L’Espagne reste attractive grâce à son cadre de vie, son climat et la rentabilité locative dans certaines régions. Le marché n’a pas connu de baisse notable liée à cette suppression.
Existe-t-il encore des Golden Visas ailleurs en Europe ?
Oui. Des pays comme le Portugal, la Grèce ou Malte maintiennent ou adaptent leurs dispositifs, bien que certains aient déjà limité l’accès à l’immobilier pour ce type de visa.
Conclusion
L’arrêt du programme Golden Visa transforme les règles du jeu pour les investisseurs internationaux, mais n’affaiblit pas les fondamentaux du marché espagnol. Bien au contraire, la demande reste élevée, les perspectives locatives solides et les alternatives de résidence variées. L’Espagne demeure un choix privilégié pour les investisseurs avertis, à condition de s’adapter aux nouvelles voies d’accès à la résidence.
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Sources : El País, Idealista, Boletín Oficial del Estado, Portail PRIE
