Terreta Spain , mis à jour en mai 2026
Madrid explose. Avec des prix compétitifs face à Paris ou Londres, une grande qualité de vie et une offre gastronomique et culturelle florissante, Madrid s’impose comme la nouvelle destination en vogue pour l’immobilier de luxe.
Le chiffre qui dit tout : Madrid est classée numéro 1 mondial de l’investissement immobilier de luxe selon le BARNES City Index 2026, pour la deuxième année consécutive. Devant Londres. Devant Paris. Devant Dubaï. Elle confirme son statut de capitale la plus recherchée par les UHNWI (Ultra High Net Worth Individual : une personne dont le patrimoine net ou les actifs investissables dépassent généralement 30 millions de dollars américains).
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Immobilier de luxe à Madrid : les chiffres parlent d’eux-mêmes
Les chiffres du luxe à Madrid parlent d’eux-mêmes.
Selon DIZA Market, le prix au m² sur le segment prime madrilène a progressé de +153,7 % depuis 2014, un bien acheté il y a dix ans dans le quartier de Salamanca vaut aujourd’hui plus du double. Et la dynamique ne faiblit pas : Barnes Madrid enregistre une hausse de son chiffre d’affaires de 40 % sur un an, tandis que certaines adresses du Salamanca franchissent désormais la barre des 19 000 €/m². Dans le quartier de Jerónimos, les opérations les plus exclusives dépassent 23 000 €/m² selon The Property Finders 2026.
Immobilier de luxe : les raisons du succès de Madrid
Madrid attire les grandes fortunes parce qu’elle combine :
- Sécurité juridique.
- Services publics solides.
- Réseau de transports efficace.
- Qualité de vie urbaine, avec de nombreux epsaces verts, un sentiment de sécurité, des infrastructures de qualité et une offre culturelle de premier plan.
Indice de qualité de vie de Madrid, mai 2026 (Numbeo)
Qui achète du luxe à Madrid ?
En Espagne, plus de 90 % des biens de luxe sont achetés par des étrangers. Les non-UE représentent 49 % des achats, les Européens UE 43 %, et les Espagnols seulement 8 % (Idealista, 2025).
Selon Barnes, à Madrid c’est la même dynamique, une part importante des acheteurs sur le segment luxe sont étrangers, et parmi eux, une part prépondérante, sont des Sud-Américains, suivis des Britanniques, des Français et des Américains.
Trois profils dominent le marché :
Les Latino-Américains
C’est la grande tendance des cinq dernières années. Vénézuéliens, Colombiens, Mexicains, Argentins et Brésiliens fortunés choisissent Madrid pour une raison simple : la langue, la stabilité juridique européenne et une qualité de vie que leurs capitales ne peuvent plus offrir. Madrid est devenue leur “safe haven” patrimonial en Europe.
Les Britanniques
Présents sur le segment luxe madrilène bien avant le Brexit, ils ont accéléré leur repositionnement vers l’Espagne depuis 2021. Sur le segment prestige, ils ne cherchent pas à optimiser fiscalement, ils cherchent un pied-à-terre européen de qualité dans une ville dynamique.
Pour aller plus loin, dcouvrez nos article :
- Acheter en Espagne depuis le Royaume-Uni : ce que le Brexit a changé
- Résident fiscal au Royaume-Uni : comment optimiser votre achat immobilier en Espagne ?
Les Français
Les acheteurs français représentent un peu plus de 20 % des demandes dans la région de Madrid. Entrepreneurs, cadres supérieurs et familles aisées attirées par la proximité (2h de Paris en avion), la fiscalité avantageuse et une scène gastronomique et culturelle de premier plan.
Donnée intéressante : selon Diza Consultores (le nouvel observatoire du marché du luxe à Madrid) on observe un rajeunissement effectif dans certains quartiers, avec une plus grande présence d’acheteurs internationaux, d’expatriés et de professionnels hautement qualifiés de 30 à 45 ans
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Les prix du luxe à Madrid : la réalité du marché
Les quartiers du luxe à Madrid
Découvrez notre carte interactive des quartiers de l’immobilier de luxe à Madrid.
Salamanca, le Passy madrilène
Le quartier de référence du luxe espagnol. Immeubles haussmanniens, boutiques de luxe, clientèle internationale établie. Le prix moyen dans le Barrio de Salamanca atteint 10 099 €/m² (Idealista, mai 2026), avec des adresses exclusives proches de 19 000 €/m².
De 9 000 à 19 000 €/m² selon l’adresse.
Jerónimos / Retiro, le quartier le plus exclusif
Face au Parc du Retiro, à deux pas du Prado. Dans le quartier des Jerónimos, le bien le plus cher de Madrid , 20,9 millions d’euros pour 1 008 m² , vient d’être mis en vente. Les prix dépassent régulièrement 7 800 €/m² dans le Retiro.
De 8 000 à 20 000 €/m² et au-delà pour les adresses d’exception.
Chamberí, le choix des locaux aisés
Le quartier préféré de la bourgeoisie madrilène. Architecture Belle Époque, marché de Santa Bárbara, vie de quartier authentique. Très forte liquidité , les biens partent vite.
De 7 000 à 12 000 €/m².
Le marché prime madrilène ne se limite plus aux grands classiques du centre. Selon Diza Consultores, des quartiers comme Almagro, Justicia, Ibiza ou Niño Jesús connaissent une forte accélération et s’imposent comme nouveaux pôles du luxe. Côté périphérie, Pozuelo, La Moraleja, Boadilla del Monte et Majadahonda font désormais partie intégrante de l’écosystème prime madrilène, portés par la demande de maisons individuelles, d’espace et de qualité de vie, tendance qui s’est cristallisée après le Covid.
Almagro, prestige discret
Entre Chamberí et Salamanca. Ambassades, hôtels particuliers, immeubles de standing. L’adresse préférée des diplomates et des familles fortunées qui fuient la sur-exposition du Salamanca.
De 7 000 à 14 000 €/m².
La Moraleja, le Beverly Hills madrilène
Ce quartier très prisé par les familles francophones et les acheteurs de luxe, doit aussi une partie de son attractivité à la présence du campus de La Moraleja du Lycée Français de Madrid. Situé au nord de la capitale, hors du centre-ville, ce secteur résidentiel est recherché pour ses villas avec jardin, sa sécurité privée, ses écoles internationales et son environnement verdoyant, ce qui en fait une référence pour les expatriés avec enfants. Avec des prix qui démarrent autour de 2 M€ pour les biens familiaux, La Moraleja s’impose comme l’un des secteurs les plus exclusifs du marché madrilène.
Pour aller plus loin, découvrez notre article : La Moraleja à Madrid, un village français.
De 5 000 à 10 000 €/m² (maisons individuelles).
Pozuelo de Alarcón, le choix des familles premium
À 15 minutes du centre, le secteur familial premium au nord-ouest de Madrid. Qualité de vie maximale, espaces verts, écoles et lycées internationaux avec des cursus en anglais. Profil acheteur : familles franco-espagnoles et expatriés européens.
De 4 000 à 8 000 €/m².
Vous vous demandez dans quel quartier acheter à Madrid ? Contactez notre équipe, un expert vous donnera tous les éléments pour décider.
Madrid vs Paris vs Londres : trois capitales, trois logiques d’investissement
Madrid ne joue pas dans la même catégorie que Paris ou Londres, et c’est précisément ce qui attire les grandes fortunes internationales. Sur le segment prime, Madrid offre encore des biens entre 10 000 et 15 000 €/m² dans les meilleures adresses, quand Paris et Londres franchissent plus facilement le seuil des 20 000 €/m² dans leurs quartiers les plus exclusifs.
Résultat : Madrid combine prestige, profondeur de marché et ticket d’entrée plus rationnel, tandis que Paris reste une valeur patrimoniale très établie et Londres un marché plus mature, parfois moins dynamique à court terme.
La bonne info : Madrid reste le ticket d’entrée le plus rationnel des trois capitales, avec un luxe plus accessible que Paris et Londres.
Le match Madrid vs Valence : deux marchés, deux stratégies
Madrid et Valence ne jouent pas dans la même catégorie, et c’est précisément ce qui les rend complémentaires.
| Madrid | Valencia | |
| Prix segment luxe | 9 000 – 20 000 €/m² | 6 000 – 11 000 €/m² |
| Profil acheteur dominant | Latam, Français, Britanniques | Britanniques, Néerlandais, Français |
| Rentabilité brute | 2,5 – 4 % | 4 – 5,5 % |
| Plus-value potentielle | Marché mature, hausse continue | Marché en rattrapage, fort potentiel |
| Réglementation locative | Stricte en centre | Mittelstufe |
- Madrid est un marché patrimonial mature, on y achète pour la valeur de réserve, le prestige de l’adresse et la profondeur du marché locatif.
- Valence est un marché en rattrapage , on y achète pour la rentabilité et la plus-value. Les deux logiques sont valides selon le profil.
La bonne idée : si votre objectif est la valeur patrimoniale, Madrid ; si votre objectif est la rentabilité, Valence.
Ce que Terreta Spain fait pour vous à Madrid
Terreta Spain opère principalement sur la Communauté Valencienne, mais accompagne ses clients sur les projets madrilènes via son réseau de partenaires spécialisés sur le segment luxe. Pour un achat à Madrid, nous coordonnons le sourcing, la due diligence et la mise en relation avec les bons interlocuteurs , notaire, fiscaliste, avocat.
Vous avez un projet à Madrid ou à Valence ? Dites-nous votre budget et votre objectif, nous vous orienterons vers le marché le plus cohérent.
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Weitere Informationen:
- L’immobilier de luxe à Valence, ce qu’il faut savoir
- Acheter en Espagne avec un family office
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- Les étapes pour acheter en Espagne
- Le crédit Lombard
- Le démembrement, succession, résidence fiscale : ce qu’il faut savoir avant d’acheter en Espagne
- Créer une SL espagnole pour optimiser la fiscalité de votre investissement
Sources : BARNES City Index 2026, Idealista février 2026, Diza Market 2025, Savills 2026, Indomio juillet 2025.
FAQ : l’immobilier de luxe à Madrid
Quel quartier de Madrid choisir pour une famille francophone ?
La Moraleja est la référence absolue pour les familles francophones, elle abrite le campus de La Moraleja du Lycée Français de Madrid, avec des villas avec jardin, sécurité privée et écoles internationales. Pozuelo de Alarcón est une alternative plus accessible, à 15 minutes du centre, avec des lycées internationaux en anglais et une qualité de vie maximale. Pour une famille qui préfère le centre-ville, Chamberí offre le meilleur compromis entre vie de quartier authentique et standing.
Combien coûte un appartement de luxe à Salamanca ?
Le prix moyen dans le Barrio de Salamanca atteint 10 001 €/m² en 2026 selon Idealista. Pour un appartement de 100 m², comptez donc environ 1 million d’euros en entrée de gamme du segment. Les adresses les plus exclusives, chaflanes, étages élevés, rénovations premium, montent jusqu’à 19 000 €/m², soit près de 2 millions pour 100 m². Les biens hors marché dépassent régulièrement ces plafonds.
Madrid est-elle plus chère que Paris ?
Sur le segment standard, Madrid est encore nettement moins chère que Paris. Mais sur le segment luxe, les écarts se réduisent. Paris prestige atteint jusqu’à 25 000 €/m² dans les arrondissements les plus exclusifs, contre 19 000 à 20 000 €/m² pour les meilleures adresses madrilènes. Madrid reste donc le ticket d’entrée le plus rationnel des deux capitales, avec un rapport qualité de vie / prix encore imbattable. Et contrairement à Paris, les prix madrilènes progressent encore de 12 à 15 % par an, ce qui renforce l’argument patrimonial.
Peut-on acheter à Madrid sans y résider ?
Oui. L’achat par des non-résidents est parfaitement légal en Espagne. Terreta Spain coordonne l’intégralité du processus à distance via son réseau de partenaires madrilènes, sourcing, due diligence juridique, notaire, fiscaliste. Une procuration notariée permet de signer l’acte sans se déplacer.
Quelle est la rentabilité locative sur le segment luxe à Madrid ?
Entre 2,5 et 4 % brut selon le quartier et la surface, inférieure à Valence (4 à 5,5 %), mais compensée par une demande locative très profonde et une liquidité supérieure à la revente. Madrid attire une clientèle internationale solvable en mission longue durée, notamment des cadres de multinationales et des familles d’expatriés.
Madrid ou Valence : quel marché choisir ?
Cela dépend de votre objectif. Madrid est un marché patrimonial mature, on y achète pour la valeur de réserve, le prestige de l’adresse et la sécurité de l’investissement à long terme. Valence est un marché en rattrapage, on y achète pour la rentabilité locative et la plus-value à moyen terme. Les deux logiques sont valides ; certains de nos clients combinent les deux. Contactez notre équipe pour une simulation selon votre profil.
Quels sont les frais à l’achat d’un bien de luxe à Madrid ?
Pour un bien ancien (le cas le plus fréquent sur le segment luxe madrilène), l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) s’élève à 6 % en Communauté de Madrid, l’un des taux les plus bas d’Espagne. À cela s’ajoutent les frais de notaire, d’enregistrement et de gestoria, soit un total de frais d’environ 8 à 9 % du prix du bien.
