Immobilieninvestitionen in Spanien mit einem Family Office: Terreta Spain erklärt Ihnen alles 

Terreta Spain, aktualisiert im Mai 2026

Vor einigen Wochen nahm Geoffroy Reiser, Mitbegründer von Terreta Spain, einen Anruf entgegen. Am anderen Ende der Leitung: ein in Dubai ansässiges Family Office. Das Ziel? Innerhalb von 12 Monaten 35 Wohnungen in Spanien zu erwerben. Dies ist kein Einzelfall. 

Family Offices, ob mit Sitz in Genf, Luxemburg, Amsterdam, London oder Dubai, interessieren sich zunehmend für spanische Immobilien als Anlageklasse. Warum? Weil die Mietrenditen in Spanien höher sind als in Nordeuropa, der Markt im Vergleich zu beispielsweise Paris oder London noch erschwinglich ist, die demografische Entwicklung günstig ist und das Land rechtlich stabil ist.

In diesem Leitfaden wird erläutert, wie Terreta Spain Sie bei einem solchen Auftrag begleitet – von der Identifizierung der Immobilien bis hin zur Mietverwaltung.

Abbildung: Terreta Spain

Was ist ein Family Office?

Ein Family Office ist eine private Einrichtung, die zur Verwaltung des Vermögens einer vermögenden Familie gegründet wird. Konkret handelt es sich um ein engagiertes Team, manchmal auch um eine eigenständige Gesellschaft, das sich um alle Belange kümmert: Finanzanlagen, Immobilien, Steuerangelegenheiten, Nachlassplanung und philanthropische Aktivitäten. Man unterscheidet zwei Arten: 

• Das Single-Family-Office, das das Vermögen einer einzigen Familie verwaltet.
• Das Multi-Family-Office, das Dienstleistungen für mehrere vermögende Familien bündelt.

Solche Strukturen gibt es weltweit, doch sie konzentrieren sich vor allem auf einige große Finanzzentren: Genf, Zürich und Luxemburg in Europa, London trotz des Brexits, Singapur und Hongkong in Asien sowie Dubai, das seit fünf Jahren einen rasanten Aufstieg erlebt. Genau von dort stammte Geoffroys Kunde. Die Einstiegsschwelle für die Gründung eines Family Office wird in der Regel auf ein Vermögen von 50 bis 100 Millionen Euro geschätzt.

Für Terreta Spain sind diese Kunden eine natürliche Zielgruppe: Sie streben eine Diversifizierung ihres Vermögens im europäischen Immobiliensektor an, verfügen über die finanziellen Mittel für den Kauf größerer Objektmengen und benötigen einen vertrauenswürdigen Partner vor Ort in Spanien. 

Family Office und Unternehmenskauf: die natürliche Verbindung

Ein Family Office kauft so gut wie nie im eigenen Namen. Die Grundregel der Vermögensverwaltung auf dieser Ebene lautet, stets eine juristische Struktur zwischen dem Familienvermögen und den Immobilien zu schalten. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Family Office, das in Spanien Immobilien erwirbt, dies systematisch über eine Gesellschaft abwickelt, meist eine spanische SL, eine ausländische Holdinggesellschaft oder eine Kombination aus beidem.

Die Gründe sind dieselben wie bei jedem anderen Unternehmensinvestor, werden jedoch durch das Volumen und die vermögensrechtlichen Belange noch verstärkt: 

• Haftungsbeschränkung;
• Steueroptimierung durch den Abzug von Aufwendungen und Abschreibungen;
• Erleichterte Übertragung durch Übertragung von Anteilen anstelle einer notariellen Urkunde;
• Klare Trennung zwischen dem Familienvermögen und den spanischen Vermögenswerten.

Der Unterschied zu einem Einzelinvestor liegt in der Komplexität der Struktur. Ein Family Office verwaltet häufig eine ganze Reihe von Gesellschaften: eine Mutterholding in einem steuerlich günstigen Land (Luxemburg, Niederlande, Dubai), die eine oder mehrere spanische SL hält, von denen jede eine oder mehrere Immobilien besitzt. Diese Art von Struktur erfordert eine sorgfältige Abstimmung zwischen den spanischen Steueranwälten, den Vermögensberatern des Family Office und den Notaren auf beiden Seiten. Genau das koordiniert Terreta Spain auf spanischer Seite.

Warum Spanien Family Offices anzieht 

Sie werden sehen, dass dies logisch ist und dass die Gründe sowohl konjunktureller als auch struktureller Natur sind.

1. Die Bruttomietrenditen in Städten wie Valencia, Alicante oder Sevilla liegen zwischen 5 und 8 %, bei Spekulationsgeschäften oder Renovierungsprojekten manchmal sogar darüber, während sie in Paris oder Genf bei maximal 3 % liegen. Für ein Family Office, das sein Finanzvermögen durch Immobilienanlagen diversifizieren möchte, ist die Rechnung schnell gemacht. 
2. Der spanische Markt ist zudem einer der wenigen in Europa, der nach wie vor Möglichkeiten für den Großeinkauf von renovierungsbedürftigen Wohnimmobilien bietet, insbesondere in kleineren Küstenstädten und in bestimmten Stadtvierteln, die sich im Wandel befinden. Genau diese Art von Gelegenheiten identifiziert und sichert Terreta Spain für seine Kunden.
3. Schließlich profitiert Spanien von einem klaren Rechtsrahmen, einem für Nicht-EU-Bürger übersichtlichen Steuersystem und einem soliden Notariatsmarkt. Für ein Family Office, das es gewohnt ist, in komplexen Rechtsordnungen zu investieren, ist dies ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

Wo kann man in Spanien über ein Family Office investieren?

Bei einem großvolumigen Mandat spielt die Standortwahl eine zentrale Rolle. Die Konzentration von 35 Wohnungen auf eine einzige Stadt setzt das Portfolio einem lokalen Marktrisiko aus. Der richtige Ansatz besteht in der Regel darin, die Akquisitionen auf zwei oder drei sich ergänzende Märkte zu verteilen und dabei Mietrendite, Wertsteigerungspotenzial und Liquidität beim Wiederverkauf zu kombinieren.

Valencia und Umgebung: unser bevorzugter Markt

Valencia ist heute einer der attraktivsten Märkte Spaniens für diese Art von Strategie. Die Preise sind im Vergleich zu Madrid oder Barcelona nach wie vor erschwinglich, die Mietrenditen gehören zu den besten des Landes, und die Mietnachfrage ist dank einer großen Studentenschaft und eines wachsenden Zustroms von Auswanderern strukturell solide. Bestimmte Stadtteile wie Ruzafa, Benimaclet oder Campanar bieten besonders interessante Möglichkeiten zur Renovierung und Wertsteigerung für ein umfangreiches Immobilienportfolio.

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Über die Stadt hinaus bietet die Region Valencia weitere interessante Möglichkeiten. Gandia, 70 Kilometer südlich von Valencia gelegen, ist ein Küstenort im Umbruch, der sich durch noch niedrige Preise und eine solide touristische Nachfrage auszeichnet. Es handelt sich um einen solchen Sekundärmarkt, der ein auf Valencia ausgerichtetes Portfolio gut ergänzt.

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Weitere Märkte, die in Betracht gezogen werden sollten

Für Family Offices, die ihre Anlagen geografisch über die Region Valencia hinaus diversifizieren möchten, sind Málaga und Madrid zwei komplementäre Märkte, die es zu erkunden gilt. Málaga bietet in einem stark wachsenden Markt ein erhebliches Renovierungspotenzial bei Altbauten. Madrid, insbesondere seine Studentenviertel, zeichnet sich durch eine besonders stabile Nachfrage nach Langzeitmieten aus.

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Unsere Empfehlung für ein großvolumiges Mandat: Konzentrieren Sie das Portfolio auf Valencia und die umliegende Region, wo sich derzeit das beste Verhältnis zwischen Rendite, Preis und Liquidität auf dem spanischen Markt bietet, und diversifizieren Sie je nach Risikoprofil des Family Office in geringem Umfang in Richtung Málaga oder Madrid .

Was Terreta Spain konkret für ein Family Office leistet

Für uns ist ein sogenanntes „Family-Office-Mandat“ kein klassisches Mandat. Das Volumen ist ein anderes, ebenso wie die Anforderungen. Folgendes haben wir bei Terreta Spain eingerichtet, um diesen Ansatz zu verwirklichen:

• Off-Market-Beschaffung in großem Umfang: Der Zugang zu Objekten, bevor diese auf öffentlichen Portalen erscheinen, ist die größte Herausforderung bei einem Mandat mit mehreren Einheiten. Terreta Spain verfügt über ein Netzwerk aus Immobilienjägern, lokalen Maklern und direkten Eigentümern in Valencia, Alicante, an der Costa Blanca, in Barcelona, Madrid und Sevilla. Bei einem Auftrag über 35 Wohnungen ist diese Fähigkeit zur Off-Market-Beschaffung unerlässlich, um zu vermeiden, dass beim Kauf auf dem sichtbaren Markt zu viel bezahlt wird.
• Rechtliche und steuerliche Strukturierung: Ein Family Office kauft selten im eigenen Namen. Die gängigste Struktur ist eine Holdinggesellschaft, die eine oder mehrere spanische Immobiliengesellschaften (SL) hält, manchmal in Kombination mit einer ausländischen Struktur (niederländische BV, luxemburgische SARL, Struktur in Dubai). Terreta Spain koordiniert die Zusammenarbeit mit spanischen Steueranwälten und Notaren, um sicherzustellen, dass die Struktur den Vorschriften entspricht, steuerlich effizient ist und schnell operativ umgesetzt werden kann.
• Koordination verschiedener Akteure: Bei einem umfangreichen Auftrag kommen zahlreiche Beteiligte zum Einsatz: Banker, Notare, Rechtsanwälte, Architekten, Renovierungsunternehmen und Mietverwalter. Terreta Spain übernimmt die Rolle des Projektleiters vor Ort in Spanien, sodass das Family Office auf spanischer Seite nur einen einzigen Ansprechpartner zu koordinieren hat.
• Renovierung und Vermietung: Terreta Spain ist der einzige französischsprachige Anbieter auf dem Markt, der neben der Immobiliensuche auch einen schlüsselfertigen Renovierungsservice anbietet. Bei einem Bestand von mehreren Dutzend Wohnungen ist die Fähigkeit, diese zügig zu renovieren und zu vermieten, ein entscheidender Vorteil für die Gesamtrendite des Mandats.

Die rechtliche Strukturierung: einige wichtige Punkte

Für ein nicht ansässiges Family Office besteht die gängigste Struktur aus einer ausländischen Holdinggesellschaft in Verbindung mit einer oder mehreren spanischen SLs. Hier die wichtigsten Punkte:

• Die spanische SL unterliegt der Körperschaftsteuer (IS) in Höhe von 25 %, wobei in den ersten beiden Gewinnjahren ein ermäßigter Steuersatz von 15 % gilt. Sie kann ihre gesamten Aufwendungen absetzen: Abschreibungen, Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, IBI (Grundsteuer).
• Für in der EU ansässige Family Offices (Luxemburg, Niederlande, Belgien) können Gesellschaften in Form einer BV oder einer SARL spanische Vermögenswerte direkt halten, wobei der Nettoertrag mit 19 % besteuert wird (IRNR ) und die EU-Vorteile hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Aufwendungen gelten.
• Für Family Offices mit Sitz außerhalb der EU (Dubai, Schweiz, Singapur) ist die Strukturierung komplexer und erfordert eine spezifische Analyse unter Berücksichtigung des zwischen Spanien und dem Wohnsitzland geltenden Steuerabkommens.

In jedem Fall ist vor dem ersten Kauf eine Abstimmung zwischen einem spanischen Steueranwalt und dem Vermögensberater des Family Office unerlässlich. Wir arbeiten mit vertrauenswürdigen Partnern zusammen, wie beispielsweise der Kanzlei Delaguía y Luzón mit Sitz in Valencia, die auf nicht ansässige Mandanten spezialisiert ist. 

Praktische Informationen:  

Delaguía und Luzón

+34 963 74 16 57

felix.delaguia@delaguialuzon.com

 sonia.gomezluzon@delaguialuzon.com

Avinguda Regne de Valencia 6, 1. und 2. Stock, 46005 

Fallstudie: 35 Wohnungen in 12 Monaten

Der in der Einleitung erwähnte Auftrag veranschaulicht gut, welche Art von Projekten Terreta Spain abwickeln kann. Zur Erinnerung:

• Ein in Dubai ansässiges Family Office.
• Ziel ist der Erwerb von 35 Wohnwohnungen in Spanien innerhalb von 12 Monaten.

Bei dieser Art von Auftrag lauten die wichtigsten Fragen wie folgt: 

• Auf welche Städte sollten die Akquisitionen verteilt werden, um Rendite und Risiko zu optimieren? 
• Welche Rechtsform ist unter Berücksichtigung des Sitzlandes des Family Office steuerlich am vorteilhaftesten? 
• Was ist die interessanteste Strategie: ein Teil als hochwertige Ferienvermietung, ein Teil als Langzeitvermietung und einige Einheiten, die nach der Renovierung zum Verkauf bestimmt sind? 
• Wie lässt sich das Portfolio finanzieren – zwischen Eigenkapital, spanischen Bankkrediten und Lombardkrediten auf der Grundlage bestehender Vermögenswerte? 
• Und wie lässt sich die Fernverwaltung eines Immobilienbestands dieser Größenordnung organisieren?

Genau diese Fragen beantwortet Terreta Spain gemeinsam mit seinen Partnern aus den Bereichen Steuerberatung, Notariat, Bankwesen und Mietverwaltung.

Sie leiten ein Family Office und erwägen eine Investition in Spanien?

Der erste Schritt ist ein 30-minütiges Telefonat mit Geoffroy Reiser, um Ihr Projekt zu besprechen: Zielvolumen, Budget, Standort, Struktur und Zeitplan.

Terreta Spain begleitet jedes Jahr Family Offices bei ihren Akquisitionen in Spanien.

Vereinbaren Sie direkt einen Termin für ein Telefonat mit Geoffroy.

Wenn Sie mehr erfahren möchten, entdecken Sie unsere Ressourcen: 

• Gründung einer SL (Sociedad Limitada) für Ihre Immobilienkäufe in Spanien
• Investieren in Spanien: Sollte man im eigenen Namen, über eine Gesellschaft oder über eine SOCIMI kaufen?
• Die Schritte zum Immobilienkauf in Spanien
• Das Merkblatt zur Körperschaftsteuer

Kann ein Family Office mit Sitz außerhalb der EU in Spanien frei Immobilien erwerben? 

Ja, es gibt keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in Spanien durch Nichtansässige, unabhängig von deren Staatsangehörigkeit. Allerdings ist die steuerliche Gestaltung außerhalb der EU komplexer, und der von der spanischen Regierung geplante Aufschlag für Käufer aus Nicht-EU-Ländern ist zu beachten, auch wenn dieser bislang noch nicht in Kraft getreten ist. Bitte überprüfen Sie das BOE vor jeder Unterzeichnung.

Wie lange dauert im Durchschnitt die Vermarktung von 35 Wohnungen? 

Bei einem Projekt dieser Größenordnung rechnen wir mit einem Zeitraum von 10 bis 14 Monaten zwischen der ersten Ausschreibung und der endgültigen Schlüsselübergabe, abhängig von den notariellen Fristen, den Bauarbeiten und der Eröffnung der Bankkonten. Die Beschaffung kann sehr schnell beginnen; die ersten Vertragsunterzeichnungen erfolgen in der Regel innerhalb von 2 bis 3 Monaten nach Beginn des Auftrags.

Wie wird Terreta Spain bei einem Volumenmandat vergütet? 

Unsere Honorare sind transparent und werden im Vorfeld bei der ersten Besprechung zur Projektabgrenzung besprochen. Bei umfangreichen Aufträgen bieten wir eine angepasste Preisstruktur an, die Skaleneffekte berücksichtigt. Die Einzelheiten besprechen Sie bitte direkt mit Geoffroy.

Kann ein Family Office seine Käufe über spanische Banken finanzieren? 

Ja. Spanische Banken finanzieren nicht ansässige Unternehmen bis zu 60–70 % des Immobilienwerts bei EU-Strukturen und bis zu 50–60 % bei Nicht-EU-Strukturen. Bei einem volumenstarken Mandat koordiniert Terreta Spain gemeinsam mit den Partnerbanken die Optimierung der Gesamtfinanzierung des Portfolios. Die Lombardfinanzierung auf der Grundlage bestehender Vermögenswerte ist ebenfalls eine Option, die von Family Offices häufig genutzt wird.

Kann Terreta Spain nach dem Kauf die Vermietung übernehmen? 

Ja. Terreta Spain bietet einen schlüsselfertigen Mietverwaltungsservice an: Einholung der VUT-Lizenzen, Vermietung für touristische Zwecke oder als Langzeitmiete, Verwaltung von Ein- und Auszügen sowie Nachverfolgung der IRNR-Meldungen. Bei einem Bestand von mehreren Dutzend Wohnungen ist dies ein unverzichtbarer Service, damit die Investition wirklich passiv bleibt.

Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Jede Situation muss mit einem spanischen Steueranwalt und dem Vermögensberater des Family Office abgeklärt werden. Die genannten Steuersätze und Vorschriften entsprechen dem Stand vom Mai 2026 und können sich ändern.