Rénover intelligemment un petit appartement en Espagne : les conseils d’experts pour booster votre rentabilité

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Introduction

Le marché de l’immobilier espagnol évolue : les prix grimpent, l’offre fond comme neige au soleil. Autrefois boudés, les petits appartements de moins de 50 m² s’imposent désormais comme une option stratégique pour les investisseurs.

Avec des travaux ingénieux, ces petites surfaces deviennent des espaces de vie optimisés, à la fois fonctionnels, attractifs et ultra rentables.

Les experts Terreta Spain vous donnent leurs meilleurs conseils pour réhabiliter vos petits espaces. 

Optimiser l’espace, un enjeu d’attractivité

Contexte et marché

Dans les grandes villes espagnoles et dans les zones touristiques, la rareté du foncier (chute historique du stock de -20 % au T2 2025) et la hausse des loyers (14,6 €/m², soit +10,9 % en un an) rendent la transformation intelligente des petits appartements très attractive.

Profils des locataires de petits espaces 

Étudiants, jeunes actifs, digital nomads et touristes en location de courte ou de longue durée sont les candidats parfaits pour ce type de logement bien pensé. 

Prise de valeur immédiate

À Madrid, Barcelone ou Valence, on trouve maintenant à la vente de nombreux studios et deux-pièces anciens, souvent sous-exploités. Avec des travaux adaptés, il est possible de maximiser leur potentiel locatif et leur valeur à la revente : d’après Gaetano Grana, notre directeur travaux, dans certaines zones, les rénovations peuvent augmenter le prix du bien jusqu’à +30 %, idem pour la rentabilité.

À titre d’exemple, à Valence, un petit appartement de 52 m² utiles loué 1 100 €/mois avant travaux et rénové par Terreta Spain atteint aujourd’hui :

  • 1 500 €/mois pour une location long terme ;
  • Et entre 1 800 et 3 000 €/mois suivant la saison pour un contrat moyen terme. 

On vous partage l’avant/après un peu plus bas. 

Appartement rénové par Terreta Spain dans le quartier du Cabanyal, à Valence. Petite chambre optimisée : lit double, bureau malin devant la fenêtre coulissante, grande commode mise en valeur par une peinture vert amande, miroir agrandissant l’espace et assise supplémentaire pour plus de confort.

Contactez Terreta Spain pour transformer votre petit appartement et augmenter sa rentabilité jusqu’à +30 %.

Les avantages à la rénovation d’un petit espace

Réhabiliter un studio ou un petit deux-pièces encore dans son jus, c’est un bon moyen : 

  • D’augmenter la valeur du bien et donc le loyer ; 
  • D’accroître la demande ;
  • D’améliorer le confort des locataires ;
  • De réduire le turn-over et la vacance locative ;
  • De limiter l’entretien et les menues réparations ;
  • De sélectionner des candidats de qualité, solvables et soigneux à la location ;
  • De bénéficier d’aides et déductions fiscales qui, in fine, augmentent la rentabilité. 

Travaux intelligents : les meilleures idées de nos experts

Modularité et flexibilité pour petits appartements en Espagne

Se lancer dans la rénovation d’un petit espace, c’est faire la chasse à la place perdue et trouver des astuces pour potentialiser le moindre mètre carré, comme dans une cabine de bateau.

Voici les meilleurs conseils de nos experts : 

  Compartimenter sans cloisonner : installer des cloisons mobiles, des portes coulissantes, des meubles à double fonction ou des verrières pour créer des séparations sans isoler les espaces ni bloquer la lumière. 

Utiliser la décoration pour délimiter les zones de vie : varier les revêtements de sol pour marquer visuellement une zone (une cuisine ouverte par exemple), peindre un pan de mur d’une certaine couleur pour définir une tête de lit, un espace lecture ou autre.

Opter pour un mobilier multifonction : canapé-lit, bureau rabattable, banc caché dans une bibliothèque, desserte qui se transforme en table pour 6 : tous les meubles intelligents et escamotables sont les bienvenus. Résultat, votre intérieur devient un puzzle modulable comme une cabine de bateau. Dans la même pièce, vous pouvez avoir tour à tour votre chambre, votre cuisine et votre salon… sans jamais donner l’impression d’être à l’étroit.

Exploiter la hauteur sous plafond

Si votre appartement est petit mais que vous avez la chance de bénéficier d’une belle hauteur sous plafond (à partir de 2,50 m), exploitez cet atout. 

Misez sur les rangements en hauteur : cela libère la surface au sol et agrandit visuellement la pièce. Optez pour des modules fermés de la même couleur que le mur pour un rendu épuré, ou jouez sur les contrastes de couleurs et de matières pour un style affirmé.

  Osez la bibliothèque XXL : du sol au plafond, avec une échelle design pour atteindre les livres ou les objets perchés tout en haut. Astuce : privilégiez des rayonnages peu profonds pour éviter de grignoter l’espace au sol. 

Si vous avez au moins 4 m sous plafond : l’installation d’une mezzanine est indispensable. Elle peut libérer jusqu’à 4 précieux m² (la taille d’un lit king size) au sol. Si vous avez suffisamment de place, optez pour des escaliers à tiroirs. Vous y rangerez des draps, des produits ménagers, et tout le bazar qui peut vous gêner.

Optimiser les espaces oubliés

Renfoncement, couloir, entrée… dans un petit appartement, ces zones souvent délaissées peuvent pourtant devenir de véritables atouts. Avec un peu d’ingéniosité, elles se transforment en espaces à la fois pratiques et décoratifs. À l’inverse, évitez de les surcharger avec des chaises poussées contre les murs, des paniers au sol ou tout autre élément qui ne soit pas indispensable.

  • Une alcôve ou un angle de pièce ? Parfait pour installer un petit bureau d’appoint.
  • Un couloir ? Pourquoi ne pas y aménager un dressing discret. 
  • Une petite entrée ? Optimisez-la avec des patères, des étagères étroites, des bancs qui peuvent accueillir des chaussures. 

Optimisation de la lumière dans un studio espagnol

Pour qu’un appartement taille XS paraisse plus grand, il existe une règle d’or : l’ouvrir vers l’extérieur pour laisser entrer un maximum de lumière naturelle ou ajouter des points lumineux directs et indirects pour dessiner les espaces.

  Agrandir les fenêtres dès que cela est possible.

  Installer un puits de lumière. 

  Supprimer les couloirs non essentiels.

Remplacer une cloison pleine par une verrière, des stores sur rail qui s’ouvrent et se ferment au gré des vos besoins, ou une claustra ultra tendance pour que la lumière circule librement entre les différents espaces de vie. 

Utiliser les miroirs pour agrandir l’espace et réfléchir la lumière.

Favoriser les couleurs claires sur les murs et les sols. 

Les solutions techniques innovantes à adopter

Si vous vous lancez dans des travaux, qu’il s’agisse de rénover des grands ou des petits espaces, intégrer la domotique dans votre projet est forcément une bonne idée.

Les écosystèmes tout-en-un qui gèrent à la fois le chauffage, l’éclairage, les volets, l’alarme, etc. en une seule appli, ne sont plus vus comme des gadgets et sont désormais valorisés par les locataires. 

Vous auriez aussi raison de miser sur la performance énergétique : amélioration du DPE grâce à la pose de doubles-vitrages ou à une meilleure isolation, appareils électroménagers à faible consommation, panneaux solaires ou pompe à chaleur lorsque cela est possible… Toutes ces prestations séduisent des locataires de plus en plus exigeants qui apprécient la durabilité et les économies sur la facture énergétique. 

Côté investisseurs, il y a de nombreux bénéfices fiscaux à la clé. 

Pour tout savoir sur la rénovation énergétique en Espagne, c’est par ici

Et si vous cherchez une entreprise de travaux de confiance en Espagne, contactez nos experts. Ils rénovent plus d’une centaine de logements chaque année, en particulier à Madrid, Barcelone et Valence et vous accompagneront dans les meilleurs choix techniques, esthétiques et durables. 

  Demandez un devis gratuit. 

Rentabilité et valorisation des petits appartements en Espagne 

Gaetano Grana,  notre directeur travaux et son équipe ont récemment rénové un petit appartement de 52 m² utiles (72 m² construits), rue Carles Ros, dans le cœur du Cabanyal, l’ancien quartier de pêcheurs qui monte à Valence. 

Découvrez cet incroyable avant/après en images. 

AVANT

Galerie photo avec les images avant, dispos dans le dossier drive

APRÈS 

Insérer le lien de la vidéo disponible dans drive

Faites connaissance en vidéo avec Gaetano, notre directeur travaux, mettre plein pot : https://www.youtube.com/watch?v=t6H-LA1pB98 

Et pour une visite guidée de Valence, c’est par là : “Le guide ultime Terreta Spain des quartiers de Valence

Quel budget ? 

Le moment est venu de sortir la calculatrice. 

En Espagne, le coût moyen d’une rénovation intégrale en 2025 varie en fonction de facteurs tels que l’emplacement, le type de matériaux et la qualité des finitions. 

Rénovation standard

Pour une rénovation intégrale standard (redistribution des espaces, rénovation cuisine, SDB, mise aux normes électricité/plomberie, matériaux de qualité moyenne à supérieure), les prix au mètre carré oscillent généralement entre 600 € et 800 €/m² + TVA.

Rénovation haut de gamme

Pour des projets haut de gamme (finitions premium, matériaux nobles, équipements de pointe (domotique, architecture sur mesure, solutions énergétiques avancées) les coûts peuvent dépasser 1 000 € ou même atteindre 1 200 € par mètre carré + TVA.

Pour reprendre l’exemple de l’appartement de 52 m² utiles réformé par nos équipes dans le quartier du Cabanyal à Valence, le budget total était de 86 000 € (travaux + mobilier).

Le conseil Terreta Spain : déterminer précisément l’ampleur de votre projet est la première étape pour maîtriser votre budget et éviter les mauvaises surprises.

Les différents permis de travaux en Espagne

En Espagne, avant de lancer des travaux de rénovation, il est indispensable de bien comprendre la législation en matière de licences et permis de construire, car leur obtention conditionne la légalité du projet. 

Selon l’ampleur des travaux, deux autorisations principales existent : 

  • Le permis de travaux mineurs, la licencia de obra menor : pour les interventions n’affectant pas la structure ou les éléments communs.
  • Et le permis de travaux majeurs, la licencia de obra mayor : pour les modifications structurelles, de façade ou touchant aux éléments communs. 

Certaines situations exigent aussi des permis spécifiques, par exemple pour intervenir sur un bâtiment classé ou installer un conteneur à gravats sur la voie publique. 

Chaque municipalité fixe ses propres règles : documents requis, inspections préalables, horaires autorisés, ainsi que le coût des licences. 

💡Attention : notez que la copropriété peut s’opposer à des travaux affectant les parties communes, même si c’est la mairie qui délivre les autorisations. Une préparation rigoureuse et l’appui de professionnels locaux permettent d’éviter retards, surcoûts et blocages administratifs.

Pour y voir plus clair, lisez notre fiche pratique sur les licences de travaux en Espagne et si vous voulez tout savoir sur les travaux dans le pays, découvrez notre guide complet pour rénover son bien en Espagne.

Les subventions en 2025

En 2025, les aides à la rénovation de logements en Espagne sont encadrées par le Plan de Relance, Transformation et Résilience (PRTR) financé par les fonds NextGenerationEU

Son objectif ? Améliorer l’efficacité énergétique et l’habitabilité des logements, avec un budget total de 6,82 milliards d’euros.

Les déductions fiscales pour rénovation énergétique

Les avantages fiscaux sur l’IRPF (impôt sur le revenu des résidents) sont prolongés jusqu’en 2026. Ils permettent : 

  • Une déduction de 20 % pour une réduction d’au moins 7 % de la demande de chauffage/climatisation.
  • De 40 % pour une réduction d’au moins 30 % de la consommation d’énergie primaire non renouvelable ou l’obtention d’une étiquette énergétique A ou B.
  • De 60 % pour les mêmes conditions mais appliquées à des bâtiments résidentiels entiers. 

Les plafonds sont de 5 000 € par an, cumulables sur 4 ans avec un maximum de 15 000 €. Les aides reçues dans le cadre de ces programmes ne sont pas imposables.

Programme d’aide à l’amélioration de l’efficacité énergétique des logements

  • Subvention de 40 % du coût des travaux.
  • Plafond : 3 000 € par logement.
  • Coût minimum : 1 000 € par logement.

Programme d’aide à la réhabilitation à l’échelle du bâtiment

L’aide à la réhabilitation des bâtiments couvre entre 40 % et 80 % des coûts, jusqu’à 100 % en cas de vulnérabilité économique. Les montants vont de 6 300 € à 18 800 € par logement selon le gain énergétique obtenu.

Programme pour la rédaction de projets et du “Livre du bâtiment existant”

En Espagne, il existe aussi une aide spécifique pour financer la préparation d’un projet de réhabilitation XXL. Elle est surtout destinée aux copropriétés et couvre la réalisation du Libro del edificio existente, un diagnostic complet de l’état du bâtiment (jusqu’à 3 500 €), ainsi que la rédaction du projet de réhabilitation (jusqu’à 30 000 €). Le montant accordé varie selon le nombre de logements de l’immeuble et permet de financer l’étape préalable indispensable avant de lancer les travaux et solliciter d’autres subventions.

Les garanties de l’Institut Officiel de Crédit

Enfin, un nouveau programme de l’ICO (Instituto de Crédito Oficial) garantit les prêts privés destinés à la rénovation énergétique.

Conseils aux investisseurs étrangers

  1. Confiez votre projet à un spécialiste en optimisation de petits espaces aka Gaetano Grana. 
  2. Vérifiez la réglementation locale.
  3. Privilégiez la performance énergétique : en rénovation, cela ouvre accès à des aides financières, améliore la valeur du bien et attire des locataires premium.
  4. Préparez un dossier solide : plan d’aménagement détaillé, devis professionnels, autorisations administratives à jour. 

Conclusion

Rénover intelligemment un appartement de moins de 50 m² en Espagne, c’est conjuguer rentabilité, confort et attractivité. Un investissement malin dans un marché en plein essor. Vous avez un projet de réhabilitation ? Prenez rendez-vous avec nos experts

FAQ : Rénover intelligemment un petit appartement en Espagne : les conseils d’experts pour booster votre rentabilité

Pourquoi investir dans un petit appartement en Espagne ?

Parce que la demande est forte : étudiants, jeunes actifs, digital nomads et touristes recherchent des logements bien conçus. Dans un marché où les loyers ont augmenté de +10,9 % en un an et où le stock de biens a chuté de 20 %, ces surfaces offrent un fort potentiel locatif et une revente facilitée.

Quelle rentabilité espérer après rénovation ?

Selon nos experts, une rénovation bien pensée peut augmenter la valeur et la rentabilité d’un petit appartement jusqu’à +30 %. Par exemple, un 52 m² loué 1 100 €/mois peut atteindre 1 430 €/mois après travaux.

Quels sont les travaux les plus efficaces pour optimiser l’espace ?

  • Cloisons mobiles, verrières et meubles multifonction
  • Utilisation de la hauteur sous plafond (mezzanine, rangements en hauteur)
  • Optimisation des zones perdues (couloir, entrée, alcôve)
  • Maximisation de la lumière naturelle (ouverture, verrière, miroirs, couleurs claires)

Quels équipements techniques valorisent le plus le bien ?

La domotique (gestion chauffage, éclairage, volets…) et les solutions éco-énergétiques (double vitrage, isolation, pompe à chaleur, électroménager basse conso). Ces améliorations séduisent des locataires haut de gamme et ouvrent droit à des aides.

Quelles démarches administratives sont nécessaires ?

En Espagne, il faut obtenir une licencia de obra menor pour des travaux légers n’affectant pas la structure et une licencia de obra mayor pour des travaux structurels ou sur parties communes. Certaines situations nécessitent aussi des permis spécifiques (bâtiments classés, conteneur à gravats…). Chaque mairie fixe ses règles, et l’accord de la copropriété peut être indispensable.

Quelles aides financières sont disponibles en 2025 ?

  • Déductions fiscales IRPF : jusqu’à 60 % de réduction selon le gain énergétique
  • Subvention efficacité énergétique : 40 % du coût, plafond 3 000 €
  • Aides à la réhabilitation : 40 % à 80 % des coûts, jusqu’à 100 % pour ménages vulnérables
  • Aide au “Livre du bâtiment existant” : jusqu’à 30 000 € pour les projets de copropriété
  • Garanties de prêts ICO pour financer la rénovation énergétique

Combien coûte une rénovation intégrale ?

Standard : 600 à 800 €/m² + TVA
Haut de gamme : 1 000 à 1 200 €/m² + TVA
Le coût dépend de l’emplacement, des matériaux, des finitions et des équipements choisis.

Quels risques à éviter ?

  • Négliger les démarches auprès de la copropriété ou de la mairie
  • Commencer les travaux sans autorisations légales
  • Sous-estimer le budget réel ou les délais
  • Oublier la performance énergétique, qui joue sur la rentabilité et les aides disponibles

Pourquoi passer par un professionnel spécialisé ?

Un expert en optimisation de petits espaces sait maximiser chaque mètre carré, naviguer dans la réglementation espagnole et coordonner les corps de métier pour livrer un projet rentable, conforme et attractif.

Comment démarrer ?

  • Définir votre objectif (location longue, courte durée, revente)
  • Faire réaliser un plan d’aménagement sur mesure
  • Obtenir devis et autorisations avant toute signature
  • Profiter des aides disponibles pour réduire le coût global

Est-il possible de suivre le chantier à distance ?  

Oui, de nombreuses agences et architectes proposent un suivi digitalisé, avec reporting régulier pour les investisseurs internationaux. C’est le cas de Terreta Spain. Prenez rendez-vous en ligne avec nos experts
Sources : Idealista, Ministerio de Vivienda, ICO

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