Introducción
El mercado inmobiliario español está cambiando: los precios suben y la oferta se derrite como la nieve al sol. Los pisos pequeños de menos de 50 m², antes rechazados, se perfilan ahora como una opción estratégica para los inversores.
Con un ingenioso trabajo de renovación, estas pequeñas áreas pueden convertirse en espacios vitales optimizados, funcionales, atractivos y muy rentables.
Los expertos de Terreta España te dan sus mejores consejos para renovar tus espacios pequeños.
Optimizar el espacio, factor clave de atractivo
Contexto y mercado
En las grandes ciudades y zonas turísticas de España, la escasez de suelo(con una caída histórica del stock del -20% en el segundo trimestre de 2025) y la subida de los alquileres (14,6 euros/m², un 10,9% más en un año) hacen muy atractiva la reconversión inteligente de pisos pequeños.
Perfiles de inquilinos en espacios reducidos
Estudiantes, jóvenes profesionales, nómadas digitales y turistas en alquileres de corta o larga duración son los candidatos perfectos para este tipo de alojamiento bien pensado.
Valor añadido inmediato
En Madrid, Barcelona y Valencia hay muchos estudios y pisos de dos dormitorios en venta, a menudo infrautilizados. Con las reformas adecuadas, es posible maximizar su potencial de alquiler y su valor de reventa: según Gaetano Grana, nuestro responsable de reformas, en determinadas zonas, las reformas pueden aumentar el precio del inmueble hasta un 30%.Lo mismo ocurre con la rentabilidad.
En Valencia, por ejemplo, un pequeño y útil piso de 52 m² alquilado por 1.100 euros al mes antes de las obras y reformado por Terreta España alcanza ahora :
- 1.500 euros al mes por un alquiler a largo plazo;
- Y entre 1.800 y 3.000 euros al mes según la temporada para un contrato de media duración.
A continuación compartimos contigo el antes y el después.
Piso reformado por Terreta España en el barrio del Cabanyal de Valencia. Dormitorio pequeño optimizado: cama de matrimonio, escritorio inteligente frente a la ventana corredera, cómoda grande resaltada con pintura verde almendra, espejo para ampliar el espacio y asiento extra para mayor comodidad.
Contacte con Terreta España para transformar su pequeño piso y aumentar su rentabilidad hasta un 30%.
Las ventajas de renovar un espacio pequeño
Renovar un estudio o un pequeño apartamento de un dormitorio que aún esté en su estado original es una buena manera :
- Aumentar el valor de la propiedad y, por tanto, el alquiler;
- Aumentar la demanda;
- Mejorar el confort de los inquilinos;
- Reducir la rotación de personal y las tasas de vacantes;
- Limitar el mantenimiento y las reparaciones menores;
- Seleccionar candidatos de calidad, solventes y cuidadosos con el contrato de arrendamiento;
- Benefíciese de subvenciones y deducciones fiscales que, en última instancia, aumentan la rentabilidad.
Trabajo inteligente: las mejores ideas de nuestros expertos
Modularidad y flexibilidad para pisos pequeños en España
Renovar un espacio pequeño significa buscar espacios desaprovechados y encontrar la forma de aprovechar al máximo cada metro cuadrado, como en un camarote de barco.
Aquí tienes los mejores consejos de nuestros expertos:
Compartimentar sin dividir: instale tabiques móviles, puertas correderas, muebles de doble uso o claraboyas para crear separaciones sin aislar espacios ni bloquear la luz.
Utilice la decoración para delimitar las zonas de estar: varíe los revestimientos del suelo para marcar visualmente una zona (una cocina abierta, por ejemplo), pinte una parte de la pared de un color determinado para definir un cabecero, una zona de lectura u otra área.
Opte por muebles multifuncionales: sofás-cama, escritorios abatibles, bancos ocultos en librerías, aparadores transformables en mesas para 6: todos los muebles inteligentes y escamoteables son bienvenidos. Como resultado, tu casa se convierte en un rompecabezas modular, como un camarote de barco. En una misma habitación, puedes tener por turnos el dormitorio, la cocina y el salón... sin sentirte nunca apretado.
Aprovechar al máximo la altura del techo
Si tu piso es pequeño pero tienes la suerte de contar con techos altos (a partir de 2,50 m), aprovéchalos.
Opte por módulos de almacenaje altos: esto libera espacio en el suelo y amplía visualmente la habitación. Opta por módulos cerrados del mismo color que la pared para un aspecto refinado, o juega con el contraste de colores y materiales para un estilo más asertivo.
Apueste por la librería XXL: del suelo al techo, con una escalera de diseño para alcanzar libros u objetos situados en lo alto. Consejo: utiliza estanterías poco profundas para no ocupar espacio en el suelo.
Si tienes una altura de techo de al menos 4 m: una entreplanta es esencial. Puede liberar hasta 4 valiosos m² (el tamaño de una cama de matrimonio) de superficie. Si dispone de espacio suficiente, opte por escaleras de cajones. Podrás guardar sábanas, productos domésticos y todos los demás cachivaches que puedan estorbar.
Aprovechar los espacios olvidados
Una alcoba, un pasillo, un recibidor... en un piso pequeño, estas zonas a menudo descuidadas pueden convertirse en auténticas bazas. Con un poco de ingenio, pueden transformarse en espacios a la vez prácticos y decorativos. Por otro lado, evite sobrecargarlos con sillas arrimadas a las paredes, cestas en el suelo o cualquier otro elemento innecesario.
- ¿Una alcoba o la esquina de una habitación? Perfecto para un pequeño escritorio auxiliar.
- ¿Un pasillo? ¿Por qué no crear un vestidor discreto?
- ¿Una entrada pequeña? Aprovéchala al máximo con percheros, estanterías estrechas y bancos en los que quepan los zapatos.
Optimizar la luz en un estudio español
Para que un piso XS parezca más grande, hay una regla de oro: abrirlo para que entre toda la luz natural posible, o añadir puntos de luz directa e indirecta para dar forma a los espacios.
Amplíe las ventanas siempre que sea posible.
Instala una claraboya.
Eliminar los corredores no esenciales.
Sustituya un tabique macizo por un techo de cristal, persianas montadas sobre raíles que se abren y cierran según sus necesidades, o una pared pantalla ultramoderna para que la luz fluya libremente entre las distintas zonas de estar.
Utiliza espejos para ampliar el espacio y reflejar la luz.
Favorece los colores claros en paredes y suelos.
Soluciones técnicas innovadoras
Si está embarcado en un proyecto de renovación, ya sea grande o pequeño, integrar la domótica en su proyecto es sin duda una buena idea.
Los ecosistemas "todo en uno" que gestionan la calefacción, la iluminación, las persianas, las alarmas, etc. en una sola aplicación han dejado de verse como artilugios y ahora son valorados por los inquilinos.
También harías bien en centrarte en la eficiencia energética: mejorar el DPE instalando doble acristalamiento o un mejor aislamiento, electrodomésticos de bajo consumo, paneles solares o bombas de calor cuando sea posible... Todas estas características atraen a inquilinos cada vez más exigentes que aprecian la sostenibilidad y el ahorro en las facturas de energía.
Para los inversores, las ventajas fiscales son numerosas.
Para saberlo todo sobre la renovación energética en España, haga clic aquí.
Y si busca una empresa de obras de confianza en España, póngase en contacto con nuestros expertos. Rehabilitan más de cien viviendas al año, sobre todo en Madrid, Barcelona y Valencia, y te ayudarán a tomar las mejores decisiones técnicas, estéticas y sostenibles.
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Rentabilidad y valor de los pisos pequeños en España
Gaetano Grana, nuestro jefe de obra, y su equipo han reformado recientemente un pequeño piso de 52 m² (72 m² construidos) en la calle Carles Ros, en pleno corazón del Cabanyal, el antiguo barrio de pescadores en la subida a Valencia.
Eche un vistazo a esta increíble imagen del antes y el después.
ANTES
Galería de fotos con imágenes del antes y el después, almacenadas en la carpeta Drive
DESPUÉS DE
Inserte el enlace al vídeo disponible en drive
Conozca a Gaetano, nuestro Jefe de Obra, en vídeo: https: //www.youtube.com/watch?v=t6H-LA1pB98
Para una visita guiada por Valencia, visite:"La guía definitiva de Terreta España por los barrios de Valencia".
¿Cuál es el presupuesto?
Es hora de sacar la calculadora.
En España, el coste medio de una reforma integral en 2025 varía en función de factores como la ubicación, el tipo de materiales y la calidad de los acabados.
Renovación estándar
Para una renovación completa estándar (redistribución de espacios, renovación de cocinas y baños, mejoras eléctricas y de fontanería, materiales de calidad media-alta), los precios por metro cuadrado suelen oscilar entre 600 y 800 euros por metro cuadrado + IVA.
Renovación de alta gama
Para proyectos de alta gama (acabados premium, materiales nobles, equipamientos de vanguardia (domótica, arquitectura a medida, soluciones energéticas avanzadas) los costes pueden superar los 1.000 euros o incluso alcanzar los 1.200 euros por metro cuadrado + IVA.
Por poner el ejemplo del piso de 52 m² rehabilitado por nuestros equipos en el barrio del Cabanyal de Valencia, el presupuesto total fue de 86.000 euros (obras + mobiliario).
El consejo de Terreta España: determinar el alcance exacto de su proyecto es el primer paso para controlar su presupuesto y evitar sorpresas desagradables.
Las distintas licencias de obras en España
En España, antes de iniciar cualquier obra de reforma, es fundamental conocer la legislación sobre licencias y permisos de obra, ya que su obtención determinará la legalidad del proyecto.
En función de la envergadura de las obras, existen dos tipos principales de autorización:
- Permiso de obra menor, la licencia de obra menor para obras que no afecten a la estructura o elementos comunes.
- Y la licencia de obra mayor , la licencia de obra mayor para modificaciones estructurales, de fachada o de elementos comunes.
Algunas situaciones también requieren permisos específicos, por ejemplo para trabajar en un edificio protegido o para instalar un contenedor de escombros en la vía pública.
Cada municipio establece sus propias normas: documentos exigidos, inspecciones previas, horarios de apertura autorizados y coste de las licencias.
💡Cuidado: ten en cuenta que las comunidades de propietarios pueden oponerse a obras que afecten a las zonas comunes, aunque sea el ayuntamiento quien expida las autorizaciones. Una preparación cuidadosa y el apoyo de profesionales locales pueden ayudar a evitar retrasos, costes adicionales y bloqueos administrativos.
Para saber más, lea nuestra ficha práctica sobre licencias de obras en España. Y si quiere saber todo lo que hay que saber sobre obras en España, lea nuestra guía completa para reformar su vivienda en España.
Subvenciones en 2025
En 2025, las ayudas a la rehabilitación de viviendas en España se regirán por el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia(PRTR) financiado con fondos NextGenerationEU.
¿El objetivo? Mejorar la eficiencia energética y la habitabilidad de las viviendas, con un presupuesto total de 6.820 millones de euros.
Deducciones fiscales por renovación energética
Los beneficios fiscales en elIRPF (impuesto sobre la renta de residentes) se han prorrogado hasta 2026. Permiten:
- Una deducción del 20% para una reducción de al menos el 7% de la demanda de calefacción/refrigeración.
- En un 40% para una reducción de al menos un 30% del consumo de energía primaria no renovable o la obtención de una etiqueta energética A o B.
- En un 60% para las mismas condiciones pero aplicadas a edificios residenciales enteros.
La cuantía máxima es de 5.000 euros anuales, acumulables a lo largo de 4 años hasta un máximo de 15.000 euros. Las ayudas recibidas en el marco de estos programas no están sujetas a impuestos.
Programa de ayuda a la mejora de la eficiencia energética de las viviendas
- Subvención del 40% del coste de la obra.
- Techo: 3.000 euros por vivienda.
- Coste mínimo: 1.000 euros por vivienda.
Programa de ayuda a la rehabilitación de edificios
Las ayudas para la renovación de edificios cubren entre el 40% y el 80% de los costes, y hasta el 100% en casos de vulnerabilidad económica. Los importes oscilan entre 6.300 y 18.800 euros por vivienda, en función del ahorro energético conseguido.
Programa de redacción de proyectos y "Libro de Edificios Existentes".
En España también existe una subvención específica para financiar la preparación de un proyecto de renovación XXL. Está destinada principalmente a las comunidades de propietarios y cubre la realización del Libro del edificio existenteun diagnóstico completo del estado del edificio (hasta 3.500 euros), y la redacción del proyecto de rehabilitación (hasta 30.000 euros). La cuantía concedida varía en función del número de viviendas del edificio, y permite financiar la fase previa imprescindible antes de iniciar las obras y solicitar otras subvenciones.
Garantías ofrecidas por el Instituto Oficial de Crédito
Por último, un nuevo programa del ICO(Instituto de Crédito Oficial) garantiza préstamos privados para la renovación energética.
Consejos para inversores extranjeros
- Confíe su proyecto a un especialista en optimizar espacios pequeños, alias Gaetano Grana.
- Comprueba la normativa local.
- Céntrese en el rendimiento energético: si renueva su propiedad, accederá a ayudas financieras, mejorará su valor y atraerá a inquilinos de primera.
- Prepare un expediente sólido: plano de distribución detallado, presupuestos profesionales, permisos administrativos actualizados.
Conclusión
Reformar con inteligencia un piso de menos de 50 m² en España es combinar rentabilidad, comodidad y atractivo. Una inversión inteligente en un mercado en auge. ¿Tiene en mente un proyecto de reforma? Concierte una cita con nuestros expertos.
FAQ : Reforma inteligente de un piso pequeño en España: consejos de expertos para aumentar su rentabilidad
¿Por qué invertir en un piso pequeño en España?
Porque la demanda es fuerte: estudiantes, jóvenes profesionales, nómadas digitales y turistas buscan un alojamiento bien diseñado. En un mercado en el que los alquileres han subido un 10,9 % en un año y el stock de viviendas ha caído un 20 %, estos inmuebles ofrecen un gran potencial de alquiler y una fácil reventa.
¿Qué rentabilidad puede esperar tras la renovación?
Según nuestros expertos, una reforma bien pensada puede aumentar el valor y la rentabilidad de un piso pequeño hasta un 30%. Por ejemplo, un piso de 52 m² alquilado a 1.100 euros/mes podría alcanzar los 1.430 euros/mes tras la reforma.
¿Cuáles son los métodos más eficaces para optimizar el espacio?
- Mamparas móviles, claraboyas y mobiliario polivalente
- Utilización de techos altos (entreplanta, almacén alto)
- Optimización de las zonas desaprovechadas (pasillo, entrada, alcoba)
- Maximizar la luz natural (aberturas, techos de cristal, espejos, colores claros)
¿Qué equipamiento técnico añade más valor a la propiedad?
Domótica (gestión de la calefacción, iluminación, persianas, etc.) y soluciones de eficiencia energética (doble acristalamiento, aislamiento, bombas de calor, electrodomésticos de bajo consumo). Estas mejoras atraen a los inquilinos de alto nivel y son subvencionables.
¿Qué procedimientos administrativos son necesarios?
En España, se necesita una licencia de obra menor para obras ligeras que no afecten a la estructura, y una licencia de obra mayor para obras estructurales o en zonas comunes. Algunas situaciones requieren también permisos específicos (edificios catalogados, contenedores de escombros, etc.). Cada ayuntamiento establece sus propias normas, y puede ser imprescindible el acuerdo de la copropiedad.
¿Qué ayudas financieras hay disponibles en 2025?
- Bonificaciones fiscales del IRPF: hasta un 60% de reducción en función del ahorro energético
- Subvención a la eficiencia energética: 40% del coste, máximo 3.000 euros
- Ayudas a la rehabilitación: del 40% al 80% de los costes, hasta el 100% para hogares vulnerables
- Ayuda "Livre du bâtiment existant": hasta 30.000 euros para proyectos de condominios
- Garantías de préstamos del ICO para financiar la renovación energética
¿Cuánto cuesta una renovación completa?
Estándar: de 600 a 800 €/m² + IVA
Gama alta: de 1.000 a 1.200 €/m² + IVA
El coste depende de la ubicación, los materiales, los acabados y el equipamiento elegidos.
¿Qué riesgos deben evitarse?
- No realizar las gestiones necesarias ante la copropiedad o el ayuntamiento
- Empezar a trabajar sin autorización legal
- Subestimar el presupuesto real o los plazos
- Olvidar el rendimiento energético, que afecta a la rentabilidad y a las subvenciones disponibles.
¿Por qué recurrir a un profesional especializado?
Un experto en la optimización de espacios reducidos sabe cómo aprovechar al máximo cada metro cuadrado, sortear la normativa española y coordinar los oficios para conseguir un proyecto rentable, atractivo y que cumpla la normativa.
¿Cómo empezar?
- Defina su objetivo (alquiler a largo plazo, alquiler a corto plazo, reventa)
- Un plano de distribución a medida
- Obtener presupuestos y autorizaciones antes de firmar
- Aproveche las subvenciones disponibles para reducir el coste total
¿Es posible controlar el sitio a distancia?
Sí, muchas agencias y arquitectos ofrecen seguimiento digital, con informes periódicos para inversores internacionales. Este es el caso de Terreta España. Concierte una cita online con nuestros expertos.
Fuentes: Idealista, Ministerio de Vivienda, ICO
