The context
Quand on parle d’investir dans une ville étudiante, plusieurs questions se posent forcément, en France comme en Espagne.
La première, c’est évidemment de savoir où se trouvent les étudiants. Quelles villes en accueillent le plus, et offrent donc une demande locative à la fois forte et stable ?
Mais avoir beaucoup d’étudiants ne suffit pas : encore faut-il regarder l’équilibre entre l’offre de logements et cette demande. Est-ce qu’on se loge facilement dans ces villes, ou est-ce la course chaque année ?
Vient ensuite, naturellement, la question du prix. Combien coûte une chambre à la location ? Et combien faut-il débourser pour acheter un appartement ?
Et c’est en croisant ces deux derniers chiffres qu’on obtient l’information la plus utile pour un investisseur : la rentabilité locative réelle.
Ce sont ces différents angles, qu’on va parcourir un à un, qui permettent de comparer sérieusement les opportunités entre les grandes villes universitaires françaises et espagnoles.
Classement 2026 : les villes françaises avec le plus grand nombre d’étudiants
La France compte environ 3 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur.
Sur ce total, les effectifs se concentrent à Paris, mais aussi à Lyon, Lille, Nantes, Toulouse, Rennes et Bordeaux, qui sont des bassins incontournables pour comprendre la demande locative étudiante en France.
Effectifs étudiants dans l’enseignement supérieur en France
Top 10 des académies étudiantes, 2023-2024 (source : MESR-SIES)
| Académie | Effectifs | Part nationale |
|---|---|---|
| Paris 1ère ville | 396 608 | 13,4 % |
| Versailles 2e ville | 242 920 | 8,2 % |
| Lyon 3e ville | 221 625 | 7,5 % |
| Lille 4e ville | 200 244 | 6,8 % |
| Créteil 5e ville | 170 581 | 5,8 % |
| Toulouse 6e ville | 147 748 | 5,0 % |
| Rennes 7e ville | 145 849 | 4,9 % |
| Bordeaux 8e ville | 139 471 | 4,7 % |
| Montpellier 9e ville | 122 466 | 4,1 % |
| Aix-Marseille 10e ville | 119 177 | 4,0 % |
| France métro. + DROM | 2 965 407 | 100,0 % |
Source : Rapport du Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche.
Classement 2026 : les villes espagnoles avec le plus grand nombre d’étudiants
Côté espagnol, le paysage universitaire est largement dominé par trois métropoles : Madrid, Barcelone et Valencia, qui devancent d’autres bassins universitaires historiques comme Grenade, Séville ou Salamanque.
Effectifs étudiants par ville universitaire en Espagne
Principales villes étudiantes, avec parts calculées sur un total national d’environ 1,8 million d’étudiants
| City | Effectifs | Part nationale |
|---|---|---|
| Madrid 1ère ville | 300 000 | 16,7 % |
| Barcelone 2e ville | 200 000 | 11,1 % |
| Valencia 3e ville | 80 000 | 4,4 % |
| Granada 4e ville | 60 000 | 3,3 % |
| Séville 5e ville | 60 000 | 3,3 % |
| Bilbao 6e ville | 40 000 | 2,2 % |
| Málaga 7e ville | 35 000 | 1,9 % |
| Salamanque 8e ville | 30 000 | 1,7 % |
| Oviedo 9e ex æquo | 20 000 | 1,1 % |
| San Cristóbal de La Laguna 9e ex æquo | 20 000 | 1,1 % |
| Total national Espagne | 1 800 000 | 100,0 % |
Source : 1.8 million d’étudiants dans le système universitaire espagnol.
Acheter ou louer dans une ville étudiante : où investir pour maximiser sa rentabilité ?
France et Espagne : classement des villes étudiantes les plus attractives pour les investisseurs
Quand on compare directement les rendements locatifs bruts des grandes villes françaises et espagnoles, le constat est sans appel : sur les 10 villes les plus rentables, 9 sont espagnoles. Seule Marseille parvient à sauver l’honneur côté français, à la 10e place. En tête, Murcia affiche un rendement brut de 7,1 %, porté par des prix d’achat encore très accessibles et des loyers en forte progression.
Rentabilité d’une colocation étudiante de 4 chambres : comparaison France vs Espagne, appartements de 90m²
Chaque ville espagnole est comparée à la ville française du même rang étudiant, sur la base d’un appartement de 90 m² loué en 4 chambres
| Rank | Pays | City | Prix 90 m² | Chambre | Monthly rent | Gross income |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 🇫🇷 France | Paris 🥇 1ère France | 837 000 € | 750 € | 3 000 € | 4,3 % |
| 🇪🇸 Spain | Madrid 🥇 1ère Espagne | 536 400 € | 600 € | 2 400 € | 5,4 % | |
| 2 | 🇫🇷 France | Versailles 🥈 2e France | 495 000 € | 650 € | 2 600 € | 6,3 % |
| 🇪🇸 Spain | Barcelone 🥈 2e Espagne | 466 200 € | 650 € | 2 600 € | 6,7 % | |
| 3 | 🇫🇷 France | Lyon 🥉 3e France | 423 000 € | 600 € | 2 400 € | 6,8 % |
| 🇪🇸 Spain | Valencia 🥉 3e Espagne | 297 810 € | 500 € | 2 000 € | 8,1 % | |
| 4 | 🇫🇷 France | Lille 4e France | 297 000 € | 450 € | 1 800 € | 7,3 % |
| 🇪🇸 Spain | Granada 4e Espagne | 207 000 € | 400 € | 1 600 € | 9,3 % | |
| 5 | 🇫🇷 France | Créteil 5e France | 360 000 € | 600 € | 2 400 € | 8,0 % |
| 🇪🇸 Spain | Séville 5e Espagne | 246 600 € | 450 € | 1 800 € | 8,8 % | |
| 6 | 🇫🇷 France | Toulouse 6e France | 315 000 € | 550 € | 2 200 € | 8,4 % |
| 🇪🇸 Spain | Bilbao 6e Espagne | 297 000 € | 550 € | 2 200 € | 8,9 % | |
| 7 | 🇫🇷 France | Rennes 7e France | 360 000 € | 510 € | 2 040 € | 6,8 % |
| 🇪🇸 Spain | Málaga 7e Espagne | 324 000 € | 500 € | 2 000 € | 7,4 % | |
| 8 | 🇫🇷 France | Bordeaux 8e France | 396 000 € | 610 € | 2 440 € | 7,4 % |
| 🇪🇸 Spain | Salamanque 8e Espagne | 171 000 € | 350 € | 1 400 € | 9,8 % | |
| 9 | 🇫🇷 France | Montpellier 9e France | 333 000 € | 520 € | 2 080 € | 7,5 % |
| 🇪🇸 Spain | Oviedo 9e Espagne | 162 000 € | 350 € | 1 400 € | 10,4 % | |
| 10 | 🇫🇷 France | Aix-Marseille 10e France | 324 000 € | 550 € | 2 200 € | 8,1 % |
| 🇪🇸 Spain | San Cristóbal de La Laguna 10e Espagne | 189 000 € | 350 € | 1 400 € | 8,9 % |
Méthode : prix d’achat estimé = prix au m² × 90 m². Loyer mensuel total = loyer moyen par chambre × 4 chambres. Rendement brut = loyer mensuel total × 12 ÷ prix d’achat. Les loyers par chambre sont des estimations moyennes destinées à comparer les villes entre elles.
Source : classement complet réalisé par Terreta Spain.
Offre vs demande : le déséquilibre structurel en France comme en Espagne
France : la hausse continue des loyers étudiants 2010-2026
Le marché du logement étudiant reste tendu des deux côtés des Pyrénées, mais pour des raisons différentes.
En France, le loyer moyen d’un studio étudiant est passé de 500 € en 2020 à 583 € en 2026, soit une hausse de 16,6 % en six ans, et continue de progresser de plus de 4 % par an. La fracture géographique se creuse : l’Île-de-France capte désormais 32 % de la demande nationale, avec un loyer moyen à Paris intra-muros de 923 € et un ratio de tension de 11 demandeurs pour une offre. Conséquence directe : 22,3 % des étudiants disposent de moins de 100 € par mois une fois le loyer payé.
En Espagne, la situation est encore plus tendue. Le pays ne compte que 106 200 places en résidences étudiantes, soit un taux de couverture de seulement 7 %, contre 17 % en France.
Louer une chambre en Espagne coûte de plus en plus cher
L’évolution la plus marquante est celle du prix d’une chambre en lcoation en Espagne, de 2015 à 2025. En 10 ans, l’augmentation est de 100%, passant de 262€ par mois à 510€ par mois, en moyenne dans le pays.
Graphique en barres de l’évolution du prix moyen d’une chambre en colocation en Espagne, de juillet 2015 à juillet 2025, source Fotocasa
Source : Fotocasa étude “Compartir Viviendas”
FAQ
Quel est le tarif moyen d’une chambre en colocation à Paris ?
Une chambre en location à Paris coûte en moyenne 750 euros.
Quel est le tarif moyen d’une chambre en colocation à Madrid ?
Une chambre en location à Madrid coûte en moyenne 650 euros.
Quel est le tarif moyen d’une chambre en colocation à Lyon ?
Une chambre en location à Lyon coûte en moyenne 600 euros.
Quel est le tarif moyen d’une chambre en colocation à Barcelone ?
Une chambre en location à Barcelone coûte en moyenne 600 euros.
Quel est le tarif moyen d’une chambre en colocation à Marseille ?
Une chambre en location à Marseille coûte en moyenne 550 euros.
Quel est le tarif moyen d’une chambre en colocation à Valence, Espagne ?
Une chambre en location à Valence en Espagne coûte en moyenne 500 euros.
