Spanien ist einer der attraktivsten Immobilienmärkte für internationale Investoren. Wettbewerbsfähige Preise, ein günstiges Klima und eine hohe Mietnachfrage machen das Land zu einem bevorzugten Ziel für die Diversifizierung des Vermögens und die Erzielung einer nachhaltigen Rendite. Aber hinter diesem Potenzial gibt es einige rechtliche, finanzielle und administrative Besonderheiten, die ausländische Käufer überraschen können.
Um eine Investition zu sichern und Ihr Kapital zu schützen, ist es wichtig, die wichtigsten Fallstricke zu kennen: Unterschiede bei der Flächenberechnung, begrenzte Rolle des Notars, keine aufschiebende Klausel, restriktivere Finanzierung oder auch obligatorische Formalitäten. Hier finden Sie einen klaren und konkreten Überblick über die Fehler, die Sie vermeiden sollten.
Tatsächliche Fläche vs. beworbene Fläche: Lesen Sie die m²-Angabe in Spanien richtig.
Der erste Betrug ist die Wohnfläche. In Spanien gibt es zwei verschiedene Maße: die bebaute Fläche und die Nutzfläche. In Immobilienanzeigen wird fast immer die bebaute Fläche angegeben, die auf dem Papier günstiger ist, aber auch Wände, Trennwände, Balkone und manchmal einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen beinhaltet. Die Nutzfläche hingegen entspricht der tatsächlichen Wohnfläche. Das Ergebnis ist, dass eine Wohnung, die mit 100 m² bebauter Fläche angegeben wird, nur 75 bis 80 m² Wohnfläche bietet.
Terreta Spain Tipp: Um die Mietrendite korrekt zu berechnen, ist es unerlässlich, die Flächen im Kataster zu überprüfen.
Notar, Anwalt, Immobilienmakler: Wer sichert Ihren Kauf wirklich?
Entgegen der landläufigen Meinung ist ein Anwalt bei einem Kauf in Spanien nicht immer erforderlich, insbesondere beim Kauf einer Standardwohnung. Was wirklich wichtig ist, ist ein kompetenter Immobilienmakler auf der Käuferseite, der die Transaktion absichern kann.
Mehrere wesentliche Punkte können auch ohne Anwalt behandelt werden, wenn Sie rigoros vorgehen: die Rechtslage der Immobilie, die mit Hilfe des "Rechtsstatus" überprüft wird. die Nota Simple.Die Koordination mit dem Notar, der den Verkauf registriert, aber keine gründliche Kontrolle durchführt, kann von einem erfahrenen Immobilienmakler effizient übernommen werden.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Schulden, die mit der Immobilie verbunden sind. In Spanien ist es nicht der Verkäufer, sondern der Käufer, der nach der Transaktion für die Schulden haftet. Hypotheken, nicht gezahlte Gemeindesteuern oder nicht gezahlte Miteigentumsgebühren sind Verbindlichkeiten, die mit der Immobilie übertragen werden können. Diese Informationen sind in der Nota Simple enthalten, die ein echter Ausweis für die Immobilie ist und vom Eigentumsregister ausgestellt wird. Die Überprüfung dieses Dokuments ist daher unerlässlich, bevor Sie eine Verpflichtung eingehen.
Terreta Spain Erfahrungsbericht: Seit 2022 wurden mehr als 150 Käufe für unsere Investorenkunden getätigt. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts war nur in zwei Fällen erforderlich, in denen es um Häuser mit nicht angemeldeten Anbauten oder um städtebauliche Probleme ging. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es durchaus möglich ist, einen Immobilienkauf in Spanien ohne Anwalt abzusichern, vorausgesetzt, man wird von einem rigorosen Makler auf der Käuferseite unterstützt und weiß, wie man einen Juristen hinzuzieht, wenn eine besondere Situation dies erfordert.
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Finanzierung in Spanien: ein größerer Beitrag als in anderen europäischen Ländern
In Spanien bieten die Banken Nichtansässigen in der Regel Finanzierungen von bis zu 70% des Immobilienwertes an. des geschätzten Wertes der Immobilie.. Dies bedeutet, dass fast immer ein Eigenkapital von 30-40% erforderlich ist. Hinzu kommen 10-14% Nebenkosten (Steuern, Notar, Registrierung, Rechtsberatung) und ggf. Renovierungskosten.
In vielen europäischen Ländern kann das Finanzierungsniveau höher sein, mit Krediten, die oft bis zu 80% oder mehr des Immobilienwertes abdecken, selbst für nicht ansässige Personen. Spanien verlangt daher von ausländischen Investoren, dass sie mit einem solideren Cashflow anreisen.
Die Laufzeit der Darlehen beträgt in der Regel zwischen 15 und 20 Jahren, obwohl einige Institute unter bestimmten Bedingungen auch eine Finanzierung über 30 Jahre anbieten können. Diese Besonderheit ist kein Investitionshemmnis, erfordert jedoch eine sorgfältige Vorbereitung des Finanzierungsplans.
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Spanischer Kompromiss: ein stärkeres Engagement als anderswo in Europa
In vielen europäischen Ländern enthält der Kaufvertrag eine aufschiebende Klausel, die an den Erhalt eines Darlehens geknüpft ist und den Käufer im Falle einer Ablehnung der Finanzierung schützt. In Spanien ist dies nicht üblich und die Verkäufer weigern sich in der Regel, eine solche Klausel aufzunehmen.
Bei der Unterzeichnung des Kompromisses, der als contrato de arras, dem Vertrag von Arras.zahlt der Käufer durchschnittlich 10 % des Immobilienpreises. Wenn die Finanzierung nicht bewilligt wird, verfällt diese Summe. Umgekehrt muss der Verkäufer bei einem Rücktritt die Anzahlung zurückerstatten und eine entsprechende Entschädigung zahlen. Der spanische Kompromiss ist daher viel stärker bindend als in den meisten europäischen Märkten.
Terreta Spain rät: Um Schwierigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, die Finanzierung im Voraus zu prüfen, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden.
NIE: das administrative Sesam-öffne-dich für jede Investition
Die Ausländeridentifikationsnummer (NIE) ist für den Kauf einer Immobilie in Spanien erforderlich. Ohne dieses Dokument ist es nicht möglich, die endgültige Urkunde zu unterzeichnen, ein Bankkonto zu eröffnen oder bestimmte Steuern zu zahlen.
Der Erhalt der NIE kann langwierig sein, insbesondere in Großstädten oder touristischen Gebieten. Seit 2022 kann der Notar eine vorläufige Steuernummer vergeben, um den Verkauf zu beschleunigen, aber diese muss innerhalb von drei Monaten in Ordnung gebracht werden. Bei einem Kauf zu zweit muss jeder Käufer über eine eigene Steuernummer verfügen.
Erforschung des lokalen Marktes: Vermeidung überhöhter Investitionskosten
Der spanische Markt zieht viele ausländische Investoren an, was die Preise in einigen sehr gefragten Regionen künstlich in die Höhe treiben kann. Es ist daher wichtig, den Quadratmeterpreis mit den jüngsten Transaktionen in der gleichen Gegend zu vergleichen und die tatsächliche Mietnachfrage zu bewerten. Anzeigen können irreführend sein, insbesondere wenn sie "bebaute" statt "Nutzflächen" angeben oder einen künstlichen Knappheitseffekt ausnutzen.
Terreta Spain rät: Seien Sie vorsichtig bei zu verlockenden Angeboten, da sich dahinter oft rechtliche oder städtebauliche Unregelmäßigkeiten verbergen. Die Begleitung durch Experten des lokalen Marktes ist die beste Garantie für die Sicherheit Ihres Projektes.
Sind Sie bereit, in Spanien zu kaufen? Unser praktischer Leitfaden "Der Terreta Spain Leitfaden für Ihre Investition in Spanien" sagt Ihnen, wie Sie vorgehen müssen.
Zusammenfassend: Sicherung des Kapitals durch fachkundige Begleitung
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist nicht riskanter als anderswo, aber es gibt einige landesspezifische Fallstricke, die ausländische Investoren überraschen können. Unterschiedliche Flächenberechnungen, die begrenzte Rolle des Notars, restriktivere Finanzierungsmöglichkeiten, das Fehlen von Suspensivklauseln, die NIE-Pflicht und die mit der Immobilie verbundenen Schulden sind einige der Besonderheiten, die Sie kennen sollten, um sicher zu investieren. Die Begleitung durch Experten des spanischen Marktes, wie Terreta Spain, hilft Ihnen, Ihr Kapital zu schützen und den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition zu maximieren.
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FAQ: Immobilien in Spanien: Fallstricke für eine erfolgreiche Investition
Was sind die größten Immobilienfallen in Spanien für ausländische Investoren?
Die häufigsten betreffen die angegebene Fläche (bebaute Fläche vs. Nutzfläche), die begrenzte Rolle des Notars, das Fehlen einer aufschiebenden Klausel im Vorvertrag, die von den Banken verlangte hohe Einlage, die Schulden, die mit der Immobilie verbunden sein können, und die Verpflichtung, vor der Unterzeichnung eine NIE zu erhalten.
Was ist der Unterschied zwischen bebauten und genutzten Quadratmetern in Spanien?
Die bebauten Quadratmeter beinhalten Wände, Trennwände, Balkone und manchmal einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen. Die Nutzfläche entspricht der tatsächlichen Wohnfläche, die in der Regel 20 bis 25% kleiner ist. Eine Überprüfung des Katasters ist unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Spielt der spanische Notar die gleiche Rolle wie in Frankreich oder anderen europäischen Ländern?
Nein. In Spanien beschränkt sich der Notar darauf, die Transaktion zu formalisieren und zu registrieren. Er prüft nicht die vollständige Rechtslage der Immobilie. Die Prüfung muss im Vorfeld von einem kompetenten Immobilienmakler oder in besonderen Fällen von einem Rechtsanwalt durchgeführt werden.
Welche Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an?
Zusätzlich zum Preis der Immobilie müssen Sie 10 bis 14 % Nebenkosten (Steuern, Notar, Registrierung, eventuelle Anwaltskosten) einplanen. Diese Kosten kommen zu der Einlage hinzu, die oft höher ist als in anderen Teilen Europas.
Wie viel Geld verlangen die spanischen Banken von Nichtansässigen?
Die meisten Banken finanzieren 60-70% des geschätzten Wertes der Immobilie. Der Käufer muss daher über einen Eigenbeitrag von 30-40 % verfügen, zu dem noch die Nebenkosten hinzukommen. Die Laufzeit der Kredite beträgt in der Regel 15 bis 20 Jahre.
Warum wird die Suspensivklausel in Spanien selten akzeptiert?
Die aufschiebende Klausel bezüglich des Erhalts eines Darlehens ist in Spanien nicht üblich und wird von den Verkäufern in der Regel abgelehnt. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags zahlt der Käufer 10 % des Kaufpreises. Wenn die Finanzierung abgelehnt wird, riskiert der Käufer, diese Summe zu verlieren.
Was ist das NIE und warum ist es notwendig?
Die Ausländeridentifikationsnummer (NIE) ist für den Kauf von Immobilien, die Eröffnung eines Bankkontos oder die Zahlung bestimmter Steuern erforderlich. Ohne NIE ist ein Erwerb nicht möglich. Jeder Erwerber muss seine eigene Nummer haben.
Wie kann ich verhindern, dass ich zu viel für eine Immobilie in Spanien bezahle?
Es ist wichtig, den Preis pro m² mit den jüngsten Transaktionen in der Gegend zu vergleichen und die tatsächliche Mietnachfrage zu bewerten. Anzeigen können irreführend sein, insbesondere wenn sie eher die bebaute Fläche als die Nutzfläche hervorheben.
