Die Schritte zu einem Immobilienkauf in Spanien im Jahr 2025.

Erster Schritt: das NIE

DieErlangung der NIE ist der erste Schritt auf dem Weg zu einem Eigenheim in Spanien und ein wichtiger Schritt, bevor Sie mit dem Kauf einer Immobilie beginnen. Parallel dazu können Sie Schritt 2 einleiten, die Suche nach einer Finanzierung, die gleichzeitig erfolgen kann und ebenfalls durchschnittlich 2 Monate dauert.

Was ist der NIE?

Dies ist die Ausländeridentifikationsnummer. Dies ist eine persönliche, einmalige Nummer, die jedem Ausländer von der spanischen Verwaltung zugeteilt wird.

Diese Nummer ist für viele Behördengänge erforderlich, einschließlich der Eröffnung eines Bankkontos, eines Telefonanschlusses, der Miete oder des Kaufs einer Wohnung und tausend anderer Dinge.

Wie hoch sind die Kosten für die Erteilung der NIE?

Von einigen wenigen Euro bis zu einigen hundert Euro, je nachdem, welche Option Sie wählen.

Welche Fristen gelten für den Erhalt?

Die durchschnittliche Verzögerung beträgt oft 2-3 Monate. Aus diesem Grund sollten Sie so schnell wie möglich damit beginnen.

Vollständiger Reiseführer

Weitere Informationen finden Sie unter unseren umfassenden Leitfaden zur NIE.Darin erfahren Sie, wie und wo Sie die NIE beantragen können und welche Dokumente und Formulare dafür erforderlich sind.

Zweiter Schritt: Der Immobilienkredit

Muss ich ein Kaufangebot machen, bevor ich mit der Suche nach einer Finanzierung beginne?

Nein, es ist sogar der schlimmste Fehler, den Sie machen können. 

Kümmern Sie sich zunächst um Ihre Finanzierung, parallel zum Erhalt der NIE.

Erst dann können Sie mit Ihrem Immobilienkauf in Spanien fortfahren.

Warum? 

Denn es besteht die Gefahr, dass Sie die Eigenmittel, die Sie für den Kauf in Spanien benötigen, unterschätzen. Sie würden das Risiko eingehen, ein Angebot für eine Immobilie abzugeben, die Sie aufgrund fehlender Eigenmittel nicht kaufen können. Eine spanische Bank wird Ihnen im Durchschnitt nur 70% des Immobilienpreises leihen, so dass Ihr Eigenkapital 30% des Immobilienpreises betragen muss, zu dem noch alle zusätzlichen Kosten hinzukommen. Von den Gesamtkosten des Projekts werden oft 50% von einer spanischen Bank und 50% von Ihrem Eigenkapital finanziert.

Achten Sie auf diesen Fehler, er kann Sie sehr teuer zu stehen kommen.

Wenn Sie Ihre Finanzierung und Ihr Budget nicht überprüfen lassen, bevor Sie ein Kaufangebot machen, ist dies ein Fehler, der Sie sehr teuer zu stehen kommen kann. In Spanien lehnen die Verkäufer häufig die Kreditausfallklausel ab und Sie können bis zu 10% des Kaufpreises verlieren, wenn Sie den Kauf nicht finanzieren können. Dies entspricht den 10% des Kaufpreises, die Sie als Anzahlung (auf Spanisch "Arras") geleistet haben, die der Verkäufer rechtmäßig behalten darf, wenn Sie nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht zum Zuge kommen. 

Um mehr zu erfahren, lesen Sie unseren umfassenden Leitfaden, der Ihnen erklärt, wie Sie einen Kredit aufnehmen können. wie Sie einen Immobilienkredit für Ihren Immobilienkauf in Spanien erhalten können.

Das Wichtigste in Kürze : 

• Finanzierung durch eine spanische Bank
  • kann bis zu 70% des Preises der Immobilie finanzieren
  • umfasst in der Regel keine Bauarbeiten oder Möbel.
  • Erforderliche Eigenmittel: 30% des Immobilienpreises, Notargebühren, Maklerhonorare, Bauarbeiten.
• Finanzierung durch eine Bank in dem Land, in dem Sie steuerlich ansässig sind :
  • kann bis zu 100% der Gesamtkosten der Operation finanzieren
  • ist für Sie nur zugänglich, wenn Sie in dem Land, in dem Sie steuerlich ansässig sind, schuldenfreies Eigentum hypothekarisch belasten können oder andere Vermögenswerte einbringen, die die Bank verpfänden kann: Lebensversicherungen, Aktien, Vermögen. 

Fazit: Planen Sie Eigenkapital in Höhe von 50% des Preises der Immobilie oder 50% der Gesamtkosten des Projekts ein, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Dritter Schritt: Definieren Sie Ihr Projekt sehr genau

Eigenkapital, Kaufziel und Unvereinbarkeitsdreieck

Um Ihre Zeit nicht zu verschwenden, ist es wichtig, dass Sie Ihre Kriterien sehr genau festlegen.

Hier sind die drei Fragen, die Sie beantworten müssen, bevor Sie mit der Suche beginnen.

1. Wie viel Eigenkapital?
2. Was ist der Zweck des Kaufs?
3. Die für Sie wichtigen Kriterien

1. Das Eigenkapital bestimmt den Preis der Immobilie, die Sie kaufen können. 

Wenn Ihr persönlicher Beitrag 100.000 € beträgt, können Sie eine Wohnung mit einem Verkaufspreis von :

• 200.000 €, wenn Sie keine Arbeiten durchführen und die Wohnung nicht möblieren.
• 150.000 €, wenn Sie 25.000 € an Arbeiten und Möbeln durchführen.

Fazit: Da die spanische Bank nur 70% des Immobilienpreises finanziert, wird Ihr persönlicher Beitrag Ihr Budget bestimmen. Stürzen Sie sich nicht auf die Immobilienanzeigen, ohne Ihr Budget genau festgelegt zu haben.

2. Der Zweck des Kaufs

Mietinvestition oder Kauf eines Zweitwohnsitzes aus Gründen des Kulturerbes?

Rechnen Sie mit passiven Einkünften, einem positiven Cashflow, um Ihr Einkommen zu ergänzen?

Wie viel müssen Sie monatlich aus Ihren Mieteinnahmen verdienen, um in den Vorruhestand gehen zu können?

Viele unserer Kunden haben mit unserer Hilfe mehrere Wohnungen gekauft, um vor dem offiziellen Rentenalter in den Ruhestand gehen zu können. Wenn wir Ihr Ziel kennen, können wir unsere Arbeit in den Dienst Ihrer Ambitionen stellen.

3. Die für Sie wichtigen Kriterien

Einige Fragen, die Sie sich stellen sollten, um Ihr Projekt genau zu bestimmen :

• Die Mietrendite ist oft umgekehrt proportional zum Glamour des Viertels.
• Die Mietrendite ist oft umgekehrt proportional zur Wertsteigerung des Grundstücks (Anstieg der Immobilienpreise beim Verkauf).
• Ist es für Sie wichtig, in der Nähe von Universitäten zu kaufen? In der Nähe von Stränden? Öffentliche Verkehrsmittel?

Vierter Schritt: Gut kaufen

Bestimmen Sie genau, welche Kriterien für Sie wichtig sind.

Neue oder renovierungsbedürftige Wohnung? 

Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses hat viele Vorteile:

• Größerer Verhandlungsspielraum
• Erhebliche Wertsteigerung nach der Renovierung
• Machen Sie Ihre Immobilie attraktiver
• Qualitativ hochwertige Mieter finden
• Anpassung der Unterkunft an Ihre Erwartungen

Das Unvereinbarkeitsdreieck

Sie müssen eines der folgenden drei Kriterien opfern können:

• Mietrendite
• Standort
• Ästhetik

Eine rentable Immobilie, die gut gelegen und schön ist, wäre ideal. In der Realität muss man wissen, wie man eine rentable Immobilie kauft, die hübsch genug ist und in einem aufstrebenden Viertel liegt. Oder eine schöne Immobilie im Herzen des Stadtzentrums, die jedoch weniger rentabel ist. 

Erkenne dich selbst, wie Sokrates sagte. Was sind Ihre zwei wichtigsten Kriterien?

Die Suche nach dem perfekten Gut

Eine Wohnung in Spanien zu kaufen bedeutet, selbst zu suchen und sich beim Handeln begleiten zu lassen. 

Der klassische Weg führt über die folgenden zwei Schritte:  

1. Internetrecherche: idealista.com und alle anderen Immobilienseiten. Nach ein paar Monaten, in denen ich mir die Anzeigen angeschaut habe, aber nicht weitergekommen bin, habe ich mich entschieden, eine Immobilie zu kaufen, 
2.  Begleitung durch einen Immobilienfachmann : Lassen Sie sich von einem Experten begleiten, um Zeit zu sparen, wertvolle Ratschläge zu erhalten, die Einhaltung der Vorschriften zu überprüfen und böse Überraschungen zu vermeiden. 

Käufer möchten oft auf die Dienste eines Jägers verzichten, um keine Gebühren zahlen zu müssen. Wenn Sie mehrere Monate damit verbracht haben, sich Anzeigen auf idealista anzusehen, ohne Fortschritte zu machen, ist es besser, zu Schritt 2 überzugehen und sich unterstützen zu lassen.

Jeder Monat, der vergeht, ohne dass Sie kaufen, ist ein Monat, in dem Sie keine Mieteinnahmen erhalten. Denken Sie daran, dass Sie nach 6 Monaten, in denen Sie sich im Internet herumgetrieben haben, bereits mehrere tausend Euro an nicht erhaltenen Mieteinnahmen verloren haben. Ganz zu schweigen davon, dass ein guter Immobilienjäger Ihnen hilft, den Verkaufspreis aggressiv auszuhandeln, wobei er manchmal mehr als nur die Kosten für sein Honorar an den Käufer zurückzahlt. 

Fünfter Schritt: Das Kaufangebot

Drei Schritte, bei denen wir unsere Kunden Schritt für Schritt begleiten.

1. Ein Kaufangebot formulieren
2. Unterzeichnung des Kaufvertrags (spanisch: "Contrato de arras")
3. Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde ("escritura" auf Spanisch)

Lassen Sie uns diese drei Schritte im Einzelnen erläutern:

1. Angebot formulieren

• Schreiben des Kaufangebots
• Banküberweisung des "Señal" in der Größenordnung von 1.000 € bis 5.000 € in der Regel, um die Ernsthaftigkeit des Kaufangebots zu signalisieren.
• Wenn das Angebot angenommen wird, wird der Betrag vom Verkaufspreis abgezogen.
• Wenn das Angebot abgelehnt wird, wird der Betrag sofort zurückerstattet.

2. Unterzeichnung des Kaufvertrags - "contrato de arras".

• Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer, der die Bedingungen des Vertrags festlegt
• Ergänzung des finanziellen Vorschusses auf 10% des Immobilienwertes.
• "Arras penitenciales" :
  • Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die vorgestreckten Beträge. 
  • Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er dem Käufer das Doppelte der vorgestreckten Beträge zurückzahlen.

3. Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde - "escritura".

• Zahlung des Restbetrags
• Schlüsselübergabe

Sechster Schritt: Ihre Checkliste nach dem notariellen Verkauf

Nach dem Erwerb des Eigentums ist noch nicht alles fertig. Es sind noch einige Schritte erforderlich:  

• Energieverträge auf Ihren Namen laufen lassen: Strom, Wasser, Gas, etc.
• Den Eigentümerverwalter über den Eigentümerwechsel informieren
• Zahlung der mit der Transaktion verbundenen Steuern
• Eintragung des Kaufs im Eigentumsregister
• Beginnen Sie mit der Renovierung der Wohnung, dann mit der Dekoration oder der Einrichtung.
• Ihre Immobilie zu vermieten, wenn Sie Mieteinnahmen erzielen möchten.

Zusammenfassung - die Rückwärtsplanung Ihres spanischen Projekts

Wenn Sie die Schritte Ihres Kaufs in Spanien anhand einer klaren Rückwärtsplanung visualisieren möchten, lesen Sie bitte unseren Artikel zu diesem Thema.