Immobilienkredite in Spanien.

Das Wichtigste in Kürze

Die Suche nach einem Immobilienkredit ist der erste Schritt in Ihrem Projekt.

Die Suche nach Baufinanzierung ist die erster Schritt Ihres Immobilienkaufvorhabens in Spanien. Sie müssen sich darum kümmern noch bevor Sie mit Ihrer Recherche beginnen Wohnungen. Terreta Spain kann Sie bei der Suche nach einem Kredit begleiten und unterstützen und Ihnen helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden. Es wäre schade, nach einer Immobilie zum Verkauf zu suchen, ein echtes Schnäppchen zu finden und dann beim Abgeben eines Kaufangebots aus Angst, keinen Kredit zu erhalten, in Stress zu geraten. Vor allem in einem Land, in dem die Kreditverweigerungsklauseln kommen sehr häufig vor abgelehnt durch die Verkäufer. Ersparen Sie sich dies, indem Sie Ihre Finanzierung bestätigen bevor Sie mit Ihrer Recherche beginnen, wird es für Sie deutlich bequemer sein. In Spanien, mehr als die Hälfte der Immobilienverkäufe erfolgen ohne auf Bankfinanzierungen zurückgreifen zu müssen. Verkäufer haben daher keinen Grund, ein Angebot anzunehmen, das eine Klausel über die Nichtgewährung eines Kredits enthält.

Tipp von Terreta: Wenden Sie sich an mehrere Banken

Verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf einen einzigen Makler oder eine einzige Bank.

Haben Sie sich an einen einzigen Finanzmakler gewandt und sind Sie der Ansicht, dass dies ausreichend ist? Oder sprechen Sie mit einer einzigen Bank und sind Sie der Meinung, dass dies ausreichend ist?

Nein, das reicht nicht aus. Ein Kreditvermittler kann ebenso wie ein Bankangestellter gesundheitliche Probleme haben oder nicht verfügbar sein – dann kann Ihr Antrag blockiert werden. Verlassen Sie sich bei Ihrer Finanzierung niemals auf einen einzigen Ansprechpartner.

Wichtig: Bitte kontaktieren Sie mindestens drei Banken oderzwei Kreditvermittler.

Tipp von Terreta: Um meinen letzten Immobilienkredit zu erhalten, haben mehrere Banken meinen Antrag abgelehnt, bevor eine Bank schließlich zustimmte, meinen Kauf zu finanzieren. Und das ist kein Problem. Sie brauchen nicht die Zustimmung des gesamten Marktes: Ein einziges „Ja“ genügt, um Ihr Projekt zu verwirklichen. Jede Bank hat ihre eigene Kreditpolitik, ihre internen Kriterien und ihre Risikostrategie. Es geht nicht um die Qualität Ihrer Unterlagen, sondern darum, das richtige Institut zu finden. Wichtig ist daher, zur richtigen Zeit mit der richtigen Präsentation an die richtigen Türen zu klopfen. Und genau dabei unterstützt Sie Terreta.

Tipp von Terreta: Nutzen Sie einen „Avatar“

Bevor Sie sich an die erste Bank wenden, wählen Sie bitte eine Testimmobilie über Idealista aus

Ein häufiger Fehler besteht darin, sich an eine Bank zu wenden und lediglich zu erklären, dass Sie in Spanien kaufen möchten, ohne bereits eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst zu haben.

Warum?

Denn um eine Finanzierung zu simulieren, muss ein Banker in seiner Software zwingend konkrete Angaben machen, wie zum Beispiel:

• Genaue Adresse der Immobilie
• Preis der Immobilie
• Anzahl der Quadratmeter

Wie bereits erwähnt, ist es jedoch ratsam, sich an die Banken zu wenden , bevor Sie die ideale Immobilie gefunden haben.

Was ist also zu tun?

Es ist ganz einfach:

• Wählen Sie auf Idealista eine Immobilie aus, die Ihren Vorstellungen entspricht: Preis, Lage, Fläche, URL-Link, Fotos.

Mit diesen Informationen kann der Bankberater effizienter arbeiten und Ihnen eine verlässliche Antwort geben.

Das Ergebnis: Sie sparen Zeit und kommen bei Ihrem Projekt wesentlich effizienter voran.

Finanzierungsbedingungen für den Erwerb einer Immobilie in Spanien

Bitte beachten Sie, dass Sie nicht die gleichen Finanzierungsbedingungen erhalten, wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig oder „nicht ansässig”, d. h. nicht in Spanien steuerlich ansässig, sind. Welche Bankbedingungen gelten für Ihren Kredit, je nach Ihrem Profil?

Spanischer Steuerresident oder Nichtresident?

In Spanien steuerlich ansässig: 70 % bis 90 %

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, wird Ihnen eine Bank einen Kredit gewähren 70 % bis 80 % des Kaufpreises, wenn es sich um den Kauf einer Zweitwohnsitz oder Mietobjekt. Bei einem Hauptwohnsitz beträgt dieser Prozentsatz 80 % bis 90 % des Kaufpreises. Die Laufzeit des gewährten Kredits beträgt 15 bis 25 Jahre, bei einigen (seltenen) Banken wie der UCI-Bank (Union de Créditos Inmobiliarios), die Kredite mit dieser Laufzeit vergeben. Wie können Sie feststellen, ob Sie in Spanien steuerlich ansässig sind? Das ist ganz einfach. Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, bedeutet dies, dass Sie Ihre Steuern in Spanien zahlen und daher für das vergangene Jahr eine Einkommensteuererklärung (IRPF) haben (Einkommensteuer für natürliche Personen).

Nichtansässiger: 60% bis 70%.

Die spanischen Banken bezeichnen mit dem Begriff „Nichtansässiger„jede Person, deren steuerlicher Wohnsitz in einem anderen Land als Spanien liegt. Wenn Sie Ihre Einkommenssteuer in Frankreich, Belgien, Deutschland, der Schweiz oder irgendwo anders auf der Welt zahlen, gelten Sie somit als „Nichtansässiger„für spanische Banken. Ist es möglich, bei einer spanischen Bank einen Kredit zu erhalten, obwohl man „Nichtansässiger„? Ja, kein Problem. Wenn Sie NichtansässigerSie können einen Immobilienkredit bei einer spanischen Bank oder – unter bestimmten Voraussetzungen – bei einer Bank in Ihrem Steuerwohnsitzland aufnehmen. Falls Sie einen Immobilienkredit bei einer spanischen Bank aufnehmen möchten, gelten folgende Kreditbedingungen:

• Kreditlaufzeit: in der Regel 15 bis 20 Jahre. Bei der Bank UCI (Union de Créditos Inmobiliarios) können Sie auch einen Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren erhalten. Bitte beachten Sie: Diese Bank gewährt Ihnen einen Kredit mit dieser Laufzeit nur, wenn Sie angeben, dass es sich um den Kauf einer Zweitwohnung handelt. Wenn Sie von einer Mietinvestition sprechen, wird der Kredit abgelehnt. Es spricht nichts dagegen, von einer Zweitwohnung zu sprechen, auch wenn Sie die Immobilie später vermieten möchten.
• Finanzierung: 60 % bis 70 % des Kaufpreises.

Banken, die einen Immobilienkauf in Spanien finanzieren

Praktischer Tipp Nr. 2 von Terreta: Sichern Sie sich Ihre Finanzierung in Spanien oder, sofern Ihr Profil dies zulässt, in Ihrem Steuerwohnsitzland.

Sind Sie auf der Suche nach einer Finanzierung? In diesem Fall möchten Sie sicherlich wissen, welche Banken und Finanzmakler Sie bei der Finanzierung Ihres Kaufs in Spanien unterstützen können.

Szenario 1: Wenn Sie bereits über ein beträchtliches Vermögen verfügen

Wenn Sie über ein beträchtliches Immobilien- (oder Finanz-)Vermögen in Frankreich, Belgien, Deutschland oder Ihrem Steuerwohnsitzland verfügen, kann eine französische (oder auch belgische, schweizerische, deutsche oder luxemburgische) Bank bereit sein, den Erwerb einer Immobilie in Spanien über eine Fernbürgschaft oder eine Verpfändung von Vermögenswerten zu finanzieren. Hier ist ein französischer Makler, der solche Geschäfte abwickelt:

• • Naïm Kerkouche

    • Naïm ist Kreditvermittler und verfügt über fundierte Fachkenntnisse in etwas komplexeren Bereichen: Hauptwohnsitz, Mietinvestitionen, Vermögensfinanzierung oder komplexe Finanzkonstruktionen.

      Insbesondere kann er dazu beitragen, einen Kauf in Spanien von Frankreich aus zu finanzieren, indem er Sicherheiten nutzt, die auf das in Frankreich befindliche Vermögen bestellt werden.

      Beispielsweise:

      • eine Immobilie in Frankreich, die bereits abbezahlt oder nur geringfügig belastet ist;
      • eine Verpfändung von Finanzanlagen (Lebensversicherung, Wertpapierdepot, PEA, PER usw.);
      • eine Umschuldung, durch die Liquidität freigesetzt wird, die anschließend für einen Kauf im Ausland verwendet werden kann.

      Ein weiterer interessanter Ansatz:

      Bestimmte Vorhaben können nun über Crédit Logement geprüft werden, da das Unternehmen seit Sommer 2025 offiziell bestimmte Finanzierungen für Projekte in Spanien akzeptiert (siehe Artikel auf der Website von Crédit Logement).

• Weitere Makler, die solche Finanzierungen von Frankreich aus organisieren können:
  • Budgetlyss (insbesondere Anne Josz)
  • ConnectCredit

Wir haben auch belgische Kunden, deren Kauf in Spanien von der Banque de Luxembourg, nach dem gleichen Modell einer verlagertem Hypothekengarantie (auf eine belgische Immobilie).

Szenario 2: Wenn Sie nicht in Szenario 1 sind

Sollte Szenario 1 nicht möglich sein, befinden Sie sich in derselben Situation wie 99 % unserer Kunden, und wir werden einen Immobilienkredit direkt bei einer spanischen Bank beantragen. Es besteht kein Grund zur Sorge.

Spanische Banken, die Immobilienkredite an Gebietsansässige und Nicht-Gebietsansässige vergeben

CaixaBank HolaBank – Kontakt wird empfohlen

Wir empfehlen Ihnen, sich an Ana Soriano Hernández zu wenden, eine Bankberaterin in einer besonders kompetenten Filiale der CaixaBank. Diese Filiale betreut regelmäßig unsere Kunden bei der Immobilienfinanzierung in Spanien und bietet in der Regel sehr wettbewerbsfähige Finanzierungsbedingungen. Das Tüpfelchen auf dem i: Diese Bankfiliale finanziert sowohl ansässige als auch nicht ansässige Personen. Sie ist daher insbesondere für ausländische Käufer eine sehr gute Anlaufstelle. 📍 Kontaktdaten Ana Soriano Hernández 📧 aasoriano@caixabank.com 📞 +34 686 184 354 🏢 Av. del Puerto, 49 46021 València, Spanien

Beispiele für Immobilienkredite, die wir für unsere Kunden über CaixaBank HolaBank erhalten haben:

• Profil:Steuerlich in den USA ansässig, Einkünfte in USD
  Finanzierung:70 % des Kaufpreises
  Laufzeit:20 Jahre
  Zinssatz:3,20 % fest

• Profil:Steuerlich in Frankreich ansässig, Einkommen in EUR
  Finanzierung:70 % des Kaufpreises
  Laufzeit:20 Jahre
  Zinssatz:2,20 % fest (mit Zinsvergünstigungen)

Sabadell - aber nicht irgendeine Filiale: der Welcome Hub, die einzige Bank in Spanien, die vollständig auf Expatriates und internationale Kunden ausgerichtet ist. Die in Barcelona ansässige Einrichtung unterstützt Immobilienkäufe im ganzen Land.

ABANCA– Ich habe derzeit zwei Hypothekendarlehen bei dieser Bank. Obwohl sie im Ausland kaum bekannt ist, erweist sie sich insgesamt als sehr effizient und reaktionsschnell. Sie hat kürzlich die Targobank (Tomamos Impulso) übernommen, die zuvor im Besitz des Crédit Mutuel war.

Banco Santander – Spaniens größte Bank: Wenn Sie unter 35 Jahre alt sind, sollten Sie sich deren „Hipoteca Joven“ ansehen. BBVA – zweitgrößte Bank Spaniens.

• • Bankinter

• • iberCaja

• • Kutxabank

• • HSBC

• • CIC Iberbanco

Die einzige Bank, die Hypothekenkredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren (!) vergibt, während die anderen Banken Nichtansässige in der Regel mit 15 bis 20 Jahren finanzieren:

• • Banco UCI (Tochtergesellschaft von BNP Paribas und Banco Santander)

Achtung: Sprechen Sie mit dieser Bank nicht über Investitionen! Sprechen Sie über den Kauf eines "Zweitwohnsitzes", da sie sonst ihre Türen schließen werden.

(Kostenlose) Immobilienkreditvermittler:

Diese Finanzierungsmakler sind für den Kunden „kostenlos“, da sie von der Bank vergütet werden.

• • Gibobs.com
  • Idealista Hipotecas
  • iAhorro.com
  • Helloteca

Immobilienkreditvermittler (kostenpflichtig):

Diese Finanzvermittler werden direkt vom Kunden vergütet. Dieses Modell ermöglicht es ihnen, völlig unabhängig von den Banken zu handeln, da sie keinen Anreiz haben, diejenigen Banken zu bevorzugen, die die höchste Provision zahlen. In der Praxis führt dies in der Regel zu wettbewerbsfähigeren Finanzierungsbedingungen, da ihr Ziel tatsächlich darin besteht, die beste Lösung für den Kunden zu finden und nicht die für sie selbst lukrativste.

• • Lluis Coma Donat – Französischsprachiger Kreditvermittler

    Stärken:

    • Ausgeprägte Fähigkeit, Finanzierungen für komplexe Projekte zu sichern.

    • Erfahrung mit nicht ansässigen Profilen.

    • Hohe Flexibilität hinsichtlich internationaler Profile und Umsatzwährungen.

    Funktionsweise:

    • Der erste Anruf ist kostenlos und beinhaltet eine Machbarkeitsstudie.

    • Es besteht die Möglichkeit einer vorläufigen Finanzierungsprüfung, um den potenziell verfügbaren Darlehensbetrag vor einem Kaufangebot zu ermitteln.

    Honorare:

    • 500 € Anzahlung, falls der Kunde nach der ersten Prüfung beschließt, fortzufahren.

    • Endgültige Gebühren: 1 % des finanzierten Betrags, mindestens jedoch 2.500 €.

    • Die im Voraus gezahlten 500 € werden von den endgültigen Honoraren abgezogen.

    Finanzierungskapazität:

    • Finanziert auch Immobilien zu moderaten Preisen.

    • Aktuelles Beispiel: Gewährung eines Kredits in Höhe von 55.000 € (70 % einer Immobilie im Wert von 78.000 €) für einen nicht ansässigen Käufer.

    Währungen:

    • Keine besonderen Einschränkungen: Finanzierung unabhängig von der Währung, in der die Einnahmen erzielt werden, möglich (vorbehaltlich der Zustimmung der Bank).

    Gesprochene Sprachen:

    • Französisch

    • Katalanisch

    • Spanisch

    • Englisch

    Kontaktdaten von Lluis Coma Donat: info@mejorinteres.es oder WhatsApp +34 619 58 78 58

    Beispiel für eine Finanzierung, die für einen Kunden von Terreta erzielt wurde

    (Vermittelt durch Lluis Coma)

    Profil des Käufers

    • 27 Jahre

    • Steuerlich in Frankreich ansässig, wohnhaft in Paris

    Immobilienprojekt

    • Erwerb einer Wohnung in Valencia (Spanien)

    • Kaufpreis: 150.000 €

    Erreichte Finanzierungsbedingungen

    • Finanzierter Betrag: 70 % des Kaufpreises

    • Kreditlaufzeit: 25 Jahre

    • Zinssatz: 2,85 % fest

    • Monatliche Rate: 490 €

    Dieses Beispiel veranschaulicht die Möglichkeit, in Spanien eine Finanzierung für junge Nicht-Residenten zu attraktiven und sicheren Konditionen zu strukturieren.

• • Englischsprachiger Finanzierungsmakler: MortgageDirect

• • Spanischsprachiger Finanzmakler: Rafael Espejo Pujol-Busquets

  • Spanischsprachiger Finanzierungsmakler: Operfin Finanzdienstleistungen.

Anmerkung von Geoffroy : Was Operfin betrifft, habe ich sie hinzugefügt, da sie einen unserer Kunden – einen 29-jährigen, in Spanien steuerlich ansässigen Kunden – im März 2026 zu 94 % des Immobilienpreises finanziert haben, mit einem festen Zinssatz von 2,80 % und einer Laufzeit von 30 Jahren. Gebühren: 4.000 € (auf Maklergebühren für Finanzierungen wird keine Mehrwertsteuer erhoben). Diese Konditionen sind hervorragend für jemanden, der eine maximale Hebelwirkung anstrebt. Man kann zwar bessere Zinssätze erhalten, jedoch mit einem geringeren Finanzierungsanteil.

Praktischer Tipp Nr. 3 von Terreta: Stellen Sie Ihren Kauf eher als Zweitwohnsitz denn als Mietinvestition dar. Banken bieten in solchen Fällen oft günstigere Konditionen an.

Es ist besser, vom Kauf eines Zweitwohnsitz anstatt zu sagen, dass Sie ein Mietinvestition. Tatsächlich weigern sich manche Banken, ein „ „Investition“. Selbst wenn sie Ihnen einen Kredit gewähren, werden sie Ihnen nicht so günstige Bedingungen bieten wie beim Kauf eines Zweitwohnsitzes: niedrigere Zinssätze, kürzere Laufzeiten. Sie riskieren nichts, wenn Sie von einem Zweitwohnsitz sprechen, denn sobald der Immobilienkredit bewilligt ist, werden die Banken nicht mehr prüfen, ob Sie die Immobilie vermieten.

Sollten Sie einen Immobilienkredit in Spanien aufnehmen oder eine Finanzierung in dem Land suchen, in dem Sie steuerlich ansässig sind?

Die Aufnahme eines Immobilienkredits in Ihrem Land ist möglich (unter bestimmten Bedingungen).

Es ist möglich, einen Immobilienkredit in Ihrem Land des steuerlichen Wohnsitzes um Ihren Kauf in Spanien zu finanzieren. Diese Option steht jedoch nicht jedem offen. Tatsächlich wird Ihnen diese Möglichkeit nur dann angeboten, wenn Sie über ein beträchtliches Finanz- oder Immobilienvermögen verfügen. Eine Bank in Ihrem Land wird Sie bitten, ihr solide Sicherheiten für Ihr Vermögen zu stellen in Ihrem Wohnsitzland. Zum Beispiel: eine schuldenfreier Hauptwohnsitz (oder stark getilgt), auf die eine Bank eine unangemessene Hypothek aufnehmen könnte, oder auch die Verpfändung einer Lebensversicherung, von einem Wertpapierkonto, eines PER, eines PEA, oder die Verpfändung anderer Vermögenswerte, die sich in Ihrem Besitz befinden.

Warum wird eine Bank in Ihrem Land einen Kauf in Spanien nur unter diesen Bedingungen finanzieren?

Eine Bank in dem Land, in dem Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz haben, kann keine hypothekarische Sicherheit für eine Immobilie in Spanien stellen. Sie wird daher Sicherheiten benötigen, die sich auf nationalem Boden befinden. Dies wird als "verlagerte Sicherheiten" bezeichnet.

Wie funktioniert ein Immobilienkredit in Spanien?

Für spanische Steuerzahler ist es recht einfach: 70% bis 80% des Preises der Immobilie für den Kauf eines Zweitwohnsitzes oder einer Mietinvestition und 80% bis 90% für den Kauf eines Hauptwohnsitzes. Für Nichtansässige ist es üblich, eine Finanzierung von 60% bis 70% des Immobilienpreises zu erhalten. Von diesen beiden Optionen ist die häufigste 70%, was eine gute Nachricht ist.

Ausländische Käufer können einen Immobilienkredit bei einer spanischen Bank aufnehmen.

Spanische Banken gewähren Immobilienkredite an ausländische Käufer, ob sie nun Auswanderer in Spanien ansässig und somit in Spanien steuerlich ansässig sind, oder dass sie Nichtansässige spanischen Steuerbehörden. Einige Ausnahmen sind zu beachten: Wenn Sie in einem Land außerhalb der Europäischen Union steuerlich ansässig sind, wenn Ihre Die Einnahmen lauten nicht auf Euro… werden viele spanische Banken es ablehnen, Ihren Antrag zu prüfen. Wenn Sie in einem weit entfernten Land (Amerika, Afrika, Asien, Naher Osten) steuerlich ansässig sind, werden Ihnen viele spanische Banken einfach keinen Immobilienkredit gewähren. Sie müssen ohne Kredit kaufen.

Kreditlaufzeit: 1 bis 3 Monate

Unser Rat: Kontaktieren Sie Banken, bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, da es in der Regel 2 bis 3 Monate dauert, bis Sie eine Finanzierung erhalten. Im Minimum (aber verlassen Sie sich nicht darauf) dauert es 1 Monat. Die Fristen hängen insbesondere von der Reaktionsfähigkeit der Risikoabteilungen der Banken ab. Dies ermöglicht es Ihnen, alle Belege zusammenzustellen und Ihren Antrag vorab zu prüfen. Das ist von entscheidender Bedeutung, denn die Suche nach Finanzmitteln ist diedie längste Etappe in Ihrem Kaufprozess. Kommen Sie bei der Suche nach einem Immobilienkredit schnell voran, denn in Spanien lehnen die meisten Verkäufer Klauseln über die "Nichtbewilligung des Kredits" ab. Wenn Sie ein Angebot machen, ist es also endgültig.

Was passiert, wenn ein Kredit abgelehnt wird?

Wenn Sie Ihre Finanzierung nicht erhalten, verlieren Sie in der Regel 10% des Kaufpreises, die Sie dem Verkäufer für die Reservierung der Immobilie als Anzahlung oder "Arras" auf Spanisch zahlen. Warum ist das so? Weil in den meisten Regionen Spaniens die "Nicht-Kreditklausel" vom Verkäufer systematisch abgelehnt wird. Sie können immer versuchen, ein Angebot mit dieser Klausel abzugeben, aber die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass Ihr Angebot einfach nicht beachtet wird. Es gibt daher kein Kaufangebot, wenn nicht sichergestellt ist, dass die Finanzierung gesichert ist. Befolgen Sie also unseren Rat: Starten Sie Ihre Suche nach einer Finanzierung so bald wie möglich, noch bevor Sie Ihre zukünftige Wohnung gefunden haben. So können Sie nach Objekten suchen, die Ihrem Budget und Ihrer Eigenkapitalausstattung entsprechen.

Wie viel Prozent des Immobilienpreises finanziert die Bank?

Spanische Banken finanzieren einen mehr oder weniger hohen Prozentsatz der Kosten für Ihren Immobilienkauf, je nach Ihrem Steuerwohnsitzland. Der Prozentsatz des Preises der Immobilie, der von einer spanischen Bank finanziert wird, ist wie folgt:

• • 60% bis 70% des Preises der Immobilie (oder der " tasación") für nicht in Spanien steuerlich ansässige Personen, die jedoch in der EU steuerlich ansässig sind.

• • 50% des Preises der Immobilie für Nichtansässige, deren Einkommen nicht auf Euro lautet oder die steuerlich außerhalb der Europäischen Union ansässig sind.

• • 70% bis 80% für in Spanien steuerlich ansässige Personen (einschließlich in Spanien lebende Ausländer)

Für spanische Steuerzahler gibt es noch einen weiteren Fall: den Kauf eines Hauptwohnsitzes. In diesem Fall wird eine Bank 80% bis 90% des Preises der Immobilie finanzieren.

Der Zinssatz

Der von den spanischen Banken gewährte Zinssatz ist für Nichtansässige etwas höher. Der von den Banken praktizierte Unterschied gegenüber den in Spanien steuerlich Ansässigen liegt bei 1%. Wenn Sie die aktuellen Zinssätze erfahren möchten, besuchen Sie die Hypothekenvergleich von Idealista.

Terreta's Rat zu den Zinssätzen

Viele Anleger sind vom Zinssatz besessen, obwohl der Unterschied in der Monatsrate zwischen einem 1% höheren und einem 1% niedrigeren Zinssatz oft sehr gering ist. Messen Sie dem Zinssatz nicht zu viel Bedeutung bei, sollten Sie dessen Bedeutung sachlich relativieren. Um dies zu veranschaulichen, betrachten wir den Unterschied zwischen einem Kredit zu 4%, 5% und 6% bei einer Laufzeit von 20 Jahren:

• • 100.000 € zu 4% Zinssatz über 20 Jahre = 606 € Monatsrate

• • 100.000 € zu 5% Zinssatz über 20 Jahre = 660 € Monatsrate

• • 100.000 € zu 6% Zinssatz über 20 Jahre = 716 € Monatsrate

Mit anderen Worten: 1% Zinsunterschied führt zu einem Unterschied von nur 50€ bei Ihrer Monatsrate. Es ist normal, nach dem besten Zinssatz zu suchen, aber machen Sie es nicht zur Besessenheit. Für Ihren Cashflow maximieren, ist es besser, sich eine Kredit mit längerer Laufzeitals den Zinssatz leicht zu senken. Dies wird durch eine neue Illustration bewiesen:

• • 100.000 € zu 5% Zinssatz über 20 Jahre = 660 € Monatsrate

• • 100.000 € zu 5% Zinssatz über 30 Jahre = 537 € Monatsrate

Im Hinblick auf den Cashflow ist es am interessantesten, die Laufzeit zu verlängern. Probieren Sie es mit dem Rechner von HelpMyCash aus.

Fester oder variabler Zinssatz?

Spanische Banken bieten fast immer beide Optionen an, aber einige Banken können manchmal aufhören, feste Zinssätze anzubieten und nur noch variable Zinssätze anbieten. Dies ist insbesondere in Zeiten starker Zinsänderungen der Fall.

Die Kreditlaufzeit

Die allgemeinen Regeln sind wie folgt:

• • 15 bis 20 Jahre für einen Nichtansässigen

• • 20 bis 25 Jahre für einen spanischen Steuerinländer

• • 30 Jahre bei einer Bank, mit der wir zusammenarbeiten, auch für Nichtansässige

Wenn Sie einen Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren wünschen, wenden Sie sich bitte an die UCI-Bank (Union de Créditos Inmobiliarios). Achtung : Bitte geben Sie an, dass es sich bei Ihrem Vorhaben um den Kauf einer Zweitwohnsitz. Wenn Sie sagen, dass es sich um einen Mietinvestition, werden sie Ihnen keinen Kredit gewähren. Der Tipp : Nichts hindert Sie daran, anzugeben, dass es sich um den Kauf einer Zweitwohnung handelt, um diese letztendlich als Mietobjekt zu nutzen. Die Banken überprüfen nach dem Kauf nicht, wozu die Immobilie genutzt wird.

Bereiten Sie Ihren Antrag gut vor

Die Erstellung eines soliden Dossiers ist für den Erhalt eines Darlehens von entscheidender Bedeutung. Die spanischen Banken gehen von einer maximalen Verschuldungsquote von 33% aus, es sei denn, der verbleibende Lebensunterhalt ist erheblich. Um bei der Suche nach einer Finanzierung effizient und schnell zu sein, ist es wichtig, dass Sie alle notwendigen Dokumente im Voraus zusammenstellen. Nachweis der Herkunft des Eigenkapitals

• • Der Eigenbeitrag ist ein Schlüsselelement

Da die Bank Ihnen in der Regel nur 70% des Preises der Immobilie finanziert, muss Ihr persönlicher Beitrag in der Regel 50% der Gesamtkosten des Projekts betragen. Sie müssen 30% des Preises der Immobilie einplanen, aber auch die Kosten für den Notar, den Makler, die Arbeiten und die Möbel, wenn es welche gibt. Insgesamt ist es ratsam, davon auszugehen, dass Ihr Beitrag 50% der Gesamtkosten des Projekts ausmachen wird. Da die Höhe der Einlage wichtig ist, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass eine spanische Bank oder ein Notar von Ihnen verlangen wird, die Herkunft dieser Eigenmittel zu belegen. Seien Sie also bereit zu erklären, dass es sich um Ihre Ersparnisse aus Ihrer Arbeit oder um eine Erbschaft handelt. Das Ziel ist die Bekämpfung von Geldwäsche. Erhalten Sie Ihre NIE

• • Die Ausländeridentifikationsnummer: ein notwendiger Schritt

Der Besitz einer NIE ist für viele Amtshandlungen in Spanien erforderlich. Dies ist insbesondere für den Kauf von Immobilien erforderlich, aber auch für die Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Wenn Sie also noch keine NIE-Nummer haben, Lesen Sie unseren umfassenden Leitfaden zu diesem Thema, in dem erklärt wird, wie Sie es erhalten und zu welchem Preis. Übersichtstabelle: Immobilienkredite in Spanien

Merkmale des Darlehens	Steuerlich in Spanien ansässig	Nichtansässig
Prozentsatz der Finanzierung	Bis zu 80 %.	Zwischen 60 und 70 %.
Art des Zinssatzes	Variabel oder fest	Variabel oder fest
Kreditrate	Marktzins	Aufschlag
Laufzeit des Darlehens	20 bis 30 Jahre (Standard)	15 bis 20 Jahre (Standard)Möglichkeit 30 Jahre (selten)
NIE-Nummer	Obligatorisch	Obligatorisch

Erforderliche Dokumente für einen Darlehensantrag in Spanien

Liste der Dokumente - Kurzfassung

Die Liste der von den spanischen Banken angeforderten Dokumente umfasst :

• • Nachweis der Identität und des Familienstandes.

• • Einkommens- und Beschäftigungsnachweise.

• • Bankauszüge.

• • Nachweis der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, falls zutreffend.

• • Nachweis des Wohnsitzes.

• • Zustand des Immobilienvermögens.

• • Einzelheiten zum Eigenbeitrag.

• • Ausländische Identifikationsnummer (NIE).

Liste der Dokumente - Original und ausführliche Version

Auf Spanisch und in einer ausführlicheren Version sind hier die Dokumente, die die spanischen Banken zur Prüfung Ihres Antrags verlangen werden:

• • "NIE" = Ihre Ausländeridentifikationsnummer(lesen Sie unseren umfassenden Leitfaden zu diesem Thema)

• • "IRPF" oder auch "Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas" = Erklärungen Ihres Jahreseinkommens. Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, die Steuererklärung des Landes, in dem Sie steuerlich ansässig sind. Viele Banken verlangen die letzten 2 Jahre.

• • "IRNR" oder "modelo 210" oder "Impuestos pagados en España de este año por los alquileres recibidos" = Erklärungen über Ihre Mieteinnahmen in Spanien, falls Sie solche haben.

• • "Contratos de alquiler de las viviendas en España" = Mietverträge, wenn Sie bereits Mieter in Spanien haben.

• • "Extracto 6 meses de la cuenta donde reciben los alquileres" = Auszug aus Ihren Bankkonten über 6 Monate, in denen Sie die Mieteinnahmen aus den Wohnungen, die Sie in Spanien besitzen, erhalten.

• • "Extracto bancario de 6 meses en el que se acrediten los ingresos" = Bankauszüge der letzten 6 Monate des Kontos, auf das Sie Ihr Gehalt oder Ihr Einkommen erhalten.

• • "Informe de crédito en su país de origen" oder auch "Credit report" = Dokument aus dem Steuerland Ihres Wohnsitzes, das belegt, dass Sie keine offenen Rückzahlungsprobleme haben; in Frankreich sind dies z. B. FCC (Fichier Central des Chèques) und FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers); wie erhalten Sie FICP und FCC? Gehen Sie auf die Website der Banque de France.

• • "Contrato de alquiler de la vivienda y las dos últimas mensualidades pagadas" = Mietvertrag für die Wohnung, die Sie als Hauptwohnsitz vermieten (wenn Sie Mieter und nicht Eigentümer sind) und die letzten beiden Mietquittungen.

• • "Contrato de arras de la vivienda que compran" = Kaufvertrag für die Immobilie, die Sie in Spanien kaufen.

• • "2 últimas declaraciones de la renta" = Ihre letzten beiden Einkommenssteuerbescheide in Spanien (falls vorhanden) und in dem Land, in dem Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz haben.

• • "3 últimas nóminas y Contrato Laboral" = 3 letzte Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag (wenn Sie Arbeitnehmer sind).

• • "Impuestos pagados (IVAs) (modelo 390 resumen)" = Jahressteuerformulare und Steuerberichte, Gewinn- und Verlustrechnungen, Jahresbilanzen Ihres Unternehmens (wenn Sie ein Unternehmer sind).

• • "Vida Laboral" = Ihr Lebenslauf (Curriculum Vitae), um Ihren beruflichen Werdegang zu demonstrieren.

• • "Último recibo prestamos" = letzte Quittungen für Ihre laufenden Kredite.

• • "Detalle de propiedades (Dirección, porcentaje de titularidad, valor estimado y si está libre de cargas o tiene hipoteca)" oder auch "propiedades: descripción, valor aproximado, deuda, ingresos mensuales si los hubiera" = Einzelheiten zu den Immobilien, die Sie bereits besitzen: Adressen, prozentuale Eigentumsanteile (100%, wenn Sie Eigentümer sind, 50%, wenn Sie z.B. mit Ihrer Frau, Ihrem Mann, Ihrer Schwester zu gleichen Teilen Miteigentümer sind), geschätzter Wert der Immobilien und Informationen über laufende Hypotheken, die mit diesen Immobilien verbunden sind. Wenn es sich um Mietinvestitionen handelt, geben Sie bitte die Mieteinnahmen aus diesen Immobilien an.

• • "nota simple" = wenn Sie bereits Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind, die "nota simple" für diese Immobilien. Sie können diese auf der Website der Registradores erhalten.

• • "Detalles de las deudas: para qué son, por favor envíe el último reembolso mensual" = Einzelheiten zu Ihren Schulden: worum es sich handelt, senden Sie den Nachweis der letzten monatlichen Rückzahlung und warum nicht den Tilgungsplan, aus dem die bereits geleisteten und die noch zu leistenden Rückzahlungen hervorgehen.

• • "Ahorros e inversiones: último extracto con su nombre y detalles del producto" = Nachweis Ihrer Ersparnisse und Investitionen: letzter Kontoauszug mit Ihrem Namen und Produktdetails, um Ihre Ersparnisse und Liquidität zu belegen.

Beispiel für eine Checkliste der von Targobank angeforderten Dokumente

Nicht alle Banken verlangen dieselben Nachweise. Um einen konkreten Überblick darüber zu erhalten, was eine Bank verlangt, Hier ist das PDF, das die Targobank ihren französischen Kunden zur Verfügung stellt.

Wie hoch ist der Zinssatz in Spanien?

Durchschnittliche beobachtete Zinssätze: 2% bis 6%.

Die Zinssätze in Spanien liegen in der Regel zwischen 2% und 6%, bei Laufzeiten von 15 bis 30 Jahren, je nach Käuferprofil. Dies hängt stark von der Entwicklung der Zinssätze und der Preispolitik der Banken im Laufe des Jahres ab. Es ist üblich, dass Banken für denselben Käufer sehr unterschiedliche Angebote in Bezug auf Zinssatz und Laufzeit machen. Denken Sie also daran, mehrere Banken zu kontaktieren, um den besten Zinssatz zu erhalten. Zu den Kriterien, die von den Banken berücksichtigt werden, gehören das Land des steuerlichen Wohnsitzes, der Status des Arbeitnehmers (Arbeitnehmer oder Selbständiger) und die Art des Projekts (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Mietinvestition). Um die aktuellen Zinssätze zu erfahren, empfehlen wir Ihnen, verschiedene Banken zu kontaktieren, um Darlehensangebote zu erhalten. Sie können auch den Zinsvergleicher von Idealista nutzen (Klicken Sie hier).

Durchschnittlicher Zinssatz im Jahr 2025: 2% bis 4%.

Zwischen 1991 und 2023 schwankten die durchschnittlichen Zinssätze für Immobilienkredite in Spanien zwischen 1,50% und 17%. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Zinssatz bei 2% bis 4% für Laufzeiten von 15 bis 25 Jahren. Dies hängt vom Land des steuerlichen Wohnsitzes des Käufers und der Qualität seiner Unterlagen ab.

Graphik zur Entwicklung der Zinssätze für Immobilienkredite - 1991 bis 2025

Seit März 2022 ist ein Anstieg der Zinsen zu verzeichnen. Wenn wir den Zeitraum 2013-2022, in dem die Zinssätze historisch niedrig waren, außer Acht lassen, sind die aktuellen Zinssätze wieder auf dem normalen Niveau, das im Zeitraum 2000-2013 beobachtet wurde. Im Jahr 2025 sind die Zinssätze der spanischen Banken für Immobilienkredite in Spanien mit rund 3 % ausgezeichnet.

Welche Bank finanziert Kunden mit Wohnsitz in Katar, deren Einkommen in Katar-Rial angegeben ist?

👉 Gute Nachrichten: Die Banco Sabadell und die UCI bieten Finanzierungen für Kunden mit Wohnsitz in Katar an, auch wenn deren Einkünfte in katarischen Riyal ausgewiesen sind.
Dagegen scheint die CaixaBank keine Finanzierungsmöglichkeiten für Einnahmen in Katar-Rial anzubieten.

FAQ – Immobilienkredit in Spanien

Kann man als Ausländer in Spanien einen Immobilienkredit erhalten?

Ja. Spanische Banken gewähren ausländischen Käufern Immobilienkredite, unabhängig davon, ob diese in Spanien steuerlich ansässig sind oder nicht. Die Bedingungen hängen in erster Linie vom Einkommensniveau, der beruflichen Stabilität und der Höhe der Eigenkapitalbeteiligung ab.

Kann man als Nichtansässiger in Spanien einen Immobilienkredit erhalten?

Ja. Nichtansässige können bei spanischen Banken einen Immobilienkredit erhalten. Die Finanzierung ist jedoch in der Regel auf 60 % bis 70 % des Immobilienwerts begrenzt, während sie für Ansässige bei etwa 80 % liegt.

Wie hoch muss die Eigenkapitalbeteiligung sein, um eine Immobilie in Spanien zu erwerben?

Für einen nicht ansässigen Käufer aus dem Ausland sind in der Regel etwa 30 % bis 40 % des Immobilienpreises einzuplanen, zu denen noch 10 % bis 15 % an Kaufnebenkosten hinzukommen. Insgesamt wird oft empfohlen, etwa 40 % bis 50 % des Gesamtbudgets zur Verfügung zu haben.

Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Die Erwerbskosten belaufen sich in der Regel auf 10 % bis 15 % des Kaufpreises. Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer, Notarkosten, die Eintragung ins Grundbuch sowie gegebenenfalls Rechtskosten.

Welchen Prozentsatz des Kaufpreises finanziert eine Bank in Spanien?

Die Finanzierung hängt vom Profil des Käufers ab. Steuerlich in Spanien ansässige Personen können etwa 70 % bis 80 % des Immobilienpreises finanzieren lassen. Nicht in der EU ansässige Personen erhalten in der Regel 60 % bis 70 %. Einkünfte außerhalb der Eurozone können unter Umständen zu 50 % bis 60 % finanziert werden. Die Bank stützt sich in der Regel auf den Gutachtenwert der Immobilie.

Wie lange läuft ein Immobilienkredit in Spanien?

Die Kreditlaufzeiten variieren je nach Profil des Kreditnehmers. Gebietsansässige können Kredite mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren erhalten. Für Gebietsfremde liegt die Laufzeit in der Regel zwischen 15 und 25 Jahren. Das Alter des Kreditnehmers bei Ablauf der Kreditlaufzeit wird ebenfalls berücksichtigt.

Welche Arten von Zinssätzen gibt es für einen Immobilienkredit in Spanien?

Immobilienkredite in Spanien können einen festen Zinssatz, einen an den Euribor gebundenen variablen Zinssatz oder einen gemischten Zinssatz mit einer anfänglichen Festzinsphase und einem anschließenden variablen Zinssatz haben.

Sind die Zinssätze für Nichtansässige höher?

Ja. Banken wenden bei Nichtansässigen oft einen etwas höheren Zinssatz an, da das wahrgenommene Risiko als höher eingeschätzt wird.

Welches Einkommen ist erforderlich, um in Spanien einen Immobilienkredit zu erhalten?

Banken wenden in der Regel eine Bonitätsregel an, wonach die monatliche Kreditrate etwa 30 % bis 35 % des Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten darf.

Kann man in Spanien mit einem ausländischen Einkommen einen Immobilienkredit erhalten?

Ja. Spanische Banken akzeptieren Einkünfte aus anderen Ländern, sofern diese stabil, nachweisbar und gut dokumentiert sind.

Welche Unterlagen sind für die Beantragung eines Immobilienkredits in Spanien erforderlich?

In der Regel werden folgende Unterlagen verlangt: ein Personalausweis oder Reisepass, die NIE (Ausländeridentifikationsnummer), aktuelle Kontoauszüge, Steuererklärungen, Einkommensnachweise sowie der Arbeitsvertrag oder die Jahresabschlüsse für Selbstständige.

Was ist die NIE-Nummer und wozu dient sie?

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine Steueridentifikationsnummer, die Ausländern in Spanien zugewiesen wird. Sie ist unerlässlich, um eine Immobilie zu erwerben, ein Bankkonto zu eröffnen und einen Kreditvertrag abzuschließen.

Wie lange dauert es, bis man in Spanien einen Immobilienkredit erhält?

Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für einen Immobilienkredit in Spanien beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Wochen, je nach Bank und Komplexität des Antrags.

Was ist eine Wertermittlung in Spanien?

Die „tasación“ ist die offizielle Wertermittlung der Immobilie durch einen zugelassenen Sachverständigen. Sie ermöglicht es der Bank, den Wert der Immobilie zu ermitteln, bevor sie die Finanzierung gewährt.

Finanziert die Bank den Kaufpreis der Immobilie oder den Schätzwert?

Die Bank stützt sich in der Regel auf den niedrigeren Wert aus dem Kaufpreis der Immobilie und dem vom Immobiliengutachter ermittelten Schätzwert.

Kann man in Spanien mit einer Bank aus seinem Heimatland einkaufen?

Das ist möglich, kommt jedoch relativ selten vor. Die ausländische Bank verlangt häufig Sicherheiten, die sich im Wohnsitzland des Kreditnehmers befinden.

Kann man eine Zweitwohnung in Spanien mit einem Kredit finanzieren?

Ja. Die meisten ausländischen Käufer nehmen einen Immobilienkredit in Anspruch, um eine Zweitwohnung oder eine Mietimmobilie in Spanien zu finanzieren.

Kann man sein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Ja. Eine vorzeitige Rückzahlung ist in Spanien zulässig, es können jedoch je nach den Bedingungen des Darlehensvertrags Gebühren anfallen.

Kann man in Spanien als Selbstständiger einen Immobilienkredit erhalten?

Ja. Banken finanzieren Selbstständige, verlangen jedoch in der Regel mehrere Jahre mit stabilen Einkünften sowie Finanzbilanzen.

Kann man in Spanien nach dem 60. Lebensjahr einen Immobilienkredit erhalten?

Ja. Allerdings ist die Laufzeit des Darlehens oft kürzer, da die Banken ein Höchstalter für das Ende der Rückzahlung festlegen.

Muss man in Spanien ein Bankkonto eröffnen, um einen Kredit zu erhalten?

Ja. In den meisten Fällen verlangt die Bank die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien, um die mit dem Kredit verbundenen Abbuchungen abzuwickeln.

Gibt es in Spanien eine aufschiebende Kreditklausel?

Sie existiert zwar, ist jedoch weniger systematisch als in einigen anderen europäischen Ländern. Es ist daher ratsam, die eigene Finanzierungsfähigkeit zu prüfen, bevor man ein Kaufangebot abgibt.

Kann man einen Makler beauftragen, um in Spanien einen Immobilienkredit zu erhalten?

Ja. Ein Kreditvermittler kann die Angebote verschiedener Banken vergleichen und den Kreditnehmer bei der Zusammenstellung seiner Unterlagen unterstützen.

Kann man in Spanien eine Immobilie ohne Bankfinanzierung erwerben?

Ja. Manche ausländische Käufer entscheiden sich für eine Barzahlung, um die Immobilientransaktion zu vereinfachen.

Warum sollte man seine Finanzierung regeln, bevor man sich nach einer Immobilie in Spanien umsieht?

Durch die Vorbereitung der Finanzierung können Sie Ihre tatsächliche Kaufkraft ermitteln, Verkäufern Sicherheit geben und den Kaufprozess der Immobilie beschleunigen.