Quand on compare les grandes villes françaises et espagnoles sous l’angle du rendement locatif brut, le verdict est sans appel : l’Espagne bat la France par K.O.
Dans ce classement des 20 villes les plus rentables France et Espagne confondues, les villes espagnoles dominent massivement le haut du tableau. Le signal le plus fort : 9 des 10 premières villes sont espagnoles. Une seule ville française parvient à se glisser dans le Top 10 : Marseille.
sont espagnoles
dans le Top 10
Murcia
Cette domination espagnole s’explique par une combinaison très favorable aux investisseurs : des prix au mètre carré encore accessibles dans plusieurs grandes villes, une forte tension locative, une démographie dynamique et des loyers en progression.
9 villes espagnoles occupent les 9 premières places. Marseille sauve l’honneur côté français à la 10e position.
| # | Ville | Prix /m² | Loyer /m² | Rdt brut | Évol prix | Évol loyers |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 🇪🇸 Murcia top 10 |
1 600 € | 9,5 € | 7,1 % | +8 % | +10 % |
| 2 | 🇪🇸 Zaragoza top 10 |
1 900 € | 10,5 € | 6,6 % | +6 % | +8 % |
| 3 | 3 309 € | 17,7 € | 6,4 % | +12/+14 % | +7/+8 % | |
| 4 | 🇪🇸 Alicante top 10 |
2 600 € | 13,5 € | 6,2 % | +10 % | +12 % |
| 5 | 🇪🇸 Sevilla top 10 |
2 740 € | 13,1 € | 5,7 % | +9/+10 % | +6 % |
| 6 | 🇪🇸 Málaga top 10 |
3 600 € | 17,0 € | 5,7 % | +12 % | +14 % |
| 7 | 🇪🇸 Bilbao top 10 |
3 300 € | 14,5 € | 5,3 % | +5 % | +7 % |
| 8 | 🇪🇸 Palma top 10 |
4 200 € | 18,5 € | 5,3 % | +9 % | +11 % |
| 9 | 🇪🇸 Barcelona top 10 |
5 180 € | 22,6 € | 5,2 % | +6 % | +8 % |
| 10 | 🇫🇷 Marseille seule 🇫🇷 top 10 |
3 600 € | 14,5 € | 4,8 % | +2 % | +4 % |
| 11 | 🇫🇷 Toulouse |
3 500 € | 14,0 € | 4,8 % | +1 % | +4 % |
| 12 | 🇪🇸 Madrid |
5 960 € | 23,3 € | 4,7 % | +8 % | +10 % |
| 13 | 🇫🇷 Lille |
3 300 € | 13,0 € | 4,7 % | +1 % | +3 % |
| 14 | 🇫🇷 Montpellier |
3 700 € | 14,5 € | 4,7 % | +1 % | +4 % |
| 15 | 🇫🇷 Nantes |
3 600 € | 13,5 € | 4,5 % | −3 % | +3 % |
| 16 | 🇫🇷 Lyon |
4 700 € | 16,0 € | 4,1 % | −2 % | +3 % |
| 17 | 🇫🇷 Strasbourg |
3 900 € | 13,5 € | 4,1 % | −1 % | +3 % |
| 18 | 🇫🇷 Bordeaux |
4 400 € | 14,5 € | 4,0 % | −4 % | +2 % |
| 19 | 🇫🇷 Paris |
9 300 € | 31 € | 4,0 % | −3 % | +3 % |
| 20 | 🇫🇷 Nice |
5 500 € | 18 € | 3,9 % | +2 % | +5 % |
Classement établi par rendement brut décroissant · Données 2025–2026 · Sources : Terreta Spain, BBVA Research, SeLoger, Idealista.
Pourquoi l’Espagne domine autant ?
Le classement montre une réalité simple : les grandes villes espagnoles offrent encore un meilleur équilibre entre prix d’achat, niveau des loyers et potentiel de progression.
Des villes comme Murcia, Zaragoza, València, Alicante ou Sevilla conservent des prix au mètre carré nettement inférieurs à ceux des grandes métropoles françaises, tout en affichant des loyers suffisamment élevés pour générer des rendements bruts supérieurs.
À l’inverse, les grandes villes françaises souffrent d’un effet de compression : les prix restent élevés, mais les loyers ne suivent pas toujours au même rythme. Résultat : même des villes solides comme Lyon, Bordeaux, Paris ou Nice se retrouvent dans le bas du classement.
Le Top 20 est sans appel : pour un investisseur qui cherche du rendement locatif brut, l’Espagne domine très largement la France.
Conclusion : avantage Espagne
Ce classement ne signifie pas que la France n’a plus d’intérêt pour les investisseurs immobiliers. Le marché français conserve des atouts forts : financement bancaire, fiscalité LMNP, sécurité juridique et profondeur de marché.
Mais sur le critère pur du rendement locatif brut, la victoire espagnole est nette. Avec 9 villes dans le Top 10, l’Espagne s’impose comme le marché le plus dynamique pour les investisseurs à la recherche de rentabilité en 2026.
