L'immobilier, Rénovation

Rénover son bien immobilier en Espagne, votre guide pratique Terreta Spain

janvier 2, 2025

L'immobilier, Rénovation

Vous venez d’acheter votre résidence secondaire sur la côte méditerranéenne ou d’investir dans un logement étudiant au cœur de Valencia ? Alors, vous avez probablement des travaux à faire.

80 % du parc immobilier espagnol a, en effet, plus de 20 ans et est resté “dans son jus”. Surtout, les biens à rénover sont toujours les meilleures opportunités d’investissement, alors… ne vous privez pas !

Pour vous aider à y voir plus clair, les experts de Terreta Spain ont rédigé un guide pratique chargé de vous accompagner à chaque moment clé, pour ne rien négliger : “Rénover son bien immobilier en Espagne, votre guide complet”.

La rénovation immobilière en Espagne a le vent en poupe

La rénovation des logements espagnols connaît un essor impressionnant en 2024. Au cours des six premiers mois de l’année, le pays a presque atteint le même nombre de permis pour ce type d’interventions que ceux délivrés durant l’ensemble de l’année 2023 ! Cela représente une hausse de 149 % par rapport à 2019, si l’on en croit le Conseil Supérieur des Ordres des Architectes d’Espagne.

Pourquoi ? Parce que rénover son bien, c’est vivre mieux, plus confortablement. C’est aussi améliorer ses rendements locatifs et sa valeur à la revente.

Quels types de rénovations apportent le plus de valeur à un bien en Espagne ?

En Espagne, les rénovations les plus valorisées par les locataires ou lors de la revente d’un bien, sont les suivantes :

Améliorations énergétiques ;
Modernisation des cuisines et salles de bains, très souvent vieillottes ;
Création d’espaces extérieurs attrayants. Ils sont très recherchés depuis la pandémie de Covid et par les acheteurs étrangers ;
Rénovation de certaines caractéristiques traditionnelles typiques (poutres, sols en terre cuite, céramique) ;
Installation de la climatisation et du chauffage car nombreux sont les logements qui ne sont équipés ni de l’un, ni de l’autre.

3 points essentiels à retenir en guise de préambule, un projet de rénovation en Espagne :

Augmente la valeur d’un bien d’en moyenne 15 à 25%.
Dure entre 3 à 6 mois, dans le cas d’une rénovation complète.
Coûte en moyenne 28 000€.

Place maintenant à votre guide pratique en 7 étapes.

Étape 1 : préparer et évaluer ses travaux de rénovation en Espagne

La première étape lorsqu’on se lance dans un projet de rénovation en Espagne ou ailleurs consiste à effectuer une évaluation (très) approfondie du bien.

Un diagnostic technique complet du système électrique, de la plomberie et de l’isolation, est indispensable pour identifier les travaux prioritaires.
Ensuite, vient l’analyse de la structure : aurez-vous besoin de casser un mur pour faciliter la circulation ? Pourrez-vous le faire ou s’agit-il d’un mur porteur ?
Il faut ensuite faire le point sur vos objectifs principaux et vos préférences : avez-vous besoin de créer un bureau ? Quel type d’espace de vie vous conviendrait, etc. ?
Pensez à la destination du bien : on ne conduit pas un projet de rénovation de la même manière si le bien est destiné à la colocation ou à la vie familiale.
Demandez-vous aussi comment vous pourriez optimiser la lumière et l’espace ? En Espagne, il n’est pas rare de trouver des appartements sombres, le but initial étant de fuir la lumière et la chaleur.

Analysez l’efficacité énergétique de votre bien et faites les travaux nécessaires si vous le pouvez. L’Espagne accorde une importance croissante à la performance énergétique des bâtiments. Le gouvernement a approuvé en septembre 2024 le plan Energie-climat 2023-2030 qui va dans ce sens. L’installation de panneaux solaires, ou l’amélioration de l’isolation peuvent non seulement réduire vos factures, mais aussi augmenter significativement la valeur de votre bien sur le marché espagnol, de plus en plus sensible aux questions environnementales.
Enfin, lors de la définition de vos objectifs, commencez à réfléchir au style de décoration et aux matériaux que vous utiliserez. En Espagne, l’intégration de matériaux traditionnels et de techniques locales (céramique, textiles artisanaux, matériaux naturels, etc.) est valorisée car elle préserve l’authenticité et le charme des propriétés. Cela peut augmenter son attrait sur le marché immobilier local, à la location comme à la revente.

Notre conseil : à l’issue de cet état des lieux, rédigez un cahier des charges. Il vous sera très utile par la suite.

Étape 2 : Établir un budget réaliste pour vos travaux en Espagne

L’élaboration d’un budget réaliste est une étape fondamentale, surtout lorsqu’on se lance dans un projet de rénovation dans un pays dont on ne maîtrise pas forcément la langue ou les coutumes. Alors, que devez-vous inclure dans ce budget travaux ? 5 éléments principaux :

Les coûts de la rénovation eux-mêmes ;
Ceux de la main-d’oeuvre ;
Les honoraires d’un architecte en cas de besoin ;
Le fonds de réserve.
Les frais annexes, tels que les taxes et les coûts administratifs liés aux permis de construire.

Bon à savoir avant d’éplucher le budget, les travaux sont encore aujourd’hui largement moins chers en Espagne qu’en France. La moyenne des enveloppes s’élève à 28 000€, contre 60 000€ dans l’Hexagone pour des travaux similaires. Rénover en Espagne, c’est forcément un bon investissement.

Vous cherchez un bien à rénover ? Terreta Spain est spécialisé dans l’investissement locatif clé en main en Espagne : nous trouvons le bien, nous le rénovons et, nous le louons même pour vous. Contactez notre équipe et laissez-vous guider.

En Espagne, les coûts de rénovation varient considérablement selon la région et la qualité des finitions souhaitées, mais en moyenne, vous pouvez vous attendre à des dépenses allant de 400€ à 1000€ par mètre carré selon l’étendue et la complexité du chantier.

Détaillons pour vous donner un ordre d’idée et rendre la chose plus concrète :

Rénovation basique : 100-300€/m²
Rénovation standard : 300-700€/m²
Rénovation haut de gamme : 700-1500€/m²

Venons-en à la main-d’œuvre. Autre bonne surprise, elle est également plus abordable, avec un tarif horaire moyen de 25€ HT, comparé à 35-65€ HT en France.

Pour les honoraires d’un architecte, vous devrez débourser 10% de votre budget global. Votre fonds de réserve, lui, devrait être équivalent à 10-20% de ce budget.

Concernant les frais annexes, comme les frais de licence de travaux, nous reviendrons sur ce point juste en dessous, mais sachez qu’il faut compter 3 à 3,5% du montant global des travaux.

Pour aller plus loin, découvrez notre article complet : “Tout savoir sur la rénovation immobilière en Espagne”

Étape 3 : réglementation et autorisations pour vos travaux en Espagne

La réglementation en matière de rénovation en Espagne semble complexe à première vue, mais vous devez absolument vous y conformer pour éviter tout problème légal. On fait le point.

Point numéro un : les permis requis dépendent de l’ampleur de vos travaux. Pour des rénovations mineures, telles que la réfection d’une chambre ou la pose d’une baie vitrée, une Licencia de Obra Menor suffit généralement. Mais pour des travaux plus importants, comme la création d’une extension ou la modification de la structure de votre bien, vous aurez besoin d’une Licencia de Obra Mayor.
Point numéro 2 : les procédures et les réglementations varient d’une région à l’autre. Le pays est composé de 17 communautés autonomes et la gestion de la question des travaux de rénovation leur incombe. Vous devrez donc consulter les autorités locales ou un expert juridique.
Point numéro 3 : en Espagne, il convient de prévenir la communauté des copropriétaires lorsque vous envisagez des travaux. Elle peut, en effet, s’y opposer.

Délais moyens d’obtention des permis :

Licencia de Obra Menor : 1 à 3 mois
Licencia de Obra Mayor : 3 à 6 mois, parfois 8 mois en fonction de la nature du projet.

Le conseil de Terreta Spain : prenez bien ces délais en compte et lancez vos demandes de permis le plus tôt possible.

Étape 4 : le choix des professionnels

“Le temps, c’est de l’argent”, “les erreurs se paient”, etc. Autant de dictons qui s’appliquent à votre projet de rénovation. Son succès dépend, en majeure partie, de la qualité et de la fiabilité des professionnels que vous allez engager. De l’architecte à l’ouvrier, chacun joue un rôle essentiel. Voici la marche à suivre :

Prenez le temps de chercher consciencieusement des professionnels fiables.
Vérifiez les avis sur Internet et cherchez des témoignages d’anciens clients.
Faites une liste de plusieurs professionnels locaux expérimentés.
Assurez-vous qu’ils sont inscrits au Registre des Entreprises (Registro Mercantil) et qu’ils disposent d’une assurance responsabilité civile.
Comme dans le monde entier, la norme ISO 9001 est un gage de qualité.
Comparez les devis et les délais estimés.
Demandez quelles sont les garanties et les assurances qu’il peut vous proposer. Cela pourrait vous tirer d’un mauvais pas, en cas de problème.

Une fois que vous avez choisi votre interlocuteur, proposez-lui votre cahier des charges, celui que vous avez rédigé lors de la phase 1 de votre projet. Celui lui permettra de savoir ce que vous attendez précisément.

N’hésitez ni à négocier les prix, ni à demander des clarifications sur chaque aspect du devis. La transparence est la clé pour éviter les surprises désagréables en cours de projet. Établissez ensemble un contrat clair et détaillé avec un calendrier financier.

Notre meilleur conseil ? Contactez-nous. Terreta Spain a conduit des projets de rénovation dans toute l’Espagne. Nous sommes votre partenaire travaux, quelle que soit l’ampleur du chantier et sa localisation, que vous puissiez vous déplacer ou non.

Étape 5 : le financement de votre rénovation en Espagne

Prenez garde, les banques espagnoles n’incluent généralement pas le montant des travaux dans les hipotecas, les prêts immobiliers. Si vous avez besoin de financer votre rénovation, il faudra opter pour un autre type d’emprunt.

Comparez les taux d’intérêt et les conditions de remboursement pour trouver la solution la plus avantageuse pour vous et notez qu’il existe des options spécifiquement conçues pour les améliorations énergétiques.

Étape 6 : la fiscalité de vos travaux en Espagne

Deux points principaux sur le versant fiscal :

La TVA est à 10% sur les travaux de rénovation, contre 21% pour la TVA standard. Attention, ce taux réduit s’applique sous certaines conditions :

Les travaux doivent concerner une résidence privée ;
Le bâtiment doit avoir plus de deux ans ;
Les matériaux fournis par l’entrepreneur ne doivent pas dépasser 40% du coût total ;
Il est recommandé de consulter un expert fiscal pour s’assurer de l’application correcte de ce taux.

Côté incitations, l’Espagne est généreuse pour encourager la rénovation immobilière, particulièrement pour les améliorations énergétiques : crédits d’impôt ou exonérations, cela dépend de la nature des travaux effectués.

Certaines régions proposent des programmes d’aide spécifiques pour la rénovation de bâtiments historiques ou l’amélioration de l’efficacité énergétique. Par exemple :

En Andalousie : la Junta de Andalucía offre des subventions pour la réhabilitation de bâtiments résidentiels et la rénovation énergétique à travers le programme Rehabilitación Residencial. Ces aides peuvent atteindre jusqu’à 40% du coût des travaux.
En Catalogne : l’Institut Catalan de l’Énergie propose des subventions pour la rénovation énergétique des bâtiments existants à travers le programme PREE 5000.
La Communauté de Madrid a lancé le Plan Rehabilita, qui inclut des subventions pour la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels. Ces aides peuvent couvrir jusqu’à 50% du coût des travaux.
La Generalitat Valenciana offre des aides pour la conservation et la réhabilitation du patrimoine architectural à travers le programme Conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico. Ces subventions peuvent atteindre jusqu’à 50% du coût des travaux pour les bâtiments historiques.

Notre conseil : renseignez-vous auprès des autorités locales ou d’un conseiller fiscal pour maximiser ces avantages.

Étape 7 : la gestion de votre chantier en Espagne

Une fois les travaux commencés, un suivi régulier est absolument indispensable.

Planifiez des visites fréquentes sur le chantier.
Maintenez une communication régulière avec vos entrepreneurs.

Cette vigilance vous permettra de détecter rapidement tout écart par rapport au plan initial et de résoudre les problèmes avant qu’ils ne deviennent critiques.

À la fin des travaux, une inspection minutieuse est indispensable. Vérifiez que tous les aspects du projet correspondent aux spécifications convenues. N’oubliez pas de collecter toutes les garanties pour protéger votre investissement à long terme, particulièrement la garantie décennale qui couvre les défauts structurels majeurs.

Vous voudriez éviter d’y passer vos vacances et vos week-ends ? Oubliez la migraine et économisez les frais d’avion, vous n’avez plus besoin de vous rendre sur place. Terreta Spain s’occupe de la gestion de votre chantier. Contactez-nous dès maintenant.

Conclusion

Lorsqu’on se lance dans un projet de rénovation immobilière en Espagne, chaque décision, du type de permis demandé aux choix de matériaux, a un impact sur le résultat final de votre projet. La clé du succès réside dans une préparation minutieuse, une gestion attentive et une vision claire de vos objectifs.

Avec la bonne approche, votre projet de rénovation en Espagne peut transformer votre propriété mais aussi augmenter sa valeur. Ce guide vous permettra de ne rien négliger et gardez en tête que Terreta Spain peut se charger de ce projet à votre place. Pensez à nous contacter, sans engagement.

FAQ : Rénover son bien immobilier en Espagne, votre guide pratique Terreta Spain

Quelles sont les étapes à suivre pour rénover un bien immobilier en Espagne ?

Pour rénover votre propriété en Espagne, voici les étapes à suivre :

Évaluation : commencez par inspecter l’état général du bien (électricité, plomberie, structure) et identifiez vos besoins spécifiques.
Budget : établissez un budget qui inclut les coûts des travaux, la main-d’œuvre, les frais d’architecte, une réserve de 10 à 20 %, et des frais administratifs d’environ 3 %.
Permis : selon la nature des travaux, obtenez une Licencia de Obra Menor pour les petits travaux (1 à 3 mois) ou une Licencia de Obra Mayor pour les projets majeurs (jusqu’à 8 mois).
Professionnels : comparez plusieurs devis et engagez des professionnels qualifiés et assurés pour réaliser les travaux.
Financement: renseignez-vous sur les options de financement disponibles, attention, les banques espagnoles n’incluent, généralement, pas le montant des travaux dans le prêt immobilier.
Fiscalité : sachez que certains travaux peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 10 %.
Gestion du projet.

Pour plus de détails, consultez notre guide « Rénover son bien immobilier en Espagne » de Terreta Spain.

Ai-je besoin d’un permis pour tous types de travaux de rénovation en Espagne ?

Non, pas nécessairement. Les travaux mineurs (peinture, petites réparations) ne nécessitent généralement pas de permis. Cependant, pour des travaux plus importants affectant la structure ou l’apparence extérieure du bâtiment, vous aurez besoin d’une Licencia de Obra Menor ou Licencia de Obra Mayor. Consultez toujours votre mairie locale pour connaître les exigences spécifiques.

Quels sont les délais moyens pour obtenir un permis de rénovation ?

Les délais varient selon le type de permis et la municipalité. En général :

– Licencia de Obra Menor : 1 à 3 mois

– Licencia de Obra Mayor : 3 à 6 mois, parfois 8 mois, selon la complexité du projet.

Il est conseillé de commencer les démarches bien à l’avance de la date prévue pour le début des travaux.

Puis-je bénéficier d’aides financières pour rénover mon bien en Espagne ?

Oui, plusieurs aides sont disponibles, notamment pour les rénovations énergétiques. Le gouvernement espagnol et les communautés autonomes proposent divers programmes de subventions.