Propiedad, Renovación

Renovar su vivienda en España, su guía práctica Terreta Spain

Propiedad, Renovación

¿Acaba de comprar su segunda vivienda en la costa mediterránea o ha invertido en un alojamiento para estudiantes en el corazón de Valencia? Entonces es probable que tenga trabajo por hacer.

De hecho, el 80% del parque inmobiliario español tiene más de 20 años y sigue en su estado original. Sobre todo, las propiedades que necesitan reformas son siempre las mejores oportunidades de inversión, así que... ¡no te prives!

Para que lo veas más claro, los expertos de Terreta España han elaborado una guía práctica que te ayudará en cada momento clave, para que no se te pase nada por alto:"Reformar tu vivienda en España, tu guía completa".

La renovación inmobiliaria en España tiene el viento a favor

La rehabilitación de viviendas en España está experimentando un auge impresionante en 2024. ¡En los primeros seis meses del año, el país casi alcanzó el mismo número de permisos para este tipo de obras que los emitidos durante todo 2023! Eso supone un aumento del 149% respecto a 2019, según el Colegio de Arquitectos de España.

¿Por qué? Porque renovar su propiedad significa vivir mejor y más cómodamente. También significa mejorar el rendimiento de los alquileres y el valor de reventa.

¿Qué tipos de reformas añaden más valor a una propiedad en España?

En España, las reformas más valoradas por los inquilinos o a la hora de revender un inmueble son las siguientes:

Mejoras energéticas
Modernización de cocinas y baños, a menudo anticuados
Crear espacios exteriores atractivos. Muy solicitado desde la pandemia de Covid y por compradores extranjeros.
Renovación de elementos típicos tradicionales (vigas, suelos de terracota, cerámica)
Instalación de aire acondicionado y calefacción, ya que muchas viviendas no disponen de ninguno de los dos.

3 puntos esenciales que debe recordar como preámbulo a un proyecto de renovación en España:

Aumenta el valor de una propiedad entre un 15 y un 25% de media.
Una renovación completa dura entre 3 y 6 meses.
Cuesta una media de 28.000 euros.

Ahora, la guía práctica de 7 pasos.

Paso 1: Preparar y evaluar sus obras de renovación en España

El primer paso a la hora de embarcarse en un proyecto de renovación en España o en cualquier otro lugar es llevar a cabo una evaluación (muy) exhaustiva de la propiedad.

Es esencial realizar un diagnóstico técnico completo del sistema eléctrico, la fontanería y el aislamiento para determinar las obras prioritarias.
Luego viene el análisis de la estructura: ¿habrá que derribar algún muro para facilitar la circulación? ¿Podrás hacerlo o se trata de un muro de carga?
A continuación, debe hacer balance de sus principales objetivos y preferencias: ¿necesita crear una oficina? ¿Qué tipo de vivienda le conviene, etc.?
Piense en la finalidad del inmueble: no se lleva a cabo un proyecto de renovación de la misma manera si el inmueble se va a compartir o se va a utilizar como vivienda familiar.
Pregúntese cómo puede aprovechar al máximo la luz y el espacio. En España, no es raro encontrar pisos oscuros, con el objetivo inicial de evitar la luz y el calor.

Analice la eficiencia energética de su inmueble y realice las obras necesarias si puede. La eficiencia energética de los edificios es cada vez más importante en España. En septiembre de 2024, el Gobierno aprobó el Plan Energético-Climático 2023-2030, que supone un paso en esta dirección. Instalar paneles solares o mejorar el aislamiento no sólo puede reducir sus facturas, sino también aumentar significativamente el valor de su propiedad en el mercado español, cada vez más sensible a las cuestiones medioambientales.
Por último, a la hora de definir sus objetivos, empiece a pensar en el estilo de decoración y los materiales que utilizará. En España, el uso de materiales tradicionales y técnicas locales (cerámica, textiles hechos a mano, materiales naturales, etc.) es muy valorado porque preserva la autenticidad y el encanto de las propiedades. Esto puede aumentar su atractivo en el mercado inmobiliario local, tanto para el alquiler como para la reventa.

Nuestro consejo: al final de esta evaluación, elabore un pliego de condiciones. Le será muy útil más adelante.

Paso 2: Elabore un presupuesto realista para su trabajo en España

Elaborar un presupuesto realista es un paso fundamental, sobre todo cuando te embarcas en un proyecto de renovación en un país en el que no necesariamente hablas el idioma o entiendes las costumbres. ¿Qué debe incluir en su presupuesto de renovación? 5 partidas principales:

El coste de la propia renovación
Los trabajadores
Honorarios del arquitecto en caso necesario
El fondo de reserva
Costes accesorios, como impuestos y costes administrativos relacionados con los permisos de construcción.

Una buena cosa que hay que saber antes de empezar a mirar el presupuesto es que, incluso hoy en día, las obras de renovación son considerablemente más baratas en España que en Francia. El presupuesto medio es de 28.000 euros, frente a los 60.000 euros de una obra similar en Francia. Renovar en España es sin duda una buena inversión.

¿Busca una propiedad para reformar? Terreta Spain está especializada en inversiones de alquiler llave en mano en España: encontramos la propiedad, la reformamos e incluso la alquilamos por usted. Póngase en contacto con nuestro equipo y déjese guiar.

Los costes de las reformas en España varían considerablemente según la región y la calidad de los acabados requeridos, pero por término medio se puede esperar gastar entre 400 y 1.000 euros por metro cuadrado, dependiendo del tamaño y la complejidad del proyecto.

Vamos a entrar un poco más en detalle para darles una idea y concretar las cosas:

Renovación básica: 100-300 euros/m².
Renovación estándar: 300-700€/m².
Renovación de gama alta: 700-1500 €/m².

Pasemos a la mano de obra. Otra agradable sorpresa es que también es más asequible, con una tarifa media por hora de 25 euros sin IVA, frente a los 35-65 euros sin IVA de Francia.

Para los honorarios de un arquitecto, debe destinar el 10% de su presupuesto total. Tu fondo de reserva debe equivaler al 10-20% de este presupuesto.

En cuanto a los costes accesorios, como las tasas de licencia de obras, volveremos sobre este punto más adelante, pero debe tener en cuenta que debe prever entre un 3 % y un 3,5 % del coste total de la obra.

Para saber más, lea nuestro artículo completo:"Todo lo que debe saber sobre la renovación de viviendas en España".

Paso 3: Normativa y autorizaciones para trabajar en España

La normativa sobre reformas en España puede parecer compleja a primera vista, pero es absolutamente necesario cumplirla para evitar problemas legales. Aquí tiene toda la información.

Punto número uno: los permisos necesarios dependen del alcance de la obra. Para reformas menores, como la reforma de un dormitorio o la colocación de un mirador, se necesita una Licencia de Obra Menor suele ser suficiente. Pero para obras de mayor envergadura, como la construcción de una ampliación o la modificación de la estructura de su propiedad, necesitará una Licencia de Obra Mayor. Licencia de Obra Mayor.
Punto número 2: los procedimientos y normativas varían de una región a otra. El país está formado por 17 comunidades autónomas, y son ellas las responsables de gestionar el tema de las obras de reforma. Así que tendrás que consultar a las autoridades locales o a un experto legal.
Punto número 3: en España, debe notificar a la comunidad de copropietarios cuando proyecte cualquier obra. Pueden oponerse.

Tiempo medio de obtención de permisos :

Licencia de Obra Menor: 1 a 3 meses
Licencia de Obra Mayor: de 3 a 6 meses, a veces 8 meses dependiendo de la naturaleza del proyecto.

El consejo de Terreta España: tenga en cuenta estos plazos y solicite sus permisos lo antes posible.

Etapa 4: Elegir a los profesionales adecuados

"El tiempo es oro", "los errores hay que pagarlos", etc. Tantos refranes que se aplican a su proyecto de renovación. Su éxito depende, en gran parte, de la calidad y fiabilidad de los profesionales que contrate. Desde el arquitecto hasta el artesano, todos desempeñan un papel esencial. Así es como funciona:

Tómese su tiempo para buscar cuidadosamente profesionales de confianza.
Consulte los comentarios en Internet y busque testimonios de antiguos clientes.
Haga una lista de varios profesionales locales con experiencia.
Asegúrese de que están inscritas en el Registro Mercantil (Registro Mercantil) y de que disponen de un seguro de responsabilidad civil.
Como en todo el mundo, la norma ISO 9001 es una garantía de calidad.
Compare presupuestos y plazos estimados.
Pregunta qué garantías y seguros pueden ofrecerte. Esto podría sacarte de un apuro si algo sale mal.

Una vez elegido el contacto, preséntele su pliego de condiciones, el que elaboró en la fase 1 del proyecto. Así sabrá exactamente lo que espera.

No dude en negociar los precios o pedir aclaraciones sobre cada aspecto del presupuesto. La transparencia es la clave para evitar sorpresas desagradables durante el proyecto. Redacta un contrato claro y detallado con un calendario financiero.

¿Nuestro mejor consejo? Nos encantaría conocer su opinión. Terreta Spain ha realizado proyectos de reformas en toda España. Somos su socio de obras, sea cual sea el tamaño del proyecto o su ubicación, tanto si puede desplazarse como si no.

Paso 5: Financiar su renovación en España

Cuidado: los bancos españoles no suelen incluir el coste de la obra en las hipotecaspréstamos hipotecarios. Si necesitas financiar tu reforma, tendrás que optar por otro tipo de préstamo.

Compare tipos de interés y plazos de amortización para encontrar la solución más ventajosa para usted, y tenga en cuenta que hay opciones específicamente diseñadas para mejoras energéticas.

Paso 6: Fiscalidad de su trabajo en España

Dos puntos principales en el aspecto fiscal:

El IVA aplicable a los trabajos de renovación es del 10%, frente al 21% del IVA normal. Ten en cuenta que este tipo reducido se aplica en determinadas condiciones:

Las obras deben realizarse en una residencia privada
El edificio debe tener más de dos años
Los materiales suministrados por el contratista no deben superar el 40% del coste total
Es aconsejable consultar a un experto fiscal para asegurarse de que este tipo se aplica correctamente.

En cuanto a incentivos, España es generosa a la hora de fomentar la renovación inmobiliaria, en particular las mejoras energéticas: créditos fiscales o exenciones, según la naturaleza de las obras realizadas.

Algunas regiones ofrecen programas de ayuda específicos para renovar edificios históricos o mejorar la eficiencia energética. Por ejemplo:

En Andalucía: la Junta de Andalucía ofrece subvenciones para la rehabilitación de edificios residenciales y la renovación energética a través del programa de Rehabilitación Residencial. Estas ayudas pueden cubrir hasta el 40% del coste de la obra.
En Cataluña: el Instituto Catalán de Energía ofrece subvenciones para la rehabilitación energética de edificios existentes a través del programa PREE 5000.
La Comunidad de Madrid ha puesto en marcha el Plan Rehabilitaque incluye subvenciones para la rehabilitación energética de edificios de viviendas. Estas ayudas pueden cubrir hasta el 50% del coste de las obras.
La Generalitat Valenciana ofrece subvenciones para la conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico a través del programa Conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico. Estas ayudas pueden cubrir hasta el 50% del coste de las obras en edificios históricos.

Nuestro consejo: consulte a las autoridades locales o a su asesor fiscal para aprovechar al máximo estas ventajas.

Paso 7: Gestión de su sitio en España

Una vez iniciados los trabajos, es absolutamente esencial un seguimiento periódico.

Planifique visitas frecuentes al lugar.
Mantenga una comunicación regular con sus contratistas.

Esta vigilancia le permitirá detectar rápidamente cualquier desviación del plan inicial y resolver los problemas antes de que se vuelvan críticos.

Una vez terminada la obra, es esencial realizar una inspección minuciosa. Compruebe que todos los aspectos del proyecto se corresponden con las especificaciones acordadas. No olvides recoger todas las garantías para proteger tu inversión a largo plazo, sobre todo la garantía decenal, que cubre los defectos estructurales importantes.

¿Quiere evitar pasar allí sus vacaciones y fines de semana? Olvídese de quebraderos de cabeza y ahórrese el billete de avión, no tiene por qué ir allí. Terreta España se encargará de gestionar su sitio. Contacte con nosotros para más información.

Conclusión

Al embarcarse en un proyecto de renovación de una propiedad en España, cada decisión, desde el tipo de permiso necesario hasta la elección de los materiales, repercute en el resultado final de su proyecto. La clave del éxito reside en una preparación meticulosa, una gestión cuidadosa y una visión clara de sus objetivos.

Con el enfoque adecuado, su proyecto de renovación en España no sólo puede transformar su propiedad, sino también aumentar su valor. Esta guía le ayudará a asegurarse de que no pasa nada por alto, y tenga en cuenta que Terreta España puede encargarse del proyecto por usted. No dude en ponerse en contacto con nosotros.

FAQ : Renovar su propiedad en España, su guía práctica Terreta Spain

¿Qué pasos hay que dar para reformar una vivienda en España?

Para renovar su propiedad en España, estos son los pasos a seguir :

Evaluación: empiece por inspeccionar el estado general del inmueble (electricidad, fontanería, estructura) e identifique sus necesidades específicas.
Presupuesto: elabora un presupuesto que incluya el coste de la obra, la mano de obra, los honorarios del arquitecto, una reserva del 10-20% y unos gastos administrativos de alrededor del 3%.
Permisos: dependiendo de la naturaleza de la obra, obtenga una Licencia de Obra Menor para proyectos menores (de 1 a 3 meses) o una Licencia de Obra Mayor para proyectos mayores (hasta 8 meses).
Profesionales: compare varios presupuestos y contrate a profesionales cualificados y asegurados para realizar el trabajo.
Financiación: infórmese sobre las opciones de financiación disponibles, pero tenga en cuenta que los bancos españoles no suelen incluir el coste de la obra en la hipoteca.
Fiscalidad: algunos trabajos se benefician de tipos reducidos de IVA del 10%.
Gestión de proyectos.

Para más detalles, consulte nuestra guía "Renovar su propiedad en España" de Terreta Spain.

¿Necesito un permiso para todo tipo de obras de reforma en España?

No, no necesariamente. Las obras menores (pintura, reparaciones menores) no suelen requerir permiso. Sin embargo, para obras de mayor envergadura que afecten a la estructura o al aspecto exterior del edificio, necesitará una Licencia de Obra Menor o una Licencia de Obra Mayor. Consulte siempre a su ayuntamiento para conocer los requisitos específicos.

¿Cuál es el plazo medio para obtener un permiso de renovación?

Los plazos varían en función del tipo de permiso y del municipio. En general:

- Licencia de Obra Menor: 1 a 3 meses

- Licencia de Obra Mayor: de 3 a 6 meses, a veces 8 meses, dependiendo de la complejidad del proyecto.

Es aconsejable iniciar el proceso con bastante antelación a la fecha de inicio prevista.

¿Puedo obtener ayuda financiera para renovar mi propiedad en España?

Sí, existen varias subvenciones, sobre todo para renovaciones energéticas. El Gobierno español y las comunidades autónomas ofrecen varios programas de subvenciones.