Inleiding

Als je onze blog regelmatig leest, weet je dat kopen in Spanje altijd een goed idee is. Maar steeds meer beleggers stellen zichzelf en ons deze (mega-)vragen: is het strategischer om in eigen naam te kopen, via een SL of een SOCIMI (het equivalent van Reits)? En, heeft één regime de voorkeur, afhankelijk van het feit of je een Spaanse fiscaal ingezetene bent of niet? 

De keuze die je maakt, bepaalt hoe je belasting betaalt, hoe je vermogen wordt beheerd en zelfs hoe het wordt doorgegeven. 

De experts van Terreta Spanje halen de scanner tevoorschijn. 

Inwoner of niet, dat is de vraag

Wie is een Spaanse fiscaal inwoner?

Je wordt voor belastingdoeleinden als inwoner van Spanje beschouwd als je er meer dan 183 dagen per jaar woont of als je belangrijkste zakelijke of gezinsactiviteiten daar plaatsvinden. Spaanse belastingplichtigen zijn onderworpen aan inkomstenbelasting(IRPF). 

• De IRPF is progressief en kan oplopen tot 47%. 

Wie is een buitenlandse belastingplichtige?

Omgekeerd moeten buitenlandse inwoners die minder dan 183 dagen in het land verblijven IRNR(inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen) betalen over hun Spaanse inkomen.  

• De IRNR is 19% voor EU-leden en 24% voor niet-EU-burgers.

Kopen op je eigen naam: voor- en nadelen

Het voordeel van kopen op je eigen naam is de eenvoud. Het probleem zit hem in de belastingimplicaties, vooral als je van plan bent om in meerdere eigendommen te investeren.

Voor niet-ingezetenen 

• Inkomsten uit de verhuur van onroerend goed zijn onderworpen aan IRNR, d.w.z. 19% of 24%, afhankelijk van het land van verblijf. 
• Onkostenaftrek is zeer beperkt voor EU-burgers.
• Er is geen aftrek mogelijk voor niet-EU-bewoners.
• Transmissie is complex en vaak duur. 

Voor bewoners

Als je een ingezetene bent, is kopen op je eigen naam zinvol als je weinig activa hebt (en weinig inkomen). 

• Inkomsten uit de verhuur van onroerend goed zijn onderworpen aan IRPF en de progressieve schaal ervan.
• De onkostenaftrek is uitgebreider dan voor niet-ingezetenen. Ze gaan tot 50% aftrek op netto huurinkomsten (voor nieuwe contracten in 2025).
• De overdracht is eenvoudiger dan bij niet-ingezetenen, maar kan complex zijn afhankelijk van de gezinssituatie.

Hulp nodig bij je project? Praat met een van onze experts.

Onthoud: Eigen naam = eerste investeerder of aankoop van tweede huis.

Lees hier meer en download onze volledige gids.

Een Sociedad de responsabilidad Limitada oprichten

Definitie: wat is SL?

Eenvoudig gezegd is de SL een bedrijf waarmee je onroerend goed in Spanje kunt bezitten, beheren en overdragen binnen een veilig, fiscaal geoptimaliseerd kader.

Het biedt een grote managementflexibiliteit, vereist geen groot aandelenkapitaal en beschermt de leden, wier aansprakelijkheid beperkt is tot het ingebrachte kapitaal. Kortom, je persoonlijke vermogen is beschermd. 

De Spaanse SL is het equivalent van de SARL in Frankrijk, de SRL in Italië, de Gmbh in Duitsland, de LLC in de Verenigde Staten of de LTD in het Verenigd Koninkrijk.

Voorwaarde: wanneer wordt huren beschouwd als een economische activiteit? 

Ben je van plan om in meerdere panden te investeren en een middelgrote of grote verhuuronderneming op te zetten? Dan is het opzetten van een verhuurbedrijf een goed idee. 

Let op, er is geen rookgordijn mogelijk: je zult een echte economische activiteit moeten uitoefenen. Volgens artikel 5.1 van Wet 27/2014 op de vennootschapsbelasting wordt de verhuur van onroerend goed beschouwd als een economische activiteit zodra een persoon voltijds tewerkgesteld is met een arbeidsovereenkomst.

Wat zijn de belangrijkste voordelen van SL?

Belastingvoordelen

• Voor SL's is het vennootschapsbelastingtarief vastgesteld op 25% , met een verlaagd tarief van 15% voor de eerste twee boekjaren. Dit geldt voor vermogenswinsten. 
• Een breed scala aan uitgaven kan worden afgetrokken: rente op leningen, werkzaamheden, diverse vergoedingen, afschrijvingen, beheerkosten, onderhoud, meubilair, enz. Dit is een groot voordeel als je meerdere eigendommen hebt. 
• Optimalisatie van de vermogensbelasting : de activa worden aangehouden door het bedrijf en dit kan uw IP-basis(Impuesto sobre el Patrimonio) dus verlagen. 

Legenda: om je vennootschapsbelasting aan te geven, moet je formulier 200 invullen. Hier is een voorbeeld

Bron: Agencia Tributaria

Collectief beheer en eenvoudigere overdracht

Een Sociedad de responsabilidad Limitada is ideaal als je met meerdere mensen wilt investeren. Bovendien maakt de overdracht van aandelen het makkelijker. 

Geloofwaardigheid van de bank

Investeren in SL is een teken van vertrouwen voor een bank als je een lening nodig hebt.

Speciale huurregeling

Je kunt profiteren vaneen nog voordeligere speciale regeling als : 

• Je bezit 8 eigendommen of meer
• Je houdt de woning minimaal 3 jaar
• Je houdt voor elk pand een aparte rekening bij.

In dit geval, jackpot: 

• Bonus van 40% op het deel van de belasting dat overeenkomt met huurinkomsten.
• Het tarief van de vennootschapsbelasting wordt verlaagd naar 15%, vergeleken met 25% als algemene regel.
• Super verlaagde BTW van 4% voor de aankoop van nieuwe woningen voor lange termijn verhuur door deze bedrijven.

De nadelen van beleggen via een SL

Er zijn nadelen aan het openen en runnen van een SL, en het is het beste om gewaarschuwd te zijn. 

• Opzet- en beheerkosten.
• Administratieve verplichtingen.
• Mogelijke dubbele belasting afhankelijk van het land waar je woont (de meeste landen, meer dan 90, hebben niet-dubbelbelastingverdragen getekend met Spanje, maar dit is niet het geval voor Denemarken in de EU, Singapore of Hong Kong, bijvoorbeeld). 
• Een SL-regeling is ongeschikt voor de aankoop van je hoofdverblijfplaats.
• Let op: om te profiteren van de belastingvoordelen van SL, moet je een nauwkeurig bewijs van je activiteit kunnen overleggen. 

Terreta's advies: vergeet niet om een duidelijk overzicht bij te houden van je activiteiten: huurovereenkomst, beheersmandaat, facturen, enz.

Goed om te weten: 

• In de Madrileense Gemeenschap kunnen onroerendgoedmaatschappijen profiteren van een verlaagd tarief van 2% in plaats van het standaardtarief van 6% op de successierechten (ITP) wanneer ze binnen 3 jaar een onroerend goed kopen dat bestemd is voor doorverkoop.
• In de Valenciaanse Gemeenschap is er een bonus van 50% of 70% op de ITP voor SL als het pand werkzaamheden ondergaat of bedoeld is om te worden verhuurd. 
• Houd er rekening mee dat Catalonië net een einde heeft gemaakt (maart 2025) aan de 70% ITP-subsidie voor vastgoedbedrijven voor doorverkoopdoeleinden.
• In Andalusië kan een ITP-tarief van 2% worden toegepast wanneer een woning wordt verworven met het oog op wederverkoop (binnen 5 jaar).

Bij welke drempel is het de moeite waard om in SL te kopen?

Voor inwoners die onderworpen zijn aan IRPF: er wordt geschat dat onder de €40.000 aan jaarlijkse nettowinst, de SL niet de moeite waard is. In dit geval moet je kiezen voor de eenvoud en belastingvoordelen van kopen op eigen naam. 

Voor niet-ingezetenen die onderworpen zijn aan IRNR: als je huurinkomsten laag zijn en je weinig uitgaven hebt, raden we je aan om op je eigen naam te kopen. Dit bespaart je een hoop administratieve rompslomp. 

Maar als je veel kosten hebt om af te trekken (werken, afschrijvingen, rente, enz.), kan de SL interessant worden. Het stelt je in staat om ze af te trekken voor de belasting, wat niet mogelijk is met IRNR op je eigen naam. 

Vergelijkende tabel: kopen op je eigen naam of in SL 

Fiscale status	Eigennaam	SL	Mogelijke aftrek in je eigen naam	Mogelijke aftrek via SL
IRPF bewoner	Progressieve IRPF tot 47%.	25% IS	Ja, maar beperkt	Veel
Niet-ingezeten IRNR	IRNR 19% of 24% op bruto-inkomen	IS 25% op nettowinst	Zeer beperkt en geen buiten de EU	Veel

Praktijkvoorbeelden

• Een investeerder verdient €60.000 brutowinst voor het jaar 
• Hij kan €10.000 aan kosten aftrekken als hij op eigen naam koopt (IRPF, IRNR)
• Hij kan €20.000 aan kosten aftrekken als hij via een bedrijf koopt (SL)

Dieet	Belastinggrondslag	Tarieven	Jaarlijkse belasting
IRNR EU	50 000	19%	9 500
NIET-EU IRNR	60 000	24%	14 400
IRPF	50 000	30% (gemiddeld)	15 000
SL	40 000	25% (of 15%)	10.000 (of 6.000)

Begin 2025 stelde Pedro Sánchez, als onderdeel van nieuwe regelgeving om de huizencrisis te beteugelen, symbolisch een radicale maatregel voor: de invoering van een afschrikwekkende belasting tot 100% van de aankoopprijs voor buitenlandse ingezetenen van buiten de EU. Dit extreme voorstel was bedoeld om de toegang tot de Spaanse vastgoedmarkt voor internationale investeerders te beperken.

Kopen via een SL zou het (voorlopig) mogelijk maken om deze wetswijziging te omzeilen als deze wordt bevestigd. 

Problemen met het definiëren van uw project? Praat met een expert van Terreta Spanje.

Een Sociedad Limitada oprichten in Spanje: de stappen  

Er zijn 8 essentiële stappen om je SL te creëren: 

1. Reserveer je bedrijfsnaam.
2. Open een zakelijke bankrekening met een aandelenkapitaal van €3.000 (dit is onze aanbeveling, hoewel de wet sinds 2022 toestaat dat je een rekening opent met een aandelenkapitaal van €1). 
3. Opstellen van de statuten.
4. Onderteken de oprichtingsakte bij een notaris.
5. Schrijf je in bij hetbelastingkantoor (Agencia Tributaria) en vul formulier 036 in om je NIF, het fiscaal identificatienummer, te krijgen.
6. De manager en actieve partners moeten zich registreren bij de sociale zekerheid door deze PDF in te vullen.
7. Vraag een digitaal certificaat aan bij de FNMT(Fábrica Nacional Moneda y Timbre). 

Reken tussen 15 dagen en 2 maanden voor de formaliteiten die komen kijken bij het oprichten van een Sociedad Limitada. Minder dan € 1.000 als je wordt begeleid door een expert (minder dan € 500 als je het zelf doet). 

Delaguia-Luzon is een groot advocatenkantoor in Valencia dat gespecialiseerd is in handelsrecht. Ze kunnen je helpen bij het opzetten van je bedrijf. Neem hier contact met hen op. 

We hebben elk van deze fasen gedetailleerd beschreven in onze factsheet over het creëren van een SL in Spanje (wordt ingevoegd zodra deze gepubliceerd is). 

Onthoud: SL = belegger met meerdere eigendommen of hoge kosten.

Wat is een SOCIMI?

SOCIMI, een interessant alternatief

Als alleen kopen of een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid oprichten niet geschikt voor je lijkt, is er nog een derde manier: 

➤ Je kunt een SOCIMI (Société Cotée d'Investissement Immobilier) oprichten, het Spaanse equivalent van REITs. Dit zijn grote collectieve beleggingsvehikels , opgericht door fondsen of zeer grote portefeuilles, met een aandelenkapitaal van meer dan €5 miljoen. 

Je kunt aandelen kopen in een beursgenoteerde SOCIMI. Zo kun je investeren in Spaans onroerend goed zonder direct onroerend goed te kopen.

Een meer passieve maar sterk gereguleerde oplossing

SOCIMI's worden gereguleerd door Wet 11/2009 en stellen iedereen die wilinvesteren in Spaans onroerend goed in staat om dit te doen zonder direct onroerend goed te kopen, maar door aandelen te verwerven in deze onroerendgoedmaatschappijen , die onroerend goed bezitten en exploiteren (woningen, kantoren, winkels, enz.). 

Goed om te weten: 

• Aandelen zijn beursgenoteerd, ze zijn liquide en daarom makkelijker te verkopen dan een flat.
• Dit type investering geeft toegang tot activa die normaal ontoegankelijk zijn voor particulieren, zoals volledige gebouwen of eersteklas winkelpanden.

Terreta's advies: SOCIMI's zijn erg winstgericht. Ze zijn ideaal als je je bedrijf wilt diversifiëren zonder het te hoeven beheren. 

Investeringsvoorwaarden 

Wanneer SOCIMI investeert, moet het aan de volgende criteria voldoen: 

• 80% van het inkomen moet komen uit huurinkomsten of dividenden; 
• Ten minste 80% van de activa moet bestaan uit woningen of stedelijke huurwoningen; 
• Het moet zijn activa minstens 3 jaar bewaren voordat het ze verkoopt;  
• Het moet 80% van de ontvangen huurinkomsten en 50% van de gemaakte meerwaarden aan zijn aandeelhouders betalen in de vorm van dividenden (tenzij het deze meerwaarden gebruikt om binnen 3 jaar een eigendom terug te kopen). 
• Als het aandelen in een andere SOCIMI bezit, moet het alle ontvangen dividenden uitbetalen. 

Belasting van SOCIMI's: 0% vennootschapsbelasting 

Als het aan de bovenstaande criteria voldoet, geniet een SOCIMI van een ZEER voordelig belastingregime. 

• 0% vennootschapsbelasting op uitgekeerde winsten.
• ITP verlaagd met 95% bij aankoop van eigendom.

Als het niet voldoet aan het vastgestelde kader, verliest het zijn de facto belastingvoordelen. Er is ook een bronbelasting van 15% op ingehouden winsten. 

Kopen via een SOCIMI: belasting voor aandeelhouders 

Als je aandelen in SOCIMI koopt, moet je belasting betalen. Dit is wat je moet onthouden. 

Als u dividenden ontvangt 

• Als natuurlijke persoon met fiscale residentie in Spanje

➤ Dividenden zijn onderworpen aan deIRPF-schaal, in de categorie kapitaalinkomsten.

• Als niet-ingezetene 

➤ IRNR tegen 19% (als je in de EU of EER bent)
➤ IRNR tegen 24% (buiten de EU/EER), tenzij er een overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting is.

Als u uw aandelen verkoopt en een meerwaarde maakt 

• Je betaalt vermogenswinstbelasting op dezelfde manier als voor een gewoon aandeel, via het IRPF als je fiscaal inwoner bent van Spanje. 
• In het land waar je woont, als je geen ingezetene bent.

Als niet-ingezetene kunnen dividenden en vermogenswinsten ook worden belast in het land waar je woont, tenzij een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting dubbele belasting voorkomt.

Onthoud: SOCIMI = passieve belegger of diversificatie van de aandelenmarkt.

Persoonlijk advies nodig? Onze adviseurs analyseren gratis je profiel en je project en raden je de meest geschikte structuur aan. Maak een afspraak met een expert.

Conclusie 

Of je zelf investeert, een SL opricht of aandelen in een SOCIMI koopt, hangt af van je situatie, je project en je visie op middellange tot lange termijn. 

De keuze is aan jou, maar doe het niet alleen. Als je twijfelt, kun je het beste een vastgoeddeskundige in Spanje raadplegen.

FAQ - Investeren in onroerend goed in Spanje: moet je op eigen naam kopen, via een SL of een SOCIMI?

Wat zijn de voordelen van kopen op je eigen naam?

• Eenvoudig beheer.
• Belasting geschikt voor kleine investeerders (weinig onroerend goed).
• Voor inwoners: 50% aftrek op netto huurinkomsten (sinds 2025).
• Eenvoudigere overdracht voor bewoners.

Wat zijn de nadelen van kopen op je eigen naam?

• Zware belasting voor grote landgoederen.
• Weinig of geen aftrek voor niet-ingezetenen.
• Complexe transmissie voor niet-ingezetenen.

Wat is een Sociedad Limitada (SL)?

De SL is een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die het mogelijk maakt om vastgoedactiva te beheren, aan te houden en over te dragen in een veilige, fiscaal geoptimaliseerde omgeving. Het aanbevolen minimum aandelenkapitaal is € 3.000 en het persoonlijke vermogen van de partners is beschermd. 

Wat zijn de voordelen van beleggen via een SL?

• Vast vennootschapsbelastingtarief van 25% (15% voor de eerste twee boekjaren).
• Grote aftrek van kosten (werken, rente, afschrijving, enz.).
• Optimalisatie van vermogensbelasting.
• Eenvoudige overdracht van aandelen.
• Grotere geloofwaardigheid bij banken.

Wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de speciale SL-huurregeling?

• Ten minste 8 eigendommen bezitten.
• Huur ze voor minstens 3 jaar.
• Houd voor elke woning een aparte rekening bij.
• In dit geval: 40% bonus op belasting, verlaagde vennootschapsbelasting van 15%, 4% btw op nieuwe aankopen.

Wat zijn de nadelen van SL?

• Opzet- en beheerkosten.
• Verhoogde administratieve verplichtingen.
• Risico op dubbele belasting afhankelijk van het land waar je woont.
• Ongeschikt voor hoofdverblijf1.

Op welk punt wordt SL aantrekkelijk?

• Voor inwoners: vanaf €35.000 - €40.000 aan jaarlijkse winst.
• Voor niet-ingezetenen: als je veel kosten hebt om af te trekken, kan de SL voordelig zijn.

Wat is een SOCIMI?

SOCIMI is het Spaanse equivalent van REIT's, voorbehouden aan grote portefeuilles (minimumkapitaal van €5 miljoen). Hiermee kun je collectief investeren in onroerend goed, met een zeer voordelige fiscale behandeling (0% vennootschapsbelasting als aan de voorwaarden wordt voldaan).

Wat zijn de vereisten voor het opzetten van een SOCIMI?

• 80% van inkomsten uit verhuur of dividenden.
• 80% van de activa in residentiële of stedelijke gebouwen te huur.
• Activa moeten minstens 3 jaar worden bewaard.
• Uitkering van 80% van de huuropbrengsten en 50% van de vermogenswinsten als dividend

Hoe word ik belast als ik als aandeelhouder in een SOCIMI investeer?

Als aandeelhouder in een SOCIMI wordt u belast op ontvangen dividenden en op vermogenswinsten als u uw aandelen verkoopt:

• Als je voor belastingdoeleinden in Spanje woont, zijn dividenden en vermogenswinsten onderworpen aan IRPF als kapitaalinkomsten (tussen 19% en 28%).
  
• Als je een niet-ingezetene bent, moet je IRNR betalen: 19% als je in de EU of EER woont of 24% als je buiten de EU/EER woont. Dividenden en vermogenswinsten kunnen ook worden belast in het land waar je woont, tenzij een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting dit verhindert.

Wat zijn de tijdschema's en kosten voor het opzetten van een SL?

• Levertijd: 15 dagen tot 2 maanden.
• Kosten: minder dan € 1.000 met ondersteuning, minder dan € 500 alleen

Welke regionale voordelen zijn er op aankoopbelastingen?

• Madrid: ITP tegen 2% (in plaats van 6%) voor doorverkoop binnen 3 jaar.
• Valenciaanse Gemeenschap: bonus van 50% of 70% van het ITP, afhankelijk van het gebruik.
• Andalusië: ITP tegen 2% voor doorverkoop binnen 5 jaar.
• Catalonië: einde van de 70% subsidie in maart 2025.