Introducción

Si lees regularmente nuestro blog, sabrás que comprar en España es inevitablemente una buena idea. Pero cada vez son más los inversores que se plantean y nos plantean estas (megasabias) preguntas: ¿es más estratégico comprar en nombre propio, a través de una SL o de una SOCIMI (el equivalente a los Reits)? Y, ¿es preferible un régimen u otro dependiendo de si se es residente fiscal español o no? 

La elección que haga determinará cómo pagará los impuestos, cómo se gestionarán sus activos e incluso cómo se transmitirán. 

Los expertos de Terreta España sacan el escáner. 

Residente o no, esa es la cuestión

¿Quién es residente fiscal en España?

Se le considera residente fiscal en España si vive allí más de 183 días al año o si su actividad principal o su vida familiar se desarrollan en España. Los residentes fiscales españoles están sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). 

• El IRPF es progresivo y puede llegar al 47%. 

¿Quién es residente fiscal extranjero?

Por el contrario, los residentes extranjeros que permanezcan menos de 183 días en el país están sujetos al IRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes) por sus rentas españolas.  

• El IRNR es del 19% para los miembros de la UE y del 24% para los ciudadanos de fuera de la UE.

Comprar a su nombre: ventajas e inconvenientes

La ventaja de comprar a nombre propio es su sencillez. El problema radica en las implicaciones fiscales, sobre todo si piensas invertir en varias propiedades.

Para no residentes 

• Los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles están sujetos al IRNR, es decir, al 19% o al 24% según el país de residencia. 
• Las deducciones de gastos son muy limitadas para los ciudadanos de la UE.
• Los no residentes en la UE no tienen derecho a deducción.
• La transmisión es compleja y a menudo costosa. 

Para los residentes

Si es residente, comprar a su nombre tiene sentido si tiene pocos bienes (y pocos ingresos). 

• Los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles están sujetos al IRPF y a su escala progresiva.
• Las deducciones de gastos son más amplias que para los no residentes. Llegan hasta una desgravación del 50% de los ingresos netos por alquiler (para nuevos contratos en 2025).
• La transferencia es más sencilla que en el caso de los no residentes, pero puede ser compleja dependiendo de la situación familiar.

¿Necesita ayuda con su proyecto? Hable con uno de nuestros expertos.

Recuerde: Nombre propio = primer inversor o compra de segunda vivienda.

Obtenga más información y descargue nuestra guía completa aquí.

Creación de una Sociedad de responsabilidad Limitada

Definición: ¿qué es SL?

En términos sencillos, la SL es una empresa que le permite poseer, gestionar y transferir propiedades en España dentro de un marco seguro y fiscalmente optimizado.

Ofrece una gran flexibilidad de gestión, no requiere un gran capital social y protege a los socios, cuya responsabilidad se limita al capital que aportan. En resumen, su patrimonio personal está protegido. 

La SL española es el equivalente a la SARL en Francia, la SRL en Italia, la Gmbh en Alemania, la LLC en Estados Unidos o la LTD en el Reino Unido.

Requisito previo: ¿cuándo se considera que el alquiler es una actividad económica? 

¿Está pensando en invertir en varios inmuebles y desarrollar un negocio de alquiler a mediana o gran escala? Entonces, crear una empresa de alquiler de inmuebles es una buena idea. 

Ojo, no hay cortina de humo posible: tendrás que realizar una actividad económica real. Según el artículo 5.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, el arrendamiento de bienes inmuebles se considera actividad económica desde el momento en que una persona está empleada a tiempo completo con un contrato de trabajo.

¿Cuáles son las principales ventajas del SL?

Beneficios fiscales

• Para las SL, el tipo del impuesto de sociedades está fijado en el 25% , con un tipo reducido del 15% durante los dos primeros ejercicios. Esto se aplica a las plusvalías. 
• Se puede deducir una amplia gama de gastos: intereses de préstamos, obras, tasas diversas, amortización, gastos de gestión, mantenimiento, mobiliario, etc. Esto es una gran ventaja cuando se poseen varias propiedades. 
• Optimización del impuesto sobre el patrimonio : los activos están en manos de la empresa, lo que puede reducir su base imponible del IP(Impuesto sobre el Patrimonio). 

Leyenda: para declarar el impuesto de sociedades, deberá cumplimentar el formulario 200. He aquí un ejemplo

Fuente: Agencia Tributaria

Gestión colectiva y transferencia más fácil

Una Sociedad de responsabilidad limitada es ideal si quiere invertir con varias personas. Además, la transmisión de participaciones facilita las cosas. 

Credibilidad bancaria

No hay que olvidar que invertir en SL es una señal de confianza para un banco en caso de que necesite un préstamo.

Régimen especial de alquiler

Puede beneficiarse deun régimen especial aún más ventajoso si : 

• Posee 8 propiedades o más
• Conservas la propiedad durante un mínimo de 3 años
• Lleva cuentas separadas para cada propiedad.

En este caso, el premio gordo: 

• Bonificación del 40% sobre la parte del impuesto correspondiente a los ingresos por alquiler.
• Tipo impositivo reducido al 15%, frente al 25% general.
• IVA superreducido del 4% para la compra de viviendas nuevas destinadas al alquiler a largo plazo por parte de estas empresas.

Desventajas de invertir a través de una SL

Abrir y gestionar una SL tiene sus desventajas, y es mejor estar prevenido. 

• Gastos de instalación y gestión.
• Obligaciones administrativas.
• Posible doble imposición en función del país de residencia (una mayoría de países, más de 90, tienen firmados convenios de no doble imposición con España, pero no es el caso de Dinamarca en la UE, Singapur o Hong Kong, por ejemplo). 
• Un acuerdo de SL no es adecuado para la compra de su vivienda principal.
• Tenga en cuenta que para beneficiarse de las ventajas fiscales de las SL, debe poder aportar pruebas precisas de su actividad. 

El consejo de Terreta: recuerda llevar un registro claro de tu actividad: contrato de alquiler, mandato de gestión, facturas, etc.

Es bueno saberlo: 

• En la Comunidad de Madrid, las empresas inmobiliarias pueden beneficiarse de un tipo reducido del 2% en lugar del tipo normal del 6% en el Impuesto sobre Sucesiones (ITP ) cuando adquieran un inmueble destinado a la reventa en un plazo de 3 años.
• En la Comunidad Valenciana, existe una bonificación del 50% o del 70% en el ITP para SL si la vivienda se somete a obras o se destina a alquiler. 
• Tenga en cuenta que Cataluña acaba de poner fin (marzo de 2025) a la subvención del 70% del ITP para las sociedades inmobiliarias con fines de reventa.
• En Andalucía, cuando un inmueble se adquiere con vistas a su reventa (en un plazo de 5 años), puede aplicarse un tipo de ITP del 2%.

¿A partir de qué umbral merece la pena comprar en SL?

Para residentes sujetos al IRPF: se estima que por debajo de 40.000 euros de beneficios netos anuales, la SL no merece la pena. En este caso, se debe optar por la sencillez y las ventajas fiscales de comprar a nombre propio. 

Para no residentes sujetos al IRNR: si sus ingresos por alquiler son bajos y tiene pocos gastos, le recomendamos que compre a su nombre. Así se ahorrará muchos trámites burocráticos. 

PERO si tienes muchos gastos que deducir (obras, amortizaciones, intereses, etc.), la SL puede llegar a ser interesante. Te permite deducirlos antes de impuestos, cosa que no es posible con el IRNR a nombre propio. 

Cuadro comparativo: comprar a nombre propio o en SL 

Situación fiscal	Nombre propio	SL	Posibles deducciones a su nombre	Posibles deducciones a través de SL
Residente en el IRPF	IRPF progresivo hasta el 47%.	25% IS	Sí, pero limitado	Muchos
No residente IRNR	IRNR 19% o 24% sobre la renta bruta	IS 25% sobre el beneficio neto	Muy limitados y ninguno fuera de la UE	Muchos

Casos prácticos

• Un inversor obtiene 60.000 euros de beneficio bruto en el ejercicio 
• Puede deducirse 10.000 euros de gastos si compra a su nombre (IRPF, IRNR)
• Puede deducir 20.000 euros de gastos si compra a través de una sociedad (SL)

Dieta	Base imponible	Tarifas	Impuesto anual
IRNR UE	50 000	19%	9 500
TIR NO UE	60 000	24%	14 400
IRPF	50 000	30% (media)	15 000
SL	40 000	25% (o 15%)	10.000 (o 6.000)

A principios de 2025, como parte de la nueva normativa destinada a frenar la crisis inmobiliaria, Pedro Sánchez propuso simbólicamente una medida radical: introducir un impuesto disuasorio de hasta el 100% del precio de compra para los residentes extranjeros no comunitarios. Esta propuesta extrema pretendía limitar el acceso de los inversores internacionales al mercado inmobiliario español.

Comprar a través de una SL permitiría (de momento) eludir este cambio legislativo si se confirma. 

¿Tiene problemas para definir su proyecto? Hable con un experto de Terreta España.

Constituir una Sociedad Limitada en España: las etapas  

Hay 8 pasos esenciales para crear su SL : 

1. Reserve el nombre de su empresa.
2. Abre una cuenta bancaria de empresa con un capital social de 3.000 euros (esta es nuestra recomendación, aunque la ley te permite abrir una cuenta con un capital social de 1 euro desde 2022). 
3. Redacción de los estatutos.
4. Firme la escritura de constitución ante notario.
5. Regístrese en laAgencia Tributaria y rellene el formulario 036 para obtener su NIF.
6. El gestor y los socios activos deben darse de alta en la Seguridad Social cumplimentando este PDF.
7. Solicitar un certificado digital a la FNMT(Fábrica Nacional Moneda y Timbre). 

Calcule entre 15 días y 2 meses para los trámites de constitución de una Sociedad Limitada. 💸Menos de 1.000 € si te acompaña un experto (menos de 500 € si lo haces tú mismo). 

Delaguia-Luzon es un gran bufete de abogados con sede en Valencia y especializado en derecho mercantil. Pueden ayudarle a crear su empresa. Contacte con ellos aquí. 

Hemos detallado cada uno de estos pasos en nuestra hoja informativa sobre Creación de una SL en España (se insertará una vez publicada). 

Recuerde: SL = inversor que posee varias propiedades o cargas elevadas.

¿Qué es una SOCIMI?

SOCIMI, una alternativa que merece la pena explorar

Si ni la compra por su cuenta ni la creación de una sociedad de responsabilidad limitada le parecen adecuadas, existe una tercera vía: 

➤ Puede constituir una SOCIMI (Société Cotée d'Investissement Immobilier), el equivalente español de los REIT. Se trata de grandes vehículos de inversión colectiva, creados por fondos o carteras muy grandes, con un capital social superior a 5 millones de euros. 

➤ Puede comprar acciones de una SOCIMI cotizada. Esto le permite invertir en propiedades españolas sin comprar propiedades directamente.

Una solución más pasiva pero muy regulada

Las SOCIMIs están reguladas por la Ley 11/2009 y permiten a cualquier persona que deseeinvertir en inmuebles españoles hacerlo sin comprar directamente un inmueble, sino adquiriendo participaciones en estas sociedades inmobiliarias , que poseen y explotan activos inmobiliarios (viviendas, oficinas, comercios, etc.). 

Es bueno saberlo: 

• Cotizadas en bolsa, las acciones son líquidas y, por tanto, más fáciles de vender que un piso.
• Este tipo de inversión da acceso a activos que normalmente son inaccesibles para los particulares, como edificios enteros o locales comerciales de primera categoría.

El consejo de Terreta: Las SOCIMIs están muy orientadas a la obtención de beneficios. Son ideales si quieres diversificar tu negocio sin tener que gestionarlo. 

Condiciones de inversión 

Cuando invierte, la SOCIMI debe cumplir los siguientes criterios: 

• El 80% de sus ingresos deben proceder de rentas de alquiler o dividendos; 
• Al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles residenciales o urbanos de alquiler; 
• Debe conservar sus activos durante al menos 3 años antes de venderlos;  
• Debe pagar el 80% de los ingresos por alquileres percibidos y el 50% de las plusvalías obtenidas a sus accionistas en forma de dividendos (a menos que utilice esta plusvalía para recomprar un inmueble en un plazo de 3 años). 
• Si posee acciones de otra SOCIMI, debe devolver todos los dividendos percibidos. 

Fiscalidad de las SOCIMIs: 0% impuesto de sociedades 

Si cumple los criterios anteriores, una SOCIMI se beneficia de un régimen fiscal MUY ventajoso. 

• 0% de impuesto de sociedades sobre los beneficios distribuidos.
• ITP reducido en un 95% en la compra de la propiedad.

Si no cumple el marco definido, pierde sus ventajas fiscales de facto. También existe una retención a cuenta del 15% sobre los beneficios no distribuidos. 

Compra a través de una SOCIMI: fiscalidad del accionista 

Si compra acciones de la SOCIMI, tendrá que pagar impuestos. Esto es lo que debe recordar. 

Si recibe dividendos 

• Como persona física residente fiscal en España

➤ Los dividendos están sujetos a la escaladel IRPF, en la modalidad de rendimientos del capital.

• Como no residente 

➤ IRNR al 19% (si estás en la UE o el EEE)
➤ IRNR al 24% (fuera de la UE/EEE), salvo que exista convenio de doble imposición.

Si vende sus acciones y obtiene una plusvalía 

• Tributará por la plusvalía de la misma forma que por una acción convencional, a través del IRPF si es residente fiscal en España. 
• En su país de residencia, si no es residente.

Como no residente, los dividendos y las plusvalías también pueden tributar en su país de residencia, salvo que un convenio de doble imposición impida la doble imposición.

Recuerde: SOCIMI = inversor pasivo o diversificación bursátil.

¿Necesita asesoramiento personalizado? Nuestros asesores analizarán gratuitamente su perfil y su proyecto y le recomendarán la estructura más adecuada. Concierte una cita con un experto.

Conclusión 

Invertir por cuenta propia, crear una SL o comprar acciones de una SOCIMI depende de su situación, de su proyecto y de su visión a medio y largo plazo. 

La elección es suya, pero no lo haga solo. Si tienes dudas, consulta a un experto inmobiliario en España.

FAQ - Invertir en inmuebles en España: ¿debería comprar a su nombre, a través de una SL o de una SOCIMI?

¿Qué ventajas tiene comprar a su nombre?

• Gestión sencilla.
• Fiscalidad adaptada a los pequeños inversores (pocos inmuebles).
• Para residentes: desgravación del 50% de los ingresos netos por alquiler (desde 2025).
• Transmisión más fácil para los residentes.

¿Qué desventajas tiene comprar a su nombre?

• Fuerte fiscalidad para los grandes patrimonios.
• Escasas o nulas deducciones para los no residentes.
• Transmisión compleja para no residentes.

¿Qué es una Sociedad Limitada (SL)?

La SL es una sociedad de responsabilidad limitada que permite la gestión, tenencia y transmisión de activos inmobiliarios en un entorno seguro y fiscalmente optimizado. El capital social mínimo recomendado es de 3.000 euros, y el patrimonio personal de los socios está protegido. 

¿Cuáles son las ventajas de invertir a través de una SL?

• Tipo fijo del impuesto de sociedades del 25% (15% durante los dos primeros ejercicios).
• Gran deducción de gastos (obras, intereses, amortizaciones, etc.).
• Optimización del impuesto sobre el patrimonio.
• Fácil transferencia de acciones.
• Mayor credibilidad ante los bancos.

¿Cuáles son las condiciones para beneficiarse del régimen especial de alquiler de SL?

• Poseer al menos 8 propiedades.
• Alquílelos durante al menos 3 años.
• Mantenga cuentas separadas para cada vivienda.
• En este caso: bonificación fiscal del 40%, impuesto de sociedades reducido al 15%, IVA del 4% en nuevas compras.

¿Cuáles son las desventajas de las SL?

• Gastos de instalación y gestión.
• Aumento de las obligaciones administrativas.
• Riesgo de doble imposición en función del país de residencia.
• Inadecuado para residencia principal1.

¿En qué momento se vuelve atractiva la SL?

• Para residentes: a partir de 35.000 - 40.000 euros de beneficios anuales.
• Para no residentes: si tiene muchos gastos que deducir, la SL puede ser ventajosa

¿Qué es una SOCIMI?

La SOCIMI es el equivalente español de los REIT, reservado a las grandes carteras (capital mínimo de 5 millones de euros). Permite invertir colectivamente en inmuebles, con un tratamiento fiscal muy ventajoso (0% de impuesto de sociedades si se cumplen las condiciones).

¿Cuáles son los requisitos para constituir una SOCIMI?

• 80% de los ingresos por alquileres o dividendos.
• 80% de los activos en edificios residenciales o urbanos en alquiler.
• Los activos deben conservarse durante al menos 3 años.
• Distribución del 80% de los ingresos por alquiler y del 50% de las plusvalías como dividendos

¿Cómo tributo si invierto en una SOCIMI como accionista?

Como accionista de una SOCIMI, tributará por los dividendos percibidos y por las plusvalías si vende sus acciones:

• Si es residente fiscal en España, los dividendos y las plusvalías tributan en el IRPF como rendimientos del capital mobiliario (entre el 19% y el 28%).
  
• Si no es residente, está sujeto al IRNR: 19% si reside en la UE o el EEE, o 24% si reside fuera de la UE o el EEE. Los dividendos y las plusvalías también pueden tributar en su país de residencia, salvo que un convenio para evitar la doble imposición lo impida.

¿Cuáles son los plazos y costes de creación de una SL?

• Plazo de entrega: de 15 días a 2 meses.
• Coste: menos de 1.000 euros con apoyo, menos de 500 euros por su cuenta

¿Qué ventajas regionales hay en los impuestos de compra?

• Madrid: ITP al 2% (en lugar del 6%) para la reventa en un plazo de 3 años.
• Comunidad Valenciana: bonificación del 50% o 70% del ITP, en función del uso.
• Andalucía: ITP al 2% para reventa en 5 años.
• Cataluña: fin de la subvención del 70% en marzo de 2025.