Début 2025, le marché immobilier de Málaga et de sa région s’affirme, encore une fois, comme l’une des destinations les plus prometteuses pour les investisseurs étrangers en Espagne. Croissance soutenue des prix, demande internationale en constante augmentation et  rendements locatifs attractifs, cette région d’Andalousie offre un équilibre parfait entre qualité de vie et opportunités d’investissement. Et pas seulement pour la jet-set. 

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La Province de Málaga, un écrin méditerranéen en plein essor

Les atouts naturels de la Costa del Sol

La province de Málaga est située au cœur de la Costa del Sol, l’une des plus désirables du pays, celle qui aimante les stars depuis les années 50. La région s’étend sur plus de 160 kilomètres de côtes baignées par la Méditerranée, alternant entre criques isolées et longues plages de sable fin. L’arrière-pays, avec ses villages blancs typiques et ses paysages montagneux, offre un contraste saisissant avec le littoral urbanisé. Bonus : elle bénéficie d’un climat méditerranéen exceptionnel avec plus de 320 jours d’ensoleillement par an. 

Ce cadre naturel privilégié est l’un des principaux atouts pour les investisseurs étrangers, notamment ceux en provenance d’Europe du Nord, qui cherchent à la fois un lieu de villégiature et un investissement rentable. 

Málaga capitale, métropole culturelle et nouveau pôle Tech du sud de l’Espagne 

Scoop : Málaga s’est métamorphosée ces dernières années en véritable métropole culturelle et technologique. 

La ville natale de Pablo Picasso abrite aujourd’hui plus de 30 musées, dont le prestigieux Centre Pompidou Málaga et le Musée Picasso, qui attirent des visiteurs du monde entier tout au long de l’année. En parallèle de cette vie culturelle trépidante, Málaga s’est imposée comme un hub technologique majeur en Espagne. On la surnomme même la “Silicon Valley espagnole”. 

• Le PTA (Parc Technologique d’Andalousie) en périphérie de la ville accueille plus de 700  entreprises spécialisées dans la Tech, emploie plus de 27 000 personnes et crée un écosystème dynamique, idéal pour favoriser l’innovation et l’emploi qualifié. Il a clôturé 2024 avec un CA de plus de 4 millions d’euros. 
• La ville attire de plus en plus d’entrepreneurs et d’investissements dans le secteur de la fintech, de l’edtech et de la cybersécurité.
• Málaga abrite depuis 2023 le Centre de Cybersécurité de Google (GSEC).
• La ville est le berceau de startups à succès comme Freepik ou VirusTotal rachetée par Google.
• Au global, le secteur de la Tech génère plus de 300 millons d’euros de CA par an.
• Par ailleurs, plus de 60 multinationales ont établi leur siège dans la région. 

Cette croissance économique a entraîné une hausse de la demande de logements de la part de professionnels cherchant à s’installer durablement dans la ville. 

Málaga, en pleine santé économique 

Málaga affiche une santé économique robuste, avec une croissance du PIB de 2,8 % en 2024 et une prévision de 3 % pour 2025 (EuropaPress), soutenue par un secteur touristique florissant, une activité commerciale dynamique, et des investissements publics importants, notamment dans la santé et l’éducation. 

Connectivité internationale et infrastructures 

Pour les investisseurs internationaux, l’accessibilité est décisive. Ici, l’aéroport international de Málaga-Costa del Sol, le troisième plus important d’Espagne (25 millions de voyageurs en 2024, +11,5 %, le meilleur chiffre de son histoire), est situé à moins de 20 minutes de voiture du centre ville et assure des connexions directes avec plus de 120 destinations à travers l’Europe. 

• Une excellente connectivité aérienne qui est un gros plus pour les propriétaires étrangers, les entrepreneurs et, bien-entendu, les touristes. 

Le réseau de transports internes (métro, bus, AVE), complète cette accessibilité. Málaga se trouve désormais à seulement 2h30 en train de Madrid, ce qui renforce son attractivité pour les investisseurs nationaux et internationaux.

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Le marché immobilier à Málaga en 2025: analyse et chiffres clés

Évolution des prix au premier trimestre 2025

Le premier trimestre 2025 confirme la tendance haussière observée ces dernières années. Málaga est à la fois la Province et la ville la plus chère d’Andalousie et l’une des plus convoitées d’Espagne.

• Selon les dernières données, la Province de Málaga affiche des prix de 3 615 euros/m² et une croissance annuelle impressionnante de +15%, largement supérieure à la moyenne nationale espagnole de 11% (et de 2 311 euros /m²). 
• La ville de Málaga, elle, affiche une moyenne record de 3 320 euros/m² et a vu ses prix bondir de +20,3 %.

Légende : L’évolution des prix dans la ville de Málaga

Source : Idealista

Cette valorisation s’explique par la forte demande tant nationale qu’internationale, combinée à une offre limitée dans les zones les plus recherchées.

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Légende : Les 3 quartiers les plus chers et les moins chers à l’achat de Málaga, 2025

Source : Idealista / Terreta Spain

🏡 Marché immobilier à Málaga	🔑 Points clés
📍 Ville la plus chère d’Andalousie	Pour l’achat et la location
💰 Prix moyen à l’achat	3 320 €/m²➡️ Environ 265 600 € pour un appartement de 80 m²
📈 Prix moyen à la location	15,2 €/m²➡️ Environ 1 220 € / mois pour 80 m²
🔥 Demande vs offre	Très forte demande, offre limitée
🌴 Profil des acheteurs	Destination prisée pour la retraite et l’investissement➡️ 32,35 % des acheteurs sont étrangers (Idealista)
🏙️ Rang dans la région	8 des 10 villes les + chères d’Andalousie sont dans la Province de Málaga (Fotocasa)

Profil des investisseurs étrangers

Depuis la fin de la parenthèse Covid, les acheteurs étrangers se ruent sur l’Espagne, séduits par les prix abordables, les rentabilités alléchantes et le cadre de vie. En 2024, ils ont acquis près de 93.000 propriétés en Espagne, ce qui représente 14,6% du total des transactions immobilières du pays, d’après Idealista. Bien que la Communauté valencienne domine ce marché avec plus de 30% des achats étrangers, la ville de Málaga reste une destination de choix, particulièrement auprès des Britanniques, des Allemands, des Scandinaves et, de plus en plus, des investisseurs d’Europe de l’Est et d’Amérique du Nord. 

• Les acheteurs étrangers ont acheté plus de 32% des biens disponibles (11 400) dans la ville de Málaga en 2024 (Idealista).

Pour tout savoir sur le boom du marchés immobilier à Valence, consultez nos articles :

• Madrid, Barcelone, Valencia : où faut-il investir en 2025 ?
• Est-il déjà trop tard pour acheter à Valence ?

Ces investisseurs étrangers se répartissent en plusieurs catégories:

1. Les retraités à la recherche d’une résidence principale ou secondaire pour profiter du climat et de la qualité de vie.
2. Les investisseurs purs visant la rentabilité locative, notamment sur le segment des locations de courte durée.
3. Les télétravailleurs, un nouveau segment en forte croissance depuis 2020. Libres de vivre à cheval entre deux pays, ils peuvent exercer leur activité professionnelle depuis l’Espagne tout en bénéficiant du cadre de vie exceptionnel.

Les rentabilités locatives à Málaga

Le nerf de la guerre diront certains. La moyenne nationale des rentabilités locatives en Espagne s’établit, pour 2024, à 6,7% (Fotocasa). En Andalousie, elle frôle les 6 %.

Légende : La rentabilité moyenne par Communautés autonomes en Espagne

Source : Fotocasa

• À Málaga, les loyers grimpent en flèche depuis la pandémie (+10% entre mars 2024 et mars 2025). 
• Les locations saisonnières dans la ville peuvent générer des revenus bruts de 6 à 10% annuels.
• Tandis que les locations longue durée offrent, comme toujours, une rentabilité plus basse mais plus stable de l’odre de 4 à 6%.

Légende : L’évolution des prix à la location à Málaga depuis 2008

Source : Idealista

Légende : Les quartiers les plus chers / les moins chers à la location de Málaga, 2025

Source : Idealista / Terreta Spain

• À noter, le quartier Centro (le centre-ville) se divise en plusieurs zones. La zone la plus chère est celle de l’hypercentre, le centre historique de Málaga, qui culmine à 5 421 €/m². 

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La location touristique à Málaga : à savoir 

Attention, à Málaga, la location touristique est aujourd’hui strictement encadrée par des lois locales et nationales. Elles ont encore été renforcées en 2024-2025, en réponse à la flambée du nombre de logements touristiques et à la pression sur le marché résidentiel.

• Málaga est la Province avec la plus grande concentration de logements touristiques : plus de 41 000 locations déclarées.

Depuis fin 2024, l’Ayuntamiento (mairie) interdit toute nouvelle location touristique de courte durée dans 43 quartiers où plus de 8 % des logements sont déjà loués à des touristes, incluant le centre historique et les zones les plus prisées. En mars 2025, un moratoire a été annoncé : aucune nouvelle licence de location touristique ne sera délivrée dans toute la ville pendant trois ans (Idealista). L’idée est de stopper la prolifération de ce type de location et de permettre un recensement précis du parc existant.

Parallèlement, la législation andalouse et espagnole impose désormais l’enregistrement obligatoire de tout bien en location touristique dans un registre national numérique, avec obtention d’un numéro unique à afficher sur toutes les annonces. Enfin, seules les propriétés disposant d’une entrée indépendante peuvent obtenir une nouvelle licence, et les copropriétés peuvent restreindre ou interdire l’activité par un vote qualifié (Euronews). 

• Ces mesures visent à protéger les résidents permanents, à réguler l’offre touristique et à lutter contre la location illégale. Autrement dit, si vous pensez miser sur le tourisme, soyez vigilant, ne vous lancez pas seul, et évitez que votre projet ne repose QUE sur l’afflux de voyageurs. 

Málaga : nouveau leader du luxe immobilier en Espagne

Avec 30 % de l’offre nationale de biens haut de gamme, Málaga s’impose comme la capitale du luxe en Espagne. 

• À Málaga, 1 bien sur 10 dépasse les 2,5 millions d’euros, preuve que le segment prime prend de l’ampleur (Idealista). 

La ville se confronte à un nouveau défi : malgré une forte demande, le manque de constructions neuves freine le marché et alimente la hausse des prix.

Les conseils des experts de Terreta Spain : où acheter à Málaga pour une rentabilité optimale ? 

Le Centre historique: charme et rentabilité 

Le centre historique de Málaga, avec ses rues piétonnes, ses places ombragées et ses monuments séculaires, reste un secteur très prisé par les touristes et les étudiants (l’Université de Málaga est située à deux pas du port). Les appartements de caractère dans des immeubles anciens rénovés offrent des rendements locatifs attractifs sur le segment de la location étudiante (colocation) et touristique lorsqu’elle est possible. 

• Attention, dans l’hypercentre les prix d’achat étant très élevés (5 421 €/m²), les rentabilités ne seront pas mirobolantes, malgré des loyers en hausse (16, 5 €/m²). En moyenne, on calcule 3-4 % de rendements bruts. 
• En revanche, le taux de vacance locatif est très bas et le potentiel de valorisation à long terme est énorme. 

L’avantage ? Terreta Spain est aussi votre partenaire travaux en Espagne. Découvrez ici l’entretien avec Gaetano Grana, notre directeur de travaux

Légende : Le centre historique de Málaga

Source : Google

Les quartiers émergents: Soho et Distrito Zeta

On ne le dira jamais assez, investir dans un quartier émergent, c’est judicieux. Cela permet de profiter de prix accessibles et d’un gros potentiel de valorisation à moyen et long terme.

Légende : Districto Zeta et le quartier de Soho, deux zones émergentes idéales pour investir

Source : Google

• Le quartier de Soho, à proximité immédiate du centre et autrefois délaissé, s’est transformé en un vivier artistique et culturel, attirant une population jeune et créative. Les prix encore relativement abordables (4 816 €/m²), les loyers quasiment alignés sur ceux du centre historique (16,3 €/m²) et le potentiel de valorisation en font une zone d’investissement particulièrement intéressante pour les investisseurs avisés. Vous pouvez compter sur 4-5% de rentabilité dans cette zone centrale.
• Le Distrito Zeta, situé dans le quartier Cruz de Humilladero, à l’ouest de la ville, représente quant à lui l’avenir de Málaga, avec de nombreux projets immobiliers neufs qui bénéficient d’infrastructures modernes et d’une excellente connectivité, tout en offrant des prix encore attractifs par rapport à ceux du centre-ville : 2 860 €/m² et des loyers en hausse qui atteignent déjà 14,5 €/m² (+12,5% en un an). Soit, des rentabilités brutes moyennes autour de 6%. 

Légende : Évolution des prix dans le quartier Cruz del Humillero depuis 2008

Source : Idealista

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Aspects pratiques de l’investissement à Málaga

Cadre juridique pour les acheteurs étrangers 

L’Espagne dispose d’un cadre juridique favorable aux investisseurs étrangers. Ils peuvent en effet acheter des biens immobiliers dans les mêmes conditions que les résidents espagnols. Pour finaliser une transaction, l’obtention d’un NIE (Número de Identificación de Extranjero) est nécessaire. Les experts de Terreta Spain ont résumé ici les étapes à suivre pour investir en Espagne. (Lien étapes) 

Fiscalité et rendements locatifs

• L’imposition des revenus locatifs pour les non-résidents s’élève à 24% du revenu net et à 19% pour les résidents européens (IRNR, mettre lien fiche). Les charges déductibles incluent les intérêts d’emprunt, les frais de communauté, les taxes locales et l’amortissement du bien.
• Bonne nouvelle fiscale, l’impôt sur la fortune immobilière (Impuesto sobre el Patrimonio) a été supprimé en Andalousie. 

Service clé en main de Terreta Spain

Chez Terreta Spain, nous accompagnons nos clients internationaux à chaque étape de leur projet d’investissement à Málaga:

• Recherche personnalisée selon vos critères d’investissement et objectifs de rentabilité
• Négociation et sécurisation juridique de la transaction
• Coordination des travaux de rénovation avec des artisans locaux qualifiés
• Travaux et aménagement pour maximiser l’attractivité locative
• Gestion locative complète 

Conclusion: Málaga, un investissement d’avenir

Entre son climat exceptionnel, son écosystème technologique en plein essor, son cadre de vie hautement qualitatif et des mesures fiscales avantageuses, Málaga coche toutes les cases d’un placement intelligent et durable.

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Sources : INE, Idealista, Fotocasa, Europa Press , El Referente, Somos Districto Zeta

FAQ – Investir à Málaga en 2025

Pourquoi investir à Málaga en 2025 ?

Málaga offre un excellent rapport entre qualité de vie et rentabilité locative. En 2025, la ville affiche une hausse des prix de +20,3 %, une rentabilité locative brute pouvant atteindre 10 % en saisonnier, et une forte demande portée par les touristes, les retraités et les télétravailleurs.

Quel est le prix moyen de l’immobilier à Málaga ?

Au premier trimestre 2025, le prix moyen à l’achat à Málaga est de 3 320 €/m², soit environ 265 600 € pour un appartement de 80 m². C’est la ville la plus chère d’Andalousie.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Málaga ?

• Centre historique : fort potentiel locatif (6-8 % brut), charme et proximité touristique.
  
• Soho : quartier en plein essor artistique, très prisé par les jeunes actifs.
  
• Distrito Zeta : zone d’avenir avec des projets neufs à prix encore abordables.
  

Est-il encore possible de faire de la location touristique à Málaga ?

Les locations touristiques sont très réglementées. Depuis 2025, un moratoire interdit toute nouvelle licence dans la ville pendant trois ans. Seules les propriétés déjà autorisées ou avec entrée indépendante peuvent être louées à court terme. Vérifiez la réglementation avant tout achat et ne vous lancez pas seul.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Málaga ?

Oui. Les non-résidents peuvent acheter en Espagne sans restriction, à condition d’obtenir un NIE (Numéro d’Identification Étranger). Terreta Spain accompagne les acheteurs étrangers tout au long du processus d’achat.

Quelle est la rentabilité locative moyenne à Málaga ?

Selon Fotocasa, la rentabilité locative moyenne en Andalousie avoisine les 6 %, et peut grimper à 10 % en location saisonnière dans les quartiers touristiques de Málaga. La location longue durée offre une rentabilité stable autour de 4 à 6 %.