Acheter de l’immobilier en Espagne : ce que Matthieu Stefani et Geoffroy Reiser ont décrypté dans La Martingale

Nous avons eu le plaisir d’être invités par Matthieu Stefani dans La Martingale, l’un des podcasts de référence pour les investisseurs francophones, pour échanger sur l’investissement immobilier en Espagne et les opportunités actuelles du marché.

Dans cet épisode, Geoffroy Reiser et Matthieu décryptent concrètement comment acheter de l’immobilier en Espagne lorsqu’on est basé en France, en Belgique, en Suisse, ou ailleurs dans le monde. Pourquoi l’Espagne plutôt que la France ? Quelles règles connaître, quelles opportunités saisir, et quelles erreurs éviter avant de se lancer ?

Écouter l’épisode

Un marché immobilier haussier

Il y a quelque chose d’assez rare dans le contexte immobilier européen actuel : un grand pays de la zone euro dont les prix progressent de 5 à 10 % par an, dont les taux d’intérêt sont inférieurs d’un point à ceux pratiqués en France, et dont les finances publiques respectent les critères de Maastricht quand la France affiche un déficit de 6 %.

Ce pays, c’est l’Espagne. Et dans cet épisode de La Martingale, Geoffroy Reiser l’explique sans détour à Matthieu Stefani : il ne s’agit pas de French bashing, mais d’une comparaison factuelle. En 2024, l’économie espagnole a progressé de 3 %, trois fois le rythme français. La démographie suit. La construction, elle, est à la traîne.

« Le marché immobilier espagnol a pris 5 % de hausse des prix l’an dernier, c’est contre-cyclique. On observe même plus de 10 % de hausse par an à Valence ces 2, 3, 4 dernières années. », Geoffroy Reiser

Ce n’est pas un cycle conjoncturel. C’est une dynamique structurelle : chaque année, l’Espagne crée 200 000 nouveaux foyers et construit moins de 100 000 logements. Le déficit se creuse. Les rapports bancaires espagnols projettent un manque de 2,7 millions de logements d’ici 15 ans.

Pourquoi l’Espagne, et pas l’Italie ou le Portugal ?

C’est la question que beaucoup d’investisseurs français se posent : Espagne, Italie, Portugal, lequel choisir ?

L’Italie présente un risque structurel majeur : c’est le pays européen qui devrait perdre 10 millions d’habitants d’ici 20 à 30 ans, avec une démographie qui pourrait être divisée par deux en cinquante ans. Une économie immobilière repose sur la demande. Sans habitants, pas de locataires.

Lisbonne, au Portugal, est aujourd’hui identifiée par UBS parmi les marchés à risque de bulle immobilière. Une décennie de flux d’expatriés et de golden visas a fait flamber les prix au point où la rentabilité locative s’est considérablement réduite. Berlin il y a dix ans, Lisbonne il y a cinq ans, ces vagues sont derrière nous.

L’Espagne, elle, coche les trois cases qui comptent pour un investissement à long terme : croissance économique, croissance démographique, et déficit structurel de logements. Et elle dispose d’un avantage inattendu : les banques espagnoles, échaudées par la crise de 2008, n’accordent aux non-résidents que 60 à 70 % de la valeur du bien. Ce frein apparent est en réalité un protecteur du marché. Contrairement à la France ou l’Allemagne, la hausse des taux ne fait pas s’effondrer les prix espagnols, puisque le facteur limitant n’est pas le taux d’emprunt mais l’apport personnel.

Valence : la ville qui prend 10 % par an

Quand Geoffroy Reiser cherche à investir en Espagne pour la première fois en 2018, il vit à Lausanne. Son premier réflexe, comme beaucoup : Barcelone. Puis il compare les rendements bruts, 4 % à Barcelone, 6 à 7 % à Valence. La décision est vite prise. Il achète à Valence sans y être jamais allé, uniquement sur la base des chiffres. Il ira signer l’acte de vente sur place, et découvrira une ville qui le surprend.

Valence aujourd’hui, c’est :

• 1 million d’habitants intra-muros, troisième poumon économique d’Espagne après Madrid et Barcelone
• 3 000 €/m² de moyenne, soit deux fois moins cher que Madrid ou Barcelone (6 000 €/m²)
• Plus de 80 000 étudiants, une demande locative structurelle forte et pérenne
• Un des plus grands ports d’Europe, moteur logistique et tech (Amazon, Salesforce, Valencia Digital Summit)
• Capitale verte européenne 2024, élue par la Commission européenne
• Des hausses de prix supérieures à 10 % par an depuis maintenant quatre ou cinq ans consécutifs

Le pari de Geoffroy Reiser est simple : que Valence passe de 3 000 €/m² à 4 000 €/m² ou 5 000 €/m² dans les prochaines années, c’est tout à fait probable. Elle reste aujourd’hui nettement moins chère que Malaga, Séville, Madrid, Barcelone, et très loin des 6 000 – 7 000 €/m² de Saint-Sébastien.

« Un investisseur locatif a de l’argent, mais pas forcément 200 heures à consacrer à son projet. Terreta Spain vient lui sauver ses week-ends. », Geoffroy Reiser

Ce que ça donne concrètement : un exemple chiffré

Matthieu Stefani pose la question directement dans l’épisode : combien ça coûte, combien ça rapporte ? Voici ce que ça donne sur un appartement à Valence à 200 000 €.

• Apport nécessaire : environ 80 000 à 100 000 € (30 % du prix + frais d’achat à 12-13 % + travaux éventuels)
• Crédit espagnol sur 20 ans : mensualité autour de 550 – 600 €
• Loyer attendu : entre 1 200 et 1 400 € par mois
• Rendement brut moyen : 6 à 7 %
• Cashflow mensuel intermédiaire : autour de 600 € avant charges et fiscalité
• Hausse de valeur attendue : 5 à 10 % par an

Résultat : un rendement global annualisé qui peut dépasser les 10 % en combinant revenus locatifs et appréciation du bien. Si la hausse atteint 10 % par an, dans cinq ans le bien vaut 4 000 €/m².

Financer son achat en Espagne : les 4 options

L’achat en Espagne nécessite un apport minimum d’environ 50 000 €, et plutôt 70 000 à 80 000 € pour Valence. C’est la vraie contrainte de l’exercice. Les banques espagnoles ne prêtent aux investisseurs non-résidents que 60 à 70 % du prix du bien. Ajoutez les frais d’achat (12-13 %) et les travaux éventuels : on arrive vite à financer la moitié du projet sur fonds propres.

Quatre chemins existent :

1. Leverager sa résidence principale en France, l’astuce que peu de gens connaissent. C’est sans doute l’option la plus puissante, et la moins connue. Si vous êtes propriétaire en France d’un bien immobilier net de dettes, ou fortement remboursé, vous pouvez mobiliser ce patrimoine comme levier pour financer votre achat en Espagne, sans vendre quoi que ce soit et sans toucher à votre épargne.

Le mécanisme : votre banque française (ou un courtier spécialisé) place une garantie hypothécaire déplacée sur votre bien français. Elle libère en général jusqu’à 70 % de sa valeur nette, que vous utilisez librement, en Espagne ou ailleurs. Pour la banque, le risque est couvert par un actif sur le sol français : elle ne se soucie pas de savoir où l’argent est investi.

Exemple concret évoqué dans l’épisode : un appartement parisien net de dette estimé à 1 million d’euros. La banque prend une garantie hypothécaire et débloque 700 000 €. Avec cette somme, l’investisseur peut acheter un ou plusieurs biens en Espagne, aux conditions de financement françaises, taux, durée, sans contrainte liée au statut de non-résident espagnol. C’est exactement le même mécanisme que pour financer une résidence secondaire en France, appliqué à un achat transfrontalier.

Cette option fonctionne aussi si votre bien n’est pas entièrement remboursé. Sur un appartement à 1 million dont la moitié reste due, vous pouvez tout de même aller chercher 70 % des 500 000 € de capital net, soit 350 000 € disponibles pour investir en Espagne.

2. Un apport solide + une banque espagnole. Terreta Spain travaille notamment avec la seule entité financière espagnole dédiée exclusivement aux acheteurs étrangers, capable de lire une déclaration de revenus française sans difficulté, et habituée à ce profil d’investisseur.

3. Un mix prêt français + hypothèque espagnole. Possible dans certaines configurations patrimoniales, pour optimiser les conditions de financement des deux côtés.

4. Un crédit espagnol complété par un crédit conso français. Pour ceux dont la capacité d’emprunt le permet : financer la partie manquante, travaux, ameublement, frais d’achat, par un crédit conso sur 5 à 7 ans, remboursé rapidement grâce aux loyers perçus. Emprunter 50 000 € à 5 % sur 5 ans coûte environ 10 000 € d’intérêts en tout. Dans la grande majorité des cas, ne pas acheter et attendre 5 ans coûte bien davantage.

La fiscalité espagnole : un avantage souvent sous-estimé

La comparaison franco-espagnole sur la fiscalité est frappante.

Taxe foncière : sur un appartement de 90 m² à Valence, comptez environ 150 € par an. Le même ordre de surface à Lyon centre avoisine les 600 €.

Imposition des revenus locatifs : un résident fiscal français qui investit en Espagne est imposé à 19 % sur son résultat locatif net. En France, après épuisement des avantages LMNP, on arrive facilement à 40 – 47 % selon la tranche marginale.

Plus-value à la revente : imposition de 19 % seulement en Espagne contre 36,2 % en France (exception faite de la résidence principale). Sur 100 000 € de plus-value, l’écart représente environ 17 000 €. La convention de non-double imposition franco-espagnole évite toute taxation supplémentaire en France sur ce qui a déjà été réglé en Espagne.

Valence ou ailleurs ? Les autres villes à surveiller

Gandía : 80 000 habitants, à une heure au sud de Valence, régulièrement classée ville la plus rentable d’Espagne. Prix autour de 1 200 – 1 300 €/m², parfois moins. Un marché idéal pour un premier investissement avec un ticket réduit (120 000 – 130 000 € tout compris). À noter : avant 2008, Gandía était à 2 000 €/m². Elle est remontée progressivement depuis. La vague n’est pas terminée.

Sagonte : ville historique à une heure au nord de Valence, en pleine transformation économique. La construction d’une gigafactory de batteries Volkswagen et les investissements massifs de Mercadona vont créer 40 000 emplois dans une ville de 70 000 habitants. La mairie elle-même appelle les investisseurs à intervenir : il n’y a pas assez de logements pour absorber ces arrivées.

Madrid : incontournable, rassurante, patrimoniale. Mais à 5 000 – 6 000 €/m² pour 4 % de rendement brut. À réserver aux profils qui cherchent de la stabilité plutôt que de la performance, et attention : le rendement à Madrid se trouve souvent dans de mauvais quartiers ou via des Airbnb illégaux.

Málaga : dynamique et qualitative, mais déjà chère. Un deux-pièces dépasse souvent les 200 000 €, pour une rentabilité inférieure à Valence.

Ce qu’il ne faut surtout pas faire : le piège Airbnb

C’est l’avertissement central de Geoffroy Reiser dans cet épisode : ne bâtissez jamais votre modèle financier uniquement sur Airbnb.

Barcelone vient d’annuler l’intégralité des licences touristiques à horizon fin 2026. Madrid resserre également les octrois. Dans un contexte de crise du logement généralisée en Espagne, la pression politique sur la location courte durée ne va qu’en augmentant.

Un investissement solide doit être rentable en location longue durée ou en colocation. Si la rentabilité n’existe qu’en Airbnb, l’investissement est fragile. Le législateur peut changer les règles du jour au lendemain, et il le fait.

Investir avec des gens qui investissent eux-mêmes

C’est peut-être le conseil le plus concret de tout l’épisode : choisissez un accompagnateur qui a lui-même de l’argent sur la table.

Chez Terreta Spain, tous les membres de l’équipe sont investisseurs immobiliers à titre personnel. Geoffroy Reiser possède lui-même trois appartements à Valence. Son associé Antoine Évêque, ingénieur de l’ESTP et de l’ENSAM, supervisait la construction d’immeubles entiers à Madrid avant de rejoindre Terreta Spain. Ce n’est pas un argument marketing, c’est une question d’alignement d’intérêts : quelqu’un qui a investi sait ce qu’est une infiltration, un litige de copropriété, une charge imprévue (derrama, en espagnol). Il conseille comme il se conseillerait lui-même.

C’est aussi le grand enseignement tiré de l’expérience Masteos : un modèle capitalistique en hypercroissance avec 500 employés et 250 ventes par mois peut s’effondrer brutalement quand les taux remontent. Une PME rentable, avec une équipe d’investisseurs, résiste autrement mieux aux cycles.

La martingale personnelle de Geoffroy Reiser

Matthieu Stefani lui pose la question en fin d’épisode. Réponse : la colocation étudiante haut de gamme à Valence, avec des locataires exclusivement étrangers, Suisses, Suédois, Allemands. 11 chambres réparties sur trois appartements, à 700 € la chambre quand le marché est à 500 €. Taux de remplissage de 100 % depuis l’origine, avec un recours ponctuel à l’Airbnb (minimum 20 nuits, légal en Espagne) pour les rares périodes creuses.

En bourse : S&P 500, sur le long terme, sans se poser de questions, même après les turbulences récentes.

FAQ, Investir dans l’immobilier en Espagne

Faut-il un apport important pour acheter en Espagne ?

Oui. Les banques espagnoles ne financent que 60 à 70 % du prix pour les investisseurs non-résidents. En ajoutant les frais d’achat (12-13 %) et les travaux éventuels, il faut compter au minimum 50 000 € d’apport, et plutôt 70 000 à 80 000 € pour un achat à Valence.

Peut-on emprunter en France pour acheter en Espagne ?

Oui, et c’est souvent la meilleure option pour ceux qui ont déjà un patrimoine immobilier en France. Le mécanisme : votre banque française place une garantie hypothécaire déplacée sur votre bien français (résidence principale ou investissement locatif net de dettes ou fortement remboursé), et libère jusqu’à 70 % de sa valeur nette. Vous empruntez en France, aux conditions françaises, et investissez librement en Espagne. La banque ne s’intéresse qu’à la qualité de la garantie sur le sol français.

Quelle rentabilité peut-on attendre à Valence ?

Entre 6 et 7 % de rendement brut en moyenne, avec des projections de hausse de valeur de 5 à 10 % par an sur les prochaines années. Un appartement à 200 000 € se loue entre 1 200 et 1 400 € par mois.

Pourquoi Valence plutôt que Madrid ou Barcelone ?

Valence affiche un prix au m² deux fois inférieur à Madrid ou Barcelone, pour une rentabilité locative 50 % supérieure. La ville connaît par ailleurs des hausses de prix supérieures à 10 % par an depuis plusieurs années consécutives.

L’investissement en Airbnb est-il viable en Espagne ?

De moins en moins, et de manière très variable selon les villes. Barcelone a supprimé ses licences touristiques. Il est fortement déconseillé de bâtir un plan financier qui ne fonctionne qu’en location courte durée.

Quelle fiscalité s’applique à un Français qui investit en Espagne ?

Les revenus locatifs sont imposés à 19 % en Espagne. La plus-value à la revente est également taxée à 19 %, contre 36,2 % en France. La convention de non-double imposition évite toute taxation supplémentaire en France sur ce qui a déjà été payé en Espagne.

Pourquoi l’Espagne plutôt que l’Italie ou le Portugal ?

L’Italie devrait perdre 10 millions d’habitants d’ici 30 ans, une démographie défavorable à l’investissement locatif à long terme. Le Portugal, et Lisbonne en particulier, est identifié par UBS comme un marché à risque de bulle. L’Espagne combine au contraire croissance économique, croissance démographique et déficit structurel de logements.