Taux, banques, documents, fiscalité, astuces… tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter. 

Introduction

Les non-résidents vivent moins de 183 jours par an en Espagne. Pour les banques espagnoles, ces profils sont perçus comme plus risqués (éloignement géographique, complexité des procédures de recouvrement) et les conditions d’accès au crédit sont logiquement moins avantageuses. Mais face au nombre croissant d’investisseurs étrangers, Allemands en tête (16,6 %), elles n’ont plus d’autre choix que de proposer ce service.

Taux, banques, documents, fiscalité, astuces pour emprunter en Espagne quand on ne réside pas sur place, Terreta Spain vous dit tout. 

Est considérée comme résidente fiscale toute personne vivant plus de 183 jours par an en Espagne ou ayant ses intérêts économiques et/ou familiaux en Espagne. Sous ce seuil : statut de non-résident.

Quelles sont les banques espagnoles qui prêtent aux non-résidents ? 

La plupart des grandes banques espagnoles prêtent désormais aux étrangers, mais voici notre shortlist avec le lien direct vers la page web qui concerne les étrangers. 

BANQUE	SPÉCIFICITÉ
BBVA	Le prêt ne dépasse pas 70 % de la valeur du bien. BBVA propose une durée de prêt sur 30 ans dans certains cas.
Santander	Le prêt s’appelle “Mundo Mortgage”. Prêt de 60 % de la valeur d’expertise (tasación) en règle générale. Service en anglais, français, portugais, italien, polonais.
CaixaBank via HolaBank	Service en ligne innovant et multilingue, aide à l’obtention du NIE. Le prêt ne dépasse pas 70 %. Durée réduite à 15 ans pour la Bulgarie, la Tchéquie, la Hongrie, la Pologne, la Roumanie.
Bankinter	Online. Pas de taux mixte. Taux fixe uniquement proposé aux résidents de l’UE.25 ans maximum.Service clients réactif.
Sabadell	Le site propose un simulateur de crédit accessible aux non-résidents.
UCI	Une banque spécialisée pour les étrangers avec des bureaux dans toutes les grandes villes.L’une des rares à accepter des prêts sur 30 ans. ⚠️Ne parlez d’investissement à votre interlocuteur, évoquez plutôt l’achat d’une résidence secondaire.  ValenceCalle Colón, 60, 6ª C-D +34 912 06 37 90 MadridC. Amaltea, 32, Arganzuela, 28045 Madrid+34 912 06 37 90 BarceloneRambla de Cataluña, 20, entresuelo 2ª+34 912 06 37 90
Welcome Hub de la banque Sabadell	Idéale si vous comptez acheter via une SCI ou via une SL. Carrer de Girona, 107, 08203 Sabadell, Barcelona, Espagne+34 937 11 71 44

Conditions générales pour obtenir un prêt en Espagne 

Avant de démarrer votre demande de crédit en Espagne, gardez à l’esprit que les banques appliquent des critères plus stricts aux non-résidents.

Conditions d’éligibilité

Pour obtenir un prêt immobilier en Espagne, vous devez :

• Être majeur et avoir moins de 75 ans à la fin du prêt.
• Avoir un NIE (Numéro d’Identification Étranger), il est obligatoire pour acheter un bien. 

Voir ici comment l’obtenir.

• Résider dans un pays à monnaie forte (zone euro, États-Unis, Royaume-Uni, Suisse, etc.)
• Justifier de revenus stables et réguliers (en général entre 2000 et 2500 €).
• Ne pas dépasser un endettement de 30 % de vos revenus nets (toutes dettes confondues).
• Disposer de 40 % d’épargne : en général, 30 % pour l’apport et 10 % pour couvrir les frais d’achat.
• Des traductions officielles peuvent être exigées selon la banque. 

Plus le profil est solide, meilleures seront les conditions d’accès au crédit. 

Les conditions bancaires usuelles

En général, les banques prêtent aux étrangers jusqu’à 70 % Loan-To-Value (ratio prêt/valeur), sauf exception avec garanties solides ou co-emprunteur européen. Plus le LTV est bas, moins le risque est élevé pour la banque et meilleures sont les conditions   

• Par exemple, pour un bien à 200 000 €, un prêt de 140 000 € donne un LTV de 70 % (car 140 000 / 200 000 = 0,70)

Les conditions varient selon votre statut fiscal : 

CRITÈRE	RÉSIDENTS	NON-RÉSIDENTS
Taux	Autour de 2,5 % en moyenne, parfois moins (juillet 2025)	entre 3 et 5 % (juillet 2025) – en fonction du profil
Apport	20 à 30 % du prix du bien	30 à 40 % du prix du bien
Financement	80 % du prix max	70 % du prix max
Durée du prêt	Jusqu’à 30 ans	Souvent 20 ans (parfois 25 et exception faite pour BBVA dans certains cas)
Commission d’ouverture	Souvent 0 %	Souvent 0,5 % (négociable)

Les chiffres sont indicatifs, ils peuvent varier d’une banque à l’autre. 

Bon à savoir : 

• Le montant financé se base toujours sur le plus bas entre le prix d’achat et la valeur d’expertise du bien.
• Les conditions varient selon la banque, mais un courtier spécialisé facilite grandement l’accès et la négociation du taux.

Cas pratique

Découvrez en images le projet de l’un de nos clients, résident fiscal français et désormais propriétaire de cet incroyable duplex à Ruzafa, l’un des quartiers phares de Valencia. 

Le projet en chiffres : 

• Prix d’achat 330 000 €
• Surface 68m2 carrez, 90m2 utiles
• 2 chambres
• Loyer projeté : 1700 €/mois
• Mensualité : 980 €/mois

Les conditions de financement obtenues via l’un de nos courtiers spécialisés sur ce type de profil sont excellentes. 

• Crédit sur 25 ans.
• 70 % du prix financé.
• Taux d’intérêt 2 %.

Contactez-nous, nos équipes prendront votre dossier en main. 

Quels types de prêts existent en Espagne ? 

1. Taux fixe (souvent préféré par les étrangers pour sa stabilité)
2. Taux variable indexé sur l’Euribor (moins cher mais instable)
3. Taux mixte (fixe 5 ans puis variable)

En Espagne, les prêts à taux variables ont toujours été majoritaires (70-80%), mais suite à la hausse des taux post-COVID, les prêts à taux fixe sont devenus plus populaires.

A l’été 2025, les taux sont intéressants en Espagne, la tendance est à la baisse. 

Ils tournent autour des 2 % pour les résidents et vont de 3 à 5 % pour les non-résidents. Attention, chaque situation est différente et l’Euribor (qui conditionne les taux variables et mixtes) est volatile. Renseignez-vous au moment T.

Que faut-il savoir par nationalité ? 

Français 

Pour les investisseurs Français comme pour l’ensemble des étrangers, il faut garder en tête que les banques sont plus enclines à favoriser les profils avec des revenus stables, facilement justificables ou avec un CDI.

Liste des documents requis pour obtenir son prêt en Espagne 

Chaque banque peut avoir des demandes spécifiques, mais en règle générale, on vous demandera : 

• Pièce d’identité
• Justificatif de domicile
• Numéro NIE (obligatoire)
• Relevés bancaires
• Avis d’imposition (mieux si sur 2 ans)
• Bulletins de salaire ou preuve de revenus
• Preuve de l’apport (minimum 30 %)
• Éventuellement, un rapport de crédit édité par la Banque de France peut être demandé (pour évaluer la stabilité financière)
• Nota simple du bien (extrait du registre de propriété)
• Compromis de vente / promesse d’achat (si déjà signé)

À savoir : 

• Vous pouvez aussi envisager de cumuler prêt espagnol et prêt français.

• Vous pouvez compléter un bien espagnol par un crédit conso en France.
• Si vous choisissez d’emprunter en France, la banque vous demandera, en garantie, de nantir un actif (un bien net de dettes par exemple). Le nantissement ne remplace pas l’apport personnel, mais il peut en réduire le besoin. Il peut impliquer des actes notariés ou des traductions certifiées.

Vous avez un projet d’investissement en Espagne mais vous ne vivez pas sur place, contactez nos experts. 

Britanniques (post-Brexit)

Depuis le Brexit, les Britanniques sont traités comme des non-résidents de l’Union Européenne. Autrement dit, on leur demande souvent plus de garanties et surtout, les taux sont plus élevés et les conditions plus strictes.

La liste des documents requis est la même que pour les emprunteurs français. 

Pour le rapport de crédit, il faut se tourner vers : Equifax UK, Experian UK, TransUnion UK. 

À savoir : 

Les dossiers sont plus solides s’ils sont adossés à des produits financiers britanniques reconnus et les prêts croisés sont parfois possibles. 

Certaines banques britanniques proposent des prêts internationaux en livres sterling. Attention au taux de change. 

• NatWest International
• Barclays Expats
• HSBC

Une solution alternative serait de libérer l’équité (la différence entre la valeur du bien et le solde du prêt) d’un bien britannique. L’idée : obtenir des fonds liquides sans vendre le bien pour ensuite acheter en Espagne via un prêt relais (bridging loan) ou un remortgage (un refinancement hypothécaire).

Pour accéder à ce type de solution, il faut prouver une solvabilité suffisante. 

Exemple concret : 

Si vous possédez un bien immobilier au Royaume-Uni qui vaut 500 000 £ et qu’il vous reste 200 000 £ à rembourser sur votre prêt :

• Vous avez 300 000 £ d’équité.
• Vous pouvez “libérer” une partie de cette somme — par exemple, emprunter 100 000 £ en utilisant votre bien comme garantie.

Américains 

Les Américains aussi ont accès aux prêts espagnols et là encore, les documents demandés sont les mêmes que pour les autres nationalités. 

Pour les déclarations fiscales de l’IRS (Internal Revenue Service, les impôts aux USA), pensez à les fournir sur 2 ans minimum. Le rapport de crédit doit être édité par Equifax, Experian ou TransUnion, les 3 bureaux de crédit principaux aux Etats-Unis. 

Suisses, Belges, Luxembourg, Canada

Pour ces nationalités, le traitement est assez proche de celui des Français. L’acceptation du dossier est conditionnée à la stabilité des revenus et à l’origine des fonds. 

En Suisse, en Belgique et au Luxembourg, le nantissement est une option à envisager. 

• En Suisse, le rapport de crédit est fourni par la ZEK (Zentralstelle für Kreditinformation).
• En Belgique, c’est la Banque Nationale de Belgique (BNB) qui s’en charge. 
• Au Luxembourg, le rapport de crédit est généré par la Banque Centrale (BCL).
• Au Canada, le rapport de crédit est fourni par : Equifax Canada, TransUnion Canada.

Infos pratiques 

Liens utiles 

La liste de traducteurs officiels 

Le simulateur Terreta Spain pour calculer le coût total de votre projet 

Courtiers en financement gratuits (rémunérés par les banques) :

• Gibobs.com
• iAhorro.com
• Idealista hipotecas 
• Connectcrédit, un courtier français habitué à travailler sur les dossiers avec nantissement.

Documents officiels

• Une fois le dossier accepté, vous recevrez la FIPRE, la Ficha de Información PREcontractual. Un document standardisé qui récapitule les éléments essentiels du prêt et facilite la comparaison entre banques. 
• Une fois accepté le prêt, la banque remettra la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada (la Fiche Européenne d’Information Normalisée). La FEIN engage la banque sur les conditions proposées.     

Quels délais pour le traitement de votre dossier de demande de prêt en Espagne ? 

• Comptez 4 à 12 semaines pour le processus complet. 

Quels frais prévoir (hors hypothèque) ? 

C’est une question centrale en Espagne. Au-delà du prix du bien, de celui des travaux, de celui de l’agence (si vous faites appel à un spécialiste de l’immobilier sur place, ce que nous conseillons), il faudra prévoir des frais : 

• Ils s’élèvent à entre 10 et 15 % du prix du bien en fonction de la région dans laquelle vous achetez et des spécificités de votre projet (pour le notaire, les taxes, etc.)
• Pour aller plus loin, lisez notre fiche sur les frais à l’achat immobilier en Espagne. 

Exemple concret : Pour un résident britannique qui voudrait acheter un bien d’une valeur de 300 000€ : Apport de 30% = 100 000 €Frais d’achat moyens de 12% = 36 000€Avance : 136 K

Les risques d’emprunter en Espagne 

• Attention, en Espagne, l’acheteur reste personnellement responsable à vie du solde d’un crédit immobilier, c’est la responsabilidad patrimonial universal. Pas de walk away à l’américaine, autrement dit, impossible d’abandonner volontairement  son bien immobilier lorsque la dette dépasse la valeur du bien. 
• Les taux plancher (cláusulas suelo) sont illégaux s’ils ne sont pas expressément précisés dans l’offre de prêt. 
• La dación de pago : c’est une option extrême mais elle existe. Elle consiste à restituer le bien à la banque en échange de l’annulation de la dette restante. Cela n’est pas toujours accepté, surtout si l’emprunteur est étranger, c’est du cas par cas. 

Les bonnes pratiques 

1. À prévoir en cas de revenus atypiques : certaines banques peuvent exiger une lettre signée par votre comptable pour clarifier des revenus atypiques (dividendes, freelancing, stock-options…)
2. Bon réflexe : comparez toujours les offres de plusieurs banques avant de vous engager.
3. Anticipez les délais et préparez votre dossier avant de commencer à visiter. 
4. Ne réservez jamais un bien avant d’avoir obtenu un financement, sous peine de perdre le montant des arrhes que vous aurez versés. En effet, la clause de non-obtention du prêt est généralement refusée en Espagne. 
5. En Espagne, les prêts sont accordés en euros, il faut donc anticiper les variations de change si vous êtes résident fiscal d’un pays hors UE. 
6. Se faire accompagner par un avocat local spécialisé

Ready ? Pour tout savoir sur l’achat immobilier en Espagne, lisez notre guide complet. 

Besoin d’un coup de main pour débloquer votre financement en Espagne ? Terreta Spain vous accompagne de A à Z, même si vous ne parlez pas espagnol. Parlez-nous de votre projet. 

FAQ – Hypothèque en Espagne pour les non-résidents, le guide complet. 

Un non-résident peut-il obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?

Oui, c’est possible. Les banques espagnoles accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents : l’apport personnel exigé est plus élevé (généralement 30 à 40% du prix du bien), et le montant emprunté ne dépasse généralement pas 60 à 70% de la valeur d’achat ou d’expertise.

Quels sont les principaux critères d’éligibilité pour un non-résident ?

Pour accorder un prêt aux non-résidents, les banques exigent en général un revenu net mensuel stable (2 000 – 2 500 € minimum), un taux d’endettement limité à 30-40%, un bon historique de crédit dans le pays d’origine, un apport personnel conséquent (30 à 40% du prix du bien), l’obtention d’un NIE (Numéro d’Identification Étranger).

Quels documents faut-il fournir pour une demande de prêt ?

Les documents généralement demandés sont le passeport (ou carte d’identité), le NIE, les justificatifs de revenus (bulletins de salaire, relevés bancaires, déclarations fiscales), la preuve de l’apport personnel, la Nota simple du bien (fiche descriptive légale), le compromis de vente ou promesse d’achat (les arras). Certains documents doivent être traduits en espagnol par un traducteur assermenté.

En Espagne, quelles sont les conditions de financement pour les non-résidents ?

• Montant financé : 60 à 70% de la valeur du bien.
• Apport personnel : 30 à 40% + 10 à 13% de frais annexes (notaire, taxes…).
• Durée du prêt : généralement 20 à 25 ans, remboursement avant 75 ans.
• Taux d’intérêt : entre 3 % et 5 % en fonction de la situation et du profil (juillet 2025).

Sources: Idealista, Banco Santander, Wise, HSBC, UCI, Bankiter, Caixabank, Sabadell