Investir en Espagne sans banque : la puissance du prêt familial

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Remboursez votre famille, pas les banques espagnoles !

(Ou comment emprunter à Mamie peut booster votre projet immobilier en Espagne)

Et si votre prochain crédit immobilier n’était pas contracté auprès d’une banque… mais auprès de votre propre grand-père ?

L’idée (géniale) en bref

Quand vous empruntez de l’argent à un proche (parents, grands-parents…), vous créez une vraie dette, avec un contrat de prêt en bonne et due forme. Et cette dette, l’administration espagnole la reconnaît comme telle.

➡️ Traduction : pour l’Espagne, vous avez financé votre achat via un crédit, avec des intérêts à payer, comme si c’était une banque.

Pourquoi c’est malin ?

  • Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers en Espagne. Donc, votre SCI (ou vous, si vous achetez en direct) paie moins d’impôt.
  • La personne qui vous prête l’argent touche des intérêts, sans forcément être imposée dessus. Par exemple, un grand-père résident au Luxembourg ne paiera rien dessus. C’est légal, simple… et rentable.
  • Pas de paperasse bancaire, pas de caution, pas de galère. Juste une reconnaissance de dette bien rédigée.

“Remboursez votre famille, pas les banques espagnoles !” – Ce n’est pas juste un slogan, c’est un vrai levier d’optimisation fiscale.

Exemple concret

Vous empruntez 100 000 € à votre grand-père, à 2 % d’intérêt annuel.
Résultat :

  • Vous déduisez 2 000 € par an de vos revenus locatifs imposables en Espagne.
  • Papy touche 2 000 € tranquilles, en mode rentier.
  • Vous gardez la main sur votre projet, sans diluer vos parts, ni faire rentrer de nouveaux associés.

À faire impérativement

  • Rédigez un contrat de prêt écrit, daté, signé, avec intérêts fixés et échéancier de remboursement.
  • Faites-le enregistrer (facultatif mais recommandé).
  • Tenez une comptabilité rigoureuse dans votre SCI ou structure d’acquisition.
  • Et bien sûr, respectez les règles fiscales du pays de résidence du prêteur.

Le mot de la fin

Ce montage n’est ni une astuce de hacker ni une bidouille douteuse. C’est de la transmission intelligente, de la fiscalité stratégique, et un bon prétexte pour boire un café avec Papi tout en parlant immobilier.


FAQ : Emprunter auprès de sa famille, pour acheter de l’immobilier

Connaissez-vous quelqu’un qui a déjà emprunté auprès de ses parents, ou de ses grands-parents, pour investir dans l’immobilier?

La réponse est un grand OUI ! Un de nos clients, que nous appellerons Robert (modifié pour l’occasion, mais en gardant le “Ro” qui est bien dans son prénom) a déjà fait ça… et pas qu’une fois. En effet, chacun peut y trouver son compte.

Pourquoi vos parents ou grands-parents accepteraient-ils de vous prêter de l’argent ?

Vos parents ou grands-parents placent en général très mal leur argent. Sécuritaires, ils investissent dans des fonds-euros, des assurances-vies mal rémunérées, ou encore laissent l’argent dormir sur des comptes courants, et des livrets qui rémunèrent moins que l’inflation.

Comment convaincre vos parents ou grands-parents de vous prêter de l’argent ?

Il va falloir sortir un vrai argumentaire, et être préparé comme face à un vrai banquier. Pour cela, le mieux c’est de leur présenter une fiche de bien, c’est-à-dire une fiche d’un projet d’investissement qui présente tous les éléments financiers, l’étude de marché, le revenu locatif estimé (comparables à l’appui).

Que se passe-t-il si vous faites un mauvais investissement et n’arrivez pas à rembourser le crédit ?

Si c’était une banque, elle pourrait saisir le bien, ayant la garantie hypothécaire. Puisque c’est auprès de vos parents, ou de vos grands-parents, vous risquez l’embrouille familiale, mais pas de perdre le bien. Votre grand-père vous donnera plus facilement une extension de délai pour le rembourser, que ne le ferait votre banquier !

Le prêt peut-il être structuré “in fine” (remboursement à la fin seulement) ?

Non. En Espagne (et dans la plupart des juridictions), un prêt entre particuliers doit être amorti progressivement, avec des remboursements réguliers (annuels ou trimestriels). Autrement dit, vous devez rembourser une partie du capital chaque année, pas uniquement les intérêts.

Les autorités fiscales attendent un plan d’amortissement clair, ce qui signifie que les échéances doivent inclure à la fois des intérêts et du capital. Cela renforce la crédibilité du contrat et évite toute requalification (par exemple en donation déguisée).


Peut-on fixer n’importe quel taux d’intérêt ?

Non plus. Même s’il ne s’agit pas d’un prêt bancaire, le taux d’intérêt doit rester “dans le marché”, c’est-à-dire raisonnable et justifiable.
En pratique, les taux entre particuliers sont plafonnés autour de 5 à 6 % maximum, selon les contextes.
Un taux excessif pourrait être rejeté par l’administration fiscale, voire requalifié en donation partielle.

💡 Conseil : Pour éviter tout problème, basez-vous sur un taux d’intérêt équivalent à celui pratiqué par les banques sur des prêts personnels de même durée, ou utilisez les taux d’intérêt de référence publiés dans le pays de résidence du prêteur.

Faut-il faire appel à un avocat en Espagne pour rédiger ou enregistrer le contrat de prêt familial ?

Oui, absolument.

Même si le prêt familial peut sembler simple (c’est “juste” de l’argent entre proches), il s’agit d’un véritable acte juridique, avec des conséquences fiscales et comptables. Pour être bien cadré, il est fortement recommandé de passer par un avocat. Cela coûte en général moins de 500€. Contactez par exemple Delaguía y Luzón de la part de Terreta, ils ont déjà fait cela pour plusieurs de nos clients.

Vous préférez prendre un crédit immobilier auprès d’une banque pour éviter les embrouilles familiales ?

Dommage, je trouvais ça sympa le crédit familial. Mais si vous avez peur de vous brouiller avec la famille, alors consultez notre article sur le crédit immobilier en Espagne (auprès des banques, cette fois).

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