Le guide Terreta Spain de l’achat immobilier en Espagne

1- Le processus d’achat immobilier en Espagne 

Première étape : le versant administratif, avant l’achat 

Préparez-vous soigneusement avant de commencer vos visites de biens pour optimiser votre démarche. 

Les essentiels pour pouvoir acheter en Espagne

1. 1. Le NIE

Tout étranger, résident fiscal ou non, souhaitant acheter un bien immobilier en Espagne, doit impérativement obtenir un numéro NIE, le Numéro d’Identification des Étrangers. Il est indispensable pour tracer les opérations financières sur le territoire, mais aussi pour souscrire à des services essentiels comme l’électricité, le gaz, internet, etc. 

Lire notre article sur l’obtention du NIE.

2. 2. Ouvrir un compte bancaire

Cela n’est pas obligatoire, mais c’est très fortement recommandé. Cela facilitera les choses et vous fera gagner du temps. Cela vous permettra de régler plus facilement vos factures, mais aussi de pouvoir payer par “BIZUM”, système espagnol de paiement instantané très utilisé par exemple pour régler les honoraires d’une personne de ménage. Si vous n’êtes pas (ou ne souhaitez pas) devenir résident fiscal en Espagne, vous devrez fournir un passeport ou une carte d’identité valide ainsi que votre numéro NIE. 

Est considéré comme résident fiscal en Espagne, toute personne qui vit sur le territoire plus de 183 jours (cumulés) par an et/ou dont les intérêts professionnels et/ou familiaux se concentrent en Espagne.  

Deuxième étape : le financement

Une proportion importante des achats immobiliers en Espagne se fait sans recours à l’emprunt. Mais si vous choisissez d’avoir recours à un crédit immobilier pour financer votre achat, voici ce que vous devez retenir sur le financement : 

• • Il couvre généralement de 60% à 70% du montant du bien pour les non-résidents, il faut donc posséder un apport personnel conséquent pour pouvoir obtenir son prêt. Faites vos calculs sur notre simulateur en ligne.

• • Les résidents fiscaux peuvent obtenir 90% du montant du bien s’il s’agit d’une résidence principale, un peu moins s’ils ont déjà acheté et qu’il s’agit d’une résidence secondaire (de 60% à 80% du prix du bien). 

• • En Espagne, les offres d’achat se font (presque toujours) sans clause suspensive de prêt. Il est donc crucial d’obtenir une pré-approbation avant même de commencer vos recherches.

Lire notre article sur le crédit immobilier en Espagne, qui couvre ce sujet de manière approfondie, et vous donnera la procédure exacte à suivre.

Troisième étape : la recherche de propriété

Vous avez scrollé des heures sur le site d’Idéalista, le portail immobilier numéro 1 en Espagne, mais à chaque visite, c’est la déception. Le plus simple : confier sa recherche à des professionnels de l’immobilier espagnol. Installés sur place, familiers avec le marché local, bilingues et aguerris, ils sont les mieux placés pour trouver ce que vous cherchez vraiment et pour vous éviter de tomber dans les pièges (trop souvent) tendus par des propriétaires peu scrupuleux. 

Terreta Spain s’engage à trouver le bien correspondant à vos critères, à vérifier sa conformité et à négocier son prix d’acquisition en votre nom. Nos experts peuvent bien entendu visiter à votre place et vous envoyer des vidéos ainsi que des comptes-rendus détaillés après chaque visite. Cette méthode a fait ses preuves, notamment dans le cadre d’investissements internationaux. La majorité de nos clients est de nationalité étrangère, vit hors d’Espagne et n’en parle pas la langue.  

Quatrième étape : la réservation du bien. 

Il s’agit d’un moment clé, qu’on appelle la Reserva ou la Señal. Il consiste à verser un acompte pour bloquer la vente et retirer la propriété du marché. Le versement de ces arrhes est accompagné de la signature d’un contrat.

La Señal joue un rôle essentiel dans l’achat immobilier en Espagne 

1. • Engagement : elle représente une preuve tangible de l’engagement de l’acheteur et de son sérieux dans la transaction.

1. • Sécurité : elle offre une protection au vendeur en cas de désistement de l’acheteur.

1. • Exclusivité : elle garantit que le bien est retiré du marché, empêchant le vendeur de le proposer à d’autres acheteurs potentiels pendant la période convenue.

1. • Étape transitoire : la Señal marque le passage de l’intérêt à l’action concrète dans le processus d’acquisition.

Il est fréquent que certains propriétaires ou agents immobiliers ne retirent pas le bien du marché, tant que la Señal n’est pas payée.  

Caractéristiques principales de la Señal

• • Montant : généralement compris entre 2 000 et 10 000 €.

• • Moment du versement : au moment de l’offre d’achat, pour l’accompagner et montrer que l’offre est sérieuse. Qui reçoit ce virement ? En général, l’agence immobilière du vendeur.

• • Fonction : retire le bien du marché et engage les deux parties dans la transaction.

Implications juridiques – si l’offre est acceptée

• • Si l’acheteur se rétracte, il peut perdre le montant de la Señal.

• • En cas de désistement du vendeur, celui-ci doit rembourser la Señal.

Cinquième étape : les arras

En Espagne, le contrat d’arras est un accord privé entre acheteur et vendeur destiné à sécuriser la transaction immobilière. Il implique le versement d’un acompte par l’acheteur, généralement représentant 10% du prix du bien. Ce sont les “Arras“. Vous compléter donc l’apport déjà réalisé (Reserva, Señal).

Types de contrats d’arras en Espagne

1. • Arras confirmatorias : ce type d’arras représente un engagement ferme des deux parties, sans possibilité de désistement unilatéral.

1. • Arras penitenciales : c’est le modèle le plus courant. Il permet un désistement avec compensation. Si l’acheteur se retire, il perd l’acompte versé. Si le vendeur se désiste, il doit rembourser le double de l’acompte reçu.

1. • Arras penales : ce type de contrat prévoit une indemnité en cas de non-respect, mais oblige les parties à conclure l’accord.

Les informations contenues dans le compromis de vente 

• • L’identité du vendeur et des acheteurs

• • L’emplacement précis de la propriété

• • Le montant de la transaction immobilière

• • La date butoir pour la signature de l’acte chez le notaire

• • L’adresse du notaire qui finalisera la vente

• • Les modalités de paiement convenues

• • Les dettes éventuelles associées au bien

• • La répartition des frais notariaux entre les parties

• • Les pénalités applicables en cas de désistement de l’une ou l’autre des parties

Conseil Terreta : signez le compromis avec l’aide d’un partenaire de confiance pour défendre vos intérêts, et faire ajouter aux Arras des clauses protectrices de l’acquéreur. Nous faisons systématiquement ce travail, afin de vous protéger par des clauses qui défendent spécifiquement votre intérêt.

Sixième étape : le suivi du financement et la “Tasación”

Deux choses à ce stade:

• • Envoyer le compromis de vente (contrato de Arras) à la banque

• • Faire l’évaluation de la valeur du bien, appelée la “Tasación”. C’est normalement la banque qui envoie son propre “Tasador” (expert en évaluation du bien), mais il est également possible pour gagner du temps, d’envoyer soi-même un expert, pourvu que ce soit une des entreprises reconnues par toutes les banques. On peut citer notamment Tinsa, Sociedad de Tasación, et Gloval. Coût si vous le faites vous-mêmes plutôt que d’attendre que la banque envoie son expert : environ 300€.

• • FEIN : “Ficha Europea de Información Normalizada”. C’est un document obligatoire que la banque ou l’organisme prêteur doit te remettre avant la signature d’un prêt immobilier. Il a été instauré par la directive européenne sur le crédit immobilier pour garantir la transparence et la comparabilité des offres.

FEIN : “Ficha Europea de Información Normalizada”. C’est un document obligatoire que la banque ou l’organisme prêteur doit te remettre avant la signature d’un prêt immobilier. Il a été instauré par la directive européenne sur le crédit immobilier pour garantir la transparence et la comparabilité des offres.

Que contient la FEIN ?

Elle détaille, de manière claire et normalisée :

• • Le montant du prêt

• • Le taux d’intérêt (fixe ou variable)

• • La durée du prêt

• • Les mensualités à payer

• • Le TAEG (Tasa Anual Equivalente)

• • Les frais annexes (notaire, ouverture de dossier, etc.)

• • Les conséquences en cas de non-paiement

• • La possibilité de remboursement anticipé

Important : la banque doit vous remettre la FEIN au moins 10 jours avant la signature chez le notaire, pour vous laisser le temps de la lire, la comparer, et poser des questions si besoin.

Septième étape : la signature de l’acte authentique

La signature de l’acte authentique (escritura de compraventa) est l’étape finale dans le processus d’achat immobilier en Espagne. 

Infos pratiques

• • La signature se déroule chez le notaire espagnol.

• • L’acheteur et le vendeur doivent être présents.

• • Si l’acheteur ne peut pas être présent, un chasseur immobilier peut signer à sa place avec une procuration notariée.

Contenu de l’acte authentique 

• • L’identité du vendeur et de l’acheteur

• • La description détaillée du bien

• • L’existence de charges grevant le bien

• • Le prix de vente et les modalités de paiement

Procédure

1. 1. Le notaire vérifie l’identité des parties et examine les certificats nécessaires.
   2. L’acheteur doit régler le solde du prix de vente.
   3. Le notaire lit l’acte et les parties le signent.

Paiement

• • L’acheteur doit apporter des chèques de banque ou effectuer un virement sur le compte du notaire. C’est la raison pour laquelle nous vous avons recommandé d’ouvrir un compte bancaire espagnol au début de ce guide.

2 – À savoir sur l’achat immobilier en Espagne 

Le rôle du notaire

Dans l’écosystème immobilier espagnol, le rôle du notaire est très réduit. Il se résume à garantir la conformité de l’acte de vente avec la loi. 

• • Le notaire certifie l’identité des parties impliquées dans la transaction 

• • Enregistre le nouveau propriétaire au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad)

• • Collecte les frais et les impôts liés à la vente.

Le rôle d’un bon chasseur immobilier est central

En revanche, votre chasseur immobilier jouera un rôle central dans le processus d’achat immobilier en Espagne. Il s’occupe des vérifications juridiques, de l’analyse et de la rédaction des documents clés, tout en assistant l’acheteur et en gérant les démarches administratives liées à la vente. 

Voici ce qu’il fera pour vous : 

• • Vérifier l’absence de dettes, charges ou vices cachés

• • Vérifier la propriété (état, structure, etc.) et l’identité du vendeur

• • Examiner les charges, dettes et hypothèques sur le bien

• • Contrôler la conformité du bien au cadastre et aux normes urbanistiques

• • Vérifier la conformité des diagnostics énergétiques

• • Vérifier les registres (hypothèques, logements protégés, etc.)

• • Obtenir un certificat d’enregistrement délivré par la mairie

• • Rédiger l’accord de réservation et le contrat de vente

• • Analyser et gérer tous les documents juridiques liés à la transaction (Reserva, Arras, Escritura) en collaboration avec le notaire et la partie vendeuse.

• • Vérifier le projet de l’acte authentique

• • Traduire et clarifier les documents pour les acheteurs non hispanophones

• • Représenter l’acheteur tout au long du processus, notamment chez le notaire

• • Négocier les termes du contrat au nom de l’acheteur

• • Fournir des conseils juridiques et fiscaux

• • S’occuper des formalités administratives

• • Suivre le paiement des taxes et des frais

• • Assurer l’enregistrement de la propriété auprès du registre foncier via une Gestoría.

Faire une procuration (poder notarial) chez un notaire en Espagne

Concrètement, à quoi une procuration peut-elle vous servir au cours de votre investissement immobilier en Espagne ? 

1. 1. Demander un NIE.
   2. Ouvrir un compte bancaire.
   3. Signer le compromis ou l’acte de vente en votre absence, ainsi que le contrat de prêt immobilier.

Infos pratiques : 

• • Il s’obtient en Espagne, directement auprès d’un notaire

• • Dans votre pays, via le consulat ou un notaire local (avec apostille et traduction)

• • Vous pouvez aussi le mettre en place directement avec Terreta Spain. Votre conseiller s’occupera de toutes les démarches.

3 – Le volet financier dans l’achat immobilier en Espagne 

Les frais à l’achat

Quels frais et impôts faut-il prévoir lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier en espagne ? En moyenne, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 11 % de la valeur du bien, hors frais de conseil. Toutefois, ces coûts peuvent varier selon les régions. 

Listons les trois principales catégories de frais : 

1. 1. Frais de notaire 

Les honoraires du notaire représentent seulement autour d’1 % de la valeur d’achat. Dans la plupart des cas, ils sont compris entre 1 500 et 2 500 €. En revanche les “frais de notaire” tels qu’ils sont entendus en France par exemple correspondent aux impôts, voir plus bas (ITP ou TVA).

2. 2. Frais de chasseur immobilier 

Les honoraires du chasseur immobilier sont à inclure dans les calculs. La plupart des chasseurs immobiliers facturent à leur client un pourcentage de la valeur du bien acquis (entre 4 et 5 % HT).

3. 3. Impôts

Ils dépendent de la nature du bien 

• • Marché de l’ancien : l’ITP

Dans l’ancien, c’est l’ITP (l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) qui s’applique. 

Le taux varie  d’une communauté autonome à l’autre. L’ITP dépend de la région dans laquelle le bien se situe. Cela va de 6 à 11 % du prix du bien. À València par exemple, c’est 10 %. 

• • Marché du neuf : la TVA et l’AJD

La TVA concerne les propriétés neuves et s’élève à 10 %. À cela, il faut ajouter les AJD (Impôts sur les Actes Juridiques Documentés) : le taux varie selon la communauté autonome, mais il est généralement compris entre 0,5% et 1,5% du prix d’achat du bien. 

4 – La fiscalité immobilière, au-delà de l’achat

Le lieu où vous devez déclarer vos impôts dépend de votre résidence fiscale. Si vous résidez en Espagne plus de 183 jours par an ou si le centre de vos activités économiques et/ou familiales s’y trouve, vous devrez y effectuer votre déclaration fiscale.

Sur le territoire espagnol, chaque propriétaire est soumis à trois types d’impôts : 

1. 1. Taxe foncière – Impôts fonciers (IBI) : L’Impuesto Sobre Bienes Inmuebles 

Il s’agit d’une taxe locale annuelle basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Elle s’applique à tous les biens immobiliers (logements, garages, locaux, etc.). Le taux varie entre 0,4 % et 1,3 % de la valeur cadastrale.

2. 2. Impôts sur les revenus locatifs des non-résidents

L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents en Espagne. Il s’applique aux :

• • Personnes passant moins de 183 jours par an en Espagne ; 

• • À celles qui ont leurs principaux intérêts économiques hors d’Espagne ;

• • Aux propriétaires de biens immobiliers en Espagne ne résidant pas dans le pays.

Les taux d’imposition varient selon le pays de résidence du contribuable :

• • Résidents de l’Union Européenne : 19 %
  • Résidents hors Union Européenne : 24 %

Cas particulier : pour les propriétaires de biens immobiliers en Espagne :

• • Imposition “fictive” sur la jouissance du bien pour les jours où il n’est pas loué ;

• • Base imposable : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale du bien. 

3. 3. Impôts sur les revenus locatifs des résidents

Pour les résidents, les revenus locatifs entrent dans le calcul de l’impôt sur le revenu (IRPF) est progressif et augmente selon les tranches fiscales, de 19 % à 45 %. 

• • Impôt progressif dont le taux évolue en fonction des revenus imposables  

• • Prend en compte les circonstances personnelles et familiales du contribuable

• • S’applique sur l’ensemble du territoire espagnol, avec des dispositions spéciales pour les îles Canaries, Ceuta et Melilla 

4. 4. Impôt sur la fortune, IP (Impuestos sobre el Patrimonio) 

Il ne concerne que les patrimoines supérieurs à 700 000 € en Espagne (500 000 € en Catalogne) et il a été supprimé dans de nombreuses communautés autonomes.  

5. 5. La plus-value ou la ganancia patrimonial 

La ganancia patrimonial se paie lorsqu’un profit est réalisé lors de la vente d’une propriété. 

Infos pratiques 

• • Le vendeur la paie dans la plupart des cas

• • Si le vendeur est non-résident, l’acheteur doit payer 3 % de la plus-value aux impôts en Espagne (pour lutter contre l’évasion fiscale). Le vendeur s’aquittera des 16 % restants dans les 3 mois qui suivent la vente 

• • Le taux d’imposition varie selon la résidence fiscale (19 ou 24 % pour les non-résidents) et selon le montant des gains pour les résidents (entre 19 et 30 % depuis 2025)