Madrid, Barcelone, Valencia. Le trio de tête. Celui qui est sur toutes les lèvres des investisseurs. Certains d’entre eux continuent de miser sur Madrid et Barcelone, deux valeurs sûres, mais Valencia est en tout schuss et la troisième ville d’Espagne est en train de coiffer au poteau les deux premières. 

Alors, Madrid, Barcelone, Valencia : quelle ville choisir pour son investissement immobilier en Espagne en 2025 ? Les experts de Terreta Spain vous répondent. 

Tour d’horizon du marché immobilier espagnol en 2025 

Des prix à l’achat encore en hausse en Espagne

À l’image de la croissance espagnole (+3,2 % en 2024), le marché immobilier espagnol est en très grande forme.

Avec une hausse généralisée des prix immobiliers prévue autour de 4,5 % pour 2025 et une première augmentation de 4,2 % au premier trimestre de l’année (la plus forte hausse en 10 ans), c’est le moment pour investir en Espagne bien plus qu’ailleurs dans la zone euro.  

Légende : Évolution des prix de l’immobilier en Europe

Source : Idealista

Cette croissance des prix à l’achat s’explique par plusieurs facteurs convergents : 

• Une demande soutenue, particulièrement de la part des investisseurs internationaux ;
• Des conditions de financement relativement favorables ;
• Une offre très limitée face à cette demande croissante.

Bien qu’en hausse constante depuis l’été 2020 (+11 % entre mars 2024 et mars 2025), la moyenne des prix en Espagne ne dépasse pas 2300 euros du mètre. Une aubaine pour les investisseurs étrangers.

Avec plus de 640 000 acquisitions en 2024 (+10 % par rapport à 2023), l’Espagne est désormais “The place to buy”. 

Légende : Évolution du volume de ventes depuis 2007

Source : Idealista

Le secteur locatif espagnol est en plein boom

Sur ce versant aussi, les choses se présentent bien pour celles et ceux qui peuvent investir. 

D’après les dernières études, la rentabilité locative moyenne en Espagne atteint près de 7%, un chiffre record au niveau européen. Le marché du locatif a connu une progression spectaculaire des loyers au cours de la dernière décennie. Ils ont doublé, passant de 7 €/m² à 14 €/m² en moyenne nationale entre 2015 et 2025.

La demande est là, mais il y a une pénurie de stock. Autrement dit, l’équation est parfaite pour une augmentation des prix et un marché dans lequel c’est le propriétaire qui a la main.

Valencia, le nouveau challenger de l’immobilier espagnol

Dans ce contexte favorable aux investisseurs internationaux dont le pouvoir d’acquisition est supérieur à l’acheteur national, trois villes espagnoles se distinguent : Madrid, Barcelone et Valencia. Chacune présente des caractéristiques spécifiques qui peuvent correspondre à différents profils d’investisseurs. 

Nos experts, eux, misent tout sur Valencia, lancée dans ce qu’ils appellent une décennie de rattrapage de ces voisines. La preuve ? Les prix y ont augmenté de plus de 50 % depuis 2021 (source : Idealista). De nombreux investisseurs se détournent de Madrid et de Barcelone pour regarder plus au sud. Valencia change les règles du jeu grâce à ses prix accessibles, sa rentabilité exceptionnelle et ses perspectives de croissance prometteuses. Les cartes sont rebattues. 

Légende : Madrid, Barcelone et Valencia, les villes espagnoles dans le viseur des investisseurs. 

Source : Google maps – Terreta Spain

Analyse comparative : prix, rentabilité et croissance

Prix au mètre carré, l’accessibilité incomparable de Valencia 

Focus sur les prix d’achat de Madrid

Avec un prix moyen au mètre carré de 6 000 € en centre-ville, Madrid reste (avec le Pays-Basque) le marché immobilier le plus cher d’Espagne (+ 22,7 % en un an). La courbe est nettement à la hausse depuis la fin de la parenthèse Covid et les prix d’acquisition désormais très hauts pénalisent les rendements locatifs. 

Légende : Évolution des prix à Madrid depuis 2004

Source : Idealista 

Dans la capitale, l’éventail de prix est vaste, mais le quartier de Salamanca, situé en plein centre, affiche plus de 9 300 €/m². Une réalité du marché qui reflète le statut de capitale économique de la ville et qui limite l’accès aux investisseurs à la recherche de rentabilités élevées. Exception faite des zones périphériques, comme Puente de Vallecas (2 650 €/m²), Usera (2 880 €/m²) ou Villaverde (2 300 €/m²) par exemple.

Légende : Les zones périphériques de Madrid les moins chères à l’achat

Source : Google

Focus sur les prix d’achat de Barcelone

À 600 kilomètres de la capitale, la deuxième ville du pays, celle qui lui a toujours fait de l’ombre, Barcelone, affiche un coût moyen légèrement inférieur à celui de Madrid, 4 800 € par mètre carré. Là encore, les prix varient selon les quartiers : comptez 2 600 €/m² à Nou Barris par exemple et jusqu’à 6 200 €/m²  au cœur de Sarria-Sant Gervasi, l’un des quartiers favoris des expatriés.

Bien que sa localisation géographique et son rayonnement international soient séduisants, Barcelone souffre des incertitudes politiques concernant son indépendance, ce qui freine certains investisseurs prudents.

Légende : Les quartiers de Sarria-Sant Gervasi, le plus cher de Barcelone, et celui de Nou Barris, le moins cher de Barcelone. 

Source : Google

Focus sur les prix d’achat de Valencia

Plus au sud, à 4 heures de route sur la côte méditerranéenne, Valencia, troisième ville du pays, défie pour la première fois de son histoire les deux plus importantes métropoles espagnoles. 

Avec un prix médian au mètre carré de seulement 2 900 € (+ 21,6 % sur les 12 derniers mois), la capitale de la Communauté valencienne est au-dessus de la moyenne nationale, mais elle offre une entrée sur le marché immobilier espagnol deux fois moins chère que Madrid ou Barcelone. 

Cette accessibilité est idéale pour les primo-investisseurs, ceux qui cherchent à maximiser leur rendement et ceux qui envisagent de faire une belle plus-value à moyen-terme. Visitez les quartiers de la ville avec nous en cliquant juste ici (insérer lien guide quartiers valencia). 

Pour une immersion dans l’immobilier à Valencia, découvrez le témoignage de Théo, un jeune investisseur qui a acheté sur place avec notre équipe. (mettre la vidéo directement sur la page de l’article).

Rendements locatifs : Valencia est imbattable

Le locatif à Valencia

La rentabilité locative est le critère clé pour tout investisseur immobilier. Sur ce point aussi, Valencia domine largement sur l’échiquier immobilier espagnol. Dans la ville, le taux de rendement locatif moyen se situe entre 5 et 7 %, mais il peut dépasser les 8 % dans certains quartiers, contre 7 % de moyenne à l’échelle nationale. 

En 2025, la région de Valencia est encore en tête des classements des rentabilités (avec celle de Murcie). Geoffroy Reiser et Antoine Évêque vous en disent plus dans cette interview accordée au Petit Journal.com. Un chiffre qui s’explique par des prix d’achat modérés, des loyers en hausse constante dans la capitale et dans l’ensemble de la Communauté depuis fin 2021 (plus de 65 % d’augmentation dans la ville de Valencia) et une tension locative très forte.

• En mars 2025, comptez 15,3 €/m² (+ 13,2 % en un an), soit 1 530 euros de loyer pour un appartement de 100 m² à Valencia. 

Légende : la courbe de hausse des loyers à Valencia depuis 2008. Source : Idealista

Avec un rendement locatif qui atteint parfois jusqu’à + 50 % par rapport à Madrid ou Barcelone (avec des rendements autour de 5 %), la troisième ville du pays garantit des retours sur investissement rapides et significatifs. 

Les quartiers les plus rentables de Valencia

• Rascanya : 2 000 €/m² (+ 19 % en un an). Les loyers ont aussi augmenté de 19 % et dépassent les 14 €/m². 
• Rentabilité > 8 % ✅
• L’Olivereta : 2 000 €/m² (+ 20 % en un an), les loyers ont augmenté de 25,4 % en parallèle et atteignent en mars 2025 14 €/m². 
• Rentabilité = 8,4 % ✅
• Jesus : 2 100 €/m² (+ 22 % en un an), les loyers ont augmenté de 16 % cette dernière année et atteignent désormais 13 €/m². 
• Rentabilité ≈ 7,4 % ✅

⚠️Le conseil des experts de Terreta Spain 

Visez le centre historique et le Cabanyal, le quartier de la plage si vous envisagez de faire de la location touristique. 

Le locatif à Barcelone et Madrid

À Barcelone comme à Madrid, les rentabilités moyennes ne dépassent pas les 5 %. 

Dans les deux cas, elles sont soutenues par une demande locative élevée (tourisme, étudiants, jeunes professionnels internationaux), mais pénalisées par des loyers prohibitifs : 

• 23,5 €/m² à Barcelone (+ 13,2 % en un an), soit 2 350 euros mensuels pour un 100 m².
• 21,2 €/m² à Madrid (+ 12,2 % en un an), soit 2 120 euros mensuels pour un 100 m².

Toutefois, certains quartiers plus accessibles conservent un bon potentiel locatif :

À Madrid, les quartiers périphériques comme Villaverde ou Usera affichent des rendements autour de 5,5 à 6 %, mais au prix d’un éloignement du centre.

À Barcelone, Nou Barris ou Sant Andreu permettent d’atteindre jusqu’à 6 %, notamment grâce à des loyers qui continuent d’augmenter dans ces zones moins saturées.

• Les investisseurs qui se lancent sur le marché immobilier madrilène misent davantage sur la valorisation à long terme que sur le rendement immédiat. 
• Ceux qui se lancent sur celui de Barcelone visent souvent son potentiel touristique et universitaire. 

Notons que la rentabilité de Madrid est tout de même excellente pour une capitale au marché robuste. À titre de comparaison, à Londres ou à Paris, les rendements ne dépassent pas 3% en moyenne. 

Valencia, le potentiel de la rénovation

Autre point fort, l’immobilier à Valencia présente un très fort potentiel de rénovation. Une dimension supplémentaire pour augmenter la valeur du bien à l’achat autant qu’à la location, face à des locataires de plus en plus exigeants. Il existe encore de nombreuses opportunités dans son centre historique pour des projets de rénovation. Et cela tombe bien, car Terreta Spain est aussi votre partenaire confiance pour vos travaux en Espagne. Contactez-nous pour trouver le bien qu’il vous faut ET pour conduire votre projet de rénovation. 

Pour en savoir plus sur les travaux en Espagne, consultez notre dossier : “Tout savoir sur la rénovation immobilière en Espagne” 

Perspectives de croissance : Valencia, un potentiel unique 

• Madrid a récemment volé la vedette à Paris dans le classement des villes où investir en Europe. La capitale espagnole est boostée, à l’échelle du continent, par des facteurs macroéconomiques. 67 % des investissements étrangers réalisés en Espagne se font en effet dans la capitale.

Légende : Les 10 villes européennes où investir en 2025

Source : PWC

• Barcelone, elle, a quitté le top 10 du ranking de PricewaterhouseCoopers. La croissance des prix y reste soutenue par ses atouts touristiques et sa popularité auprès des acquéreurs internationaux, mais les tensions politiques catalanes sont un facteur d’incertitude, la réglementation, très dure, sur les locations saisonnières aussi. 

• Valencia, avec une hausse impressionnante de près de 60 % des prix sur cinq ans témoigne du dynamisme du marché local. Ce potentiel est renforcé par une qualité de vie exceptionnelle, une économie diversifiée, une législation encore souple sur les locations touristiques.

Conseils stratégiques pour les investisseurs

Face à ces trois marchés aux caractéristiques distinctes, la stratégie optimale dépendra de votre profil d’investisseur et de vos objectifs.

• Pour les investisseurs disposant d’un capital limité ou privilégiant la rentabilité immédiate, Valencia s’impose comme le choix le plus pertinent. Elle offre clairement le meilleur rapport qualité-prix du marché espagnol. De plus, la dynamique de croissance des prix laisse espérer une plus-value intéressante à moyen terme. Quels types d’investissements privilégier ? Les locations touristiques, très lucratives dans le centre-ville et en bord de plage. Les projets de rénovations pour optimiser ses rendements en augmentant la valeur du bien (+25-30 %). La location étudiante avec une demande stable autour des universités (Benimaclet, Blasco Ibáñez).  

• Les investisseurs disposant d’une capacité financière plus importante et recherchant un équilibre entre rendement et sécurité pourront se tourner vers Barcelone. Avec une rentabilité correcte, notamment dans les quartiers émergents, et des perspectives de valorisation solides dans l’ensemble de la ville et de sa périphérie, la capitale catalane offre un compromis intéressant, tout en bénéficiant d’une bonne liquidité de marché.

• Les investisseurs privilégiant la sécurité à long terme et disposant d’un capital conséquent, Madrid représente l’option la plus conservatrice. La capitale espagnole offre les meilleures garanties en termes de valorisation à long terme et de liquidité du marché, grâce à son statut de principal centre économique du pays.

Quelle que soit la ville choisie, voici nos dernières recommandations pour 2025 :Ne pas différer sa décision d’achat face à la tendance haussière des prix.

• “L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement”. Le facteur déterminant de la valorisation future de votre bien, c’est lui.
• S’informer précisément sur les spécificités fiscales locales, qui peuvent varier significativement d’une communauté autonome à l’autre.
• Surveiller les réglementations sur les locations touristiques qui changent régulièrement. 
• Considérer les opportunités offertes par la rénovation, particulièrement à Valencia, pour optimiser le rendement global de l’investissement.

Pour aller plus loin, contactez nos experts. Terreta Spain est votre partenaire confiance pour l’achat et la rénovation d’un bien immobilier en Espagne. 

Conclusion

Pour conclure, Valencia se distingue clairement comme le choix le plus prometteur pour ceux qui recherchent une rentabilité immédiate autant qu’un potentiel de croissance exceptionnel. Avec des prix accessibles, des rendements locatifs élevés et une qualité de vie remarquable, Valencia s’impose comme la nouvelle star du marché immobilier espagnol. N’attendez plus, foncez. 

Sources: Idealista, Fotocasa, Tinsa

FAQ : Madrid, Barcelone, Valencia : quelle ville choisir pour son investissement dans l’immobilier espagnol en 2025 ?

Pourquoi investir à Valencia en 2025 ?

✅ Des prix d’achat accessibles (2 900 €/m² en moyenne) et en hausse (+21,6 % en un an)

✅ Une rentabilité locative défiant toute concurrence de 8 % dans certains quartiers, bien supérieure à Madrid (4,9 %) et Barcelone (5,2 %). 

✅ Une excellente qualité de vie.  

Quels sont les quartiers les plus rentables ? 

Rascanya, Jesus, l’Olivereta (entre 7 et 8 % de rendements locatifs bruts). 

Comment Valencia se compare-t-elle à Madrid et Barcelone ?

Valencia offre un rendement supérieur tout en étant deux fois moins chère à l’achat.  

Pourquoi choisir Terreta Spain pour investir ?

Terreta Spain propose un accompagnement complet : recherche de biens, gestion locative et rénovation pour maximiser votre rendement. Contactez-nous pour découvrir les meilleures opportunités à Valencia !