Zahlen Sie Ihre Familie zurück, nicht die spanischen Banken!

(Oder wie ein Kredit von Oma Ihr Immobilienprojekt in Spanien ankurbeln kann)

Was wäre, wenn Sie Ihre nächste Hypothek nicht bei einer Bank, sondern bei Ihrem eigenen Großvater aufnehmen würden?

Die (geniale) Idee in Kürze

Wenn Sie sich Geld von einem Verwandten (Eltern, Großeltern...) leihen, begründen Sie eine echte Schuld mit einem ordnungsgemäßen Darlehensvertrag. Und diese Schuld wird von der spanischen Verwaltung als solche anerkannt.

➡️ Übersetzung: Für Spanien haben Sie Ihren Kauf über einen Kredit finanziert, für den Sie Zinsen zahlen müssen, als ob es sich um eine Bank handeln würde.

Warum ist es schlau?

• Die Zinsen sind in Spanien von den Einkünften aus Immobilien absetzbar. Daher zahlt Ihr SCI (oder Sie, wenn Sie direkt kaufen) weniger Steuern.
• Die Person, die Ihnen das Geld leiht, erhält Zinsen, ohne dass sie darauf Steuern zahlen muss. Ein Großvater mit Wohnsitz in Luxemburg zahlt beispielsweise keine Steuern. Es ist legal, einfach... und rentabel.
• Kein Bankpapier, keine Kaution, kein Ärger. Nur ein gut formulierter Schuldschein.

"Zahlen Sie Ihre Familie zurück, nicht die spanischen Banken!" - Dies ist nicht nur ein Slogan, sondern ein echter Hebel zur Steueroptimierung.

Konkretes Beispiel

Sie leihen sich 100.000 € von Ihrem Großvater zu 2% Zinsen pro Jahr.
Ergebnis :

• Sie ziehen 2.000 € pro Jahr von Ihren steuerpflichtigen Mieteinnahmen in Spanien ab.
• Opa erhält ruhige 2.000 € im Rentenmodus.
• Sie behalten die Kontrolle über Ihr Projekt, ohne Ihre Anteile zu verwässern oder neue Partner aufzunehmen.

Unbedingt zu tun

• Setzen Sie einen schriftlichen, datierten und unterschriebenen Darlehensvertrag mit Zinsfestsetzung und Rückzahlungsplan auf.
• Lassen Sie ihn registrieren (optional, aber empfohlen).
• Führen Sie in Ihrer SCI oder Erwerbsstruktur eine strenge Buchhaltung.
• Und natürlich sollten Sie die Steuervorschriften des Landes beachten, in dem der Kreditgeber seinen Sitz hat.

Das letzte Wort

Diese Konstruktion ist weder ein Hacker-Trick noch eine fragwürdige Spielerei. Es ist eine intelligente Übertragung, eine strategische Besteuerung und ein guter Vorwand, um mit Opa einen Kaffee zu trinken und dabei über Immobilien zu sprechen.

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FAQ: Kreditaufnahme bei der Familie, um Immobilien zu kaufen

Kennen Sie jemanden, der bereits einen Kredit bei seinen Eltern oder Großeltern aufgenommen hat, um in Immobilien zu investieren?

Die Antwort ist ein großes JA! Einer unserer Kunden, den wir Robert nennen (der Name wurde geändert, aber das "Ro" in seinem Vornamen wurde beibehalten), hat dies bereits getan... und das nicht nur einmal. In der Tat kann jeder etwas für sich selbst finden.

Warum sollten Ihre Eltern oder Großeltern bereit sein, Ihnen Geld zu leihen?

Ihre Eltern oder Großeltern legen ihr Geld in der Regel sehr schlecht an. Sie investieren aus Sicherheitsgründen in Euro-Fonds, schlecht verzinste Lebensversicherungen oder lassen das Geld auf Girokonten und Sparbüchern ruhen, die weniger als die Inflation verzinsen.

Wie können Sie Ihre Eltern oder Großeltern davon überzeugen, Ihnen Geld zu leihen?

Sie müssen eine gute Argumentation vorlegen und vorbereitet sein, wie vor einem echten Bankier. Am besten legen Sie eine Objektbeschreibung vor, d.h. eine Beschreibung des Investitionsvorhabens, die alle finanziellen Elemente, die Marktstudie und die geschätzten Mieteinnahmen (mit Vergleichszahlen) enthält.

Was passiert, wenn Sie eine schlechte Investition tätigen und den Kredit nicht zurückzahlen können?

Wenn es sich um eine Bank handelt, könnte diese die Immobilie pfänden, da sie hypothekarisch gesichert ist. Da es bei Ihren Eltern oder Großeltern liegt, riskieren Sie einen Familienstreit, aber nicht den Verlust der Immobilie. Ihr Großvater wird Ihnen eher eine Fristverlängerung zur Rückzahlung geben als Ihre Bank.

Kann das Darlehen als "in fine" strukturiert werden (Rückzahlung nur am Ende)?

Nein, in Spanien (und in den meisten anderen Ländern) muss ein Darlehen zwischen Privatpersonen progressiv getilgt werden, mit regelmäßigen Rückzahlungen (jährlich oder vierteljährlich). Das bedeutet, dass Sie jedes Jahr einen Teil des Kapitals und nicht nur die Zinsen zurückzahlen müssen.

Die Steuerbehörden erwarten einen klaren Tilgungsplan, was bedeutet, dass die Raten sowohl Zinsen als auch Kapital enthalten müssen. Dies erhöht die Glaubwürdigkeit des Vertrages und verhindert eine Umqualifizierung (z.B. als verdeckte Schenkung).

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Kann ein beliebiger Zinssatz festgelegt werden?

Auch das ist nicht der Fall. Auch wenn es sich nicht um ein Bankdarlehen handelt, muss der Zinssatz "marktüblich", d.h. angemessen und vertretbar sein.
In der Praxis sind die Zinssätze zwischen Privatpersonen je nach Kontext auf 5-6% begrenzt.
Ein überhöhter Zinssatz könnte von den Steuerbehörden zurückgewiesen oder sogar als Teilschenkung umqualifiziert werden.

💡 Tipp: Um Probleme zu vermeiden, orientieren Sie sich an einem Zinssatz, der dem entspricht, den Banken für Privatkredite mit gleicher Laufzeit berechnen, oder verwenden Sie die Referenzzinssätze, die im Land des Wohnsitzes des Kreditgebers veröffentlicht werden.

Braucht man in Spanien einen Anwalt, um den Familiendarlehensvertrag aufzusetzen oder zu registrieren?

Ja, absolut.

Auch wenn das Familiendarlehen einfach erscheinen mag (es ist "nur" Geld zwischen Verwandten), handelt es sich um einen echten Rechtsakt mit steuerlichen und buchhalterischen Folgen. Um einen guten Rahmen zu schaffen, wird dringend empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen. Dies kostet in der Regel weniger als 500€. Kontaktieren Sie z.B. Delaguía y Luzón von Terreta, sie haben dies bereits für mehrere unserer Kunden getan.

Möchten Sie lieber einen Immobilienkredit bei einer Bank aufnehmen, um Familienstreitigkeiten zu vermeiden?

Schade, ich fand Familienkredite ganz nett. Aber wenn Sie Angst haben, sich mit der Familie zu zerstreiten, dann lesen Sie unseren Artikel über Immobilienkredite in Spanien (diesmal bei Banken).

FAQ – Familienkredit für den Kauf einer Immobilie in Spanien

Was ist ein Immobilienkredit innerhalb der Familie?

Ein Familienkredit ist ein Gelddarlehen, das ein Familienmitglied einem anderen zur Finanzierung eines Vorhabens, wie beispielsweise dem Kauf einer Immobilie, gewährt. Er funktioniert wie ein herkömmlicher Kredit, jedoch zwischen Privatpersonen und ohne Einschaltung einer Bank.

Kann man einen Immobilienkauf in Spanien mit einem Familienkredit finanzieren?

Ja. Ein Familienkredit kann zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung des Kaufs einer Immobilie in Spanien verwendet werden. Er kann einen Bankkredit ersetzen oder eine Eigenkapitalbeteiligung ergänzen.

Warum sollte man für den Kauf einer Immobilie einen Familienkredit in Anspruch nehmen?

Ein Familienkredit kann dazu beitragen, die Auflagen der Banken zu umgehen, die Finanzierungskosten zu senken und flexiblere Konditionen zu erhalten als bei einer Bank.

Ist ein Familienkredit in Spanien rechtmäßig?

Ja. Darlehen zwischen Familienmitgliedern sind in Spanien zulässig, sofern sie ordnungsgemäß abgewickelt und, sofern gesetzlich vorgeschrieben, gemeldet werden.

Sollte für ein Familiendarlehen ein Vertrag aufgesetzt werden?

Ja. Es wird dringend empfohlen, das Darlehen in einem schriftlichen Vertrag festzuhalten, in dem die Darlehensbedingungen und die Pflichten jeder Partei genau festgelegt sind.

Was muss ein Familienkreditvertrag enthalten?

Der Vertrag muss in der Regel die Identität der Vertragsparteien, den Darlehensbetrag, die Laufzeit des Darlehens, die Rückzahlungsmodalitäten, den etwaigen Zinssatz sowie die Bedingungen für den Fall einer Nichtrückzahlung enthalten.

Kann ein Familienkredit zinslos sein?

Ja. Ein Familienkredit kann zu einem Zinssatz von 0 % gewährt werden, sofern dies im Vertrag eindeutig festgelegt ist.

Wie lässt sich vermeiden, dass ein Familienkredit als Schenkung angesehen wird?

Um eine Einstufung als Schenkung zu vermeiden, ist es wichtig, einen Darlehensvertrag abzuschließen und eine tatsächliche Rückzahlung des geliehenen Kapitals vorzusehen.

Muss ein Familienkredit in Spanien angegeben werden?

Ja. Selbst wenn es sich um ein zinsloses Darlehen handelt, muss ein Familiendarlehen in der Regel beim Finanzamt gemeldet werden, um eine Umqualifizierung als Schenkung zu vermeiden.

Ist ein Familienkredit in Spanien steuerpflichtig?

Ein Familienkredit ist in der Regel steuerfrei, sofern er ordnungsgemäß angegeben wird und keine Zinsen beinhaltet. Eine Schenkung hingegen kann einer besonderen Besteuerung unterliegen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Familienkredit und einer Schenkung?

Ein Familienkredit beinhaltet die Rückzahlung des geliehenen Kapitals. Eine Schenkung ist eine Geldübertragung ohne Rückzahlungsverpflichtung.

Kann ein Familienkredit als Eigenkapital für einen Immobilienkredit verwendet werden?

Ja. Geld, das von einem Familienmitglied geliehen wurde, kann im Rahmen eines von einer Bank gewährten Immobilienkredits als Eigenkapital angerechnet werden.

Kann man den gesamten Immobilienkauf mit einem Familienkredit finanzieren?

Ja. Wenn ein Familienmitglied über die erforderlichen Mittel verfügt, ist es möglich, den gesamten Immobilienkauf mit einem Familienkredit zu finanzieren.

Muss man für ein Familiendarlehen einen Notar hinzuziehen?

Dies ist zwar nicht zwingend erforderlich, kann jedoch empfehlenswert sein, um die Vereinbarung zwischen den Parteien rechtlich abzusichern.

Kann ein Familienkredit mit einer Immobilie besichert werden?

Ja. Es ist möglich, eine Sicherheit auf die finanzierte Immobilie zu bestellen, um den Kreditgeber abzusichern.

Was geschieht, wenn der Kreditnehmer das Familiendarlehen nicht zurückzahlt?

Die Folgen hängen von den im Vertrag festgelegten Bedingungen ab. Bei Nichtrückzahlung kann der Kreditgeber ein Gerichtsverfahren einleiten, um die fälligen Beträge einzutreiben.

Können die Rückzahlungsmodalitäten frei festgelegt werden?

Ja. Die Parteien können die Rückzahlungsmodalitäten frei festlegen: monatliche Raten, aufgeschobene Rückzahlung oder Rückzahlung in einer einzigen Summe.

Kann ein Familienkredit vorzeitig zurückgezahlt werden?

Ja. Die Modalitäten für eine vorzeitige Rückzahlung können im Darlehensvertrag frei festgelegt werden.

Kann ein Familienkredit eine Mietinvestition in Spanien finanzieren?

Ja. Ein Familienkredit kann zur Finanzierung einer Immobilie verwendet werden, die zur Vermietung oder als Kapitalanlage bestimmt ist.

Warum wird bei Immobilienprojekten häufig auf ein Darlehen von Familienangehörigen zurückgegriffen?

Ein Familienkredit ermöglicht es, einem Angehörigen beim Erwerb von Wohneigentum zu helfen, das Eigenkapital aufzustocken oder die Finanzierung zu vereinfachen, wenn der Zugang zu Bankkrediten erschwert ist.