Umfassender Leitfaden: Ferienvermietung in Spanien

Überschrift: Ferienvermietung in Spanien – welche Schritte sind für eine rechtmäßige Vermietung erforderlich? 

Aktualisiert im März 2026

Der Markt für Ferienvermietungen in Spanien ist einer der dynamischsten in Europa, aber auch einer der am stärksten regulierten. Mit jährlich über 94 Millionen Touristen, 330.000 legalen Ferienunterkünften (INE) und mehreren Tausend nicht legalen Unterkünften hat Spanien seinen Rechtsrahmen zwischen 2025 und 2026 grundlegend überarbeitet.

Von einer touristischen Vermietung spricht man, sobald eine Unterkunft wiederholt für kurze Zeiträume – bis zu maximal 31 Tagen – vermietet wird. Darüber hinaus handelt es sich um eine saisonale Vermietung (alquiler de temporada), die einem anderen und deutlich weniger strengen rechtlichen Rahmen unterliegt.

Der Reiseführer „Terreta Spain“ zur Ferienvermietung in Spanien erklärt Ihnen alles, was Sie zu diesem Thema wissen müssen, bevor Sie sich blindlings darauf einlassen. Spoiler: Das könnte Sie sehr, sehr teuer zu stehen kommen. 

Wo kann man in Spanien noch Ferienwohnungen mieten? 

Warum wurden die Vorschriften verschärft?

Der Boom von Plattformen wie Airbnb und Booking hat Tausende von Wohnimmobilien in Ferienunterkünfte verwandelt, insbesondere in Großstädten und an der Küste. In Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante usw. haben die hohen Renditen, die diese Art der Vermietung verspricht, die Eigentümer überzeugt und den Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht gebracht. 

Die Ferienvermietung steht derzeit vor einem entscheidenden Wendepunkt, geprägt von neuen nationalen Vorschriften, verschärften Kontrollen und erweiterten Befugnissen für Wohnungseigentümergemeinschaften. 

Die Reaktion der Behörden orientiert sich an drei Zielen:

1. Bekämpfung von Steuerhinterziehung;
2. Den Wohnungsmarkt in Gebieten mit hohem touristischem Druck wieder ins Gleichgewicht bringen;
3. Den Sektor professionalisieren.

Bildunterschrift: Stadtteil El Carmen, Valencia

Foto: Terreta Spain 

Der rechtliche Rahmen im Jahr 2026: Drei Ebenen, die Sie kennen sollten

Die spanischen Vorschriften basieren auf einer dreistufigen Struktur. Es ist unerlässlich, diese zu verstehen, bevor man mit der Planung beginnt. 

Auf nationaler Ebene: die für ganz Spanien geltenden Verpflichtungen

Seit Juli 2025 wendet Spanien gemäß der europäischen Verordnung und dem Königlichen Dekret 1312/2024 eine der ehrgeizigsten Regelungen Europas im Bereich der touristischen Vermietungen an. Dieser Rechtsrahmen, der am 1. Januar 2026 vollständig in Kraft tritt, führt ein einheitliches Register für Kurzzeitvermietungen sowie eine zentrale digitale Anlaufstelle ein, die vom Ministerium für Wohnungswesen verwaltet wird. 

Konkret gelten für alle zwei nationale Verpflichtungen:

• Seit dem 1. Juli 2025 muss jede Ferienunterkunft übereine nationale Registrierungsnummer verfügen, die über die „Ventanilla Única Digital de Arrendamientos“ (VUD) beantragt wird. Ohne diese Nummer lehnen Plattformen wie Airbnb oder Booking die Veröffentlichung der Anzeige ab.
• Die digitale zentrale Anlaufstelle verlangt zudem die Übermittlung eines Gästeverzeichnisses über das System SES.HOSPEDAJES. Bis zu 21 Informationsfelder müssen nun innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft des Gastes übermittelt werden. 

Regionale Ebene: die Tourismuslizenz

Jede autonome Region stellt ihre eigene Lizenz mit eigenen Anforderungen aus. Die Bezeichnungen variieren: VUT in Andalusien und Valencia, HUT in Katalonien, ETV auf den Balearen. 

• Bitte beachten Sie, dass die regionale Lizenz und die VUD-Nummer sich ergänzen – beide sind obligatorisch. 

Lokale Ebene (Eigentümergemeinschaft und Rathaus)

Seit dem 3. April 2025 ermöglicht die Reform des Gesetzes über das Wohnungseigentum (LPH) den Wohnungseigentümergemeinschaften, touristische Aktivitäten mit einer 3/5-Mehrheit einzuschränken oder zu verbieten. Die Gemeinschaftsgebühren können für touristisch genutzte Immobilien zudem um bis zu 20 % erhöht werden.

Ein Tipp von Terreta Spain: Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen, um sicherzustellen, dass keine Einschränkungen beschlossen wurden.

Ein Beispiel: Eines der Mitglieder des Terreta-Teams hätte beinahe eine Immobilie in Valencia im Hafenviertel (El Grau) erworben – in einem Gebäude, dessen Eigentümergemeinschaft gerade dabei war, eine neue Satzung auszuarbeiten, um die Vermietung an Touristen zu unterbinden. Es wäre dumm gewesen, diese Information zu übersehen. 

Die erforderlichen Unterlagen

Unabhängig von der Region werden in der Regel bestimmte Unterlagen benötigt, um die Immobilie rechtmäßig vermieten zu können. 

• Eigentumstitel
• Bewohnbarkeitsbescheinigung
• Energieausweis
• Haftpflichtversicherung
• Städtebauliche Vereinbarkeit (in bestimmten Regionen wie der Autonomen Gemeinschaft Valencia vorgeschrieben)
• Verantwortungserklärung

Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für die Erteilung einer Tourismuslizenz beträgt je nach Region und Komplexität des Antrags 1 bis 3 Monate.

Die Verwaltungsgebühren für die Einreichung eines Antrags variieren je nach Region, liegen jedoch in der Regel zwischen 30 und 120 €, je nach Autonomen Gemeinschaft und Komplexität des Antrags.

Ferienvermietung in Spanien: Vorschriften zur Einrichtung 

Unabhängig von der Region muss eine Unterkunft, die an Urlauber vermietet werden soll, möbliert und ausgestattet sein. Zu den üblicherweise erforderlichen Ausstattungsmerkmalen gehören: 

• Waschmaschine
• Kochfelder
• Kühlschrank
• WLAN-Verbindung

Der Vermieter muss jedem Mieter bei Bezug der Räumlichkeiten zudem eine rund um die Uhr erreichbare Notrufnummer mitteilen.

Haben Sie eine Frage? Wenden Sie sich an einen Berater von Terreta Spain

Region für Region: Was bei Ihnen gilt

Andalusien: gut erreichbar, aber im Wandel begriffen

Andalusien ist die autonome Region mit den meisten Ferienunterkünften (über 80.000). Derzeit ist das Verfahren zur Erlangung einer Lizenz relativ unkompliziert: Es genügt eine einfache eidesstattliche Erklärung beim Registro de Turismo de Andalucía (RTA) sowie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung. Zwischen Mai und September ist eine Klimaanlage vorgeschrieben, zwischen Oktober und April eine Heizung.

Bitte beachten Sie jedoch: In Málaga gilt seit Januar 2025 ein dreijähriges Moratorium, das die Registrierung neuer Ferienwohnungen in 43 überlasteten Stadtvierteln untersagt, in denen Ferienvermietungen mehr als 8 % des Wohnungsbestands ausmachen. In Marbella hingegen gelten noch keine besonderen Beschränkungen.

Schweregrad: gering bis mittel – Geldbußen bis zu 100.000 €.

Katalonien (Barcelona): der Markt mit den strengsten Auflagen in Spanien

In Katalonien ist eine Lizenzpflicht vorgeschrieben; diese ist fünf Jahre lang gültig und unterliegt strengen Kontingenten. In Barcelona ist die schrittweise Abschaffung der Lizenzen bis 2028–2029 angestrebt – bereits bestehende Lizenzen werden nicht verlängert.

Der Sonderbebauungsplan für touristische Beherbergungsbetriebe (PEUAT) verhindert praktisch alle neuen Lizenzen in der Innenstadt. Die Bußgelder können bis zu 600.000 € betragen.

Der Rat von Terreta Spain: Wenn Sie in Katalonien in die Ferienvermietung investieren möchten, sollten Sie sich auf Randgebiete konzentrieren oder eine Immobilie mit separatem Eingang wählen. Und vor allem sollten Sie sich darauf einstellen, dass bestehende Lizenzen möglicherweise nicht verlängert werden.

Schweregrad: sehr streng – Geldstrafen bis zu 600.000 €.

Autonome Gemeinschaft Valencia (Valencia, Alicante, Gandia): Vorsicht ist geboten 

Die Stadt Valencia – die Regelung der „fünf Vorhängeschlösser“

In der Gemeinde ist vor jedem Lizenzantrag ein vom Rathaus ausgestellter Bericht über die städtebauliche Vereinbarkeit erforderlich. Schlüsselkästen auf der Straße sind verboten, die maximale Mietdauer pro Mieter beträgt 10 Tage, und die Bußgelder können bis zu 600.000 € betragen.

Nach einem zweijährigen Moratorium wird Valence ab April 2026 seine neue, als „Fünf-Schlösser-Regelung“ bezeichnete Regelung in Kraft setzen. Diese sieht fünf kumulative Filter vor – alle müssen gleichzeitig erfüllt sein:

• Weniger als 2 % der Wohnungen im Viertel dienen als Ferienunterkünfte
• Weniger als 5 % im Katasterblock
• Weniger als 8 % der touristischen Unterkünfte im Verhältnis zur Einwohnerzahl

• Weniger als 15 % der Umwandlungen von Geschäftsräumen in Unterkünfte
• Separater Eingang erforderlich, keine Nachbarn in den unteren Stockwerken

Hinzu kommt die Zustimmung von drei Fünfteln der Miteigentümer, die seit der Reform des Gesetzes über das Wohnungseigentum nun vorgeschrieben ist. Laut Juan Giner, dem Stadtrat für Stadtplanung, macht diese Regelung die Schaffung neuer Ferienwohnungen in Valencia „praktisch unmöglich“.

Der Rat von Terreta Spain: Eine Chance, die Sie vor Inkrafttreten nutzen sollten: Eine einjährige Übergangsregelung ermöglicht es Eigentümern, ihre Ferienunterkunft unter Einhaltung der Bewohnbarkeitsvorschriften in eine klassische Wohnimmobilie umzuwandeln.

Außerhalb von Valencia, in der Autonomen Gemeinschaft Valencia, sind die gesetzlichen Bestimmungen weniger streng. Gandia verfügt beispielsweise über weitaus günstigere gesetzliche Rahmenbedingungen als die Hauptstadt Valencia. Dies ist einer der Gründe für die hervorragenden Renditen (~10 % brutto).

Mieten für mehr als 10 Tage: ein Tipp, den wir lieben 

In Valence gilt eine Vermietung als „touristisch“ (VUT), sobald sie weniger als 10 Nächte dauert – und erfordert daher eine Lizenz. Sie haben keine Lizenz? Bieten Sie Aufenthalte von mindestens 11 Nächten an: Damit fallen Sie nicht mehr unter die VUT-Regelung und können völlig legal auf Airbnb inserieren.

Dieser Tipp gilt speziell für die Autonome Gemeinschaft Valencia. In anderen Regionen Spaniens können Ferienvermietungen Aufenthalte von bis zu 31 Tagen umfassen – die 11-Nächte-Grenze ändert daran nichts. Wem haben wir das zu verdanken?

Wenn Sie mehr erfahren möchten, entdecken Sie unsere Ressourcen: 

• Wie erhält oder erwirbt man eine Tourismuslizenz in Valencia?
• Gandia, das rentabelste Reiseziel Nr. 1 in Spanien
• Besuchen Sie Gandia in 3 Tagen 

Schweregrad: mittel bis streng, je nach Gemeinde.

Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera): am teuersten

Die Balearen schreiben eine Obergrenze von insgesamt 90.000 Plätzen, hohe Lizenzgebühren in Höhe von 3.500 € sowie ein Verbot der Erteilung neuer Lizenzen für Mehrfamilienhäuser ab April 2025 vor. Die Lizenzen (ETV) sind fünf Jahre lang gültig und können verlängert werden.

Schweregrad: sehr streng – Geldstrafen bis zu 500.000 €.

Autonome Gemeinschaft Madrid: im Wandel

Die Lizenzen in Madrid waren bis Februar 2026 ausgesetzt, wobei die Plattformen verpflichtet waren, nicht registrierte Anzeigen innerhalb von 48 Stunden zu entfernen. Die neue städtische Verordnung sieht ein Verbot von Ferienvermietungen in Wohngebäuden der Altstadt vor, sofern diese nicht über einen separaten Eingang verfügen.

Schweregrad: mittel bis streng im Zentrum – Geldstrafen bis zu 190.000 €.

Kanarische Inseln: Eine Ferienwohnung zu mieten ist noch möglich

Die Kanarischen Inseln beschränken die Vermietung an Touristen auf 10 % der Wohnfläche; die entsprechenden Entscheidungen werden auf kommunaler Ebene getroffen, und es wird eine Kurtaxe erhoben.

Schweregrad: mittel – Geldbußen bis zu 200.000 €.

Andalusien (außer Málaga) / Murcia / Almería / Galicien – die am besten erreichbaren Regionen

In den ländlichen Gebieten von Aragon, Murcia oder Kastilien-León gelten flexiblere Regelungen und weniger häufige Kontrollen. In Galicien gibt es vereinfachte Vorschriften, wobei Einschränkungen vor allem in den historischen Stadtzentren gelten.

Für Investoren, die einen Einstieg in den Tourismusmarkt ohne übermäßigen Verwaltungsaufwand suchen, bieten diese Gebiete einen guten Kompromiss zwischen Rentabilität und regulatorischer Zugänglichkeit.

Übersichtstabelle nach Regionen

Region	Bachelor	Schweregrad	Höchststrafen
Andalusien	VUT – Verantwortlichkeitserklärung	Flexibel	~100 000 €
Málaga (Stadt)	VUT + Moratorium für 43 Stadtteile	Mittelstufe	~100 000 €
Katalonien / Barcelona	HUT – strenge Quoten, geplante Beendigung 2028	Sehr streng	600 000 €
Autonome Gemeinschaft Valencia	VUT + städtebauliche Vereinbarkeit	Mittelstufe	600 000 €
Gandia	VUT – günstige Rechtslage	Flexibel	—
Balearische Inseln	ETV – Kontingent: 90.000 Plätze, 3.500 €	Sehr streng	500 000 €
Madrid	VUT – Moratorium für die Altstadt	Streng	190 000 €
Kanarische Inseln	VUT – 10 %-Quote für Wohnimmobilien	Mittelstufe	200 000 €
Murcia / Almería	VUT – flexibles Verfahren	Flexibel	Variable
Galicien	VUT – Einschränkungen in historischen Stadtzentren	Flexibel	Variable

Die steuerlichen Aspekte der Ferienvermietung

Einkünfte aus der Vermietung von Ferienunterkünften sind in Spanien steuerpflichtig. 

• Für nicht ansässige Staatsangehörige der EU/des EWR beträgt der Steuersatz 19 % auf das Nettoeinkommen (siehe unser Merkblatt zur IRNR, der Einkommensteuer für Nichtansässige). 
• Für Nichtansässige außerhalb der EU beträgt der Steuersatz 24 % des Bruttoeinkommens (IRNR).
• Für in Spanien steuerlich ansässige Personen werden diese Einkünfte indie Einkommensteuer (IRPF) einbezogen. 

Eine Maßnahme, die genau zu beobachten ist: Die spanische Regierung hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der eine Mehrwertsteuer von 21 % auf touristische Vermietungen von weniger als 30 Tagen in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern vorsieht. Sollte dieser Entwurf verabschiedet werden, könnte die Maßnahme bereits 2026 in Kraft treten, noch vor der EU-Frist im Juli 2028. Dies würde eine erhebliche Änderung bedeuten – derzeit unterliegt die überwiegende Mehrheit der touristischen Vermietungen nicht der Mehrwertsteuer.

Die Einkünfte aus Ferienvermietungen sind für Nichtansässige ab 2024 jährlich über das Formular 210 zu melden.

Weitere Informationen finden Sie in unserem umfassenden Leitfaden zur Mietsteuer in Spanien für Nichtansässige.

Risiken bei Nichteinhaltung

Es ist keine urbane Legende mehr: Wer ohne Lizenz und ohne VUD-Nummer vermietet, muss nun mit strengen Strafen rechnen. 

Die Geldbußen liegen je nach Region zwischen 2.000 € und 600.000 €, wobei die Lizenz ausgesetzt oder entzogen, Anzeigen auf den Plattformen gelöscht und bei schwerwiegenden Verstößen strafrechtliche Schritte eingeleitet werden können.

Seit Januar 2026 übermitteln die Plattformen monatlich die Daten aller Vermögenswerte an die Agencia Tributaria (das Finanzamt), was Gegenprüfungen erleichtert. Das Risiko einer Steuerprüfung war noch nie so hoch.

• Im Jahr 2025 wurden die Bußgelder in Valencia versiebenfacht. 
• Im Herbst 2025 hatte die spanische Regierung bereits mehr als 50.000 illegal vermietete Immobilien vom Markt genommen (Euronews). 

Ferienvermietung oder Langzeitmiete: Wie trifft man die richtige Wahl?

Angesichts der verschärften Vorschriften fragen sich viele Eigentümer, ob die Vermietung an Touristen im Vergleich zur Langzeitvermietung noch sinnvoll ist.

Ferienvermietung: Für wen?

• Eigentümer in Gebieten mit hoher touristischer Attraktivität (Gandia, Costa del Sol, Balearen ohne Kontingente)
• Immobilien mit separatem Eingang in Großstädten
• Eigentümer, die bereit sind, in die Verwaltung zu investieren oder diese an einen Hausverwaltungsdienst zu übertragen

Langzeitmiete: Für wen?

• Immobilien in Gebieten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum (Valencia, Madrid, Barcelona)
• Nicht ansässige Eigentümer, die eine passive Verwaltung wünschen
• Gebiete, in denen die Lizenzen für Touristenbetriebe gesperrt oder ausgeschöpft sind

Saisonale Vermietung (alquiler de temporada): die wenig bekannte Alternative. 

Es handelt sich um Verträge mit einer Laufzeit von 1 bis 12 Monaten, die häufig für Geschäftsreisende, Studierende oder digitale Nomaden bestimmt sind. Diese Art der Vermietung unterliegt nicht den touristischen Vorschriften, bietet jedoch eine größere Flexibilität als herkömmliche Langzeitmieten. In den großen spanischen Städten erfreut sich diese Option zunehmender Beliebtheit.

Wohngemeinschaften: eine äußerst kostengünstige Wahl 

Angesichts verschärfter gesetzlicher Auflagen erweist sich die Wohngemeinschaft als äußerst wirksame Alternative zur Ferienvermietung. Ohne Lizenz und ohne administrative Auflagen kann sie im Vergleich zu einer klassischen Vermietung eine um 30 % höhere Rentabilität erzielen – eine 4-Zimmer-Wohnung in Valence kann somit 1.600 bis 2.000 € pro Monat einbringen, gegenüber 900 bis 1.100 € bei einer herkömmlichen Vermietung.

Das Prinzip: Zimmer an Studenten, junge Berufstätige oder Berufstätige auf Dienstreise zu vermieten. In Universitätsstädten wie Murcia, Valencia oder Madrid besteht eine starke und strukturelle Nachfrage.

Der Rat von Terreta Spain: Eine Wohngemeinschaft lässt sich nicht einfach so aus dem Stegreif organisieren. Sie benötigen eine Immobilie mit mindestens drei Schlafzimmern in guter Lage, gezielte Renovierungsarbeiten (Schallisolierung, funktionale Küche, ausreichend Badezimmer) sowie eine aktivere Verwaltung als bei einer herkömmlichen Vermietung – häufiger Mieterwechsel, Instandhaltung der Gemeinschaftsräume. Planen Sie ein, Aufgaben zu delegieren.

Genau hier kommt Terreta Spain ins Spiel: Unser Renovierungsservice verwandelt eine gewöhnliche Wohnung in eine optimierte und rentable Wohngemeinschaft – vom Entwurf bis zur Fertigstellung.

Wenden Sie sich an die Experten von Terreta Spain, um Ihr Renovierungsprojekt prüfen zu lassen.

​​ Was es kostet, wenn Sie sich nicht an die Regeln halten

Lage	Sanktion
Vermietung ohne Lizenz	2.000 € bis 600.000 €, je nach Region
Anzeige ohne VUD-Nummer	Sofortige Entfernung + Geldstrafe
Nichtangabe von Einkünften	Aufschlag von 25 %
Wiederholter schwerwiegender Verstoß	Strafverfahren

In Valencia haben sich die Bußgelder im Jahr 2025 versiebenfacht. Seit Januar 2026 übermitteln die Plattformen monatlich die Daten aller aktiven Eigentümer an die Steuerbehörde. Das Risiko einer Kontrolle war noch nie so hoch.

Die Checkliste von Terreta Spain, bevor Sie in die Ferienvermietung einsteigen 

Bitte prüfen Sie, ob die Gemeinde die touristische Vermietung in diesem Gebiet genehmigt

Einsicht in die Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft (3/5-Mehrheit seit April 2025)

Die städtebauliche Genehmigung einholen (in bestimmten Regionen vorgeschrieben)

Die Unterlagen für die regionale Lizenz zusammenstellen (Personalausweis, Energieausweis, Haftpflichtversicherung)

Registrieren Sie sich bei der VUD, um die nationale Nummer zu erhalten

Registrieren Sie sich bei SES.HOSPEDAJES: dem offiziellen System des spanischen Innenministeriums zur Meldung von Reisenden. 

Die VUD-Nummer in allen Anzeigen anzeigen

Bitte prüfen Sie die geltende Steuerregelung (ansässig / nicht ansässig in der EU / außerhalb der EU)

Die mögliche Mehrwertsteuer von 21 % einkalkulieren, falls das Gesetz 2026 verabschiedet wird

Wenden Sie sich an einen Berater von Terreta Spain

Ferienvermietung in Spanien: Glossar der Instrumente und Referenztexte

• NRA / NRUA – Registrierungsnummer für Vermietungen Die eindeutige Registrierungsnummer, die jeder Ferienunterkunft in Spanien zugewiesen wird. Seit Juli 2025 ist diese Nummer für die Veröffentlichung auf allen Online-Plattformen vorgeschrieben. Sie wird über das VUD nach der Registrierung der regionalen Lizenz ausgestellt. → So erhalten Sie die NRA
• VUD – Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Digitale zentrale Anlaufstelle für Mietverträge), eingerichtet durch das Königliche Dekret 1312/2024. Dies ist die nationale Plattform, auf der Sie Ihre Immobilie registrieren, um die NRA-Nummer zu erhalten. Obligatorisch seit dem 1. Juli 2025. → Ventanilla Única Digital
• SES.HOSPEDAJES – Plattform des spanischen Innenministeriums zur Meldung von Reisenden. Jeder Eigentümer oder Verwalter muss dort innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft bis zu 21 Daten pro Reisenden übermitteln. Obligatorisch seit Dezember 2024. Ausnahme: Katalonien (Mossos d’Esquadra) und das Baskenland (Ertzaintza) verfügen über eigene Systeme. → SES.HOSPEDAJES → Offizielle Seite des Innenministeriums
• VUT – Vivienda de Uso Turístico Die offizielle Bezeichnung für die Tourismuslizenz in Andalusien, der Autonomen Gemeinschaft Valencia, Madrid und den meisten anderen autonomen Gemeinschaften. Es handelt sich um das regionale Dokument, das die touristische Vermietung rechtlich genehmigt.
• HUT – Unterkunft für touristische Zwecke Das katalanische Äquivalent zur VUT. Eine in Katalonien erteilte touristische Lizenz, die den Quoten des PEUAT in Barcelona unterliegt.
• ETV – Estança Turística en Habitatge / ETVPL: Tourismuslizenz auf den Balearen. Die ETV gilt für Einfamilienhäuser, die ETVPL für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Gebühren: 3.500 €. Gültigkeitsdauer: 5 Jahre. Die Erteilung neuer ETVPL-Lizenzen ist seit April 2025 untersagt.
• RTA – Registro de Turismo de Andalucía Das offizielle Tourismusregister der Autonomen Gemeinschaft Andalusien. Bei diesem Register reichen die Eigentümer ihre eidesstattliche Erklärung ein, um ihre VUT-Lizenz zu erhalten. → Registro de Turismo de Andalucía
• PEUAT – Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico Der Sonderbebauungsplan von Barcelona, der die touristischen Unterkünfte regelt. Er unterteilt die Stadt in Zonen mit sehr restriktiven Vorschriften, wodurch fast alle neuen Lizenzen im Stadtzentrum blockiert werden. Bestehende Lizenzen werden ab 2028–2029 nicht mehr verlängert. → PEUAT Barcelona
• LPH – Gesetz über das Wohnungseigentum Das nationale Gesetz, das das Wohnungseigentum in Spanien regelt. Durch das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar reformiert, ermöglicht es Wohnungseigentümergemeinschaften nun, touristische Vermietungen mit einer 3/5-Mehrheit zu untersagen; dieses Gesetz ist seit dem 3. April 2025 in Kraft. → Gesetz über das Wohnungseigentum – konsolidierter Text → Organgesetz 1/2025 – die Reform
• Königliches Dekret 1312/2024 Der Gründungstext des Einheitlichen Mietregisters und der VUD, veröffentlicht am 23. Dezember 2024 in Anwendung der europäischen Verordnung (EU) 2024/1028. Er schreibt die nationale Registrierung ab dem 1. Juli 2025 verbindlich vor. → Königliches Dekret 1312/2024 — BOE
• Formular 210 Das Steuerformular, das Nichtansässige zur Angabe ihrer Mieteinnahmen in Spanien (IRNR) verwenden. Seit 2024 jährlich. Es dient auch zur Angabe der fiktiven Miete, wenn die Immobilie leer steht. → Formular 210 — Steuerbehörde
• Bewohnbarkeitsbescheinigung Die spanische Bewohnbarkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass die Wohnung die Mindestanforderungen hinsichtlich Wohnfläche, Ausstattung und Sicherheit erfüllt, um bewohnt werden zu können. Dieses Dokument ist in allen Regionen für die Erteilung einer Tourismuslizenz zwingend erforderlich.
• Saisonale Vermietung: Eine befristete Vermietung mit einer Laufzeit von 1 bis 12 Monaten. Diese unterliegt nicht den touristischen Vorschriften und erfordert keine VUT-Lizenz. Eine Alternative, die in Großstädten, in denen touristische Lizenzen nicht mehr vergeben werden oder bereits ausgeschöpft sind, zunehmend genutzt wird.

FAQ – Ferienunterkünfte in Spanien 

Ist die Tourismuslizenz in ganz Spanien vorgeschrieben? 

Ja, ausnahmslos in allen Regionen. Die Bezeichnungen variieren je nach Autonomen Gemeinschaft – VUT in Andalusien und Valencia, HUT in Katalonien, ETV auf den Balearen –, doch seit den Reformen von 2025 gilt diese Verpflichtung landesweit. Ohne Lizenz drohen Ihnen Geldstrafen zwischen 2.000 € und 600.000 €.

Was ist die VUD-Nummer und wie erhält man sie? 

Seit Juli 2025 ist diese nationale Identifikationsnummer für die Veröffentlichung einer Anzeige auf Airbnb, Booking oder Expedia vorgeschrieben. Ohne diese Nummer lehnen die Plattformen die Veröffentlichung ab. Sie erhalten sie über die „Ventanilla Única Digital de Arrendamientos“, nachdem Sie Ihre regionale Lizenz registriert haben. Beide sind obligatorisch und ergänzen sich gegenseitig.

Was ist SES.HOSPEDAJES? 

Dies ist das offizielle System des spanischen Innenministeriums für die Meldung von Reisenden. Jedes Mal, wenn ein Tourist in Ihrer Unterkunft eincheckt, müssen Sie innerhalb von 24 Stunden nach seiner Ankunft bis zu 21 personenbezogene Daten übermitteln. Eine manuelle Übermittlung wird seit 2025 nicht mehr akzeptiert. Ausnahme: Katalonien und das Baskenland verfügen über eigene Systeme.

Darf mir meine Wohnungseigentümergemeinschaft verbieten, an Touristen zu vermieten? 

Ja. Seit der Reform des Gesetzes über das Wohnungseigentum vom 3. April 2025 reicht eine 3/5-Mehrheit der Miteigentümer aus, um die touristische Vermietung in einem Gebäude zu verbieten oder einzuschränken. Die Nebenkosten können zudem um bis zu 20 % erhöht werden. Bevor Sie eine Wohnung in einem Gebäude erwerben, sollten Sie unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen.

Welche Region eignet sich am besten für die Vermietung von Ferienunterkünften? 

Abgesehen vom überlaufenen Málaga bieten Gandia, Murcia und die ländlichen Gebiete die günstigsten Rahmenbedingungen. Im Gegensatz dazu gelten die Balearen, Barcelona und das Zentrum von Madrid als die restriktivsten Standorte. Gandia bleibt eines der rentabelsten und regulatorisch günstigsten Reiseziele – mit einer Bruttorendite von etwa 10 %.

Lohnt es sich noch, in Barcelona in Ferienwohnungen zu investieren? 

Die Lage ist sehr ungünstig. Der PEUAT verhindert die Erteilung neuer Lizenzen in der Innenstadt, und bestehende Lizenzen werden ab 2028–2029 nicht mehr verlängert. In dieser Stadt sollten Sie sich daher besser auf Langzeit- oder befristete Vermietungen konzentrieren.

Welche Strafen drohen bei einer Vermietung ohne Lizenz? 

Die Bußgelder liegen je nach Region zwischen 2.000 € und 600.000 €, verbunden mit der Löschung der Anzeigen auf den Plattformen und der Gefahr strafrechtlicher Verfolgung. In Valencia wurden die Geldbußen im Jahr 2025 versiebenfacht. Seit Januar 2026 übermitteln die Plattformen monatlich die Daten aller aktiven Immobilien an die Agencia Tributaria – das Risiko einer Kontrolle war noch nie so hoch.

Gibt es Alternativen zur Ferienvermietung? 

Ja, drei Alternativen sind eine Überlegung wert. Die befristete Vermietung (alquiler de temporada, 1 bis 12 Monate) unterliegt nicht den touristischen Vorschriften und ist sehr flexibel. In Valencia lässt sich durch eine Mindestmietdauer von 11 Nächten zudem die Lizenzpflicht umgehen. Schließlich kann eine Wohngemeinschaft im Vergleich zu einer klassischen Vermietung eine um 30 % höhere Rentabilität erzielen, ohne dass eine touristische Lizenz erforderlich ist.

Wird die Mehrwertsteuer auf Ferienvermietungen erhoben? 

Derzeit wird ein Gesetzentwurf geprüft, der die Einführung einer Mehrwertsteuer von 21 % auf Aufenthalte von weniger als 30 Tagen in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern vorsieht. Zum Zeitpunkt der Aktualisierung dieses Leitfadens ist er noch nicht verabschiedet – dies ist aufmerksam zu beobachten, da er die wirtschaftliche Situation bei der Vermietung von Ferienunterkünften erheblich verändern würde.

Wie werden Einkünfte aus Ferienvermietungen in Spanien besteuert? 

Für Nichtansässige aus der EU/dem EWR beträgt der Steuersatz 19 % auf das Nettoeinkommen über die IRNR. Für Nichtansässige aus Ländern außerhalb der EU beträgt der Steuersatz 24 % auf das Bruttoeinkommen. Für in Spanien steuerlich ansässige Personen werden die Einkünfte in den progressiven Steuertarif der IRPF einbezogen. Die Steuererklärung erfolgt für Nichtansässige ab 2024 jährlich über das Formular Modelo 210.

Dieser Leitfaden dient lediglich zu Informationszwecken. Die Rechtslage ändert sich rasch, insbesondere auf kommunaler Ebene. Wenden Sie sich in persönlichen Angelegenheiten bitte an einen spezialisierten Rechtsberater.

Aktualisiert im März 2026. 

Quellen: Ventanilla Única Digital (spanische Regierung), Königliches Dekret 1312/2024, Organgesetz 1/2025, Daten von Idealista, Delaguía und Luzón, terretaspain.com

Weitere Informationen:

• Unser Merkblatt zur NRA (Número de Registro de Alquiler)
• Unser Ratgeber zu den einzelnen Schritten beim Immobilienkauf in Spanien
• Wie erhält oder erwirbt man eine Touristenlizenz in Valencia ?
• Der Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen

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