Einkaufen in Spanien vom Vereinigten Königreich aus im Jahr 2025: Was der Brexit verändert hat 

Einführung 

Die Briten standen schon immer an der Spitze des Podiums der größten ausländischen Investoren in spanische Immobilien. Seit dem Brexit haben sich jedoch die Bedingungen geändert: Steuern, Aufenthaltsrecht, Verwaltungsformalitäten usw. Die meisten ausländischen Investoren haben sich für den Erwerb von Immobilien in Spanien entschieden. 

Hier ist alles, was Sie wissen müssen, um im Jahr 2025 vom Vereinigten Königreich aus in Spanien zu kaufen. 

Können Briten noch in Spanien einkaufen?

Nationalität und Kauf 

Ja, auch nach dem Brexit können Briten ohne besondere Beschränkungen in Spanien einkaufen . 

• Die Nationalität und das Land des Wohnsitzes haben keinen Einfluss auf den Kauf, sie ändern nur das Aufenthaltsrecht und die Besteuerung. 

Wie alle Investoren müssen auch die Briten lediglich die Finanzierung ihrer Immobilie sicherstellen können und die Verwaltungsverfahren einhalten, die je nach Steuerwohnsitz unterschiedlich sind. 

Bitte beachten Sie: Es gibt eine Ausnahme. In bestimmten sensiblen oder strategischen Gebieten, wie Grenz- oder Militärgebieten, wird von Käufern, die nicht in der EU ansässig sind, eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums verlangt(Königliches Dekret 689/1978). 

• Good to know: Wenn Sie betroffen sind, können Sie Ihre Fragen an diese offizielle E-Mail-Adresse richten: inviedbuzon@oc.mde.es

Die 90-Tage-Regel 

Seit dem Brexit können sich britische Staatsbürger bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen ohne Visum im Schengen-Raum, einschließlich Spanien, aufhalten. Für längere Aufenthalte müssen sie ein nicht lukratives Visum (bis zu einem Jahr) beantragen.

Bitte beachten Sie: Wenn Sie ein Non-Profit-Visum beantragen, werden Sie aufgefordert, einen Einkommensnachweis zu erbringen. Die spanischen Behörden wollen damit sicherstellen, dass Sie Ihren Lebensunterhalt ohne Arbeit bestreiten können.

Britische Staatsbürger, die in Spanien investieren möchten, sollten wissen, dass sie sich nicht länger als drei Monate im Land aufhalten dürfen. Wenn dies auf Sie zutrifft, lassen Sie sich von den Experten von Terreta Spain begleiten, damit Sie in Ruhe von zu Hause aus einkaufen können, ohne Zeit und Geld für endlose Formalitäten oder Flugtickets zu verschwenden. 

Die Bedeutung von nicht-residenten Käufern für spanische Immobilien

Der spanische Immobilienmarkt 

Im Jahr 2025 ist der spanische Immobilienmarkt immer noch sehr dynamisch. Die Nachfrage ist hoch und die Preise steigen im ganzen Land:

• +14% beim Kauf zwischen Juni 2024 und Juni 2025 (Idealista).
• +9,7% bei den Mietobjekten im selben Zeitraum (Idealista).

Dieser deutliche Anstieg hält ausländische Käufer nicht ab, da ihre Kaufkraft oftmals höher ist als die der spanischen Käufer. Im Jahr 2024 entfielen 93.000 der 636.000 registrierten Transaktionen auf Ausländer, was einem Anteil von 14,6 % entspricht. Ein Rekord (Idealista).

Sie sind weiterhin von Investitionen in touristischen Gebieten, insbesondere an der Mittelmeerküste und auf den Inseln, angezogen. 

• Auf den Balearen waren im Jahr 2024 32,6% der Immobiliengeschäfte an einem ausländischen Käufer beteiligt. 
• In der Autonomen Gemeinschaft Valencia: 29%.
• Auf den Kanarischen Inseln: 27%.
• In der Region Murcia: 23,6%.

Legende: Immobilientransaktionen von Ausländern nach Autonomer Gemeinschaft (2024)

Quelle: Idealista

Radiographie der britischen Einkäufe in Spanien 

Kaufvolumen

Im Jahr 2024 gewannen die Briten die Goldmedaille, sie waren die ersten ausländischen Investoren im Land und kauften fast 8.000 Immobilien. Dies entspricht 8,5% aller Transaktionen, die von Ausländern getätigt wurden. Bis 2019 hatten sie 15% der verfügbaren Immobilien gekauft. Seitdem ist ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen, der höchstwahrscheinlich auf die Unsicherheiten zurückzuführen ist, die durch den Brexit entstanden sind.

Deutsche und marokkanische Käufer sind den Briten nun dicht auf den Fersen. 

Legende: Rangliste der ausländischen Einkäufe in Spanien nach Nationalität, 2024

Quelle: Idealista

Art des Kaufs

Nach den Daten, die von der Forschungsabteilung von Idealista gesammelt wurden, zielen die Briten eher auf :

• Immobilien der mittleren und oberen Preisklasse.
• Durchschnittlich 100 m².
• Sie zahlen mehr als 3.000 €/m², wie die meisten Nichtansässigen (gegenüber 2.300 €/m² für Ansässige). 

Administrative Schritte für den Kauf von Nichtansässigen

Gemeinsame Schritte für alle ausländischen Käufer

Alle ausländischen Käufer, unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig sind oder nicht, müssen Folgendes vorlegen:

1. Eine NIE(Ausländeridentifikationsnummer).
2. Ein spanisches Bankkonto.
3. Nachweis der Mittel.

Diese Formalitäten sind für den erfolgreichen Abschluss einer Immobilientransaktion in Spanien unerlässlich.

Um alle Schritte des Immobilienkaufs in Spanien zu kennen, empfehlen wir Ihnen die Lektüre dieser beiden Artikel: 

• Der Leitfaden für den Immobilienkauf in Spanien
• Der Terreta Spain-Retroplan für Ihren Immobilienkauf in Spanien

Administrative Besonderheiten und steuerliche Auswirkungen für englische Käufer nach dem Brexit

Vor dem Brexit galten für Briten die gleichen Kaufbedingungen wie für Franzosen, Italiener oder andere Steuerzahler mit Wohnsitz in der EU. Jetzt müssen sie sich an die weniger vorteilhaften Regeln für Bürger halten, die außerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig sind. 

Hier ist, was sich geändert hat. 

Können Briten in Spanien noch einen Kredit bekommen? 

Ja, Briten können in Spanien einen Immobilienkredit aufnehmen. Die Bedingungen, die spanische Banken Nichtansässigen anbieten, sind jedoch weniger vorteilhaft und für Nicht-EU-Ansässige noch strenger: 

• Die Zinssätze liegen im Allgemeinen zwischen 3 und 5%, je nach Fall (Sommer 2025). Für die Briten werden es eher 4-5% sein.
• Die Kreditlaufzeit beträgt in der Regel nicht mehr als 20 Jahre.
• Die Höhe des Darlehens ist auf 60-70% des Preises der Immobilie begrenzt. 
• Die beantragten Dokumente müssen übersetzt und mit einer Apostille versehen sein.
• Briten haben bessere Chancen, einen Kredit zu erhalten, wenn ihr Antrag durch ein britisches Finanzprodukt abgesichert ist oder wenn sie das Eigenkapital einer Immobilie in ihrem Wohnsitzland freigeben können.

Hinweis: Einige britische Banken bieten internationale Kredite an. Dies gilt für NatWest International, Barclays Expats undHSBC.

Um mehr über dieses Thema zu erfahren und die Liste der von den spanischen Banken verlangten Dokumente zu entdecken, lesen Sie bitte unser Dossier: "Hypotheken in Spanien für Nichtansässige: der vollständige Leitfaden".

Besteuerung von Mieteinnahmen der Briten (nach dem Brexit)

In diesem Punkt haben die Briten eindeutig verloren. 

• Vor dem Brexit mussten britische Vermieter 19 % ihrer Mieten netto zahlen. Sie konnten zahlreiche Kosten (Darlehenszinsen, Miteigentumsgebühren, IBI usw.) von ihrer IRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes) abziehen. 
• Nach dem Brexit müssen sie an die Agencia Tributaria 24 % auf die erhaltene Bruttomiete zahlen und können keine Nebenkosten abziehen. Nicht cool.

Hinweis: Selbst wenn die Immobilie das ganze Jahr oder einen Teil des Jahres nicht vermietet ist, geht die spanische Steuerbehörde davon aus, dass die Immobilie ein fiktives Einkommen generiert(imputación de renta inmobiliaria para no residentes oder renta imputada). Daher wird es angerechnet und mit 24% des Katasterwertes der Immobilie besteuert. 

Berechnung des kalkulatorischen Gewinns 

Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1,1% oder 2% des Katasterwerts.

• 1,1%, wenn der Wert der Immobilie nach 1994 revidiert wurde.
• 2 %, wenn dies nicht der Fall ist.

Der Steuerbetrag wird wie folgt berechnet: Steuer = (Katasterwert x 1,1% oder 2%) x 24%.

Konkretes Beispiel :

Für eine Immobilie mit einem Katasterwert von 100.000 €, die nicht revidiert wurde : 

• Anrechenbares Einkommen: 2% x 100.000 = 2.000 €.
• Zu zahlende Steuer: 24% x 2.000 = 480 €.

Lesen Sie unser Arbeitsblatt über Renta Imputada, um mehr zu erfahren. 

Fügen Sie hier das Arbeitsblatt renta imputada ein.

Besteuerung von Gewinnen aus Wiederverkäufen von im Vereinigten Königreich ansässigen Personen

In Spanien müssen Nicht-Residenten, genau wie Residenten, eine Kapitalertragssteuer (ganancia patrimonial (Vermögenszuwachs)) zahlen, wenn sie eine Immobilie verkaufen, die an Wert gewonnen hat. Vor dem Brexit mussten Briten 19% zahlen. 

• Seit dem Brexit gilt ein Steuersatz von 24% ohne Abzüge(Artikel 25.1.b Ley del IRNR). Dies gilt für alle Nichtansässigen, die außerhalb der EU leben. 

Zu beachten: Beim Wiederverkauf einer Immobilie durch einen nichtansässigen Eigentümer behält das Finanzamt 3% Quellensteuer ein, um Steuerhinterziehung zu verhindern. Die Steuer wird vom Käufer erhoben.

Vergleichende Tabelle: Immobilienbesteuerung von EU-Residenten vs. Nicht-EU-Residenten

Art des Einkommens	Einwohner der EU oder des EWR	Nicht in der EU oder im EWR ansässig
Mietwohnungen	19% mit möglichen Abzügen	24% ohne mögliche Abzüge
Mehrwert	19% mit möglichen Abzügen	24% ohne mögliche Abzüge
Quellensteuer	3% des Verkaufspreises	3% des Verkaufspreises

Risiken der Doppelbesteuerung? 

Auf dieser Seite können britische Staatsbürger beruhigt sein. Ein bilateraler Vertrag zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich trat 2014 in Kraft. Er garantiert die Vermeidung der Doppelbesteuerung von Gewinnen oder Mieteinnahmen. 

Die Debatte in der Presse: Auf dem Weg zu einer 100%igen Steuer für nicht in der EU ansässige Personen? 

Im Jahr 2025 sorgte Pedro Sanchez für viel Gesprächsstoff, als er die Möglichkeit einer abschreckenden Steuer von 100% des Preises für Käufer außerhalb der EU ins Gespräch brachte. Was ist sein Ziel? Den Spaniern den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, um die Wohnungskrise, die im Land wütet, einzudämmen. Die Preise sind seit dem Covid stark gestiegen, insbesondere aufgrund der Nachfrage aus dem Ausland.  

Bisher wurde noch kein Gesetz verabschiedet und es scheint unwahrscheinlich, dass es jemals verabschiedet wird, aber diese Debatte trägt dazu bei, Unsicherheit bei potenziellen Investoren zu schaffen.

Andere Immobiliensteuern 

Für andere Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf oder Besitz einer Immobilie in Spanien bleiben die Steuersätze unverändert. Sie sind für alle gleich, unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig sind oder nicht.

• IBI (Grundsteuer) 
• ITP(Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales - Steuer auf Vermögensübertragungen)
• AJD (Steuer auf dokumentierte Rechtsakte)
• IVA (Mehrwertsteuer auf Neubauten)

Um alles über die mit der Investition verbundenen Steuern zu erfahren, lesen Sie bitte unser Arbeitsblatt: "Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien". 

Bei Terreta Spain begleiten wir jeden Briten bei seinem Immobilienprojekt in Spanien mit einer maßgeschneiderten rechtlichen, steuerlichen und administrativen Betreuung. Kontaktieren Sie uns, "we'll do it for you". 

Quellen: Notare in Spanien, Idealista, INE, IberianTax

FAQ - Immobilienkauf in Spanien von Großbritannien aus (2025)

Können Briten nach dem Brexit noch Immobilien in Spanien kaufen?

Ja, der Brexit verhindert nicht, dass Sie in Spanien kaufen können. Britische Staatsbürger können weiterhin ohne Einschränkungen Immobilien erwerben, außer in bestimmten Militär- oder Grenzgebieten, die eine Sondergenehmigung des spanischen Verteidigungsministeriums erfordern.

Wie lange kann ein britischer Staatsbürger ohne Visum in Spanien bleiben?

Seit dem Brexit ist der Aufenthalt für Touristen auf 90 von 180 Tagen beschränkt. Für einen längeren Aufenthalt (z. B. um ein Immobilienprojekt vor Ort zu überwachen) müssen Sie ein Non-Profit-Visum oder ein Investorenvisum beantragen.

Können Briten in Spanien einen Immobilienkredit erhalten?

Ja, aber unter den strengeren Bedingungen für Nicht-EU-Ansässige:

• Zinssatz: zwischen 3 % und 5 %.
• Laufzeit: maximal 20 Jahre
• Finanzierung: bis zu 60-70% des Immobilienpreises
• Dossier: übersetzte und apostillierte Dokumente erforderlich

Einige britische Banken wie NatWest International, Barclays Expats oder HSBC können ebenfalls internationale Kredite anbieten.

Welche Steuern gelten für Mieteinnahmen eines Briten?

Seit dem Brexit müssen britische Eigentümer 24% auf die erhaltene Bruttomiete (ohne Abzug von Nebenkosten) zahlen. Selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird, wird ein fiktives Einkommen berechnet (1,1% oder 2% des Katasterwerts), das ebenfalls mit 24% besteuert wird.

Welche Steuer zahlen Briten beim Wiederverkauf?

Nichtansässige außerhalb der EU unterliegen einer Steuer von 24% auf den realisierten Kapitalgewinn, ohne dass ein Abzug möglich ist.
Beim Verkauf wird eine Quellensteuer von 3% einbehalten, die vom Käufer zur Sicherung der Steuerzahlung erhoben wird.

Besteht für Briten die Gefahr einer Doppelbesteuerung (Spanien + UK)?

Nein. 2014 unterzeichneten Spanien und das Vereinigte Königreich ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Damit wird vermieden, dass ein Mieteinkommen oder eine Wertsteigerung von Immobilien doppelt besteuert wird.