De plus en plus d’étrangers cherchent à acheter un bien immobilier en Espagne, ils représentent 13 % de la demande, mais une majorité d’entre eux ne se renseigne pas sur les spécificités du marché et du processus d’achat immobilier dans le pays. Ils se confrontent donc parfois à des difficultés qui peuvent coûter cher. 

Terreta Spain vous éclaire sur les 6 erreurs à éviter ABSOLUMENT si vous souhaitez investir dans l’immobilier en Espagne. 

ERREUR n°1 : ignorer les spécificités juridiques d’un achat immobilier en Espagne

L’Espagne est découpée en 17 communautés autonomes et chacune dispose de ses propres réglementations fiscales et administratives. L’application des taxes et des procédures diffère donc d’une région à l’autre. 

Il n’est pas non plus rare de trouver des acheteurs qui sous-estiment les délais d’obtention du NIE (Número de Identidad de Extranjero, insérer fiche). Cette formalité administrative est l’étape numéro 1 du processus d’achat immobilier en Espagne et depuis la pandémie, la durée moyenne pour l’obtenir a été rallongée à 45 jours ouvrés en moyenne, contre 15 jours avant le Covid. 

Il est, par ailleurs, essentiel de bien comprendre que le rôle du notaire est minime dans le parcours immobilier en Espagne. Il se limite à l’authentification des signatures et ne garantit ni la légalité des constructions, ni l’absence de dettes, ni la conformité légale du bien. En 1 phrase : c’est la responsabilité de l’acheteur de s’assurer que le bien est conforme juridiquement et en bon état. Pour ce faire, il doit s’entourer. Nous y reviendrons.  

ERREUR n°2 : frais cachés et budget mal anticipé : l’erreur classique des acheteurs étrangers

C’est une erreur très fréquente et… coûteuse. Il faut savoir que les frais annexes dépassent souvent les prévisions initiales, ce qui peut compromettre l’équilibre financier du projet. Nous vous conseillons la lecture de notre fiche sur les frais à l’achat (à insérer), mais voici une liste des dépenses qu’il faut prendre en compte : 

• Le prix d’achat bien-entendu. 
• L’ITP, l’Impôt unique sur les Transmissions Patrimoniales. Il varie grandement d’une communauté à l’autre.
• Les frais de notaire.
• Les frais d’enregistrement.
• La TVA pour les biens neufs. 
• Les frais bancaires. 
• Les honoraires d’un avocat, d’un conseiller immobilier spécialisé ou les deux.  

Il ne faut pas non plus oublier qu’un achat immobilier implique des contraintes financières sur le long terme : 

• L’IBI, l’impôt foncier.
• Les obligations fiscales en fonction du type de location choisi, en Espagne, comme dans le pays d’origine. 
• Les frais de gestion. 
• Les ravalements et autres dépenses de copropriété. 

Les experts de Terreta Spain vous accompagnent dès la première phase de votre projet immobilier en Espagne. Contactez notre équipe pour en savoir plus.

 

ERREUR n°3 : ne pas vérifier l’état réel du bien, une faute qui coûte cher 

Visiter un bien, s’y projeter, c’est très agréable, mais c’est inutile, voire risqué, si cela ne s’accompagne pas d’une inspection précise du bien. Elle est essentielle avant de faire une offre, pourtant, elle est souvent bâclée par des propriétaires trop pressés ou trop confiants. Malheureusement, les biens menacés par des infiltrations, des problèmes électriques ou de plomberie ne sont pas l’exception mais plutôt la norme en Espagne.

Les biens anciens peuvent aussi être soumis à certaines contraintes juridiques majeures dont il faut avoir connaissance avant de se lancer. 

• Les propriétés sous protection historique (BIC) représentent 14% du parc immobilier ancien et imposent des restrictions drastiques, comme l’interdiction de modifier les façades, l’obligation d’utiliser des matériaux spécifiques pour les rénovations ou des délais administratifs prolongés pour toute intervention.
• Les biens immobiliers qui ont été saisis par les banques sont très attractifs financièrement, mais ils peuvent impliquer une prise de risque pour l’acheteur : dettes communautaires impayées, besoin de travaux d’ampleur, etc. 
• Les biens sous protection officielle (VPO), c’est-à-dire les logements sociaux ou soumis à un encadrement des prix sont, eux aussi, très contrôlés par les administrations locales. Leur acquisition et leur revente sont soumises à des règles précises. 

Les experts de Terreta Spain vous partagent leur checklist des vérifications essentielles

• Vérifier que le bien n’est pas soumis à un régime spécifique. 
• Vérifier que le bien est aux normes pour être habité et demander une copie de la Cédula de habitabilidad. Pour en savoir plus, lisez notre fiche pratique. (à insérer)
• Se procurer la Nota simple, une sorte de fiche d’identité du bien. Notre fiche pratique vous dit tout sur le sujet. (à insérer)
• Il est important de contrôler le Certificado energetico, il vous permettra de savoir si le bien est efficace énérgétiquement ou s’il faut envisager des travaux. 
• Demander les reçus de paiements des impôts locaux, les charges et factures pour être au clair sur la situation financière. 
• Vérifier l’acte de vente précédent. 
• Contrôler avec précision l’état physique du bien (plomberie, état des murs, électricité, etc.)
• Se promener dans le quartier pour vérifier qu’il correspond à vos attentes. 
• Vérifiez que le bien n’est pas occupé illégalement. Okupas = 100% danger.  

ERREUR n°4 : vouloir acheter seul sans avocat ou conseiller : un pari risqué 

Nous vous déconseillons de vous lancer seul sur le marché immobilier espagnol. 

• Les agents immobiliers traditionnels sont rémunérés par le vendeur. Ils ne sont pas là pour conseiller les acheteurs. 
• Il peut exister une mauvaise compréhension des standards internationaux.
• Les conflits d’intérêt sont courants. 
• Le refus d’une inspection du bien par une entité indépendante n’est pas rare.
• Le prix d’achat peut être manifestement gonflé.
• Les contrats préliminaires (comme le contrat d’arras, lien à insérer) sont souvent proposés en espagnol sans traduction. 

Terreta Spain propose un service d’accompagnement sur mesure, sur l’ensemble du territoire espagnol et adapté aux nécessités des acheteurs internationaux. Une sorte de “coaching immobilier”. Nos experts : 

Vous aideront à définir votre projet (budget, type de bien, emplacement idéal).
Ils vous expliqueront toutes les étapes à suivre et vous aideront à éviter les erreurs.
Ils vous conseilleront sur la négociation du prix.
Ils vous orienteront vers les bons professionnels (avocat, notaire, banque, diagnostiqueur, etc.).
Ils vérifieront pour vous les documents importants (Nota Simple, certificats, charges, etc.) et sécurisent votre achat. 

Ils pourront visiter des biens pour vous si vous êtes à distance.
Ils vous accompagneront après l’achat : assurance, gestion locative, fiscalité.

Contactez-les. 

ERREUR n°5 : mal maîtriser les étapes clés du processus d’achat immobilier en Espagne

Le déroulement d’un achat immobilier en Espagne suit une séquence précise qu’il convient de maîtriser pour éviter les déconvenues. Nous l’avons détaillée dans notre fiche pratique : “Le processus d’achat immobilier en Espagne” (lien à insérer). 

Listons ici les points essentiels auxquels il faut prêter une grande attention pendant ce parcours d’achat  :

• Bien analyser l’emplacement avant de se lancer (infrastructures, commerce, transports, fréquentations, zones vertes, etc.). Votre conseiller immobilier Terreta Spain peut vous faire visiter les biens et leur environnement par vidéo. Cela permet d’économiser du temps, de l’argent et des déplacements superflus.
• La négociation du prix et des conditions d’achat sont stratégiques. Là encore, l’expérience d’un professionnel connaissant le marché local fait toute la différence. 
• Certains leviers de négociation sont sous-utilisés par les acheteurs : la clause suspensive de financement qui couvre les risques de refus de prêt ou la garantie de livraison pour les achats sur plan par exemple.
• La signature du contrat de réservation et le versement des arrhes constituent un engagement significatif qui mérite une vigilance redoublée. Il convient d’insister pour que ce contrat inclut des clauses protectrices spécifiques, comme des conditions suspensives clairement définies, des pénalités équilibrées en cas de non-respect des délais, et une description détaillée et exhaustive du bien et des prestations incluses. Une étude des Registradores (les notaires d’Espagne) parue récemment souligne qu’en 2024, près de 30% des litiges judiciaires concernaient des différends sur les arrhes.
• La signature de l’acte définitif devant notaire nécessite aussi une vérification ultime de l’ensemble des documents et du bien lui-même.

Le conseil des experts de Terreta Spain 

Si un bien immobilier vous plaît et que l’ensemble des vérifications a été effectué, n’attendez pas avant de formaliser une offre. En 2025, le marché est saturé par la demande mais les stocks de biens disponibles s’effondrent (insérer lien guide achat 2025).

ERREUR n°6 : acheter sans anticiper la gestion locative et les obligations fiscales

Une fois signé l’acte authentique, le bien est à vous. Il conviendra de : 

1. L’assurer le plus rapidement possible. Terreta Spain peut s’en occuper pour vous. Découvrez notre fiche pratique sur le sujet en cliquant ici (insérer lien FP assurance). 
2. Faire un choix concernant sa gestion locative :  

• Vous occuper vous-même de sa gestion, ce qui est gratuit mais peut être énergivore et chronophage.
• Déléguer la gestion locative à une agence spécialisée comme Terreta Spain. 

3. Planifier vos obligations fiscales en Espagne et dans votre pays d’origine. Les règles fiscales évoluant régulièrement, un suivi professionnel peut s’avérer judicieux. Nos experts peuvent vous mettre en relation avec des professionnels expérimentés.

Les BONNES PRATIQUES pour réussir votre achat immobilier en Espagne

Prenez le temps de vous informer

Avant même de planifier des visites, apprenez à connaître les spécificités du marché immobilier espagnol :

• Différences entre les régions (taxes, procédures, règles d’urbanisme).
• Rôle limité du notaire.
• Importance du NIE et des vérifications juridiques.

Consultez des guides spécialisés et entourez-vous de professionnels locaux.

Construisez un budget réaliste

N’oubliez pas que le prix affiché n’est que la partie visible de votre investissement. Prenez en compte :

• Les frais annexes (taxes, notaire, avocat, enregistrement).
• Les travaux éventuels.
• Les frais récurrents (IBI, charges de copropriété, entretien).
• La fiscalité locale et celle de votre pays d’origine

Sélectionnez soigneusement les professionnels qui vous accompagnent

Un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol est indispensable.
Si vous souhaitez être guidé à chaque étape, faire appel à un conseiller immobilier dédié aux acheteurs étrangers, comme Terreta Spain, est un véritable atout.

Vérifiez tout, sans exception

Avant de signer quoi que ce soit, assurez-vous d’avoir entre les mains :
Nota Simple (propriété et dettes)
Cédula de habitabilidad (conformité à l’habitation)
Certificat énergétique
Reçus des taxes et charges payés
Diagnostic technique complet
Historique des actes de vente

Prenez votre temps pour visiter et évaluer

Ne vous laissez pas pousser à l’achat. Prenez le temps de visiter plusieurs biens, d’analyser le quartier, et d’obtenir un rapport technique.
Si vous ne pouvez pas vous déplacer, demandez à votre chasseur immobilier d’organiser des visites vidéo détaillées.

Anticipez l’après-achat

Dès que vous devenez propriétaire, pensez à :

• Souscrire une assurance habitation.
• Gérer la mise en location (si besoin) avec une agence locale fiable.
• Mettre en place un suivi fiscal avec un conseiller qui maîtrise les conventions fiscales entre l’Espagne et votre pays

En résumé

1️ Bien s’informer
2️ S’entourer de professionnels
3️Vérifier chaque document
4️ Rester vigilant pendant tout le processus
5️Anticiper la gestion après l’achat

Avec cette approche, vous transformez votre achat immobilier en Espagne en une belle réussite et non en source de stress.

Besoin d’un accompagnement sur-mesure ?
Contactez les experts de Terreta Spain et profitez de notre accompagnement clé en main.

Conclusion

L’immobilier espagnol attire de plus en plus d’investisseurs étrangers : pour faire partie de ceux dont le projet est une réussite, la clé est de bien s’informer et de s’entourer des bonnes personnes.

Sources : 

Terreta Spain

Registradores de Espana

Idealista

FAQ – Les erreurs à éviter lors de votre achat immobilier en Espagne – 2025

1. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes lors d’un achat immobilier en Espagne ?

• Négliger la préparation juridique (NIE, Nota Simple, vérifications légales).
• Sous-estimer le budget global (frais annexes, impôts locaux).
• Visiter trop vite sans réaliser de vérification technique complète.
• Se lancer seul sans expert local.
• Mal comprendre les étapes clés comme la signature des arrhes.

2. Quels frais prévoir en plus du prix d’achat en Espagne ?

Au-delà du prix du bien, il faut anticiper :

• La taxe de transmission (ITP) ou la TVA (pour un bien neuf).
• Les frais de notaire et d’enregistrement.
• Les honoraires d’avocat ou d’un conseiller immobilier.
• Les frais bancaires en cas de crédit.
• L’IBI (équivalent de la taxe foncière espagnole).

3. Pourquoi est-il risqué d’acheter sans avocat en Espagne ?

En Espagne, le notaire n’a pas le même rôle qu’en France. Il authentifie les signatures, mais ne vérifie ni la conformité juridique du bien, ni l’absence de dettes.
Seul un avocat spécialisé assure une vérification complète pour sécuriser votre achat.

4. Quelles vérifications faire avant d’acheter un bien immobilier en Espagne ?

Les principales vérifications sont :

• Obtenir la Nota Simple (propriété et dettes).
• Vérifier la Cédula de habitabilidad.
• Contrôler le certificat énergétique.
• Inspecter l’état général du bien (plomberie, électricité, structure).
• Vérifier la situation financière (impôts locaux et charges payés).
• Confirmer que le bien n’est pas occupé illégalement (okupas).

5. Pourquoi faire appel à Terreta Spain pour son achat immobilier en Espagne ?

Terreta Spain propose un accompagnement complet spécialement conçu pour les acheteurs internationaux.

• Conseils personnalisés sur le choix du bien et de la région.
• Vérifications juridiques et techniques.
• Aide à la négociation et à la gestion administrative.

Suivi après la vente (assurance, gestion locative, fiscalité).
L’objectif ? Sécuriser votre investissement et vous faire gagner du temps et de l’argent.