Вступ

Мрієте перетворити старовинну андалузьку фінку на сучасний затишний куточок або підвищити прибутковість вашої студентської оренди в самому серці Валенсії? Реконструкція нерухомості в Іспанії може бути захоплюючою і прибутковою справою. Але остерігайтеся підводних каменів: дозволів на будівництво, прихованих витрат тощо. Попереду багато викликів. У цьому практичному посібнику ви знайдете поради експертів про те, як легко і без неприємних сюрпризів завершити ваш проект реконструкції - від складання бюджету до нагляду за роботами.

Потенціал реновації нерухомості в Іспанії

Близько 25% будинків в Іспанії старші 40 років, а це означає, що значна частина житлового фонду потребує модернізації або реконструкції. Для інвесторів це сприятливий ґрунт, і потенціал тут значний. 

Terreta Spain пропонує комплексну підтримку, від оцінки до виконання робіт. Зв'яжіться з нами для отримання додаткової інформації. 

Чому варто зупинити свій вибір на ремонті в Іспанії?

• Реконструкція нерухомості в Іспанії пропонує ряд значних переваг, серед яких суттєве збільшення вартості нерухомості, з середнім збільшенням ціни продажу на понад 30% для відремонтованих квартир;
• Він також зберігає унікальний характер і чарівність старих іспанських об' єктів, водночас модернізуючи їх;
• А також підвищити енергоефективність нерухомості, що є життєво важливим аспектом в Іспанії, де на будівельний сектор припадає 31,6% кінцевого споживання енергії в країні. Більше про це пізніше;
• Квартири з ремонтом продаються швидше, ніж інші. Покупці віддають перевагу нерухомості "під ключ". Деякі досвідчені інвестори, знаючи про можливості іспанського ринку, навіть звертаються до експрес-схем купівлі в оренду, щоб отримати максимальну віддачу від своїх інвестицій у рекордно короткі терміни;
• Останньою перевагою є те, що це дешевше, ніж у Франції. 

Скільки коштує робоча сила для ремонту нерухомості в Іспанії?

Однією з головних переваг ремонту нерухомості в Іспанії є вартість робочої сили, яка значно нижча, ніж у Франції. В середньому, погодинна вартість праці в Іспанії становить 25 євро без ПДВ, порівняно з 35-65 євро без ПДВ у Франції. Ця різниця означає значну економію загального бюджету на виконання робіт.

Скільки коштує робота в Іспанії?

• Середня вартість ремонту в Іспанії становить близько 28 000 євро, що також нижче, ніж у Франції (60 000 євро за стандартний ремонт);
• Для будинку площею 100 м² бюджет ремонту зазвичай становить від 30 000 до 50 000 євро, що є вигідною пропозицією для інвесторів;
• Ціна за квадратний метр зазвичай варіюється від 400 до 900 євро, залежно від розміру та характеру проекту;
• Однак за останні роки котирування зросли більш ніж на 20%.

Скільки коштують будівельні матеріали в Іспанії?

Останнім часом в Іспанії зросли ціни на матеріали. Причина? Пандемія та інфляція. У лютому 2024 року індекс вартості будівництва досяг рекордного рівня, найвищого з моменту початку спостережень у 2005 році. Хоча тенденція до зростання дещо стабілізувалася у 2023 році, ціни залишаються значно вищими за допандемічний рівень.

Найбільше постраждали такі матеріали: : 

• Кераміка (зростання на 52% за останні 10 років);
• Цемент (+49%);
• Алюміній (+48%) ;
• Деревина (+32%);
• Скло (+31%).

Незважаючи на це зростання, матеріали залишаються дешевшими по той бік кордону. 

Реконструкція об'єкта нерухомості підвищує його орендний потенціал

В Іспанії, країні з особливо жвавим ринком сезонної оренди та студентського житла, відремонтований об'єкт нерухомості може значно підвищити свій орендний потенціал і прибутковість. 

Орендарі будуть більш ніж готові платити вищу орендну плату, якщо якість і комфорт житла відповідають високим стандартам. Більше того, орендарі, які готові платити трохи більше, ніж середня орендна плата, як правило, є надійними орендарями, які дбайливо ставляться до свого майна. Це перевага для орендодавця і гарантована економія. 

Контекст ринку реновації нерухомості в Іспанії

Реновація в Іспанії - сектор, що бурхливо розвивається

Після пандемії 2020 року сектор реновації нерухомості в Іспанії переживає справжній бум. Чому це відбувається? 

• Тому що послідовні ув'язнення змусили нас усвідомити, наскільки важливо відчувати себе вдома. 
• Тому що підвищення енергоефективності будинків стало необхідним і неминучим.
• Це пояснюється тим, що іноземці, купівельна спроможність яких часто перевищує купівельну спроможність іспанських покупців, придбали понад 15% об'єктів нерухомості, доступних у 2023 році, і без вагань почали виконувати роботи. 
• Тому що туристична оренда різко зросла, а з нею і потреба виконувати роботу, щоб задовольнити мандрівників. 

Найпоширеніші типи ремонту нерухомості в Іспанії

Проекти реконструкції нерухомості в Іспанії охоплюють широкий спектр робіт, в тому числі:

1. Модернізація кухонь і ванних кімнат - дуже популярний спосіб підвищити орендну вартість нерухомості;
2. Це стосується спалень, коли в квартирі живуть студенти; 
3. Підвищення енергоефективності (утеплення, заміна вікон, встановлення енергоефективних систем опалення та кондиціонування);
4. Повна реконструкція старих об'єктів нерухомості, особливо в історичних центрах міст та для об'єктів, призначених для туристичної оренди;
5. Дизайн відкритих просторів, таких як тераси та сади, високо цінується на іспанському ринку.

Terreta Spain може супроводжувати вас від складання кошторису до завершення ремонтних робіт в Іспанії. Зверніться до Terreta Spain.

Правила, ліцензії та дозволи на роботу в Іспанії

Головне пам'ятати, що ви ніколи не повинні починати проект реконструкції нерухомості в Іспанії, не порадившись зі співвласниками і не зв'язавшись з архітектором. Ви можете багато чим ризикувати.

Якими є місцеві правила щодо ремонту нерухомості в Іспанії?

В Іспанії кожен населений пункт і муніципалітет має власні правила, що регулюють ремонтні роботи. Наприклад:

• Каталонія: у Барселоні суворі правила регулюють збереження архітектурної спадщини. Реконструкції часто вимагають спеціальних дозволів, а для старих будівель обов'язковими є технічні огляди. Ці правила спрямовані на збереження історичної архітектури та гарантують довговічність будівель.
• Андалусія: в Андалусії, з іншого боку, правила можуть бути більш гнучкими. Легкий ремонт може вимагати менше бюрократичної тяганини, а час, необхідний для отримання дозволів, часто коротший, що заохочує швидший процес реконструкції.

Перш ніж розпочати проект реконструкції, наші фахівці з'ясовують специфічні правила, що діють у відповідній Автономній Республіці.Зв'яжіться з ними.

Які існують різні дозволи на будівництво в Іспанії?

Для проведення ремонтних робіт в Іспанії потрібні два основних типи дозволів:

1. 1. Licencia de Obra Menor для незначних робіт, які не змінюють структуру будівлі. Зверніть увагу, що після видачі цей дозвіл дійсний лише 3 місяці;
   2. Licencia de Obra Mayor для проведення капітальних ремонтних робіт, що впливають на структуру або зовнішній вигляд будівлі і вимагають подання детальних планів, розроблених зареєстрованим архітектором.

Скільки коштує ліцензія на роботу в Іспанії?

• Вартість ліцензії на виконання робіт в Іспанії, як правило, становить менше 300 євро, або від 3 до 3,5% від кошторисної вартості робіт. 
• Буде додано плату за обробку, яка варіюється від муніципалітету до муніципалітету.

Яка процедура отримання ліцензії на виконання робіт в Іспанії?

• Заяви на отримання дозволу подаються до місцевої ради(ayuntamiento), а у випадку капітального ремонту - за наявності Proyecto de Reforma (проекту реконструкції), підписаного архітектором.
• Час, необхідний для отримання ліцензії, варіюється від 1 до 3 місяців для Licencia de Obra Menor і може збільшитися до 6-8 місяців для Licencia de Obra Mayor. Однак це залежить від складності проекту та муніципалітету. 

Які ризики несе проведення ремонтних робіт без дозволу?

Якщо ви не дотримуєтесь процедур, ви ризикуєте заплатити штраф (від 600 до 1000 євро за незначні роботи) або примусове знесення.

Важливо також зазначити, що незадекларована робота може призвести до труднощів при перепродажі нерухомості (ускладнення угоди, падіння вартості нерухомості). Іншими словами: не намагайтеся обійти правила. Ви дорого за це заплатите. 

Енергетична реновація в Іспанії

Як в Іспанії йдуть справи з енергомодернізацією?

Чи знали ви, що 80% будинків в Іспанії не відповідають суворим енергетичним стандартам Європейського Союзу? Згідно з новим законодавством, до 2033 року всі будинки, що продаються або здаються в оренду, повинні будуть отримати щонайменше енергетичний сертифікат класу D. Зіткнувшись з цим викликом, енергетична реновація стає не лише необхідністю, а й перспективною інвестиційною можливістю.

Плануючи ремонт, переконайтеся, що ваш проект відповідає новим нормам. Це може включати в себе

• Теплоізоляція стін, даху та вікон;
• Встановлення енергоефективних систем опалення та кондиціонування;
• Використання стійких, екологічно чистих матеріалів.

Terreta Spain може допомогти вам з енергетичною модернізацією в Іспанії. Зверніться до Terreta Spain. 

Сертифікати енергоефективності в Іспанії

В Іспанії сертифікат енергоефективності(Certificado de Eficiencia Energética, CEE ) : 

• З 2013 року є обов'язковим для продажу або оренди нерухомості;
• Оцінює ізоляцію, вентиляцію, кондиціонування повітря та виробництво гарячої води;
• Надає рекомендації щодо покращень та їхню приблизну вартість.

У 2024 році, на відміну від Франції, діагностика азбесту та свинцю в Іспанії все ще не є обов'язковою. 

Скільки коштує енергетична санація в Іспанії?

Середня вартість енергомодернізації для квартири площею 100 м² оцінюється приблизно в 12 000 євро. Однак ці інвестиції окупляться в довгостроковій перспективі. Власники житла можуть розраховувати на :

• Потенційна економія 1 000 євро на рік на рахунках за електроенергію;
• Як зазначалося вище, середнє зростання вартості нерухомості становить близько 30%.

Гранти на енергомодернізацію та стимули в Іспанії

Як і у Франції, іспанський уряд запровадив низку заходів для заохочення енергетичної реновації:

• Субсидії, які можуть знизити вартість робіт з утеплення до 40%;
• Податкові відрахування для інвестицій у підвищення енергоефективності;
• Доступ до податкових пільг з податку на прибуток резидентів на роботи з енергомодернізації. 

Податкові пільги на енергомодернізацію в Іспанії

Ось на що мають право власники будинків в Іспанії, які покращують енергоефективність своєї нерухомості: 

• Зниження податку на 20% для реконструкції, яка зменшує потребу в опаленні або кондиціонуванні на 7% (зверніть увагу, що ця знижка обмежена сумою в 5 000 євро на об'єкт нерухомості).
• 40% податкових пільг на поліпшення, які зменшують використання невідновлюваної енергії на 30% (максимум 7 500 євро).
• Податкова знижка у розмірі 60% для будинків, які скорочують споживання невідновлюваної енергії на 30% (обмежена сумою до 15 000 євро).

Практичні аспекти реновації нерухомості в Іспанії

Терміни реновації в Іспанії

Середній час, необхідний для повного ремонту в Іспанії, становить близько 3 - 4 місяців для будинку площею 100 м². Однак він може значно відрізнятися залежно від обсягу робіт, складності проекту та регіону, в якому знаходиться нерухомість.

Як ви обираєте підрядника в Іспанії?

Як ви обираєте професіоналів для своїх робіт? 

• Запросивши кілька детальних цінових пропозицій;
• Переконавшись, що компанія сертифікована та застрахована.

Наші поради щодо організації ремонту вашої нерухомості в Іспанії та оптимізації вашого бюджету

Ретельне планування робіт

Ретельне планування - запорука успішного ремонту:

• Почніть зі складання детального плану своєї роботи. Чітко визначте свої цілі та пріоритети;
• Отримайте всі необхідні дозволи перед початком робіт. Як ми вже говорили, отримання дозволів може зайняти багато часу;
• Перевірте наявність матеріалів перед початком робіт і вивчіть можливість використання збірних і стійких матеріалів, щоб зменшити витрати і підвищити енергоефективність вашої нерухомості;
• Ви також можете стежити за акціями та розпродажними пропозиціями на матеріали та обладнання в магазинах Bahaus або Leroy Merlin, двох провідних іспанських брендів у сфері ремонту та будівництва; 
• Встановіть чіткий графік роботи з підрядниками, щоб ви могли контролювати хід виконання робіт.

Найняти експерта для моніторингу вашого робочого майданчика в Іспанії

Це наша найважливіша порада. Хоча це може здатися додатковими витратами, найняти місцевого фахівця для нагляду за вашим проектом - це мудра, якщо не необхідна, інвестиція. Експерт на іспанському ринку може допомогти вам у цьому:

• Навігація місцевими адміністративними процедурами ;
• Ефективна комунікація з продавцями та постачальниками;
• Управління непередбачуваними ситуаціями та дотримання дедлайнів;
• Переконайтеся, що робота відповідає місцевим нормам.

Terreta Spain пропонує комплексну підтримку, від оцінки до проведення ремонтних робіт в Іспанії. Звертайтеся до Terreta Spain. 

Які основні виклики стоять перед реновацією нерухомості в Іспанії?

Проблеми, пов'язані з реконструкцією нерухомості в Іспанії, численні:

1. Незнання місцевого законодавства;
2. Складність отримання необхідних дозволів та погоджень;
3. Складність нагляду за роботою власників-нерезидентів; 
4. Недооцінка бюджету; 
5. Мовні та культурні бар'єри, які ускладнюють спілкування з місцевими майстрами та постачальниками;
6. Незнання специфічних технічних обмежень, таких як адаптація до місцевих кліматичних умов (спека, вологість, солоні бризки для прибережних об'єктів);

Щоб подолати ці труднощі, бажано заздалегідь виконати домашнє завдання, оточити себе досвідченими місцевими фахівцями, спланувати реалістичний бюджет із запасом на непередбачувані обставини та набратися терпіння під час проходження адміністративних процедур.

Розуміння прихованих витрат на ремонтні роботи в Іспанії

Які додаткові витрати пов'язані з ремонтом нерухомості в Іспанії?

1. Плата за дозвіл на будівництво (від 3% до 3,5% від вартості робіт);
2. Гонорар архітектора: приблизно 10% від загальної вартості робіт для великих проектів (обов'язковий, якщо ви отримуєте licencia de obra mayor);
3. Резервний фонд у розмірі від 10% до 20% від загального бюджету на непередбачувані витрати;
4. Плата за користування дорогою загального користування: 5 євро на день, якщо ви встановлюєте смітник перед своїм будинком;
5. Витрати та податки, пов'язані з отриманням дозволів, такі як сплата податку до міського департаменту містобудування (Tasapor Actuaciones Urbanísticas : близько 150 євро для робіт вартістю менше 6 000 євро і до 1 000 євро для великих робіт) та муніципальний податок на будівництво, встановлення та роботи (ICIO), ставка якого коливається від 0,5% до 4% від вартості робіт; 
6. Ризик значних штрафів: штрафи від 600 до 1000 євро за незначні роботи без дозволу;
7. Витрати на управління проектом, особливо якщо ви живете не в Україні;
8. Витрати на тимчасове проживання у разі потреби; 
9. Витрати на приведення певних ремонтних робіт до стандартів, які можуть бути обов'язковими;
10. Спеціальне страхування для покриття ризиків, пов'язаних з роботами.

Висновок

Реконструкція нерухомості в Іспанії відкриває цікаві перспективи для інвесторів, але вимагає ретельної підготовки. Ключ до успіху полягає в розумінні місцевих правил і використанні послуг експертів у цьому секторі. Добре структурований підхід з урахуванням регіональних особливостей може перетворити ваш проект на вигідну та корисну інвестицію. 

Джерела 

• Ідеаліст
• Проалт
• Synergyinsurance
• П'ять.
• Дослідження CaixaBank
• Ареал проживання каміфів

FAQ: Все, що вам потрібно знати про ремонт нерухомості в Іспанії

Які дозволи потрібні для ремонту нерухомості в Іспанії?

Існує два основних типи ліцензій:

Licencia de Obra Menor Для дрібних робіт, які не впливають на структуру або фасад будівлі. Отримання займає від 1 до 3 місяців. Діє протягом 3 місяців.
Licencia de Obra Mayor Потрібна для проведення великих робіт, які змінюють структуру або фасад будівлі. Отримання цього дозволу може зайняти від 3 до 8 місяців, залежно від регіону та складності проекту. Ще довше - для будівель, внесених до списку пам'яток архітектури або таких, що перебувають під охороною.

Скільки коштує ремонт в Іспанії?

Витрати на ремонт в Іспанії є відносно доступними порівняно з Францією:

Легкі роботи оцінюються в 400 євро/м², тоді як більш складний ремонт з використанням найсучасніших матеріалів може коштувати до 900 євро/м². Бажано передбачити запас міцності в 10-20% на випадок непередбачуваних обставин.

Як отримати ліцензію на ремонт в Іспанії?

Щоб отримати ліцензію на реконструкцію, вам потрібно буде подати проект реконструкції(Proyecto de Reforma), розроблений архітектором, до місцевої ради (ayuntamiento). Потрібно буде подати повний файл, включаючи плани, кошторис і технічні деталі.

Які покарання передбачені за реконструкцію без дозволу?

Якщо ви проводите роботи без необхідних дозволів, вам загрожує штраф у розмірі від 600 до 1000 євро за незначні роботи. За більш серйозні або повторні порушення можуть бути застосовані більш суворі покарання, включаючи зупинку робіт або знесення.

Які податкові пільги надаються при проведенні ремонтних робіт?

Певні ремонтні роботи, особливо ті, що спрямовані на підвищення енергоефективності будівель, можуть мати право на податкові відрахування.

Скільки часу в середньому займає повна реконструкція?

В Іспанії повний ремонт може зайняти від 3 до 4 місяців для будинку площею 100 м², залежно від характеру робіт і регіону, в якому розташована нерухомість. Однак ці терміни можуть змінюватися залежно від дозволів та непередбачуваних обставин.

Як знайти професіоналів, яким можна довіряти ремонт?

Варто отримати кілька пропозицій і звернутися до досвідчених місцевих фахівців. Перевірте рекомендації та переконайтеся, що обрані вами компанії мають належну сертифікацію та страховку. Хорошим варіантом буде найняти архітектора для нагляду за проектом, особливо якщо ви не перебуваєте в цьому районі.

Чи потрібна згода співвласників на ремонт квартири?

Так, в Іспанії, перш ніж подавати заявку на планування до мерії, необхідно отримати згоду співвласників. Ця угода необхідна для робіт, що зачіпають місця загального користування (наприклад, фасади, тераси або балкони), а також для дрібних робіт.