Думка експерта - Terreta Іспанія
"Коли пропозиція житла не встигає за попитом, ціни неминуче зростають. Це саме те, що відбувається у Валенсії, де дефіцит житла перевищує 50 000 одиниць, за даними Банку Іспанії, і де демографічне зростання є найвищим в Іспанії". - Жоффруа Райзер
Вступ
+59% за 4 роки, стрімке зростання орендної плати та житловий фонд, що тане, як сніг на сонці: Валенсія розлітається з полиць і приваблює все більше іноземних інвесторів у пошуках прибутковості та приємного середовища для життя.
У той час як Мадрид і Барселона вже досягають 6 000 євро за квадратний метр, Валенсія з її 3 000 євро за квадратний метр приваблює інвесторів, які шукають високу прибутковість...
Тож чи вже запізно інвестувати , чи ще є час зайняти позицію в місті, яке наздоганяє?
Контекст
Чому у Валенсії стрімко зростають ціни?
В Іспанії зростання цін є широко розповсюдженим явищем. Caixabank прогнозує зростання на понад 10% по всій країні до 2025 року. І в рамках цієї загальнонаціональної тенденції третє місто Іспанії виділяється своїм швидким, але все ж таки стійким зростанням. Його динамічне зростання є частиною стратегії наздогнати мегаполіси, які вже перенасичені.
Підпис: Місто Валенсія, Іспанія
Джерело: Google
Закупівельні ціни у Валенсії
У березні 2025 року, за даними Idealista, квадратний метр коштуватиме близько 2 900 євро, що далеко від цін у 5 000-6 000 євро в Мадриді та Барселоні. Але розрив швидко скорочується. За нинішніх темпів зростання (5-10% на рік) до 2029-2032 року вартість квадратного метра у Валенсії може сягнути 4 000 євро. Достатньо лише поглянути на криву цін (знову "Ідеаліста"), щоб побачити, що місто розпочинає remontada історичне повернення.
- Незважаючи на таке стрімке зростання, ринок залишається доступним, а інвестори, на чолі з іноземцями, розглядають Валенсію як недооцінений ринок з хорошим потенціалом для підвищення вартості.
Легенда: Тенденція закупівельних цін у Валенсії, березень 2025 року
Джерело: Idealista
Щоб дізнатися більше про порівняння Валенсії, Барселони та Мадрида, читайте аналіз наших експертів: "Мадрид, Барселона, Валенсія: куди інвестувати у 2025 році?
Оренда житла у Валенсії
Орендна плата також стрімко зросла за останні роки. З 15,3 євро за квадратний метр у 2025 році порівняно з 8,7 євро у 2020 році орендна плата зросла на 76% за 5 років. Це зростання навіть випереджає зростання закупівельних цін, що збільшує валову дохідність: від 5% до 7% залежно від району, а іноді й до 8%.
Легенда: Тенденція цін на оренду житла у Валенсії, березень 2025 року
Джерело: Idealista
Наскільки високими можуть бути ціни? І чому, незважаючи на зростання цін, інвестиції у Валенсію все ще є можливістю?
Чому це зростання є стійким?
Насправді це зростання базується на трьох структурних стовпах: постійному демографічному зростанні (+1,5% на рік), хронічній нестачі нового житла та бурхливому зростанні іспанської економіки (+3,5% у 2024 році).
Цей коктейль створює тривалий тиск на ціни, без жодних ознак того, що бульбашка готова луснути.
- Коротше кажучи, ціна квадратного метра продовжуватиме зростати через тривалий дисбаланс між попитом і пропозицією. Це не примхи чи спекуляції: це глибоко вкорінені тенденції, що сягають корінням у демографію та економіку.
Валентність: стійка вартість майна в середньостроковій перспективі
Дехто очікує спаду, але поточні показники вказують на стійкий висхідний тренд.
- Регіональний ВВП зростає (+3% у 2024 році).
- Ціни все ще на 40% нижчі, ніж у Мадриді/Барселоні.
- У третьому за величиною місті країни будується 1 житло на кожні 3 створених. Таке співвідношення є неприйнятним у довгостроковій перспективі, і доти, доки темпи будівництва не збільшаться, ціни на житло зростатимуть.
Потрібна допомога з інвестуванням у Валенсію? Зверніться до експертів Terreta Spain прямо зараз.
📊 Основні показники нерухомості у Валенсії
| 🏷️ Індикатор | 📌 Поточні дані / Мета |
| 💶 Середня ціна за м² | 2.919 € |
| 📈 Ціна зростає протягом 4 років | +59% (з 1 828 євро/м² у березні 2021 року до 2 919 євро/м² у березні 2025 року) |
| Щорічне демографічне зростання | +1,5 % |
| Орієнтовний валовий дохід від оренди | 5 % à 7 % |
| Середньостроковий ціновий орієнтир | ~4 000 €/м² до 2029-2032 рр. (сценарій 5-10% на рік) |
Безпрецедентний демографічний тиск на ринок нерухомості
Попит стимулюється імміграцією
В останні роки в Іспанії спостерігається повернення до високих темпів демографічного зростання, зокрема, завдяки легальній імміграції. Згідно з останніми прогнозами Іспанського національного інституту статистики (INE), у 2023 році чиста міграція становитиме 642 000 осіб, а у 2024 році має перевищити 787 000 осіб.
Умовні позначення: Прогноз чисельності населення Іспанії
Джерело: INE
Завдяки такому зростанню країна стимулює попит на житло, якому не видно кінця, особливо в прибережних містах, таких як Валенсія.
Цю привабливість можна пояснити привілейованим середовищем для життя - 300 сонячних днів на рік, пляж і гори в межах легкої досяжності, культура, політика, орієнтована на екологію тощо - та модернізованою інфраструктурою, зокрема, реконструкцією порту та швидкісним залізничним сполученням з Мадридом. - і сучасну інфраструктуру, зокрема оновлений порт і швидкісне залізничне сполучення з Мадридом.
Всі ці активи також приваблюють телепрацівників та європейців-пенсіонерів, які шукають більш спокійного способу життя.
Постачання, яке не встигає за попитом
Дозволи на будівництво(visados de obra nueva), видані в січні 2025 року, є чудовою ілюстрацією цієї інерції, яка "обтяжує" пропозицію житла: було видано лише 11 355 дозволів, що становить незначне зростання на 0,3% за один рік.
Легенда: Зміна кількості дозволів на будівництво нового житла з 1991 по 2025 рік
Джерела: Idealista та Міністерство транспорту Іспанії
Ми будуємо менше, ніж потребує населення, і це автоматично підштовхує ціни вгору.
І все ж існує кричуща потреба. Згідно з нещодавнім дослідженням, проведеним компанією Idealista, Іспанії необхідно виробляти 220 000 будинків на рік, щоб уникнути дефіциту в 2,74 мільйона до 2039 року. Ця тривожна новина потрапляє в заголовки газет.
У Валенсійському співтоваристві наслідки цього національного дефіциту посилюються припливом іноземців, на яких припадає близько 15% покупців. Вони створюють підвищену конкуренцію за наявну нерухомість і часто мають більші фінансові ресурси, ніж місцеві покупці.
3 основні перешкоди для будівництва
Труднощі, з якими стикається іспанський сектор нерухомості, є глибокими. На початку квітня 2025 року Національна конфедерація будівництва (CNC), професіонали галузі, опублікувала декалог щодо подолання дефіциту житла. 10 заходів для подолання кризи. Серед цих 10 рекомендацій виділяються три пріоритетні важелі:
- Покласти край юридичним складнощам.
- Щоб компенсувати нестачу робочої сили.
- Спрощення доступу до фінансування для розробників.
Поки ці перешкоди не будуть усунуті, пропозиція не зможе наздогнати попит, і ціни продовжуватимуть зростати.
Terreta Іспанія: стратегічна підтримка на складному ринку
Як Terreta може допомогти вам інвестувати з душевним спокоєм?
На цьому тлі як ніколи актуальним є звернення до міжнародного партнера у сфері нерухомості, який пропонує рішення "під ключ" та всебічну підтримку. Наші експерти можуть допомогти:
- Виявлення недооцінених об'єктів нерухомості.
- Прискорення процесу.
- Екологічний ремонт з сертифікованими майстрами. Зверніться до експерта вже сьогодні.
Щоб дізнатися більше про етапи купівлі нерухомості в Іспанії, перейдіть за цим посиланням.
Куди інвестувати у Валенсії: поради Terreta Spain
"Кабаньял, Рузафа та Хесус: три самородки з великим потенціалом". - Антуан Евек, співзасновник Terreta Spain.
Залежно від ваших цілей (прибутковість, примноження активів, ставка на майбутнє), ось райони, на які варто звернути увагу у 2025 році.
Найкращі показники
- Рузафацентральна, модна, користується високим попитом (~5 000 €/м²).
- Ciutat Vella / El Carmen, історичний шарм, високий попит на оренду.
Зростаючі райони
- Кабаньялколишній рибальський квартал, який зараз переживає повну трансформацію (~3 000 євро/м²).
- Бенімаклет, студент, сім'я, дуже добре обслуговується.
Зони, що розвиваються (сміливі інвестиції)
- Хесус (~2 600 €/м²), добре сполучений, зазнає змін.
- Торрефель / Орріольс (~2400 євро/м²), високий потенціал дохідності, але більш крихкий соціальний статус.
Висновок: довгострокова динаміка сприятлива для інвесторів
Ні, ще не пізно: це може бути навіть найкращий час. Вікно можливостей все ще відкрите... але чи надовго? Дивитись у майбутнє зараз означає закріпити свою позицію у місті з великим потенціалом. Але в цьому напруженому середовищі краще мати правильну підтримку. Домовтеся про зустріч з експертом Terreta і відкрийте для себе найкращі можливості раніше за інших.
Джерела: INE, Idealista, Fotocasa, CNC.
Поширені запитання - Чи вже пізно купувати у Валенсії?
Чи не пізно інвестувати у Валенсію?
Ні, навпаки! Незважаючи на зростання на 59% за 4 роки, ціни у Валенсії все ще дуже конкурентоспроможні порівняно з Мадридом чи Барселоною. Поточна динаміка відображає наздоганяюче зростання, а не бульбашку. Існує реальний потенціал для підвищення вартості.
Яка середня прибутковість інвестицій в оренду у Валенсії?
Від 5% до 7% брутто, залежно від площі та типу нерухомості. Ця прибутковість вища, ніж у великих містах Іспанії.
У які сфери найкраще інвестувати у 2025 році?
Рузафа та Чутат-Велла: хороші ціни, високий попит на оренду.
Кабаньял і Бенімаклет: райони, що швидко зростають.
Хесус, Торрефель і Орріольс: все ще доступні за ціною, з хорошим середньостроковим потенціалом.
Яка середня ціна за м² у Валенсії у 2025 році?
Близько 2 919 євро/м² (Idealista, березень 2025 року). Це приблизно на 40%-50% дешевше, ніж у Мадриді чи Барселоні, що частково пояснює привабливість для інвесторів.
Чому ціни у Валенсії такі високі?
Дисбаланс між стрімким попитом (зростання населення, експатріанти, дистанційні працівники тощо) і недостатньою пропозицією житла сприяє зростанню цін. Іспанія будує вдвічі менше житла, ніж потрібно.
