Expertengespräche - Terreta Spain
"Wenn das Angebot an Wohnraum nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, können die Preise nur steigen. Genau das geschieht in Valencia, wo das Wohnungsdefizit nach Angaben der Bank von Spanien mehr als 50.000 Einheiten beträgt und wo das Bevölkerungswachstum das höchste in Spanien ist." - Geoffroy Reiser
Einführung
+59 % in 4 Jahren, explodierende Mieten, ein Wohnungsbestand, der wie Schnee in der Sonne schmilzt: Valencia ist ein echter Publikumsmagnet und zieht immer mehr ausländische Investoren an, die auf der Suche nach Rendite und einem angenehmen Lebensumfeld sind.
Während Madrid und Barcelona bereits 6.000 €/m² erreichen, ist Valencia mit 3.000 €/m² für Investoren auf der Suche nach hohen Renditen...
Ist es also schon zu spät, um zu investieren , oder ist es im Gegenteil noch der richtige Zeitpunkt, um sich in einer aufholenden Stadt zu positionieren?
Hintergrund
Warum explodieren die Preise in Valencia?
In Spanien ist der Preisanstieg weit verbreitet. Caixabank rechnet damit, dass die Preise im Jahr 2025 im gesamten Land um mehr als 10 % steigen werden. In diesem nationalen Trend sticht die drittgrößte Stadt Spaniens mit einem schnellen, aber noch nachhaltigen Wachstum hervor. Die Dynamik ist Teil eines Aufholprozesses gegenüber den bereits gesättigten Metropolen.
Bildunterschrift: Die Stadt Valencia, Spanien
Quelle: Google
Kaufpreise in Valencia
Im März 2025 liegt der Quadratmeterpreis laut Idealista bei 2. 900 €, weit entfernt von den 5.000-6.000 € in Madrid und Barcelona. Aber der Abstand verringert sich schnell. Bei dem derzeitigen Tempo (5-10% pro Jahr) könnte Valencia bis 2029-2032 einen Quadratmeterpreis von 4.000 € erreichen. Ein Blick auf die Preisentwicklungskurve (immer noch Idealista) zeigt, dass die Stadt sich in einer remontada historisch.
- Trotz dieses schnellen Wachstums bleibt der Markt zugänglich und Investoren, vor allem ausländische, sehen in Valencia einen unterbewerteten Markt mit einem guten Wertsteigerungspotenzial.
Bildunterschrift: Kurve der Entwicklung der Kaufpreise in Valencia, März 2025
Quelle: Idealista
Um den Vergleich zwischenValencia, Barcelona und Madrid weiter zu vertiefen, lesen Sie die Analyse unserer Experten: "Madrid, Barcelona, Valencia: Wo sollte man 2025 investieren?".
Mieten in Valencia
Auch die Mieten haben in den letzten Jahren einen beeindruckenden Anstieg erlebt. Mit 15,3 €/m² im Jahr 2025 gegenüber 8,7 € im Jahr 2020 sind sie in 5 Jahren um 76 % gestiegen. Dieser Anstieg ist noch schneller als der Anstieg des Kaufpreises, was die Bruttorendite erhöht: 5 bis 7 % je nach Stadtteil, manchmal sogar 8 %.
Bildunterschrift: Mietpreisentwicklungskurve Valencia, März 2025
Quelle: Idealista
Wie weit können die Preise so steigen? Und warum ist eine Investition in Valencia trotz der steigenden Preise immer noch eine gute Gelegenheit?
Warum ist dieser Anstieg dauerhaft?
In Wirklichkeit beruht dieser Anstieg auf drei strukturellen Säulen: ein konstantes Bevölkerungswachstum (+1,5 % pro Jahr), ein chronischer Mangel an neuen Wohnungen und eine wachsende spanische Wirtschaft (+3,5 % im Jahr 2024).
Ein Cocktail, der eine anhaltende Spannung auf die Preise ausübt, ohne Anzeichen einer Blase, die bereit ist zu platzen.
- Kurz gesagt, der Quadratmeterpreis dürfte aufgrund eines anhaltenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage weiter steigen. Es handelt sich hierbei nicht um Modeerscheinungen oder Spekulationen, sondern um tief greifende Trends, die in der Demografie und der Wirtschaft verankert sind.
Valence: eine mittelfristig nachhaltige Immobilienbewertung
Einige erwarten eine Umkehr, aber die aktuellen Indikatoren zeigen eher einen anhaltenden Aufwärtstrend.
- Das regionale BIP steigt (+3% im Jahr 2024).
- Die Preise sind immer noch 40% niedriger als in Madrid/Barcelona.
- In der drittgrößten Stadt des Landes wird eine Wohnung für drei neu geschaffene Haushalte gebaut. Dieses Verhältnis ist auf lange Sicht unhaltbar und sorgt für einen Preisdruck, solange das Bautempo nicht erhöht wird.
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Schlüsselzahlen zum Immobilienmarkt in Valencia
| 🏷️ Indikator | 📌 Aktuelle Angabe / Ziel |
| 💶 Durchschnittlicher Preis pro m². | 2.919 € |
| 📈 Preisanstieg über 4 Jahre | +59% (von 1.828 €/m² im März 2021 auf 2.919 €/m² im März 2025) |
| 👥 Jährliches Bevölkerungswachstum | +1,5 % |
| 💰 Geschätzte Bruttomietrendite | 5 % à 7 % |
| 🎯 Mittelfristiges Ziel für den Durchschnittspreis | ~4.000 €/m² bis 2029-2032 (Szenario mit 5-10%/Jahr) |
Ein beispielloser demographischer Druck auf den Immobilienmarkt
Nachfrage wird durch Einwanderung angekurbelt
In den letzten Jahren verzeichnet Spanien wieder ein starkes Bevölkerungswachstum, das insbesondere durch die legale Einwanderung getragen wird. Der Wanderungssaldo wird im Jahr 2023 mit 642.000 Personen positiv sein und wird nach den jüngsten Prognosen des INE (Spanisches Nationales Statistisches Institut) im Jahr 2024 auf über 787.000 Personen ansteigen.
Bildunterschrift: Bevölkerungsprognose in Spanien
Quelle: INE
Mit diesem Wachstum stimuliert das Land eine Nachfrage nach Wohnraum, die nicht abreißen wird und besonders in Küstenstädten wie Valencia ausgeprägt ist.
Diese Attraktivität ist auf eine privilegierte Lebensumgebung zurückzuführen - 300 Sonnentage im Jahr, Strand und Berge in Reichweite, Kultur, eine umweltbewusste Politik, etc. - Die Infrastruktur wurde modernisiert, insbesondere durch die Renovierung des Hafens und die TGV-Verbindungen nach Madrid.
Diese Vorteile ziehen auch Telearbeiter und europäische Rentner an, die auf der Suche nach einem sanfteren Leben sind.
Ein Angebot, das nicht mithalten kann
Die im Januar 2025 erteilten Baugenehmigungen(visados de obra nueva) sind ein perfektes Beispiel für diese Trägheit, die das Wohnungsangebot "belastet": Es wurden nur 11.355 Genehm igungen erteilt, was einem leichten Anstieg von 0,3 % im Vergleich zu einem Jahr entspricht.
Legende: Entwicklung der Anzahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen von 1991 bis 2025
Quellen: Idealista und das spanische Verkehrsministerium
Es wird weniger gebaut, als die Demographie erfordert, und dies treibt die Preise mechanisch in die Höhe.
Der Bedarf ist jedoch groß. Laut einer aktuellen Studie von Idealista müsste Spanien 220.000 Wohnungen pro Jahr produzieren, um ein Defizit von 2,74 Millionen Wohnungen bis 2039 zu vermeiden. Eine alarmierende Nachricht, die für Schlagzeilen sorgt.
In der Region Valencia werden die Auswirkungen dieser nationalen Knappheit durch den Zustrom ausländischer Residenten, die etwa 15 % der Käufer ausmachen, verstärkt. Sie führen zu einem verstärkten Wettbewerb um die verfügbaren Immobilien und verfügen oft über größere finanzielle Mittel als Einheimische.
Die 3 größten Hindernisse für den Bau
Die Schwierigkeiten im spanischen Immobiliensektor sind tiefgreifend. Anfang April 2025 veröffentlichte die Confederación Nacional de la Construcción (CNC), die Fachleute des Sektors, einen Dekalog, um den Mangel an Wohnraum zu beheben. 10 Maßnahmen zur Bewältigung der Krise. Unter diesen 10 Empfehlungen sind drei vorrangige Hebel zu finden:
- Schluss mit der rechtlichen Komplexität.
- Den Mangel an Arbeitskräften beheben.
- Erleichterung des Zugangs zu Finanzmitteln für Projektträger.
Solange diese Hindernisse nicht beseitigt werden, wird das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten können und die Preise werden weiter steigen.
Terreta Spain: strategische Begleitung in einem komplexen Markt
Wie kann Terreta Ihnen helfen, sicher zu investieren?
In diesem Zusammenhang ist die Zusammenarbeit mit einem internationalen Immobilienpartner, der schlüsselfertige Angebote und eine umfassende Betreuung anbietet, sinnvoller denn je. Unsere Experten können Ihnen helfen:
- Ermittlung unterbewerteter Immobilien.
- Beschleunigung der Verfahren.
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Um mehr über die Schritte zum Kauf einer Immobilie in Spanien zu erfahren, klicken Sie bitte auf diesen Link.
Wo man in Valencia investieren kann: der Rat von Terreta Spain
"Cabanyal, Ruzafa, Jesús: drei Nuggets mit großem Potenzial". - Antoine Evêque, Mitbegründer von Terreta Spain.
Je nach Ihren Zielen (Rendite, Vermögensvermehrung, Wette auf die Zukunft) sollten Sie im Jahr 2025 folgende Stadtteile ins Auge fassen
Sichere Werte
- RuzafaZentral, trendy, sehr gefragt (~5.000 €/m²).
- Ciutat Vella / El Carmen, historischer Charme, hohe Mietnachfrage.
Wachsende Nachbarschaften
- CabanyalEin ehemaliges Fischerviertel, das sich derzeit im Umbruch befindet (~3.000 €/m²).
- Benimaclet, Student, familienfreundlich, gute Verkehrsanbindung.
Schwellenländer (gewagte Investitionen)
- Jesús (~2.600 €/m²), gute Anbindung, im Wandel.
- Torrefiel / Orriols (~2.400 €/m²), hohes Ertragspotenzial, aber schwächeres soziales Profil.
Schlussfolgerung: Eine langfristige, investorenfreundliche Dynamik
Nein, es ist nicht zu spät: Vielleicht ist jetzt sogar der beste Zeitpunkt. Das Fenster der Gelegenheit ist noch offen... aber wie lange noch? Wer heute vorausschauend handelt, sichert seine Position in einer Stadt mit großem Potenzial. In diesem angespannten Umfeld ist es jedoch besser, gut begleitet zu werden. Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Terreta-Experten und entdecken Sie die besten Chancen vor allen anderen.
Quellen: INE, Idealista, Fotocasa, CNC.
FAQ - Ist es schon zu spät, um in Valencia zu kaufen?
Ist es zu spät, um in Valencia zu investieren?
Nein, im Gegenteil! Trotz eines Anstiegs von +59% in 4 Jahren sind die Preise in Valencia im Vergleich zu Madrid oder Barcelona immer noch sehr wettbewerbsfähig. Die derzeitige Dynamik ist Ausdruck eines Aufholprozesses, nicht einer Blase. Es gibt immer noch ein echtes Wertsteigerungspotenzial.
Wie hoch ist die durchschnittliche Rentabilität einer Mietinvestition in Valencia?
Sie liegt zwischen 5 und 7 % brutto, je nach Stadtteil und Art der Immobilie. Diese Renditen sind höher als in den großen spanischen Metropolen.
Welches sind die besten Investitionsgebiete im Jahr 2025?
Ruzafa und Ciutat Vella: sichere Werte, hohe Mietnachfrage.
Cabanyal und Benimaclet: Stadtteile mit starkem Wachstum.
Jesús, Torrefiel und Orriols: noch erschwinglich, mit gutem mittelfristigem Potenzial.
Was ist der durchschnittliche Preis pro m² in Valencia im Jahr 2025?
Ca. 2.919 €/m² (Idealista, März 2025). Dies ist etwa 40-50% billiger als Madrid oder Barcelona, was zum Teil die Attraktivität für Investoren erklärt.
Warum steigen die Preise in Valencia so stark an?
Das Ungleichgewicht zwischen einer stark steigenden Nachfrage (Bevölkerungswachstum, Expatriates, Telearbeiter...) und einem unzureichenden Angebot an Wohnraum treibt den Anstieg an. In Spanien werden nur halb so viele Wohnungen gebaut, wie benötigt werden.
