Spanje is nu een van de aantrekkelijkste Europese landen om te investeren in huurwoningen. De huurrendementen liggen in de buurt van 7%, een Europees record. Terwijl de vastgoedprijzen in heel Europa dalen, zijn ze vorig jaar in Spanje met 4,5% gestegen. Terreta legt uit waarom het kopen van onroerend goed in Spanje een zeer goede financiële beslissing kan zijn.

Is het de moeite waard om in Spanje te investeren?

Huurrendement bijna 7%.

Met een gemiddeld rendement van meer dan 6,7% en zeer aantrekkelijke prijzen in heel Europa is investeren in Spanje nog nooit zo aantrekkelijk geweest.

Enerzijds zijn de huurrendementen aanzienlijk hoger dan in de meeste Europese landen. Valencia is bijvoorbeeld de op één na meest winstgevende stad van Europa, na Warschau.

Aan de andere kant zitten de vastgoedprijzen in een positieve opwaartse cyclus, gemiddeld 5% per jaar in de afgelopen jaren.

Jaarlijkse prijsstijging van +4,5

De Spaanse vastgoedprijzen stegen in 2023 met 4,5%, terwijl de prijzen in bijna alle andere Europese landen daalden.

In Duitsland bijvoorbeeld zijn de prijzen met 10% gedaald. 

Het is beter om te investeren in een land met goede vooruitzichten dan te kopen waar het risico op een langdurige neergang te groot is. 

Hoe kunnen we de stijging van de vastgoedprijzen in Spanje in 2023 en 2024 verklaren, ondanks de stijging van de rentetarieven die we sinds 2022 meemaken?

Moet je in 2024 nog investeren in Spanje?

We leggen alles uit in dit artikel.

Terreta kan je helpen in elke fase van de aankoop van een woning, van het vinden van de juiste woning tot het selecteren van de juiste huurders. 

De belangrijkste voordelen van Spanje voor huurinvesteringen

Uitstekende huuropbrengsten, lage prijzen, een zeer sterke vraag naar huur - het licht brandt voor investeren in Spanje.

Zeer aantrekkelijke prijzen

De Spaanse vastgoedmarkt is een van de meest betaalbare in Europa, met prijzen die gemiddeld tussen €1.500 en €2.000 per m2 liggen. Deze prijzen liggen nog steeds tussen 10% en 50% lager dan de piek in 2008, dus je kunt altijd op het juiste moment investeren.

Geen vastgoedzeepbel

Sinds 2010 hebben zich in veel Europese landen zeepbellen gevormd, maar dit is niet het geval geweest in Spanje.

Spanje is zelfs een van de landen waar de prijsstijgingen de afgelopen tien jaar het gematigdst zijn geweest.

Waarom is dit zo bijzonder? Omdat door de crisis van 2008 de prijzen tot 2015 met 40% tot 50% zijn gedaald.

De crisis van 2008-2015 creëert nu formidabele kansen, waardoor Spanje prijsstijgingen tussen 3% en 5% per jaar kan verwachten, ondanks de stijging van de rente sinds 2022.

Opwaartse cyclus in Spaanse vastgoedprijzen

In 2023 zijn de prijzen in Spanje met +4,5% gestegen, terwijl ze in Duitsland bijvoorbeeld met -10,2% zijn gedaald.

In 2024 voorspelt Caixabank een stijging van bijna 3%.

Hoe kunnen we de stijging van de vastgoedprijzen in Spanje in 2023 verklaren, en de prognose voor 2024, ondanks de stijging van de rente die we sinds 2022 meemaken?

Hoe kan Spanje de trend in Europa ombuigen, terwijl de vastgoedprijzen overal elders dalen? 

De 6 factoren achter stijgende prijzen

Om de prijsstijging te verklaren, moeten we deze 6 belangrijkste redenen begrijpen:

1. onbalans tussen vraag en aanbod
2. tekort aan nieuwe woningen
3. netto creatie van +200.000 woningen per jaar
4. Europa's sterkste economische groei in 2023
5. De Spaanse vastgoedprijzen zijn tussen 2008 en 2015 met 40% tot 50% gedaald en bevinden zich nu in een opwaartse cyclus, een cyclus waarin de vastgoedprijzen een inhaalslag maken.
6. de rentetarieven zijn in Spanje niet zo hoog als elders (!)

Waarom dalen de vastgoedprijzen niet door de stijgende rente?

Omdat meer dan de helft van alle verkopen wordt gedaan zonder gebruik te maken van krediet

Ten eerste omdat bijna 60% van de vastgoedtransacties in Spanje wordt uitgevoerd zonder gebruik te maken van krediet. 

Cultureel gezien kopen Spanjaarden zonder bankfinanciering als ze het zich kunnen veroorloven. 

Dit geldt des te meer sinds de crisis van 2008, die een stempel heeft gedrukt op de gedachten van mensen omdat banken beslag legden op honderdduizenden eigendommen van eigenaars die hun maandelijkse hypotheektermijnen niet konden betalen vanwege de stijging van de variabele rente in combinatie met de stijgende werkloosheid. 

De crisis van 2008 versterkte het wantrouwen, zelfs het wantrouwen, van de Spanjaarden ten opzichte van bankleningen.

Maar bovenal moet je begrijpen dat in Spanje de factor die de toegang tot huizenbezit beperkt... de aanbetaling is. 

Besparingen zijn de bepalende factor

Spaargeld is de factor die veel Spanjaarden weerhoudt van hun droom om een eigen huis te bezitten.

Sinds de crisis van 2008 vragen Spaanse banken van kopers een eigen vermogen van ongeveer 10% tot 30% van de prijs van het huis, waar alle kosten voor de aankoop bij moeten worden opgeteld, en vaak ook de kosten voor de renovatie van het huis, die zelden door de bank worden gefinancierd. 

De Spaanse onroerendgoedmarkt wordt daarom veel minder beïnvloed door de stijging van de rente, omdat, zoals u zich zult hebben gerealiseerd, spaargeld en dus de aanbetaling de centrale rol spelen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje.

Zeer sterke huurvraag

Is het makkelijk om huurders te vinden in Spanje? Ja, want er is een tekort van meer dan 1,2 miljoen woningen om aan de huurvraag te voldoen. 

De huisvestingscrisis is reëel: er worden te weinig nieuwe woningen gebouwd om aan de vraag te voldoen, in een land waar elk jaar meer dan 200.000 nieuwe woningen worden gebouwd.

In feite is Spanje het 4e land in Europa waar jongeren het laatst emanciperen, vanwege de onmogelijkheid of de moeilijkheid om een huis te kopen (gebrek aan spaargeld), in combinatie met de moeilijkheid om een huurwoning te vinden.  

Een huisvestingscrisis

Huren op je 30e, bezitten op je 41e

In Spanje hebben jongeren niet de middelen om huiseigenaar te worden, omdat de banken een zeer grote aanbetaling eisen bij het kopen van onroerend goed. 

Over het algemeen is dit tussen de 10% en 30% van de prijs van de woning, waarbij alle kosten in verband met de aankoop (notariskosten, makelaarskosten, ITP) moeten worden opgeteld, evenals de kosten voor het renoveren van de woning, die vaak niet door banken kunnen worden gefinancierd.

Maar jonge Spanjaarden hebben over het algemeen weinig spaargeld en een laag salaris. Deze vicieuze cirkel creëert een echte huisvestingscrisis voor veel Spanjaarden, die niet in staat zijn om te kopen en daarom huurders worden om zichzelf te emanciperen en uit het ouderlijk huis te verhuizen, op een gemiddelde leeftijd van 30 jaar. 

Huurders tot 41 jaar

Pas 10 jaar later kunnen ze kopen, als ze voldoende spaargeld hebben opgebouwd.

De gemiddelde leeftijd om een huis te bezitten is 41, wat direct bijdraagt aan de toename van de vraag naar huurwoningen, aangezien elke Spanjaard huurt tot hij gemiddeld 41 is.

Investeren in huurwoningen in Spanje: 3 steden met een groot potentieel

Vergeet de clichés! Investeren in huurwoningen in Spanje is meer dan vervallen flats aan de rand van de stad. 

Integendeel, het land biedt een schat aan mogelijkheden voor slimme investeerders, met aantrekkelijke huurrendementen en een gestaag stijgende vraag.

Focus op drie steden met een hoog potentieel: Madrid, Barcelona en Valencia.

Raadpleeg onze sectie "Waar investeren om toegang te krijgen tot onze analyses van de meest winstgevende steden in Spanje.

Valence: Een eldorado van zon en winstgevendheid

• Gemiddelde prijs per m²: €1.836
• Gemiddeld huurrendement: 5,8% (tot 8% in sommige gebieden)
• Activa :
  • Uitgeroepen tot beste expatstad in 2022
  • Een veilige, aangename metropool met een idyllisch klimaat
  • Betaalbare huizenprijzen (19e in Spanje)
  • Ontwikkelingswerk in uitvoering om de leefomgeving te verbeteren
  • 80.000 studenten dragen bij aan de vraag naar huurwoningen

Investeren in Madrid: de dynamische, winstgevende hoofdstad

• Gemiddelde prijs per m²: €3.683
• Gemiddeld huurrendement: 4,8%.
• Activa :
  • De economische motor van het land (19% van het BBP)
  • Hoofdkantoren van multinationals die activa aantrekken
  • 325.000 studenten zorgen voor hoge huurdruk
  • Toeristische hotspot (8 miljoen toeristen in 2019)

Barcelona: Kies voor waar voor je geld en Catalaanse charme

• Gemiddelde prijs per m²: €3.908
• Gemiddeld huurrendement: 4,6%.
• Activa :
  • 19% van het nationale BBP en een dynamische Europese metropool
  • De meest bezochte stad van Spanje
  • De thuisbasis van multinationals en een toevluchtsoord voor digitale nomaden
  • 180.000 studenten en een sterke vraag naar gedeelde accommodatie

De Spaanse kust: een droombestemming voor vastgoedinvesteerders

De kustlijn van Spanje is een van de juwelen van het land en trekt elk jaar miljoenen toeristen op zoek naar zon en ontspanning. 

Namen als Costa Brava of Costa Blanca roepen dromen op en doen meteen denken aan de voordelen van een leven aan zee. 

Deze toeristische goudmijn is een gouden kans voor slimme investeerders in onroerend goed.

Investeren in een gemeubileerde flat in de buurt van stranden en levendige gebieden garandeert een sterke vraag naar huurwoningen. 

Of het nu op het vasteland van Spanje is of op de paradijselijke eilanden zoals de Canarische Eilanden, de Balearen of Ibiza, het potentieel is enorm.

Maar Spanje heeft meer te bieden dan de idyllische kustlijn. 

Dynamische steden zoals Malaga, Almeria, Murcia en Marbella zitten vol attracties en bieden een schat aan mogelijkheden voor investeerders. 

De regio Galicië, met Santiago de Compostela, Asturië, Cantabrië en Baskenland, met San Sebastian, zijn ook aantrekkelijk vanwege hun unieke charme en vastgoedpotentieel.

Investeren in Spanje betekent inzetten op een mooie toekomst. 

Of je nu op zoek bent naar een zonnig pied-à-terre of een winstgevende investering in verhuur, er is geen tekort aan mogelijkheden.

Investeren in Spanje: 3 belangrijke stappen voordat je koopt

De Spaanse vastgoedmarkt heeft zijn eigen bijzonderheden en het is belangrijk om je daarvan bewust te zijn om de valkuilen te vermijden en je kansen op succes te maximaliseren. 

Volg deze 3 belangrijke stappen.

1. Verkrijg uw NIE

Het NIE (Buitenlands Nationaal Identificatie Nummer) is essentieel voor investeren en huren in Spanje. Vraag het aan bij de Spaanse politie of het Spaanse consulaat. Het duurt tussen de 1 en 3 maanden om het te verkrijgen.

2. Een substantiële persoonlijke bijdrage leveren

In Spanje is de eigen bijdrage over het algemeen 40% van de transactieprijs. 

Houd rekening met 30% voor de prijs van de woning en 15% voor bijkomende kosten (onroerendgoedbelasting, notariskosten, enz.).

3. Begeleid worden door een advocaat

Omdat de rol van de Spaanse notaris verschilt van die in Frankrijk, is het soms nuttig om een advocaat in te huren om te controleren of het eigendom in orde is en om de transactie veilig te stellen. 

Als je met Terreta koopt, word je tijdens het hele proces ondersteund en geadviseerd:

• De investeringsstrategie bepalen
• Eigendomsbezoeken
• De conformiteit van het pand controleren
• Prijsonderhandeling
• Het opstellen van de offerte en assisteren bij de betaling van de "reserva" of "señal" om het eigendom veilig te stellen
• Opstellen van de "arras" verkoopovereenkomst
• Organisatie van de verkoop bij de notaris, bekend als "escritura".

Wees voorzichtig met de Spaanse "bebouwde oppervlakte", die muren en gemeenschappelijke ruimtes kan omvatten. Een flat met een "bebouwde" oppervlakte van 100 vierkante meter kan een "nuttige" oppervlakte van 70 of 80 vierkante meter hebben. 

We leggen je alle verschillen uit, zodat je onaangename verrassingen kunt vermijden en in alle veiligheid kunt kopen. 

Investeren in huur: de 3 fasen tijdens je aankoop

1 Reserva

• Ondertekening van de koopaanbieding.
• Betaling van een aanbetaling van tussen de €1.000 en €5.000 om het huis te reserveren, bekend als de "reserva". Er zijn geen precieze regels, maar het belangrijkste is dat je bewijst dat je serieus bent over je bod door de "señal" over te maken, die je terugkrijgt als je niet koopt. Het team van Terreta Spanje zal je vertellen hoeveel. 

2. "Contrato de arras

• Ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst.
• Aanvulling van de aanbetaling tot 10% van de prijs van de woning. Dit gebeurt meestal binnen 7 dagen na betaling van de bovengenoemde "señal" en "reserva". 

3. "Escritura

• Ondertekening van de koopakte bij de notaris.
• Betaling van het saldo van de prijs (90%).
• Overhandiging van de sleutels en registratie van het eigendom in het kadaster.

Belastingvoordelen en ondersteuning op maat

Spanje trekt steeds meer Europese investeerders aan die op zoek zijn naar zon, huurrendement en belastingvoordelen.

Belasting op huurinkomsten

Geen dubbele belasting

Spanje heeft belastingverdragen met een groot aantal landen, waaronder maar niet beperkt tot alle landen van de Europese Unie.

Dit betekent dat inkomsten uit je huis in Spanje (huuropbrengsten) alleen in Spanje belast worden.

In de overgrote meerderheid van de gevallen voorzien deze belastingverdragen in het vermijden van dubbele belasting.

Een zeer voordelig belastingstelsel

Afschrijvingsregels

Er staan je nog twee andere uitstekende nieuwtjes te wachten op het gebied van belastingen.  

Het eerste goede nieuws is dat je een groot aantal kosten en afschrijvingen kunt aftrekken om je belastingaanslag te verlagen: 

• elektriciteit
• water
• gas
• huishoudelijk
• onroerendezaakbelasting
• vergoedingen voor huurbeheer (makelaar)
• afschrijving van de prijs van het onroerend goed, de werken en het meubilair

De afschrijvingsregels zijn erg gunstig voor investeerders. Je kunt :

• 3% van de aankoopprijs en aankoopkosten (33 jaar)
• 3% van de kosten van het werk aan je huis (33 jaar)
• 10% van de kosten van het meubilair (10 jaar)

Het belastingpercentage

Het tweede goede nieuws is dat je niet veel belasting betaalt over deze winst (huuropbrengsten - kosten - afschrijving).

Hoeveel precies?

Dit hangt af van je fiscale woonplaats.

Ben je een Spaanse, Europese of niet-Europese belastingplichtige? 

Je betaalt, afhankelijk van je situatie:

• 19% IRNR (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen) als je fiscaal inwoner bent van een land in de Europese Unie (met uitzondering van Spanje).
• of 24% IRNR als je fiscaal inwoner bent buiten de Europese Unie
• of IRPF: als je fiscaal inwoner bent van Spanje, moet je huurinkomsten opnemen in je IRPF-aangifte (inkomstenbelasting).

Wij helpen u uw investering veilig te stellen

Spanje is een ideale plek om te investeren:

• Aantrekkelijke vastgoedkansen in dynamische steden en populaire toeristische gebieden.
• Betaalbare prijzen en een aanzienlijk groeipotentieel.
• Kwaliteit van de woning en ruime keuze aan beschikbare woningen.

Terreta is uw vertrouwde partner voor investeringen in Spanje en biedt ondersteuning op maat:

• Persoonlijke ondersteuning in elke fase van je project.
• Zoek de woning die aan je criteria en budget voldoet.
• Woningrenovatie
• Compleet huurbeheer om je leven te vereenvoudigen.

Wacht niet langer om te profiteren van alle voordelen van het investeren in huurwoningen in Spanje.

Neem vandaag nog contact op met Terreta om met een gerust hart te investeren.

Terreta, uw Spaanse vastgoedexpert.