España es actualmente uno de los países europeos más atractivos para invertir en inmuebles de alquiler. La rentabilidad de los alquileres se acerca al 7%, un récord europeo. Mientras los precios de la vivienda bajan en toda Europa, en España subieron un 4,5% el año pasado. Terreta explica por qué comprar una propiedad en España puede ser una muy buena decisión financiera.
¿Merece la pena invertir en España?
Rentabilidad del alquiler cercana al 7%.
Con una rentabilidad media superior al 6,7% y precios muy atractivos en toda Europa, invertir en España nunca ha sido tan atractivo.
Por un lado, los rendimientos de los alquileres son significativamente más altos que en la mayoría de los países europeos. Valencia, por ejemplo, es la segunda ciudad más rentable de Europa, sólo superada por Varsovia.
Por otra parte, los precios inmobiliarios se encuentran en un ciclo alcista positivo, con una media del 5% anual en los últimos años.
Aumento anual de precios del +4,5
Los precios de la vivienda en España subieron un 4,5% en 2023, mientras que en casi todos los demás países europeos bajaron.
En Alemania, por ejemplo, los precios han caído un 10%.
Es mejor invertir en un país con buenas perspectivas que comprar donde hay demasiado riesgo de una recesión prolongada.
Cómo se explica la subida del precio de la vivienda en España en 2023 y 2024, a pesar de la subida de los tipos de interés que venimos experimentando desde 2022?
¿Debería seguir invirtiendo en España en 2024?
Te lo explicamos todo en este artículo.
Terreta puede ayudarle en todas las fases de la compra de su propiedad, desde la búsqueda del inmueble adecuado hasta la selección de los inquilinos idóneos.
Las grandes ventajas de España para invertir en alquiler
Excelentes rendimientos por alquiler, precios bajos y una demanda de alquiler muy fuerte: se encienden las luces para invertir en España.
Precios muy atractivos
El mercado inmobiliario español es uno de los más asequibles de Europa, con precios medios de entre 1.500 y 2.000 euros por m2. Estos precios siguen siendo entre un 10% y un 50% más bajos que los máximos alcanzados en 2008, por lo que siempre se puede invertir en el momento adecuado.
No hay burbuja inmobiliaria
Desde 2010 se han formado burbujas en muchos países europeos, pero no ha sido el caso de España.
De hecho, España es uno de los países donde las subidas de precios han sido más moderadas en la última década.
¿Por qué es tan especial? Porque la crisis de 2008 hizo caer los precios entre un 40% y un 50% hasta 2015.
La crisis de 2008-2015 está actuando ahora como un formidable creador de oportunidades, lo que permite a España prever subidas de precios de entre el 3% y el 5% anual, a pesar de la subida de los tipos de interés observada a partir de 2022.
Ciclo alcista de los precios inmobiliarios en España
En 2023, los precios subieron un +4,5% en España, mientras que cayeron un -10,2% en Alemania, por ejemplo.
En 2024, Caixabank prevé un aumento de casi el 3%.
Cómo se explica la subida del precio de la vivienda en España en 2023, y previsión para 2024, a pesar de la subida de tipos de interés que venimos experimentando desde 2022?
¿Cómo es posible que España vaya a contracorriente de la tendencia en Europa, donde los precios inmobiliarios están bajando en todas partes?
Los 6 factores de la subida de precios
Hay 6 razones principales por las que suben los precios:
- desequilibrio entre oferta y demanda
- escasez de nuevas viviendas
- creación neta de +200.000 viviendas al año
- El mayor crecimiento económico de Europa en 2023
- Los precios inmobiliarios españoles cayeron entre un 40% y un 50% entre 2008 y 2015, y ahora se encuentran en un ciclo alcista, un ciclo en el que los precios inmobiliarios se están recuperando.
- los tipos de interés no son tan altos en España como en otras partes (!)
¿Por qué la subida de los tipos de interés no hace bajar los precios inmobiliarios?
Porque más de la mitad de las ventas se realizan sin recurrir al crédito
En primer lugar, porque casi el 60% de las transacciones inmobiliarias en España se realizan sin recurrir al crédito.
Culturalmente, los españoles compran sin financiación bancaria si pueden permitírselo.
Más aún desde la crisis de 2008, que dejó huella en la mente de los ciudadanos porque los bancos embargaron cientos de miles de propiedades pertenecientes a propietarios que no podían pagar las cuotas mensuales de sus hipotecas, debido a la subida de los tipos variables combinada con el aumento del desempleo.
La crisis de 2008 reforzó la desconfianza, incluso recelo, de los españoles hacia los préstamos bancarios.
Pero, sobre todo, hay que entender que en España el factor que limita el acceso a la vivienda en propiedad es... la entrada.
El ahorro es el factor determinante
El ahorro es el factor que frena a muchos españoles en su sueño de tener una vivienda en propiedad.
Desde la crisis de 2008, los bancos españoles exigen a los compradores unos fondos propios de entre el 10% y el 30% del precio de la vivienda, a los que hay que añadir todos los gastos asociados a la compra y, a menudo, el coste de renovación de la vivienda, que rara vez financia el banco.
Por lo tanto, el mercado inmobiliario español se ve mucho menos afectado por la subida de los tipos de interés, ya que, como se habrá dado cuenta, son los ahorros y, por lo tanto, el pago inicial lo que desempeña el papel central en la compra de propiedades en España.
Demanda de alquiler muy fuerte
¿Es fácil encontrar inquilinos en España? Sí, porque hay un déficit de más de 1,2 millones de viviendas para satisfacer la demanda de alquiler.
La crisis de la vivienda es real, ya que se construyen muy pocas viviendas nuevas para satisfacer la demanda, en un país en el que se crean más de 200.000 viviendas nuevas cada año.
De hecho, España es el 4º país de Europa donde los jóvenes se emancipan más tarde, debido a la imposibilidad o dificultad de comprar una vivienda (falta de ahorros), unida a la dificultad de encontrar una vivienda de alquiler.
Crisis de la vivienda
Alquilar a los 30, comprar a los 41
En España, los jóvenes no tienen medios para convertirse en propietarios de una vivienda, porque los bancos exigen un pago inicial muy elevado cuando se compra una propiedad.
En general, oscila entre el 10% y el 30% del precio de la vivienda, a lo que hay que añadir todos los gastos asociados a la compra (gastos de notaría, honorarios del agente inmobiliario, ITP), así como los gastos de renovación de la vivienda, que a menudo son imposibles de financiar por los bancos.
Pero los jóvenes españoles suelen tener pocos ahorros y salarios bajos. Este círculo vicioso está creando una auténtica crisis de la vivienda para muchos españoles, que no pueden comprar, por lo que se convierten en inquilinos para emanciparse y salir de casa de sus padres, a una edad media de 30 años.
Inquilinos de hasta 41 años
Sólo 10 años más tarde podrán comprar, una vez que hayan acumulado ahorros suficientes.
La edad media de propiedad de la vivienda es de 41 años, lo que contribuye directamente al aumento de la demanda de alquiler, ya que todos los españoles alquilan hasta los 41 años de media.
Invertir en alquiler en España: 3 ciudades con gran potencial
Olvídese de los tópicos. Invertir en propiedades de alquiler en España es mucho más que pisos destartalados en las afueras.
Por el contrario, el país ofrece un sinfín de oportunidades a los inversores avispados, con una atractiva rentabilidad de los alquileres y una demanda en constante aumento.
Centrarse en tres ciudades de gran potencial: Madrid, Barcelona y Valencia.
Valence: un Eldorado inmobiliario de sol y rentabilidad
- Precio medio por m²: 1.836 euros
- Rentabilidad media del alquiler: 5,8% (hasta el 8% en algunas zonas)
- Activos :
- Elegida mejor ciudad para expatriados en 2022
- Una metrópoli segura y agradable con un clima idílico
- Precios inmobiliarios asequibles (puesto 19 en España)
- Obras en curso para mejorar el entorno vital
- 80.000 estudiantes contribuyen a la demanda de alquiler
Invertir en Madrid: la capital dinámica y rentable
- Precio medio por m²: 3.683 euros
- Rentabilidad media del alquiler: 4,8%.
- Activos :
- Potencia económica del país (19% del PIB)
- Sedes de multinacionales que atraen activos
- 325.000 estudiantes que generan una gran presión por el alquiler
- Polo turístico (8 millones de turistas en 2019)
Barcelona: Sucumbe a la relación calidad-precio y al encanto catalán
- Precio medio por m²: 3.908 euros
- Rentabilidad media del alquiler: 4,6%.
- Activos :
- 19% del PIB nacional y metrópoli europea dinámica
- La ciudad más visitada de España
- Sede de multinacionales y refugio de nómadas digitales
- 180.000 estudiantes y una fuerte demanda de alojamiento compartido
La costa española: un destino de ensueño para los inversores inmobiliarios
El litoral español es la joya del país, que atrae cada año a millones de turistas en busca de sol y relax.
Nombres como Costa Brava o Costa Blanca evocan sueños y los beneficios de la vida junto al mar.
Esta ganancia inesperada del turismo representa una oportunidad de oro para los inversores inmobiliarios avispados.
Invertir en un piso amueblado cerca de playas y zonas animadas garantiza una fuerte demanda de alquiler.
Ya sea en la España peninsular o en sus islas paradisíacas, como Canarias, Baleares o Ibiza, el potencial es inmenso.
Pero España es mucho más que su idílica costa.
Ciudades dinámicas como Málaga, Almería, Murcia y Marbella están llenas de atractivos y ofrecen un sinfín de oportunidades a los inversores.
La región de Galicia, con Santiago de Compostela, Asturias, Cantabria y el País Vasco, con San Sebastián, también atraen por su encanto único y su potencial inmobiliario.
Invertir en España significa apostar por un futuro brillante.
Tanto si busca un soleado pied-à-terre como una rentable inversión de alquiler, no le faltarán opciones.
Invertir en España: 3 pasos clave antes de comprar
El mercado inmobiliario español tiene sus propias características especiales, y es importante conocerlas para evitar las trampas y maximizar las posibilidades de éxito.
Sigue estos 3 pasos clave.
1. Obtenga su NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para invertir y alquilar en España. Solicítelo a la Policía española o al Consulado español. Tardarás entre 1 y 3 meses en obtenerlo.
2. Hacer una contribución personal sustancial
En España, la contribución personal suele ser del 40% del precio de la transacción.
Prevea un 30% para el precio de la vivienda y un 15% para gastos accesorios (impuesto de bienes inmuebles, gastos notariales, etc.).
3. Estar acompañado por un abogado
Como la función del notario español es diferente a la de Francia, a veces es útil contratar a un abogado para comprobar que la propiedad está en regla y asegurar la transacción.
Al comprar con Terreta, estarás acompañado y asesorado durante todo el proceso:
- Definir la estrategia de inversión
- Visitas a propiedades
- Comprobación de la conformidad de la propiedad
- Negociación de precios
- Redactar la oferta y ayudar con el pago de la reserva o señal para asegurar la propiedad.
- Redacción del contrato de venta de arras
- Organización de la venta en la notaría, conocida como "escritura".
Cuidado con la "superficie construida" española, que puede incluir paredes y zonas comunes. Un piso con una superficie "construida" de 100 metros cuadrados puede tener una superficie "útil" de 70 u 80 metros cuadrados.
Le explicaremos todas las diferencias, para que pueda evitar sorpresas desagradables y comprar con total seguridad.
Inversión en alquiler: las 3 etapas durante su compra
1 "Reserva
- Firma de la oferta de compra.
- Pago de un depósito de entre 1.000 y 5.000 euros para reservar la propiedad, conocido como "reserva". No hay reglas precisas, pero lo importante es demostrar que va en serio con su oferta mediante la transferencia de la "señal", que le será devuelta si no compra. El equipo de Terreta España le dirá cuánto.
2. "Contrato de arras
- Firma del acuerdo provisional de venta.
- Aumento de la fianza al 10% del precio de la vivienda. Suele hacerse en un plazo de 7 días a partir del pago de la señal y la reserva.
3. "Escritura
- Firma de la escritura de compraventa en la notaría.
- Pago del saldo del precio (90%).
- Entrega de llaves e inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Ventajas fiscales y apoyo a medida
España atrae cada vez a más inversores europeos en busca de sol, rentabilidad de los alquileres y ventajas fiscales.
Fiscalidad de los alquileres
Sin doble imposición
España tiene convenios fiscales con un gran número de países, entre los que se encuentran todos los países de la Unión Europea.
Esto significa que los ingresos procedentes de su vivienda en España (ingresos por alquiler) sólo tributan en España.
En la inmensa mayoría de los casos, estos convenios fiscales prevén evitar la doble imposición.
Un sistema fiscal muy ventajoso
Normas de amortización
Otras dos excelentes noticias le esperan en materia fiscal.
La primera buena noticia es que puede deducir una amplia gama de gastos y amortizaciones para reducir tu factura fiscal:
- electricidad
- agua
- gas
- hogar
- impuesto sobre bienes inmuebles
- gastos de gestión de alquileres (agencia inmobiliaria)
- depreciación del precio del inmueble, obras y mobiliario
Las normas de amortización son muy favorables para los inversores. Puede amortizar :
- 3% del precio de la propiedad y de los costes de adquisición (33 años)
- 3% del coste de las obras realizadas en su vivienda (33 años)
- 10% del coste del mobiliario (10 años)
El porcentaje de impuestos
La segunda buena noticia es que no pagarás muchos impuestos por este beneficio (ingresos por alquiler - gastos - amortización).
¿Cuánto exactamente?
Depende de su residencia fiscal.
¿Es usted residente fiscal español, europeo o no europeo?
Usted pagará, dependiendo de su situación:
- 19% IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) si es residente fiscal de un país de la Unión Europea (excluida España).
- o 24% IRNR si es residente fiscal fuera de la Unión Europea
- o IRPF: si es residente fiscal en España, sus ingresos por alquiler debe declararlos en su declaración del IRPF.
Le ayudamos a asegurar su inversión
España es un lugar ideal para invertir:
- Atractivas oportunidades inmobiliarias en ciudades dinámicas y zonas turísticas populares.
- Precios asequibles y gran potencial de crecimiento.
- Calidad de la vivienda y amplia oferta inmobiliaria.
Terreta es su socio de confianza para invertir en España, ofreciéndole apoyo a medida:
- Asistencia personalizada en todas las fases de su proyecto.
- Busque el inmueble que se ajuste a sus criterios y presupuesto.
- Obras de reforma del hogar
- Gestión completa del alquiler para simplificarle la vida.
No espere más para aprovechar todas las ventajas de invertir en propiedades de alquiler en España.
Póngase en contacto con Terreta hoy mismo para invertir con tranquilidad.
Terreta, tu experta inmobiliaria española.
