L'immobilier

France vs Espagne : où investir en 2025 ? Le match immo, vu sur BFM

juillet 17, 2025

L'immobilier

(17/06/2025)

« Au final, l’Espagne est plus libérale que la France sur l’immobilier» Geoffroy Reiser.

Le 17 juin dernier, notre équipe a été invitée sur le plateau des “experts de l’immo” de BFM pour répondre à une question récurrente chez les investisseurs depuis la crise du COVID : faut-il acheter en France ou en Espagne ?

Au micro de Marie Coeurderoy, Geoffroy Reiser s’est lancé dans un match animé face à Thierry Vignal, ex-président de Masteos (et donc ex-collègue !), désormais lancé dans l’aventure Atom, la nouvelle proptech parisienne spécialisée dans le micro-living.

Le replay, c’est par ici.

Alors, on se fait le replay du clásico ? Spoiler alert : l’Espagne joue à domicile.

Les prix : 1-0 pour l’Espagne

C’est le nerf de la guerre en immobilier, et sur ce point, l’Espagne l’emporte haut la main.

FRANCE	ESPAGNE
Paris : 9 500 €/m²	Madrid, Barcelone : 5 000 – 6 000 €/m²
Lyon – Nice – Marseille : 3 500 – 4 000 €/m²	Valence (3e ville) : 2 900 €/m²
Moyenne nationale : 3 000 €/m²	Moyenne nationale : 2 400 €/m² (+14% en 1 an)

Légende : Prix moyen au m² en Espagne – juillet 2025

Source : Idealista

Les prix au m² sont souvent deux fois moins élevés en Espagne qu’en France, avec une hausse annuelle de 14 % en 2024.
Le marché est encore accessible, mais en pleine tension.

La tension locative : 2-0 pour l’Espagne

L’Espagne cumule croissance économique (PIB +3,6 % en 2024) et boom migratoire.

C’est le pays européen qui accueille le plus de nouveaux habitants (+500 000 habitants en 2024), attirés par son climat, son dynamisme et sa qualité de vie.

Résultat : une demande locative record.

À Madrid par exemple, on compte en moyenne 120 dossiers pour un seul appartement en location – c’est trois fois plus qu’à Paris d’après Thierry Vignal.

Par ailleurs, l’offre est à la traîne et il manque aujourd’hui 2 millions de logements dans le pays. Près de 3 millions d’ici 10 ans.

Le déséquilibre est structurel et joue en faveur des propriétaires bailleurs.

Légende : L’Espagne souffrira d’un déficit de 2,7 M de logements d’ici 15 ans.

Source : La Razón (19/11/24)

Les rentabilités 3-0 pour l’Espagne

Et… c’est un triplé pour l’Espagne !

En France, la rentabilité tourne entre 4 et 5,5 %. En Espagne, la moyenne nationale dépasse les 6,7 % (Fotocasa). Certaines régions tutoient les 8 %, et un propriétaire peut espérer davantage s’il se lance dans la location saisonnière ou étudiante.

Légende : la rentabilité moyenne en Espagne depuis 2014

Source : Fotocasa.

Dans le pays, 8 communautés autonomes sont au-dessus de la moyenne. Rien à dire donc, sur ce volet aussi, l’Espagne garde son avance.

Légende : la rentabilité moyenne en Espagne par communauté autonome, 2024

Source : Fotocasa.

Les taux : 4-0

Quatrième but pour l’Espagne. Un but improbable parce que les taux espagnols ont toujours été moins bons que les taux français. C’est donc une grande première.

Au début de l’été 2025, les équipes de Terreta Spain ont accompagné des clients (résidents) qui ont décroché des taux à 1,90 % sur 25 ans.

Pour les non-résidents, les taux tournent autour de 2,5-3 %.

Grâce à la baisse continue de l’Euribor, les prêts à taux variable – majoritaires en Espagne – redeviennent très compétitifs.

Légende : baisse de l’Euribor en juillet 2025 (l’Euribor mensuel était à 2,525 % en janvier 2025).

Source : Expansión.

En France, à la même période, les investisseurs peuvent espérer 3,10 – 3,20 %.

4-0…

La facilité d’emprunt : un avantage français : 4-1

Ok, ce point est indiscutable : il est beaucoup plus simple d’emprunter en France qu’en Espagne.

Dans l’Hexagone, le niveau d’apport demandé est le plus faible d’Europe. Imbattable.
En Espagne, l’apport demandé par les banques doit couvrir 10 % du prix du bien + les frais d’achat + les travaux.

Retenons d’ailleurs qu’en moyenne, les Espagnols deviennent propriétaires à 41 ans (contre 34 ans pour les Français).

En Espagne, l’acheteur français se trouve face à deux cas de figure :

S’il est résident fiscal espagnol, il doit apporter autour de 40 000 €.
S’il est résident fiscal étranger, il doit plutôt mettre sur la table 60 000 €.

Une petite nuance tout de même, sur le volet travaux, Geoffroy a rappelé à Marie Coeurderoy qu’”1 € investi en travaux, c’est 2 € de plus-value latente”. Pourquoi ? Parce que dans le pays de Picasso, 80 % des logements sont des passoires énergétiques (INE), contre 17 % en France.

Si tu rénoves, tu fais forcément une belle affaire.

Le millefeuille administratif joue en faveur de l’Espagne sur une grande partie du territoire : 5-1

Ah… La régulation… En France, elle fonctionne… parfois un peu trop bien, au détriment de certains bailleurs. En Espagne, ça rame, et ça joue en faveur des investisseurs avisés.

Prenons les DPE par exemple, au moment de leur mise en vente, 50 % des logements espagnols ne présentent pas de DPE, alors même qu’il est obligatoire depuis juin 2013. C’est comme ça. Tout le monde sait que les logements sont mal isolés et peu performants, personne n’est très regardant et charge à l’acheteur de décider par lui-même s’il veut acheter ou non, rénover ou non. Ne comptez pas sur une décote au niveau du prix, l’argument ne compte pas.

L’UE aimerait légiférer et harmoniser, mais cela ne prend pas au niveau espagnol.

En France, l’encadrement des loyers limite les marges de manœuvre. En Espagne, malgré quelques tentatives de régulation, peu de villes l’appliquent réellement et quand elles le font, le marché se grippe (-20 % d’offres et des loyers +24 % à Barcelone par exemple).

Résultat : un marché plus libre et des stratégies d’investissement plus flexibles, à condition de bien choisir sa zone.

Conclusion : l’Espagne remporte le match sans passer par les prolongations

Score final : 5-1 pour l’Espagne. Sans appel.

En France, investir repose souvent sur l’effet de levier : emprunt maximal et montage optimisé. Mais l’encadrement des loyers est là, les DPE aussi et les rendements locatifs sont plutôt moyens.

Espagne : il faut du cash… mais ça vaut (largement) le coup. En retour, l’acheteur a plus de souplesse, moins de fiscalité punitive, et une rentabilité nettement supérieure, surtout dans les zones en croissance comme à Valence et dans sa région.

L’émission Les Experts de l’Immo sur BFM TV ne fait que confirmer ce que nous observons chaque jour sur le terrain, l’immobilier en Espagne c’est :

Plus de rendement
Moins de paperasse
Un environnement légal stable
Une forte demande locative, portée par le tourisme, le télétravail et les flux migratoires européens