L'immobilier

Créer une Sociedad Limitada (SL) en Espagne pour vos investissements immobiliers

juillet 3, 2025

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Introduction

La Sociedad de responsabilidad Limitada est la forme sociétaire la plus utilisée en Espagne. On dénombre autour d’1 million de SL actives dans le pays (INE). Ce sont des entreprises créées et gérées par des entrepreneurs ou des investisseurs patrimoniaux.

La SL est facile à constituer, les formalités sont peu coûteuses, elle sécurise vos investissements, simplifie leur transmission et offre la garantie d’une responsabilité limitée : vos biens personnels sont protégés, seul le capital engagé au moment de la constitution de la société est en risque.

Les raisons d’investir en Espagne avec une SL

Les avantages de la SL

Alors, quels sont les avantages de ce type de structure quand on investit dans l’immobilier espagnol ?

La première, c’est une imposition fixe à 25 %, contre un impôt progressif (jusqu’à 47%) en nom propre pour les résidents (IRPF). Une nuance sur ce point : si les propriétaires de la société se paient des dividendes, ils sont soumis à l’IRPF.
Pour les non-résidents (IRNR) : la SL permet de déduire toutes les charges (intérêts, travaux, amortissements…) avant imposition à 25 %, alors qu’en nom propre, l’IRNR s’applique à 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE) sur le revenu brut, avec très peu de déductions possibles.
La possibilité de déduire les charges (intérêts d’emprunt, honoraires, amortisation, travaux…).

Statut fiscal	Nom propre	SL	Déductions possibles en nom propre	Déductions possibles via SL
Résident IRPF	IRPF progressif jusqu’à 47%	IS 25%	Oui, mais limitées	Nombreuses
Non-résident IRNR	IRNR 19% ou 24% sur le brut	IS 25% sur le benef net	Très limitées et aucune hors UE	Nombreuses

Elle permet d’acheter à plusieurs avec une personnalité juridique propre.
La transmission et la revente sont simplifiées (cession de parts).
Autre point : acheter en SL est souvent un gage de confiance pour les banques espagnoles si vous cherchez à obtenir un crédit bancaire.
La constitution d’une société patrimoniale peut éviter ou réduire l’Impôt sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio), car les biens sont transférés à la société.

Conseil Terreta :

La SL devient intéressante à partir de 35 000 € à 40 000 € de bénéfices annuels. En dessous de ce seuil, la simplicité et la fiscalité de l’achat restent souvent préférables.

Cas immos où la SL est pertinente

Vous prévoyez d’acheter plusieurs biens
Vous envisagez une revente structurée à moyen terme
Vous voulez investir à plusieurs (en famille, entre associés ou partenaires)
Vous anticipez une transmission patrimoniale

Conseil Terreta : une SL n’est pas efficace pour une résidence principale ou secondaire, ou si vous souhaitez retirer la totalité des bénéfices pour un usage personnel immédiat (dividendes imposés).

Mise en garde

Attention, se lancer dans la création d’une SL implique :

Des frais de gestion annuels : comptabilité, dépôt des comptes, fiscalité.
Une obligation de transparence : même sans activité, le dépôt annuel des comptes est obligatoire.
Des risques de double imposition sur les dividendes, atténués par les conventions fiscales (ex : France-Espagne).

La constitution d’une SL : les étapes clés

Étape 1 : réserver le nom de votre société

Pour votre dénomination sociale (le nom de la société), faites votre demande en ligne sur cette page du Registre Mercantil Central.

Bonne nouvelle, si vous ne parlez pas espagnol, la page est accessible en anglais.

Vous pouvez proposer jusqu’à 5 noms.

Le coût de cette formalité est d’une quinzaine d’euros.

Astuces Terreta pour gagner du temps à cette étape :

Évitez de choisir un nom trop générique, ils sont très souvent rejetés.
Choisissez plus qu’un mot
Ajouter un chiffre est inutil
Ajouter le nom d’une ville n’apporte pas de différenciation légale
Utiliser des nom de domaine (.es, .com) est interdit
Les acronymes ou anagrames sont interdits
Les combinaisons de chiffres et de lettres sont insuffisants
Une ressemblance phontéique avec un nom de société existant peut entraîner un rejet

Étape 2 : ouvrir un compte bancaire professionnel

C’est logique, il est nécessaire d’ouvrir un compte de société, surtout si vous êtes plusieurs à investir.

Pour cela, il faut effectuer un dépôt du capital social. Jusqu’à récemment, le capital social minimum était fixé à 3 000 €, mais la loi Ley Crea y Crece de 2022 autorise désormais un capital social à 1€ pour booster la création d’entreprises.
La banque vous remet une attestation de dépôt à fournir au notaire.

Quelle banque choisir pour votre SL ? Voici nos conseils.

Les banques traditionnelles, celles “de toda la vida” :

Mais aussi :

Finom, une des mieux évaluées en 2025 d’après El Economista.
La fintech Vivid est en deuxième position dans leur classement.
Et la meilleure pour la fin : Quonto, une banque en ligne parfaite pour allier efficacité et simplicité de gestion. C’est la nôtre chez Terreta Spain, on recommande à 100%.

Étape 3 : rédiger les statuts

C’est parti pour une étape essentielle : la rédaction des statuts. Ils définissent les règles de fonctionnement d’une société et devront être présentés à un notaire avant d’être déposés au Registre du commerce.

Il faudra inclure :

Le nom de la société (avec la mention S.L.) et le certificat de disponibilité du nom.
Le domicile social et les modalités de modification de ce domicile.
L’objet social : vous devrez détailler l’activité pour obtenir les autorisations nécessaires à son exercice.
Le montant du capital social.
La répartition des parts entre les associés, les modalités de cession (et plus tard, l’arrivée de nouveaux associés ou le décès d’un associé).
Le type de direction choisie : administrateur unique, plusieurs, ou conseil.
La rémunération des dirigeants.
La règle de répartition des bénéfices (réinvestissement, distribution).
Les causes de dissolution et les procédures de liquidation.

Le conseil Terreta : rédigez des statuts sur-mesure avec un professionnel comme Felix Delaguia Luzón, un cabinet d’avocats multilingue basé à Valencia. Il est spécialisé dans le droit commercial.

Si vous préférez vous en charger vous-même, retrouvez ici, un modèle de statuts.

Étape 4: signer l’acte de constitution devant notaire

Ce jour-là, vous devrez fournir au notaire :

Les statuts rédigés.
Le certificat de dénomination sociale.
Le certificat bancaire.
Les pièces d’identité des sociétaires

Le notaire vérifiera la légalité des documents et procèdera à l’enregistrement officiel de votre SL : La Escritura de la Constitución de la Compañía Mercantil de Responsabilidad Limitada : “XXX S.L”

Étape 5 : s’enregistrer auprès des impôts (Agencia Tributaria)

Vous devez vous inscrire aux impôts (Agencia Tributaria) en remplissant le modèle 036. Vous recevrez alors un NIF (Numéro d’Identifiation Fiscal) provisoire.

Étape 6 : l’inscription au Registre du commerce

C’est l’étape ultime pour donner une existence légale juridique pleine et entière à votre SL.

Délai légal : attention, après signature des statuts, vous avez 2 mois max pour immatriculer la société au Registre du commerce.

Étape 7: affiliation à la Sécurité Sociale

C’est obligatoire pour le gérant et pour tout associé actif. Vous pouvez le faire via ce lien officiel en remplissant ce PDF.

Étape 8 : obtention du certificat digital

Le certificado digital est un document électronique nécessaire pour toutes les démarches à réaliser en ligne. Il permet d’identifier une personne ou une société de manière sécruisée.

Le certificat se demande à la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre. Retrouvez la page dédiée juste ici et suivez les étapes.

Délais & astuces Terreta :
Délais typiques : comptez entre 15 jours et 2 mois pour créer votre SL.
Vous pouvez accélérer le processus via le PAE (Punto de Atención al Emprendedor) du portail officiel CIRCE qui centralise toutes les démarches dans un document unique (Documento Único Electrónico).
Si vous avez un certicado digital vous pourrez vous charger des démarches tout seul en ligne. Sinon, passez par un conseiller du PAE (en physique).
Le capital de 1 € est suffisant légalement, mais peu recommandé dans une optique bancaire
Coût global de l’opération : 400 € à 600 € selon le dossier.
Jusqu’à 900 € si vous faites appel à un gestor (un gestionnaire administratif), ce que nous vous conseillons fortement pour gagner du temps et, encore plus si vous n’êtes pas à l’aise en espagnol.