Vergleicht man die großen Städte Frankreichs und Spaniens unter dem Gesichtspunkt der Bruttomietrendite, ist das Ergebnis eindeutig: Spanien schlägt Frankreich haushoch.
In dieser Rangliste der 20 rentabelsten Städte Frankreichs und Spaniens dominieren die spanischen Städte die Spitzenplätze deutlich. Das deutlichste Zeichen dafür: 9 der 10 führenden Städte sind spanisch. Nur eine einzige französische Stadt schafft es in die Top 10: Marseille.
– liegen in Spanien
, unter den Top 10
, Murcia
Diese spanische Dominanz lässt sich durch eine für Investoren äußerst günstige Kombination erklären: in mehreren Großstädten nach wie vor erschwingliche Quadratmeterpreise, eine angespannte Mietnachfrage, eine dynamische Bevölkerungsentwicklung und steigende Mieten.
Neun spanische Städte belegen die ersten neun Plätze. Marseille rettet auf französischer Seite auf Platz 10 die Ehre.
| # | Stadt | Preis pro m² | Miete pro m² | Bruttogewinn | Preisentwicklung | Mietentwicklung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 🇪🇸 Murcia Top 10 |
1 600 € | 9,5 € | 7,1 % | +8 % | +10 % |
| 2 | 🇪🇸 Zaragoza Top 10 |
1 900 € | 10,5 € | 6,6 % | +6 % | +8 % |
| 3 | 3 309 € | 17,7 € | 6,4 % | +12 % bis +14 % | +7/+8 % | |
| 4 | 🇪🇸 Die Top 10 von Alicante |
2 600 € | 13,5 € | 6,2 % | +10 % | +12 % |
| 5 | 🇪🇸 Sevilla Top 10 |
2 740 € | 13,1 € | 5,7 % | +9/+10 % | +6 % |
| 6 | 🇪🇸 Die Top 10 von Málaga |
3 600 € | 17,0 € | 5,7 % | +12 % | +14 % |
| 7 | 🇪🇸 Bilbao – Top 10 |
3 300 € | 14,5 € | 5,3 % | +5 % | +7 % |
| 8 | 🇪🇸 Palma Top 10 |
4 200 € | 18,5 € | 5,3 % | +9 % | +11 % |
| 9 | 🇪🇸 Die Top 10 von Barcelona |
5 180 € | 22,6 € | 5,2 % | +6 % | +8 % |
| 10 | 🇫🇷 Marseille allein 🇫🇷 Top 10 |
3 600 € | 14,5 € | 4,8 % | +2 % | +4 % |
| 11 | 🇫🇷 Toulouse |
3 500 € | 14,0 € | 4,8 % | +1 % | +4 % |
| 12 | 🇪🇸 Madrid |
5 960 € | 23,3 € | 4,7 % | +8 % | +10 % |
| 13 | 🇫🇷 Lille |
3 300 € | 13,0 € | 4,7 % | +1 % | +3 % |
| 14 | 🇫🇷 Montpellier |
3 700 € | 14,5 € | 4,7 % | +1 % | +4 % |
| 15 | 🇫🇷 Nantes |
3 600 € | 13,5 € | 4,5 % | −3 % | +3 % |
| 16 | 🇫🇷 Lyon |
4 700 € | 16,0 € | 4,1 % | −2 % | +3 % |
| 17 | 🇫🇷 Straßburg |
3 900 € | 13,5 € | 4,1 % | −1 % | +3 % |
| 18 | 🇫🇷 Bordeaux |
4 400 € | 14,5 € | 4,0 % | −4 % | +2 % |
| 19 | 🇫🇷 Paris |
9 300 € | 31 € | 4,0 % | −3 % | +3 % |
| 20 | 🇫🇷 Nizza |
5 500 € | 18 € | 3,9 % | +2 % | +5 % |
Reihenfolge nach absteigender Bruttorendite · Daten für 2025–2026 · Quellen: Terreta Spain, BBVA Research, SeLoger, Idealista.
Warum istSpanien so überragend?
Das Ranking verdeutlicht eine einfache Tatsache: Die großen spanischen Städte bieten nach wie vor ein besseres Gleichgewicht zwischen Kaufpreisen, Mietniveau und Wertsteigerungspotenzial.
Städte wie Murcia, Zaragoza, Valencia, Alicante oder Sevilla weisen nach wie vor Quadratmeterpreise auf, die deutlich unter denen der großen französischen Metropolen liegen, während die Mieten dort hoch genug sind, um höhere Bruttorenditen zu erzielen.
Im Gegensatz dazu leiden die großen französischen Städte unter einem Kompressionseffekt: Die Preise bleiben hoch, doch die Mieten steigen nicht immer im gleichen Tempo. Die Folge: Selbst solide Städte wie Lyon, Bordeaux, Paris oder Nizza finden sich am unteren Ende der Rangliste wieder.
Die Top 20 sprechen eine deutliche Sprache: Für einen Investor, der auf der Suche nach einer Bruttomietrendite ist, liegt Spanien deutlich vor Frankreich.
Fazit: Spanien hat die Nase vorn
Diese Einstufung bedeutet nicht, dass Frankreich für Immobilieninvestoren nicht mehr attraktiv ist. Der französische Markt verfügt nach wie vor über starke Vorteile: Bankfinanzierung, die LMNP-Steuerregelung, Rechtssicherheit und Marktbreite.
Betrachtet man jedoch allein die Bruttomietrendite, so ist der Sieg Spaniens eindeutig. Mit neun Städten in den Top 10 etabliert sich Spanien als der dynamischste Markt für Investoren, die im Jahr 2026 auf Rentabilität setzen.
